臺灣新北地方法院民事判決
109年度訴字第3587號原 告 王秀麗
凌士瀚共 同訴訟代理人 凌献彰
李啓煌律師被 告 周來成
周家慶共 同訴訟代理人 程萬全律師被 告 馬秀金即周馬秀金
周佳蓉
周怡均
周家安上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國111年7月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告馬秀金應給付原告凌士瀚新臺幣參萬元，及自民國一百一十一年二月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告周來成、周家慶、周家安應將門牌號碼新北市○○區○路○街○○巷○號三樓房屋遷讓返還原告王秀麗。
被告周來成、周家慶、周家安應自民國一百零九年一月一日起至遷讓返還第二項房屋之日止，按月連帶給付原告王秀麗新臺幣壹萬元。
原告王秀麗其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告馬秀金負擔十分之一，被告周來成、周家慶、周家安連帶負擔十分之九。
本判決第一項於原告凌士瀚以新臺幣壹萬元為被告馬秀金供擔保後，得假執行；但被告馬秀金如以新臺幣參萬元為原告凌士瀚預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告王秀麗以新臺幣肆拾萬元為被告周來成、周家慶、周家安供擔保後，得假執行；但被告周來成、周家慶、周家安如以新臺幣壹佰貳拾萬元為原告王秀麗預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項於原告王秀麗按月以新臺幣參仟參佰元為被告周來成、周家慶、周家安供擔保後，得假執行；但被告周來成、周家慶、周家安如按月以新臺幣壹萬元為原告王秀麗預供擔保，得免為假執行。原告王秀麗其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告起訴時原聲明請求：㈠先位聲明：⒈被告馬秀金應給付原告凌士瀚新臺幣（下同）3萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒉被告馬秀金應將門牌號碼新北市○○區○路○街00巷0號3樓房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還予原告王秀麗、凌士瀚。⒊如被告馬秀金已向任一原告返還系爭房屋時，對其餘原告於返還之範圍内免為返還義務。⒋被告馬秀金應自民國109年1月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告王秀麗1萬元。㈡備位聲明：⒈被告馬秀金應給付原告凌士瀚3萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒉被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。⒊被告應自109年1月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告王秀麗1萬元。（見本院109年度重簡字第2206號卷【下稱重簡卷】第13至15頁）。嗣於110年4月6日具狀變更聲明請求：㈠被告馬秀金應給付原告凌士瀚3萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
㈡被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告王秀麗。㈢被告應自109年1月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告王秀麗1萬元。（見本院卷一第307至309頁）。查原告上開訴之變更，均係基於請求被告於租賃契約終止後返還系爭房屋之同一基礎事實，揆諸首揭規定，均無不合，應予准許。
二、被告馬秀金、周佳蓉經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：被告馬秀金原為如附表所示之建物及土地（下稱系爭房地）所有權人，並以系爭房地分別向訴外人國泰世華商業銀行、黃金泉抵押貸款。又被告馬秀金於97年間，向訴外人即原告王秀麗配偶凌献彰借款後，因無力償還，即於101年6月13日與原告王秀麗簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定由原告王秀麗以價金550萬元，向被告馬秀金購買系爭房地；繼原告王秀麗已悉數支付上開價金，並為被告馬秀金代償國泰世華商業銀行貸款96萬2,471元、黃金泉之二胎貸款70萬元，被告馬秀金亦於111年6月25日，將系爭房地以買賣為原因移轉登記至原告王秀麗名下。原告王秀麗及被告馬秀金間確有真實買賣關係，原告王秀麗已為系爭房地所有權人，系爭房地後續房屋稅、地價稅亦均係由原告王秀麗繳納。又原告王秀麗購買系爭房地後，於101年7月1日與被告馬秀金簽訂租賃契約，約定由原告王秀麗將系爭房屋出租予被告馬秀金，每月租金1萬元，租賃期間自101年7月1日起至102年6月30日止，後續每年再另行簽訂新約。繼原告王秀麗委由其子即原告凌士翰，以其名義與被告馬秀金就系爭房屋簽訂末次租賃契約（下稱系爭租約），約定每月租金1萬元，租賃期間自108年7月1日起至108年12月31日止，且到期不再續租及不得轉租。詎被告馬秀金僅繳交3期租金，迄系爭租約於108年12月31日屆期終止時，仍積欠原告凌士瀚租金共3萬元（計算式：1萬元×3月＝3萬元），是原告凌士瀚得依系爭租約約定，請求被告馬秀金給付積欠租金3萬元。又系爭租約終止後，被告馬秀金拒不出面，被告周來成、周家慶、周家安、周佳蓉、周怡均（以下合稱被告周來成等5人）則以系爭房屋為被告馬秀金或周來成所有為由，拒不遷讓返還系爭房屋，而共同無權占用系爭房屋，故意侵害原告王秀麗對系爭房屋之所有權，並受有相當於租金之不當利益，故原告王秀麗得依民法第767條第1項前段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，並依民法第179條、第184條第1項前段及第185條第1項規定，請求擇一判准被告於遷讓返還系爭房屋前，應按月連帶給付1萬元。爰依系爭租約、民法第179條、第184條第1項前段、第185條第1項及第767條第1項前段等規定，提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告馬秀金應給付原告凌士瀚3萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告王秀麗。㈢被告應自109年1月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告王秀麗1萬元。㈣願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告周來成、周家慶以：系爭房地原為訴外人即被告周來成
母親黃螺所有，繼被告周來成、馬秀金於74年2月9日結婚後，被告周來成決定向黃螺購買系爭房屋自住，黃螺即於84年10月間，先以贈與名義將系爭房地移轉登記至被告馬秀金名下，再由被告馬秀金於84年12月間以系爭房地向陽信商業銀行申請貸款240萬元後，將該240萬元交予黃螺，然被告周來成僅係將系爭房地借名登記在被告馬秀金名下，被告周來成仍為系爭房地實際所有權人。繼被告周來成於87年間，向任職之「福山笙工業股份有限公司」（下稱福山笙公司）借款213萬元，以供繳納上開貸款，並由福山笙公司每月扣除被告周來成部分薪資抵償債務，迄至90年間已清償福山笙公司上開債務。嗣被告周來成於91年間，另以系爭房地向國泰世華商業銀行貸款約200萬元，迄至101年7月3日已清償上開國泰世華商業銀行貸款。被告馬秀金自始未曾出資購買系爭房地，僅係系爭房地借名登記名義人，被告馬秀金應係因與原告王秀麗間有債務關係，為將系爭房地供作信託讓與擔保，而與原告王秀麗通謀為虛偽買賣之意思表示，故系爭買賣契約為無效，原告王秀麗並非系爭房地所有權人。再被告馬秀金自91年間離家後，即未再返回系爭房屋，被告周來成、周家慶則自始即居住在系爭房屋內，而被告周來成為系爭房屋實際所有權人，且系爭房屋水電、瓦斯等費用均係以被告周來成名義繳納，故被告周來成、周家慶並未無權占用系爭房屋，原告王秀麗上開請求，自無理由等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡被告周佳蓉、周怡均以：
被告周佳蓉自108年起即自系爭房屋遷出，現與訴外人即被告周佳蓉配偶陳建賓在外租屋居住，被告周怡均自100年起即自系爭房屋遷出，現與訴外人即被告周怡均配偶陳信銘在外租屋居住，均未占用系爭房屋等語，資為抗辯，並聲明：
原告之訴駁回。
㈢被告周家安以：被告周家安雖有居住在系爭房屋，然並非無
權占用系爭房屋等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。㈣被告馬秀金未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲
明或陳述。
三、經查，原告主張被告馬秀金原為系爭房地登記所有權人，且以系爭房地分別向國泰世華商業銀行、黃金泉抵押貸款，而被告馬秀金於101年6月13日與原告王秀麗簽訂系爭買賣契約後，原告王秀麗曾代償國泰世華商業銀行貸款96萬2,471元、黃金泉之二胎貸款70萬元，系爭房地並於111年6月25日，以買賣為原因移轉登記至原告王秀麗名下；又原告王秀麗於101年7月1日與被告馬秀金簽訂歷年租賃契約，繼由原告凌士翰與被告馬秀金簽訂系爭租約，被告馬秀金迄今尚積欠原告凌士瀚租金3萬元，而被告周來成、周家慶、周家安自系爭租約108年12月31日屆期終止後迄今，均居住在系爭房屋等事實，業據提出租賃契約書、建物及土地登記謄本、戶籍謄本、系爭買賣契約、匯款申請書、房屋稅及地價稅繳款書等件為證（見重簡卷第25至47頁；本院卷一第131至133頁、第135至142頁、第313至315頁；本院卷二第81至100頁、第101至104頁），且為被告周來成等5人所不爭執，而被告馬秀金已於相當時期受合法之通知，於言詞辯論期日不到場，亦未提出書狀爭執，本院審酌上開證據，堪信原告上開主張為真實。
四、至原告主張原告王秀麗為系爭房屋所有權人，被告於系爭租約屆期終止後，共同無權占用系爭房屋，據此請求被告馬秀金給付上開積欠租金，及被告應遷讓返還系爭房屋，並自系爭租約終止後至遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告王秀麗1萬元等節，則為被告周來成等5人所否認，並以前詞置辯，故本件應審究者為：㈠原告凌士瀚請求被告馬秀金給付積欠租金3萬元，有無理由？㈡原告王秀麗主張其為系爭房屋所有權人，有無理由？㈢原告王秀麗請求被告遷讓返還系爭房屋，有無理由？㈣原告王秀麗請求被告自系爭租約終止後至遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付1萬元，有無理由？茲分別析述如下：
㈠原告凌士瀚請求被告馬秀金給付積欠租金3萬元，有無理由
？⒈按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明
文。查原告凌士瀚及被告馬秀金就系爭租約約定每月租金為1萬元，而被告馬秀金於系爭租約108年12月31日屆期終止時，尚積欠3期租金乙情，業據認定如前，故原告凌士瀚依系爭租約，請求被告馬秀金給付上開積欠租金共計3萬元（計算式：1萬元x3月=3萬元），核屬有據。
⒉次按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程式送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。本件原告凌士瀚請求被告馬秀金給付上開積欠租金，係以支付金錢為標的，故原告凌士瀚請求被告馬秀金給付自起訴狀繕本送達被告馬秀金翌日即111年2月25日（見本院卷二第105頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，於法有據，應予准許。
㈡原告王秀麗主張其為系爭房屋所有權人，有無理由？⒈被告周來成、馬秀金間就系爭房地無借名登記關係存在：
①按稱借名登記者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名
義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，在性質上應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，固應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之相關規定。惟借名登記為契約之一種，須當事人互相表示意思一致，始能成立（最高法院98年度台上字第990號、102年度台上字第1233號判決意旨參照）。次按主張借名登記關係存在者，應就其成立之特別要件事實負舉證責任（最高法院110年度台上字第2448號判決意旨參照）。
②被告周來成、周家慶雖抗辯被告馬秀金僅係系爭房屋借名登
記名義人，系爭房屋仍為被告周來成所有等詞，然為原告所否認。查被告周來成主張系爭房地原為黃螺所有，嗣被告周來成、馬秀金結婚後，由被告周來成向黃螺購買，並由黃螺將系爭房地移轉登記至被告馬秀金名下，固據提出建築改良物登記簿、土地及建築改良物買賣所有權移轉契約書等件為證（見本院卷一第153至157頁、第161至162頁、第165至166頁），然黃螺將系爭房地移轉登記予被告馬秀金之可能原因，非僅出於一端，不得因此即謂借名登記關係存在。又被告周來成雖另抗辯系爭房地貸款歷來均由其清償完畢，然原告王秀麗向被告馬秀金購買系爭房地時，系爭房地上仍有國泰世華商業銀行、黃金泉上開抵押貸款，而由原告王秀麗代為清償乙節，業據前述，故被告周來成抗辯系爭房地均係由其貸款出資，並已悉數將貸款清償完畢等詞，即非有據。至被告周來成雖復以系爭房屋歷來水電、瓦斯費用均係以其名義繳納，並提出相關費用憑證為據（見本院卷一第101至108頁），然系爭房屋原為被告馬秀金所有，繼由被告馬秀金承租供家屬使用，則被告周來成因居住系爭房屋內，而以其名義繳納因此所生之水電、瓦斯等費用，亦與常情相符，自難憑此即認被告周來成、馬秀金間就系爭房地有借名登記關係存在。被告周來成、周家慶所執上開事證，均尚不足證明被告周來成、馬秀金間就系爭房地有互相意思表示一致，而成立借名登記契約之事實，故被告周來成、周家慶抗辯上情，尚無可採。
⒉原告王秀麗、被告馬秀金就系爭買賣契約非屬通謀虛偽意思表示：
①按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無
效。但不得以其無效對抗善意第三人。虛偽意思表示，隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定，民法第87條定有明文。又所謂通謀為虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真意之表示而言。相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始足當之。再第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責（最高法院105年度台上字第1260號判決、48年台上字第29號判例意旨參照）。
②查原告王秀麗主張被告馬秀金曾以系爭房地分別向國泰世華
商業銀行、黃金泉抵押貸款，繼原告王秀麗於101年6月13日與被告馬秀金簽訂系爭買賣契約後，即依系爭買賣契約第14條第1項代償貸款約定，由原告王秀麗於101年6月14日匯款70萬元至大河地政士聯合事務所，委由承辦地政士代為辦理黃金泉上開貸款清償及抵押權登記塗銷事宜，再於101年6月29日匯款96萬2,471元至國泰世華商業銀行板東分行業務專戶，藉以清償國泰世華商業銀行上開貸款及處理後續抵押權登記塗銷事宜，嗣黃金泉、國泰世華商業銀行上開抵押權登記亦於101年6月15日、101年7月3日分經塗銷登記等情，有異動索引資料、抵押權塗銷登記申請書、黃金泉債務清償證明、國泰世華商業銀行抵押權塗銷同意書、他項權利證明書等件附卷可佐（見本院卷一第69至77頁、第267至269頁、第274頁、第275頁、第297至299頁、第303頁、第305頁）；參以系爭買賣契約第15條繳款備忘錄欄中，亦有被告馬秀金簽收相關價金之記載乙節，有系爭買賣契約在卷可佐（見本院卷一第141頁），堪認原告王秀麗與被告馬秀金簽訂系爭買賣契約後，確有依約代償原有貸款及給付價金。佐以證人張烔樹於審理時證稱：伊於101年間曾在大河地政士聯合事務所任職，伊有為王秀麗、馬秀金處理過系爭房地買賣事宜，但因為歷時已久，已忘記詳細經過，王秀麗、馬秀金於系爭買賣契約簽約時均有到場，伊會確認雙方身分證件無誤後才辦理簽約，因為當時王秀麗、馬秀金就是要就系爭房地簽訂買賣契約，故會以買賣為原因辦理移轉登記，伊不清楚王秀麗、馬秀金斯時有無其他債權債務關係，亦不知悉王秀麗、馬秀金間有無其他約定等語（見本院卷二第162至166頁），是依證人所證上情，亦無從佐證原告王秀麗及被告馬秀金間有何故為不實買賣交易等情事，此外被告周來成、周家慶就其等抗辯原告王秀麗及被告馬秀金間就系爭房地係通謀而為虛偽買賣意思表示乙節，亦未提出其他證據以實其說，故被告周來成、周家慶執此為辯，亦難憑採。
⒊從而，原告王秀麗主張其為系爭房屋所有權人，洵屬有據。
被告周來成、周家慶抗辯上情，尚非可採。
㈢原告王秀麗請求被告遷讓返還系爭房屋，有無理由？⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之（最高法院91年度台上字第2182號判決意旨參照）。
⒉查原告王秀麗為系爭房屋所有權人，且被告周來成、周家慶
、周家安占有系爭房屋乙情，業據認定如前，又被告周來成、周家慶抗辯被告周來成始為系爭房屋實際所有權人，且系爭買賣契約為通謀虛偽意思表示等節，均非有據，業如前述，此外被告周來成、周家慶、周家安復未舉證以佐有何占有系爭房屋之正當權源，是原告王秀麗主張被告周來成、周家慶、周家安無權占用系爭房屋，據此請求被告周來成、周家慶、周家安遷讓返還系爭房屋，洵屬有據。⒊復查被告周佳蓉、周怡均抗辯被告周佳蓉自108年起即自系爭
房屋遷出，現與陳建賓在外租屋居住，被告周怡均則自100年起即自系爭房屋遷出，現與陳信銘在外租屋居住等情，業據提出租賃契約為證（本院卷二第115至123頁）；而被告馬秀金自91年間即未在系爭房屋居住乙節，亦據被告周來成陳稱在卷（見本院卷二第168頁），且均為原告王秀麗所不爭執，堪信為實。被告馬秀金、周佳蓉、周怡均於系爭租約終止後，既無占用系爭房屋之行為，是原告王秀麗據此請求被告馬秀金、周佳蓉、周怡均遷讓返還系爭房屋，即非有據。㈣原告王秀麗請求被告自系爭租約終止後至遷讓返還系爭房屋
之日止，按月連帶給付1萬元，有無理由？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任。不能知其中孰為加害人者亦同，民法第179條、第184條第1項前段、第185條第1項前段分別定有明文。又無權占用他人之土地，依社會通常觀念可獲得相當於租金之利益，並致所有權人無法就土地為使用收益，而受有同額之損害，為社會通常之觀念。
⒉查原告王秀麗主張被告周來成、周家慶、周家安自109年1月1
日起迄今，以系爭房屋為被告馬秀金或周來成所有為由，拒不遷讓返還系爭房屋，而共同無權占用系爭房屋等情，尚非無憑，業據前述，則被告周來成、周家慶、周家安共同無權占用系爭房屋，依社會通常之觀念，應受有相當於租金之利益，致原告王秀麗受有同額之損害。而原告王秀麗曾將系爭房屋出租，每月租金為1萬元，亦據認定如前，是原告王秀麗依民法第184條第1項前段、第185條規定，請求被告周來成、周家慶、周家安自109年1月1日起至返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告王秀麗1萬元，洵屬有據。又原告王秀麗依上開請求權基礎所為之請求既有理由，其擇一依其他請求權基礎所為之同一請求，即毋庸再予審究，併此敘明。
⒊復查被告馬秀金、周佳蓉、周怡均自109年1月1日起迄今，並
未無權占用系爭房屋，業如前述，自難認被告馬秀金、周佳蓉、周怡均有因無權占用系爭房屋而受有利益，並致原告王秀麗受有損害，故原告王秀麗依民法第184條第1項前段、第185條或民法第179條規定，請求被告馬秀金、周佳蓉、周怡均自109年1月1日起至返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告王秀麗1萬元，均非有據，洵無可採。
五、綜上所述，原告凌士瀚依系爭租約法律關係，請求被告馬秀金給付原告凌士瀚上開3萬元本息，及原告王秀麗依民法第767條第1項前段、第184條第1項前段及第185條第1項等規定，請求被告周來成、周家慶、周家安遷讓返還系爭房屋，並自109年1月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告王秀麗1萬元，均有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分，原告及被告周來成、周家慶分別陳明願供擔保，請准宣告或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之，並依民事訴訟法第392條第2項規定，依職權宣告被告馬秀金、周家安得預供擔保而免為假執行。至原告王秀麗敗訴部分，其假執行聲請亦失所附麗，應予駁回。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項但書、第2項。中 華 民 國 111 年 7 月 29 日
民事第七庭 法 官 李宇銘以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 8 月 2 日
書記官 李律廷附表：
編 號 土地坐落 面 積 權 利 範 圍 備 註 縣 市 鄉鎮市區 段 小 段 地 號 平方公尺 1 新北市 三重區 永安 1190 109 1/4編 號 建號 建物坐落地號 建物門牌 主要建築材料及房屋層數 建物面積 （平方公尺） 附屬建物 （平方公尺） 權利範圍 1 1432 新北市○○區○○段0000地號 新北市○○區○路○街00巷0號3樓 鋼筋混凝土造、4層 層次面積：78.00 陽臺：7.00 全部