臺灣新北地方法院民事判決109年度訴字第3572號原 告 陳昶廷訴訟代理人 龔君彥律師
邱學思律師被 告 黃吳惠櫻訴訟代理人 黃崇榮上列當事人間損害賠償事件，本院於民國111年3月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告先位、備位之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。本件原告原起訴聲明請求：被告應給付原告新臺幣（下同）200萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；嗣於民國110年3月11日具狀變更其聲明為：一、先位部分：㈠被告應給付原告200萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，㈡願供擔保請准宣告假執行；二、備位部分：㈠被告應給付原告100萬元，及自本件判決確定翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，㈡願供擔保請准宣告假執行。核原告所為上開訴之變更，均係基於其主張向被告購買之房屋存有漏水瑕疵，且被告不實保證可永久使用停車位之同一基礎事實，揆諸首開規定，自應准許。
二、原告主張：㈠原告於107年間得知被告有意出售新北市○○區○○路0段000巷00
弄0○0號房屋（為公寓第4、5、6樓打通之建物，下稱系爭房屋）暨附屬之停車位(下稱系爭停車位)，於締約協商期間，被告多次告知系爭房屋價值870萬元，然因屋内熱水管系統老舊經常發出噪音，因此願意折價10萬元，願以860萬元之價格出售予原告，兩造遂於同年9月13日議定原告以860萬元之價格購買系爭房屋，並於同年10月3日簽訂不動產買賣契約書(下稱系爭買賣契約書)。嗣於107年11月底至12月間點交系爭房屋後，原告立即進行鐵皮加覆、外牆防水塗層工程，未料自109年起，每逢雨天系爭房屋4、5、6樓均會漏水，且情形極為嚴重，已達「屋外下大雨，屋内下小雨」，須以水桶接水之程度，並導致屋内壁癌遍生，可見系爭房屋點交時即存在多處結構上滲水漏洞，致原告防水工程難以徹底阻絕雨水。而原告為進行抓漏工程並修繕系爭房屋漏水損毀之處，已支出施工費用共67萬8,672元；且屋内家具因漏水而多處損毀，原告家人均擔心房屋倒塌夜不能眠，原告年幼子女更因壁癌過敏而多次赴醫院就診，是原告亦受有家具損壞及精神慰撫金2萬1,328元之損害。另被告於締約期間亦多次向原告保證附帶出售之系爭停車位可以永久使用，惟該停車位實為隔壁社區所有，原告直至該社區管委會告知將進行都更、必須收回車位時方驚覺出售車位根本為被告誘騙原告締約之話術，又與系爭房屋同型之房屋總售價僅約725萬元，與系爭房屋售價相距135萬元，可證原告係支付約130萬元之對價向被告購買系爭停車位。
㈡而被告於本院言詞辯論期日時業自承於原告看房前有以油漆
方式掩飾系爭房屋壁癌處，足證被告蓄意隱瞞系爭房屋有漏水之情形，自應負瑕疵擔保之損害賠償責任；又被告自承107年4月間屋内僅潮濕生有壁癌，是107年9月13日買賣契約成立後，被告輕忽疏失任由房屋情況嚴重惡化，自屬可歸責於被告之嗣後瑕疵，亦應負不完全給付之損害賠償責任；另被告係故意隱瞞系爭房屋漏水事實，導致原告之傢俱泡水財產權受損，且原告之居住安寧權亦受侵害，承受極大之精神上折磨，被告亦應負侵權行為之損害賠償責任；再者，系爭停車位並非可永久使用，被告應依權利瑕疵擔保之規定負損害賠償責任，為此，爰依民法第360條、第227條第1項、第2項規定、第184條第1項前段、第195條第1項前段、第353條、第226條第1項等規定，請求被告賠償房屋修繕費用67萬8,672元、傢俱損壞及精神慰撫金2萬1,328元、未能取得車位權利之損害賠償130萬元，而先位請求被告給付200萬元。倘認原告不得請求損害賠償，因原告於買賣契約成立時，實無可能預料系爭房屋竟存在多處嚴重漏水缺陷，更無從預知車位無使用權源，原告係橫遭訂約時不可預料之重大風險，蒙受損失，強命兩造貫徹原定契約，原告實在難以承擔未來支出費用，有失公平，另備位依民法第227條之2請求酌減原告應給付價金數額為760萬元，暨依民法第179條請求被告返還買賣價金100萬元。並為聲明：一、先位部分：㈠被告應給付原告200萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，㈡願供擔保請准宣告假執行；二、備位部分：㈠被告應給付原告100萬元，及自本件判決確定翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，㈡願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：107年9月13日被告收受定金前，原告及其母林美玲曾多次勘查系爭房屋，被告於其等勘屋之際，業就房屋漏水位置詳予指述，且告知該屋熱水管線老舊，原告買受後應速就上開兩項缺失予以改善，原告則表示會自行處理前述缺失。因原告表現極有購買誠意，但稱手頭較緊，被告乃表示前洽購者最後出價為880萬元，既然原告這麼有誠意想買，願以該價格賣予原告。嗣原告於交付定金前再次勘屋，向被告表示購屋後其需即刻更換新熱水管線及施作房屋外牆防水工程，希望被告減價至870萬元，被告亦為允諾，兩造另約定於107年9月13日至證人鄭大哲經營之弘一地政士事務所簽立定金收據，惟原告於簽立收據前，再以前述缺失為由，要求再降價至850萬元，幾經協商，兩造約定最終價金為860萬元，據此，被告願多次降價，均係考量房屋會漏水必需施作防水工程及須更換新熱水管線，原告竟稱被告蓄意隱瞞系爭房屋會漏水，乃違背誠信原則。至於系爭停車位部分，被告於原告勘屋時，即明確告知沒有建物產權，只有使用權，得「固定使用」分配之車位，此觀不動產買賣契約書第一頁下方「車位空間」、「產權登記」及「車位編號」記載甚明，至原告所指將來都市變更計畫，可能影響停車空間之使用，然原告本即無車位產權，卻要求被告賠償，顯無理由。至原告主張鄰近巷弄「同型房屋」售價725萬元，惟該同型房屋屋齡已34.7年，坪數為27.41坪，每坪售價為26.45萬元，而系爭房屋屋齡32年，坪數34.57坪，是系爭房屋倘依每坪價格26.45萬元計算，總價應為914萬3,765元，然被告僅以860萬元之價格出售，益徵被告確已考量「房屋會漏水需施作防水工程，及換新熱水管線費用」等因素在內等語置辯，並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項（見本院卷第308 頁）：㈠原告及陳昶佑於107年10月3日向被告購買系爭房屋及其坐落
土地之應有部份，約定買賣價金為860萬元，並於107年11月間交屋完畢。
㈡原告之母林美玲與被告於107年9月13日簽立之定金收據亦為買賣契約一部分。
五、至原告主張被告故意隱暪系爭房屋之漏水瑕疵，且不實保證可永久使用系爭停車位等節，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件之爭點厥為：㈠原告主張被告故意隱瞞系爭房屋之漏水瑕疵，是否有據？㈡原告主張被告保證可永久使用系爭停車位，是否有據？㈢原告先位依民法第360條、第227條、第184條第1項前段、第195條第1項前段規定，請求被告賠償修繕費用、傢俱損壞損害及精神慰撫金，並依同法第353條、第226條第1項請求無法永久使用系爭停車位之損害，有無理由？㈣原告備位依民法第227條之2、第179條前段請求被告返還價金100萬元，有無理由？茲分述如下：
㈠原告主張被告故意隱瞞系爭房屋之漏水瑕疵，是否有據？
1.系爭房屋4樓至6樓之4間房間、浴室、內梯間於107年10月3日兩造簽立系爭買賣契約書前即有漏水乙節，為被告所不爭執（見本院卷第83頁、第156頁），至原告主張被告於簽約前刻意隱瞞系爭房屋有漏水之事，則為被告所否認。經查，證人鄭大哲於本院言詞辯論程序中證稱：我是弘一地政士事務所的代書，為本件房屋買賣之簽約代書，我認識被告和她先生1、20年，是在選舉場合經朋友介紹認識，交情普通，被告本件來找我時有跟我提及系爭房屋牆壁有水跡，嗣於107年9月13日簽訂金收據及同年10月3日簽系爭不動產買賣契約書時，原告及其兄弟陳昶佑、原告之母親、被告母子都有在場，在簽訂金收據時，因原告認為系爭房屋有漏水，有要求被告折價，被告開870萬元，原告要求850萬元，最後談到860萬元，折價後原告就說漏水的事他會自己處理，我有問兩造在契約上要不要記載，他們認為不用，所以我才沒有寫等語（見本院卷第157至159頁），亦即證稱原告於107年9月13日時即已知悉系爭房屋存有漏水之狀況，甚藉此為由要求折價等情。
2.至證人即原告之母親林美玲證稱：我在簽訂金收據前2個月內有去看屋2至3次，被告有提到系爭房屋靠山有潮濕的情形，但我沒有看到漏水、潮濕的現象，另系爭房屋原本開價890萬元或980 萬元，簽訂金收據時我們是以沒有錢、房屋老舊為由殺價到860萬元，並沒有提到房屋漏水等語（見本院卷第160至161頁）；另證人王正俊則證稱：我跟原告母親係同居關係，於107年9月13日簽訂金收據前有陪同原告母親看過系爭房屋3次，看屋時賣方並沒有告知系爭房屋會漏水，僅稱一個小房間原有漏水情形但已經處理好，並稱哪邊的水管有問題要接明管，而系爭房屋好像有油漆過，我沒有發現有漏水、潮濕或壁癌狀況，看屋後我們即與被告商議買賣價金，被告說減10萬元讓我們裝明管，是在被告家裡就講好，之後到代書事務所簽定金收據時只有講買賣契約及貸款的事，沒有再殺價等語（見本院卷第236至240頁），而證人林美玲、王正俊分別為原告之母親、原告母親之同居人，與原告本特殊之親誼關係，又其等就原告要求降價之事由為何、107年9月13日在代書事務所簽立定金收據時有無再行議價等節，證述內容均有歧異，是其等上開證詞是否屬實，顯有疑義，即難採為有利於原告之認定；況證人林美玲亦證稱：系爭房屋於107年11月1日交屋後，於107年11、12月間有做防水工程，是因為房屋老舊故先做外牆預防加強，怕住進去以後會很麻煩，嗣於108年6、7月間發現系爭房屋漏水等語（見本院卷第161至162頁），另原告亦於本院言詞辯論程序同稱：107 年11月底12月初交屋後，我大概在107年11月底至12月初間作防水工程，在鐵皮加蓋處有再貼一層上去，並在外牆塗防水，之後於109年5月底、6月初間通知被告之子關於系爭房屋漏水一事等語（見本院卷第82頁、第202頁），則被告於簽立系爭買賣契約前倘未告知原告關於系爭房屋會漏水之事，原告豈會在房屋毫無漏水、又自身經濟狀況非佳之情形下，先行耗費大筆資金進行外牆之防水工程？甚者，原告係於系爭房屋開始漏水近一年後方通知被告，亦與一般人購屋點交後倘發現有漏水壁癌現象，應會立即通知出賣人，並要求出賣人負物之瑕疵擔保責任進行修繕之常情相悖，堪信被告所辯原告於簽立系爭買賣契約前即經被告告以系爭房屋有漏水之狀況，且原告知悉並願自行修繕等節屬實，故原告方有上開舉措，是原告主張被告故意隱瞞系爭房屋之漏水瑕疵乙節，即難採認。
㈡原告主張被告保證可永久使用系爭停車位，是否有據？
1.建築物之室內停車位可分三種，即法定停車位、自行增設停車位及獎勵增設停車位。所謂法定停車位，係指依都市計畫書、建築技術規則建築設計施工編第59條及其他有關法令規定所應附設之停車位，無獨立權狀，以共用部分應有部分分配給承購戶，須隨主建物一併移轉或設定負擔，但經約定專用或依分管協議，得交由某一戶或某些住戶使用。自行增設停車位指法定停車位以外由建商自行增設之停車位；獎勵增設停車位指依「臺北市建築物增設室內公用停車空間鼓勵要點」、「高雄市鼓勵建築物增設停車空間實施要點」或當地縣（市）政府訂定之鼓勵建築物增設停車空間等有關法令規定增設之停車位，而自行增設停車位與獎勵增設停車位得以獨立產權單獨移轉。
2.原告主張被告有向其保證系爭停車位可以永久使用乙節，為被告所否認，證人鄭大哲於本院言詞辯論程序中證稱：系爭停車位我聽賣方講是沒有產權，我有調謄本，謄本上面沒有登記，而買賣契約書是記載沒有產權，若有產權會在有「產權登記」部分勾選，而其上所載「固定位置使用」係指管理委員會有分配給該屋所有權人使用等語（見本院卷第158至159頁），復參以系爭買賣契約書第1條之停車空間項下，可見產權登記欄勾選「無建物產權」，產權狀況欄雖有「獨立權狀」、「持分併入公共設施」之2選項，惟均未勾選，另使用狀況欄勾選「固定位置使用」，車位編號欄勾選「有車位編號」，並記載目前車位編號為「24」等情（見本院卷第47頁），是倘被告有向原告宣稱可永久使用系爭停車位，揆諸前開說明，即應有共有部分持分或其它獨立建物產權之移轉，豈可能在產權狀況欄之「獨立權狀」、「持分併入公共設施」2選項均未勾選，是依兩造簽立之系爭買賣契約書所載內容，即難謂有永久使用權之約定；至證人王正俊證稱：被告表示有系爭停車位之永久使用權等語（見本院卷第238頁），惟其與原告有相當親誼關係，已如前述，又其所述之永久使用權亦未記載在系爭買賣契約書內，是其此部分證詞，亦難憑採，復原告亦未提出其它證據以實其說，是其主張被告向其保證可以永久使用系爭停車位乙節，即非有據。
㈢原告先位依民法第360條、第227條、第184條第1項前段、第1
95條第1項前段規定，請求被告賠償修繕費用、傢俱損壞損害及精神慰撫金，並依同法第353條、第226條第1項請求無法永久使用系爭停車位之損害，有無理由？
1.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償，出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第354條第1項、第2項、第360條分別定有明文。復按買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責，民法第355條第1項亦定有明文。又買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任(最高法院103年度台上字第2631號判決意旨)。是如買受人於契約成立時已知有瑕疵之情形，出賣人即不負物之瑕疵擔保之責，且亦無給付內容不符合債務本旨之不完全給付責任。另侵權行為以故意或過失不法侵害他人之權利為成立要件，故主張對造應負侵權行為責任者，即應就對造之有故意或過失負舉證責任（最高法院58年台上字第1421號判例意旨參照)。
2.經查，被告於簽立買賣契約前即已告知原告關於系爭房屋有漏水之事，且原告欲自行修繕漏水等節，業經本院認定如前，而原告仍願與被告訂立系爭買賣契約，揆諸前揭規定及說明，被告即不負瑕疵擔保責任，又被告係依系爭房屋現況所為給付，未違反債之本旨，亦非不完全給付，另被告無原告所主張故意隱暪系爭房屋漏水之行為，毋庸負侵權行為損害賠償責任，是原告依民法第360條瑕疵擔保責任、第227條不完全給付、第184條第1項前段、第195條第1項前段侵權行為規定，請求被告給付房屋修繕費用67萬8,672元、傢俱損壞及精神慰撫金2萬1,328元，均屬無據。
3.另按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利；出賣人不履行第三百四十八條至第三百五十一條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利，民法第349條、第353條固分別定有明文。原告主張被告向其保證可永久使用系爭停車位乙節，並非有據，業如前述，又原告於本院111年3月18日言詞辯論程序中亦自承：目前有在付管理費也有在用系爭停車位等語（見本院卷第309頁），另系爭停車位所在之喜林莊社區亦函覆本院：「喜林莊社區為敦親睦鄰，部分開放地下室空間予他人使用，另收取車庫大門、遙控器設備之設立維護及環境清潔費用」等語，有該社區管理委員會110年4月20日函存卷可稽（見本院卷第221頁），堪信原告倘有給付維護及環境清潔費用，喜林莊社區即允許原告使用系爭停車位，是系爭買賣契約固記載買賣標的物包括「系爭停車位」，然依產權狀況欄之「獨立權狀」、「持分併入公共設施」選項均未勾選等旨，顯係約定原告有系爭停車位之使用權，惟仍須遵循喜林莊社區之規定繳付維護及環境清潔費用，故原告主張被告應依民法第353條、第226條第1項賠償原告未能取得車位權利之損害130萬元，即非有據。
㈣原告備位依民法第227條之2、第179條前段請求被告返還價金
100萬元，有無理由？
1.按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。前項規定，於非因契約所發生之債，準用之，民法第227條之2定有明文。依上開規定請求增、減給付或變更契約原有效果者，應以契約成立後，因不可歸責於當事人之事由，致發生非當時所得預料之劇變，因而認為依原有效果履行契約顯失公平，始足當之。倘所發生之情事，綜合社會經濟情況、一般觀念及其他客觀情事加以判斷，尚未超過依契約原有效果足以承受之風險範圍，即難認有情事變更，自無上開規定之適用(最高法院104年度台上字第2413號判決意旨參照)。
2.經查，被告於簽立系爭買賣契約前即已告知原告系爭房屋有漏水之狀況，另被告僅係出售原告可停放於系爭停車位之使用權利，業如前述，是本件自無所謂買賣契約成立後，因不可歸責於當事人之事由，致發生非當時所得預料劇變之情事；況原告於本院111年3月18日言詞辯論程序中亦自承日前欲出售系爭房屋等語（見本院卷第309頁），復參以被告所提出591網站之系爭房屋出售廣告，其上標題為「喜林莊五房+車位南勢角捷運站樓中樓」，內容並載有「車位：平面式，已含售金內」，另所開價金為1,288萬元（見本院卷第417至421頁），可見原告亦將系爭停車位之使用權作為買賣之標的物，且原告所認目前系爭房屋之市場交易行情已較其購買時大幅增值逾400萬元，是原告於本件主張依原有效果履較其購買系爭房屋時履行契約顯失公平云云，顯難憑採，是原告備位依民法第227條之2規定請求酌減應給付價金數額為760萬元，並依民法第179條之規定請求被告返還買賣價金100萬元，自屬無據。
六、綜上所述，原告先位依民法第360條、第227條、第184條第1項前段、第195條第1項前段、第353條、第226條第1項等規定，請求被告給付200萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；備位依民法第227條之2、第179條前段等規定，請求被告給付100萬元，及自本件判決確定翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，均無理由，應予駁回。其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，核與判決結果無影響，毋庸再予一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 4 月 29 日
民事第一庭 法 官 洪任遠以上正本係照原本製作。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 4 月 29 日
書記官 黃翊芳