臺灣新北地方法院民事判決 109年度訴字第3731號原 告 陳秀芽
游真緣共 同訴訟代理人 簡翊玹律師被 告 林建穎上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國110 年4 月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○巷○○號五樓房屋騰空遷讓返還予原告游真緣。
被告應給付原告陳秀芽新臺幣壹拾壹萬貳仟玖佰肆拾陸元，及自民國一百一十年二月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一百一十年三月一日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告陳秀芽新臺幣伍萬伍仟元，及各月違約金之次月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應給付原告游真緣新臺幣貳萬肆仟伍佰伍拾肆元，及自民國一百一十年三月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一至四項於原告以新臺幣壹佰伍拾貳萬參仟元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣肆佰伍拾陸萬陸仟柒佰玖拾元供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有下列各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者；
三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，民事訴訟法第255條第1 項但書第2 款、第3 款定有明文。原告起訴時主張原告陳秀芽將原告游真緣所有門牌號碼新北市○○區○○路○○巷○○號5 樓房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，並於民國10
9 年3 月20日與被告簽訂租賃契約（下稱系爭租約），被告因遲延給付租金，原告陳秀芽業已終止系爭租約，依民法所有物返還請求權、不當得利請求權及系爭租約之法律關係，聲明請求被告將系爭房屋返還予原告游真緣，及應給付積欠租金新臺幣（下同）5 萬5,000 元予原告陳秀芽，暨給付每月不當得利數額2 萬7,500 元予原告游真緣等語。嗣於訴訟中，變更主張原告陳秀芽係代理原告游真緣簽訂系爭租約，而先位聲明請求被告將系爭房屋返還原告游真緣，及給付不當得利予原告游真緣，備位聲明請求被告將系爭房屋返還原告游真緣，及給付原告陳秀芽積欠租金18萬583 元，暨給付不當得利予原告游真緣（見本院訴字卷第59頁至第60頁），復於先位、備位聲明均追加依系爭租約第8 條約定（見本院訴字卷第123 頁至第124 頁），請求被告給付租金2 倍即5萬5,000 元之違約金等語。經核原告前開追加乃基於其主張被告承租系爭租約，卻積欠租金未清償，且迄今仍繼續占有系爭房屋之同一基礎事實，並擴張應受判決事項之聲明，均與前開規定相符，應予准許。
貳、實體部分
一、原告起訴主張：㈠原告陳秀芽於109 年3 月20日代理原告游真緣與被告簽訂系
爭租約，租期1 年，自109 年3 月1 日起至110 年2 月28日止，每月租金2 萬7,500 元，應於每月5 日前繳納。詎料，被告僅交付押金5 萬5,000 元，並繳交租金至109 年7 月止，其餘各期房租均未支付，經原告陳秀芽於109 年9 月8 日寄送存證信函向被告主張終止系爭租約，被告方於109 年9月22日再給付2 萬8,000 元（因被告109 年6 月份租金短少
500 元，故於9 月份補回），自此之後即為再支付分文，原告陳秀芽又於109 年10月7 日寄送存證信函向被告主張終止系爭租約，自109 年11月5 日起，被告積欠之租金總額於扣除押金後，已達2 個月數額，依民法第440 條第1 項、第2項及土地法第100 條第3 款規定得終止系爭租約，原告陳秀芽前既已向被告為終止系爭租約之意思表示，堪認此意思表示至109 年11月5 日時業已發生合法終止之效力。故系爭租約於終止後，且系爭租約於110 年2 月28日亦已屆期終止，被告已無任何占有權源，原告游真緣先位聲明第1 項依民法第455 條前段、第767 條第1 項規定請求遷讓系爭房屋，備位聲明第1 項則依民法第767 條第1 項規定請求。又系爭租約終止前，原告游真緣得依系爭租約請求被告給付積欠租金，而系爭租約終止後，則依民法第179 條規定請求相當於租金之不當得利，故原告游真緣先位聲明第2 項請求被告自10
9 年8 月6 日起至清償日止，按月給付2 萬7,500 元，及自每月6 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
㈡倘若認原告游真緣與原告陳秀芽間並未有代理行為存在，則
備位聲明第2 項原告陳秀芽依系爭租約為請求，第3 項原告游真緣得以所有權人之地位，依民法第179 條規定請求相當於租金之不當得利。原告主張系爭租約於109 年11月5 日終止，惟若認應以起訴狀繕本送達日始為合法終止日，本件起訴狀繕本係於110 年1 月28日刊登於法院網站以為公告，故生效日為110 年2 月17日，原告陳秀芽得請求之租金應為10
9 年8 月5 日起至110 年2 月17日止，共計18萬583 元。又原告游真緣應得自系爭租約終止翌日即110 年11月6 日起請求相當於租金之不當得利，然倘若認應以起訴狀繕本送達為終止時點，則請求自110 年2 月17日返還不當得利。
㈢另依系爭租約第8 條：「乙方（即被告）於租期屆滿時，除
經甲方同意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金貳倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。」約定，被告於110 年2 月28日租期屆滿後，猶仍不肯遷讓系爭房屋返還予原告，依前開約定，原告游真緣先位聲明第3 項、原告陳秀芽備位聲明第3 項請求被告自110年3 月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付5 萬5,
000 元違約金等語。㈣並聲明：⒈先位聲明：⑴如主文第1 項所示。⑵被告應自10
9 年8 月6 日起至清償日止，按月給付原告游真緣2 萬7,50
0 元，及自每月6 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⑶被告應自110 年3 月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告游真緣5 萬5,000 元，及自應給付之該月
1 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息⑷願供擔保，請准宣告假執行。⒉備位聲明：⑴如主文第1 項所示。⑵被告應給付原告陳秀芽18萬583 元，及自110 年2 月18日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⑶被告應自110 年3月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告陳秀芽
5 萬5,000 元，及自應給付之該月1 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⑷被告應自109 年11月6 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告游真緣2 萬7,500 元，及自各該月份應給付之次日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⑸願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告係自108 年3 月即向原告陳秀芽承租系爭房屋，當時支
付5 萬5,000 元押金，之後於109 年3 月間續租，因原告陳秀芽表示其要加蓋頂樓花費20幾萬元，若被告要再繼續租，需再支付押金5 萬5,000 元，故原告本件請求應扣除2 筆5萬5,000 元之押金。又被告承租系爭房屋後，有花錢裝設冷氣，這筆費用原告當初同意返還被告，被告並非不願將系爭房屋返還原告，而是與原告之間還有款項尚未處理完畢。原告於系爭租約尚未到期，就向被告之友人提告侵占，且將信箱鑰匙更換，還在門口張貼公告，所以事情才會演變至現今僵持之情況。被告認為事情還沒有處理好，即要被告遷讓返還系爭房屋，好像都是被告的錯等語，資為抗辯。
㈡並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保免為假執行之宣告。
三、本院之判斷：原告主張被告承租系爭房屋卻積欠租金，且於系爭租約終止後，迄今仍繼續占有系爭房屋，而請求被告返還系爭房屋、給付積欠租金、違約金及不當得利等語，被告固未否認其尚未遷讓返還系爭房屋予原告，且有積欠租金之事實，然就原告之請求是否有理由，則以前揭情詞置辯。是本件兩造爭執所在厥為：㈠系爭租約之出租人為何人？是否已經終止？㈡原告得否請求被告遷讓房屋、給付積欠租金、違約金及不當得利？經查：
㈠系爭租約之出租人為原告陳秀芽，且系爭租約業經原告陳秀芽以起訴狀繕本之送達而為終止：
⒈系爭租約乃由原告陳秀芽與被告簽訂，且陳秀芽於出租人欄
並無註記表示其為原告游真緣之代理人，故系爭租約乃存在於原告陳秀芽與被告之間，應堪認定。至原告游真緣雖主張原告陳秀芽係代理其簽訂系爭租約云云，並提出委託書1 紙為佐（見本院訴字卷第75頁），然此情為被告所否認，且觀之該委託書並未記載日期，亦未作為系爭租約之附件，已難認原告陳秀芽當時有以原告游真緣之代理人簽訂系爭租約之意思，況原告陳秀芽寄送109 年9 月18日、109 年10月7 日存證信函向被告催討租金時，均於存證信函內表示「台端於民國109 年3 月1 日向『本人』承租新北市○○區○○路○○巷○○號5 樓之房屋…」、「緣台端向『本人』承租址於新北市○○區○○路○○巷○○號5 樓之房屋…」等語，有前開存證信函在卷可稽（見重簡字卷第31頁、第35頁），亦稱係以其自己之名義出租系爭房屋予被告，故原告游真緣前開主張，尚乏所據，應無可採，⒉按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人交付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約，民法第440 條第1 項、第2 項定有明文。又按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2 個月以上時，土地法第100 條第3 款亦有明文。而查：
⑴原告陳秀芽與被告約定系爭租約每月租金為2 萬7,500 元，
被告應於每月5 日前支付，且被告於簽訂系爭租約時支付租金5 萬5,000 元予原告陳秀芽等情，有系爭租約第3 至5 條在卷可參（見重簡字卷第17頁）。又被告於109 年6 月1 日匯款2 萬7,000 元、109 年9 月22日則匯款2 萬8,000 元，有原告提出存摺內頁資料在卷可憑（見本院訴字卷第88頁至第89頁），且被告自承109 年9 月22日之後即未再給付租金（見本院訴字卷第117 頁），故被告於109 年9 月支付109年7 月份租金後，即未再給付租金，應屬明確。依前開規定，被告積欠109 年8 月、9 月租金得以押金5 萬5,000 元抵償，被告需積欠109 年10月、11月租金，且未於109 年12月
5 日前給付109 年12月租金時，原告陳秀芽始得終止系爭租約，故原告陳秀芽雖以109 年9 月18日、109 年10月7 日存證信函向被告為終止系爭租約之意思表示，然其終止均非合法，不生終止系爭租約之效力。惟原告陳秀芽亦主張以起訴狀繕本送達為終止系爭租約之意思表示，而本件起訴狀繕本係於110 年2 月3 日寄存被告居所地之派出所，被告並於同日前往領取，有送達證書、受理訴訟文書寄存登記簿在卷可憑（見本院第35頁、第121 頁），故系爭租約係於110 年2月3 日始經原告陳秀芽合法終止，應堪予認定。
⑵被告雖辯稱其係於108 年3 月即向原告陳秀芽承租，系爭租
約續約時，原告陳秀芽另向其收取5 萬5,000 元押金，應再扣除該5 萬5,000 元押金云云。然原告陳秀芽否認有向被告收取2 筆5 萬5,000 元押金，且系爭租約第5 條僅記載被告交付5 萬5,000 元押金，並未記載另筆押金5 萬5,000 元，故被告前開所辯與系爭租約內容已有不符，況此筆押金數額不小，倘若被告確有交付而未經原告陳秀芽扣除，被告於本院第1 次言詞辯論期日時應無不予提出爭執之理，然被告卻於第1 次言詞辯論期日時稱於109 年9 月16日尚有現金交付
5 萬5,000 元予原告云云，就第2 筆押金5 萬5,000 元隻字未提（見本院訴字卷第117 頁至第119 頁），顯與常情不符，而無可採。至於被告雖提出原告陳秀芽傳送內容為「109年8 月份至今八個月租金沒付，共計220000元扣除押金165000元…」之LINE對話內容（見本院訴字卷第159 頁），辯稱其支付押金11萬元、109 年9 月16日支付2 萬8,000 元、扣除積欠500 元、先收1 個月租金2 萬7,500 元、109 年9 月16日現金交付5 萬5,000 元，共支付22萬元云云，然被告已自承109 年9 月16日交付現金5 萬5,000 元並無證據要提出（見本院訴字卷第140 頁），且被告係於109 年9 月22日支付2 萬8,000 元，時點並非109 年9 月16日，該2 萬8,000元係支付109 年7 月份租金及補足109 年6 月份租金，已如前述，故被告前開所辯已難認屬實，況原告陳秀芽於前開LINE所稱22萬元係被告積欠之租金數額，扣除5 萬5,000 元押金後為16萬5,000 元，並非稱被告已支付22萬元、可扣除16萬5,000 元，被告所辯顯與LINE內容之文義不符，委無可採。
㈡原告游真緣得請求被告遷讓返還系爭房屋及不當得利，原告陳秀芽得請求被告給付積欠租金及違約金：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
民法第767 條第1 項前段定有明文。系爭租約已經原告陳秀芽於110 年2 月3 日終止，故被告於系爭租約終止後，已無合法占有系爭房屋之權源，而系爭房屋為原告游真緣所有，有系爭房屋之第一類謄本在卷可憑（見本院訴字卷第67頁至第73頁），故原告游真緣依前開規定請求被告遷讓返還系爭房屋，即屬有據。
⒉又系爭租約乃存在於原告陳秀芽與被告之間，故原告游真緣
先位聲明第2 、3 項依系爭租約請求被告給付積欠租金及違約金，均非有據。惟被告僅支付租金至109 年7 月份，扣除以押金5 萬5,000 元抵償之109 年8 月、9 月份積欠租金後，尚積欠109 年10月1 日起至110 年2 月3 日止（4 個月又
3 日）之租金未付，原告陳秀芽備位聲明依系爭租約第4 條約定得請求被告給付租金數額為11萬2,946 元（計算式：27,500×4+27,500×3/28＝112,946 ，元以下四捨五入），原告陳秀芽請求逾此範圍部分，則非可採。另被告於110 年2月28日租期屆滿後，迄今仍未遷讓返還系爭房屋予原告陳秀芽，依系爭租約第8 條：「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告陳秀芽）同意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金貳倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。」約定（見重簡字卷第18頁），原告陳秀芽自得請求被告自110 年3 月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付租金2 倍即5 萬5,000 元計算之違約金。
⒊再按無法律上之原因而受有利益，致他人受損害者，應返還
其利益，民法第179 條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨可參）。系爭租約於110 年2 月
3 日終止後翌日即4 日至110 年2 月28日租期屆滿前（共25日），此期間被告已無合法占用系爭房屋之權源，其仍繼續占有系爭房屋受有相當於租金之不當得利，原告游真緣為系爭房屋之所有權人，自得依前開規定請求被告返還相當於租金之不當得利。而系爭租約每月租金為2 萬7,500 元，原告游真緣主張被告占有系爭房屋可受相當於租金之不當得利數額以2 萬7,500 元計算，為屬適當，據此計算，被告應返還之相當於租金不當得利數額為2 萬4,554 元（計算式：27,500×25/28 ＝24,554）。至於原告游真緣請求相當於租金之不當得利應自109 年11月6 日起計至被告遷讓返還系爭房屋之日止，其請求逾系爭租約合法終止日110 年2 月3 日之前者，並無可採；而系爭租約110 年2 月28日屆滿後者，已由原告陳秀芽依系爭租約第8 條請求被告給付違約金，核該違約金即係就被告於租期屆滿後繼續占有系爭房屋所課之違約賠償，與不當得利之目的相同，原告游真緣既已將系爭房屋交予原告陳秀芽出租，則系爭租約屆滿後之不當得利自有委由原告陳秀芽依系爭租約約定違約金請求之意思，故原告陳秀芽既已依系爭租約第8 條請求被告給付違約金，原告游真緣猶再依民法第179 條規定請求被告給付不當得利，即有重複請求之虞，亦無可採。
⒋被告雖辯稱原告陳秀芽當初同意返還裝設冷氣之費用云云，
然此為原告陳秀芽所否認，且被告自承並無將此約定記載於系爭租約內，故已難認被告所辯屬實，況依被告提出之LINE對話紀錄顯示係被告自行詢問「冷氣留著給你就200000處理」，而原告陳秀芽則回覆「冷氣我不要」，被告則繼續稱「好聚好散，如果你要再繼續拖延我也沒辦法」（見本院訴字卷第61頁），可見冷氣費用由原告陳秀芽負擔乃被告單方提出之條件，且旋遭原告陳秀芽所拒絕，亦無法認定有由原告陳秀芽返還冷氣費用予被告之約定存在。至被告另稱：原告於租期屆滿前即提出刑事告訴，並於系爭房屋處張貼公告，被告認為事情尚未處理好就要被告搬走好像是被告的錯云云，乃兩造間因系爭租約所衍生之刑事糾紛，或兩造交涉過程所發生之不愉快，均非被告得拒絕給付積欠租金或繼續占有系爭房屋之合法依據，故被告前開所述，對本院前開認定並無影響。
四、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第
203 條分別定有明文。本件起訴狀繕本係於110 年2 月3 日送達被告，已如前述，故原告陳秀芽請求被告給付積欠租金11萬2,946 元，得自110 年2 月4 日起至清償日止，按法定週年利率5%計算之遲延利息，原告陳秀芽僅請求自110 年2月18日起算，未逾前開得請求範圍，為屬可採。又被告自11
0 年3 月1 日起應按月給付違約金5 萬5,000 元予原告陳秀芽，係於當月屆滿後始負遲延責任，故原告陳秀芽亦得請求自各月違約金之次月1 日起至清償日止，按法定週年利率5%計算之遲延利息。另原告游真緣得請求被告給付110 年2 月
4 日起至110 年2 月28日租期屆滿時之不當得利2 萬4,554元，被告於110 年3 月1 日即負有遲延責任，故原告游真緣請求自110 年3 月1 日起至清償日止，按法定週年利率5%計算之遲延利息，為屬有據。
五、綜上所述，系爭租約之出租人為原告陳秀芽，且系爭租約業經原告陳秀芽於110 年2 月3 日終止，故原告游真緣為系爭房屋之所有權人，其得請求被告遷讓返還系爭房屋；又被告尚積欠租金，且仍繼續占有系爭房屋，原告陳秀芽得請求被告給付積欠租金11萬2,946 元，及依系爭租約第8 條約定請求被告自租期屆滿翌日110 年3 月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付5 萬5,000 元之違約金；另原告游真緣得請求被告給付110 年2 月4 日起至110 年2 月28日相當於租金之不當得利2 萬4,554 元。從而，原告先位、備位聲明第1 項（兩者聲明相同，應無先、備位之區別）為有理由，應予准許；原告先位聲明第2 項、備位聲明第2 至4 項請求於前開範圍內為有理由，應予准許，逾此範圍部分，為無理由，應予駁回；原告先位聲明第3 項為無理由，應予駁回。
又原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保為假執行或免為假執行之宣告，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額後准許之。至原告敗訴部分，其訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述暨攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，認與本件判決結果已不生影響，故不一一加予論述，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 4 月 29 日
民事第四庭 法 官 莊佩頴以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 4 月 29 日
書記官 李瑞芝