臺灣新北地方法院民事判決 109年度訴字第3053號原 告 林忠德訴訟代理人 王啟安律師被 告 趙品清訴訟代理人 蔡雅雯被 告 吳坤碧共 同訴訟代理人 吳存富律師
張媁婷律師李宜真律師許亞哲律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，經本院於民國110 年10月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告趙品清應給付原告新臺幣陸拾伍萬元，及自民國一百零九年十一月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告吳坤碧應給付原告新臺幣陸拾伍萬元，及自民國一百零九年十一月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾壹萬柒仟元供擔保後，得對被告趙品清假執行；但被告趙品清如以新臺幣陸拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項 於原告以新臺幣貳拾壹萬柒仟元供擔保後，得對被告吳坤碧假執行；但被告吳坤碧如以新臺幣陸拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項但書第2 款定有明文。原告主張兩造簽署不動產買賣契約書，然因被告無法依約交付房屋，故解除雙方買賣契約，請求被告返還已收取價金並賠償買賣總價一成合計新臺幣（下同）
130 萬元等語，並聲明：㈠被告趙品清（下逕稱其名）應給付原告130 萬元整，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之遲延利息。㈡吳坤碧（下逕稱其名，並與趙品清合稱為被告）應給付原告130 萬元整，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之遲延利息。
㈢前二項如其中一被告已為給付，其餘被告於其給付範圍內免除給付之義務等語。嗣於民國110 年9 月22日以民事準備書狀四以相同事實變更訴之聲明為：㈠趙品清應給付原告65萬元整，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之遲延利息。㈡吳坤碧應給付原告65萬元整，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之遲延利息。核原告上開變更，係主張同一基礎事實，合於前揭法律規定，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：兩造於106 年3 月16日簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），原告以650 萬元向被告購買訴外人富旺精密股份有限公司（下稱富旺公司）位於基隆市○○區○○段○○○○○○○○○號土地應有部分及其上基隆市○○區○○路○○號3 樓之9 房屋（下合稱系爭不動產），被告表示其等為富旺公司債權人，將以投標或以承受之方式取得系爭不動產所有權，再轉賣並點交予原告，故系爭買賣契約書特約條款即載明：「買方知悉買賣標的物之現況為限制登記之情事，賣方承諾如買賣標的物無法撤封（與債權銀行無法達成共識），則負責自法院標回賣予買方；如賣方未標回標的物或拍賣投標金額低於新台幣柒佰參拾萬元整，則賣方須賠償買方總價金一成，即新台幣陸拾伍萬元整」（下稱違約條款）、「拍賣完成且法院核發移轉證明書後30日即交屋日」等語，原告旋即支付簽約款65萬元。嗣於109 年間被告表示強制執行程序（臺灣基隆地方法院〈下稱基隆地院〉106 年度司執字第19831 號，下稱系爭執行案件）已製作分配表，承受系爭不動產之人彭榆晏是自己人，待核發權利移轉證書後即可點交系爭不動產，然原告檢視被告提出資料，發現系爭不動產由彭榆晏以619 萬元承受，低於730 萬，原告另於109 年
9 月29日調閱系爭不動產之謄本，發覺系爭不動產已於109年8 月7 日由彭榆晏信託予訴外人趙品鈞，原因發生日期為
109 年7 月27日，可見彭榆晏最晚在109 年7 月27日收受法院發給之權利移轉證書，卻未依系爭買賣契約於法院核發權利移轉證明書30日內辦理交屋，有給付遲延情事，原告於
109 年9 月14日以存證信函催告被告履約，否則將逕行解除系爭買賣契約，然未獲被告回應，是系爭買賣契約已解除，被告受領65萬元自屬不當得利，另應依違約條款給付原告65萬元，爰依違約條款及民法第179 條之規定，請求被告賠償，並聲明：㈠趙品清應給付原告65萬元整，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之遲延利息。㈡吳坤碧應給付原告65萬元整，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之遲延利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭買賣契約附件第1 條規定：「買方知悉本次買賣標的物之承租人有優先購買權，賣方發函放棄依同等價位優先購買權之存證信函通知承租人，10日內如承租人放棄優先承購權，則本買賣契約成立，反之，賣方無息退還簽約款及用印款予買方，則買賣契約不成立」等語（下稱優先購買權條款），就系爭買賣契約之成立設有停止條件，然被告並未寄發存證信函通知系爭不動產之承租人，則依優先購買權條款，系爭買賣契約並未成立。縱認系爭買賣契約成立，系爭不動產拍定後，被告即請訴外人即本件介紹人潘興旺聯繫訴外人即代書鄭可杭辦理不動產移轉事宜，卻無法聯繫鄭可杭，故系爭不動產無法移轉予原告，不可歸責於被告，自無給付遲延。且原告未依系爭買賣契約第11條第1 項規定由僑馥建築經紀股份有限公司（下稱僑馥經建）為最終催告，原告解除系爭買賣契約不合法。退步言之，系爭買賣契約第
2 條所定之違約金過高顯失公平，應予酌減等語，資為抗辯，並聲明：
㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、經查：兩造於106 年3 月16日簽訂系爭買賣契約，由原告以
650 萬元向被告購買系爭不動產。系爭不動產於109 年4 月
1 日第二次拍賣期日，由參與分配債權人彭榆晏以該次拍賣最低價額619 萬7,000 元承受，基隆地院於109 年7 月8 日核發不動產移轉證書予彭榆晏，嗣於109 年8 月7 日由彭榆晏設定信託予訴外人趙品鈞。系爭買賣契約優先購買權條款約定：「買方知悉本次買賣標的物之承租人有優先購買權，賣方發函放棄依同等價位優先購買權之存證信函通知承租人，10日內如承租人放棄優先承購權，則本買賣契約成立，反之，賣方無息退還簽約款及用印款予買方，則買賣契約不成立。」、違約條款約定：「若買賣合約成立後，買方知悉買賣標的物之現況為限制登記之情事，賣方承諾如買賣標的物無法撤封（與債權銀行無法違成共識），則負責自法院標回賣予買方；如賣方未標回標的物或拍賣投標金額低於新台幣柒佰參拾萬元整，則賣方須賠償買方總價金一成，即新台幣陸拾伍萬元整。」、第7 條約定：「拍賣完成且法院核發移轉證明書後30日即交屋日」。
四、至原告主張系爭買賣契約已解除，得依系爭買賣契約及民法第179 條之規定，請求被告給付合計130 萬元等語，則為被告所否認，並以前詞置辯，則本院應審酌者厥為：㈠系爭買賣契約是否已成立？㈡被告是否有給付遲延之情事，原告解除系爭買賣契約有無理由？㈢原告請求被告給付130 萬元，有無理由？㈣本件違約金是否過高？下分述之：
㈠系爭買賣契約是否已成立：
⒈民法所謂條件，係當事人以將來客觀上不確定事實之成就或
不成就，決定法律行為效力之發生之一種附款。茍當事人非以法律行為效力之發生繫於將來不確定之事實，則非條件。另按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第98條所規定，而所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義（最高法院96年度台上字第286 號民事判決意旨參照）。又解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院99年度台上字第1421號民事判決意旨參照）。
⒉經查：優先購買權條款約定：買方知悉本次買賣標的物之承
租人有優先承買權，賣方發函放棄依同等價位優先承購權之存證信函通知承租人，10日內如承租人放棄優先承購權，則本買賣契約成立，反之，賣方無息退還簽約款及用印款予買方，則買賣契約不成立，雖約定以「承租人行使優先承買權」作為系爭買賣契約是否成立之依據等語，然系爭不動產由富旺公司於105 年7 月19日以信託為原因移轉由被告2 人公同共有，再由趙品清於106 年1 月25日將系爭不動產出租予第三人周業焱，周業焱將系爭不動產作倉庫使用等情，業經本院調取系爭執行案件全卷核閱屬實（見基隆地院司執卷一第10頁至第17頁、第40頁、第80頁至第82頁），則周業焱雖承租系爭不動產，然非土地法第104 條第1 項、107 條第1項、民法第426 條之2 第1 項、耕地三七五減租條例第15條第1 項之所稱承租人，對於系爭不動產並無優先承買權，系爭買賣契約非以將來不確定事實決定其效力，非屬條件，自於兩造簽訂系爭買賣契約時已確定生效。
⒊被告雖辯稱系爭買賣契約以「被告寄發存證信函通知承租人
，承租人放棄優先承購權」作為停止條件，但因被告未寄發存證信函，停止條件未成就，系爭買賣契約不成立云云。然優先購買權條款自始即言明「買方知悉買賣標的物之承租人有優先承買權」，顯見兩造訂立優先購買權條款真意，係在避免他人行使優先承買權，導致被告無法順利以拍賣或承受方式取得系爭不動產，進而發生違約之風險，而被告是否寄發存證信函，既不影響承租人行使優先承買權於否，自無從認兩造有將「被告寄發存證信函」作為系爭買賣契約是否生效之停止條件，被告上開辯解，自不足採。
㈡被告是否有給付遲延之情事？原告解除契約有無理由：
⒈按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任
；契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第
229 條第1 項及第254 條第1 項明文規定。另按在債務不履行，債務人所以應負損害賠償責任，係以有可歸責之事由存在為要件。故債務人苟證明債之關係存在，債權人因債務人不履行債務（給付不能、給付遲延或不完全給付）而受損害，即得請求債務人負債務不履行責任，如債務人抗辯損害之發生為不可歸責於債務人之事由所致，即應由其負舉證責任，如未能舉證證明，自不能免責（最高法院82年度台上字第
267 號判決意旨參照）。⒉系爭買賣契約附件第7 條約定：拍賣完成且法院核發權利移
轉證書後30日即交屋日，而系爭不動產於109 年4 月1 日第二次拍賣期日由彭榆晏承受，基隆地院於109 年7 月8 日核發權利移轉證書等情，業據原告提出系爭執行案件109 年4月1 日不動產拍賣筆錄及不動產權利移轉證書各1 份為憑（見本院卷第169 頁、第171 頁），而可認定。則依系爭買賣契約附件第7 條約定，雙方自應於109 年8 月7 日前交屋，然系爭不動產未於上開期日移轉登記予原告，反於109 年8月7 日由彭榆晏信託登記予訴外人趙品鈞等情，亦有系爭不動產第一類謄本在卷可憑（見本院卷第61頁至第67頁）。則被告未於兩造約定期間交付系爭不動產，已陷於給付遲延。被告雖辯稱有委請潘興旺與代書鄭可杭聯繫辦理不動產移轉登記事宜，因無法連絡上鄭可杭，故無法聯絡上原告辦理系爭不動產移轉登記，惟依被告所提出收件人為鄭可杭之中華郵政掛號郵件招領通知單記載：「茲有由股票寄交臺端（寶號）收之…郵件，經投遞2 次無法投交，請您於109 年11月18日至109 年12月2 日止招領期限內…在營業時間內到招領局窗口領取」等語（見本院卷第103 頁），寄送時間為109年11月間，寄送物品為股票，自無法由上開招領通知單證明被告於109 年7 、8 月間無法與鄭可杭取得聯繫。再者，原告曾於109 年9 月14日寄送存證信函催告被告履行，而存證信函上已有原告住居所，被告若果有移轉系爭不動產之意，自可依存證信函上住址聯繫，卻未見被告提出相關證據證明有與原告聯絡商討移轉系爭不動產之相關資料，是被告所辯自不足採。
⒊被告未於109 年8 月7 日前移轉系爭不動產予原告，陷於給
付遲延，業據本院認定如前。原告嗣於109 年9 月14日以臺北信維郵局存證號碼014037號存證信函催告被告於7 日內完成交屋，逾期則解除系爭買賣契約，上開存證信函由被告收受等情，業經原告提出前述存證信函為證（見本院卷第37頁至第38頁），且為被告所不否認（見本院卷第89頁），是原告依民法第254 條第1 項規定解除系爭買賣契約，自有理由。
⒋系爭買賣契約第11條第1 項約定：「除本約有特別約定外，
甲乙任一方若發生不依約履行義務之違約情事，經他方定七日以上期間催告仍未履行，雙方同意應由僑馥建經進行最終催告仍未履行或認證後，本約即生解除效力，並由僑馥建經執行專戶價金之撥付作業。」等語（見本院卷第22頁），被告雖辯稱原告未依上開規定合法解除系爭買賣契約云云，然依上開規定文義，非指原告訂7 日以上期限進行催告後，仍需由僑馥經建再為催告始可解除契約，而係指若僑馥經建進行最終催告後，不待原告主張解除契約，屬於兩造得逕行發生解除契約之特別約定，並非解除契約之額外程序規定，故系爭買賣契約縱未經僑馥建經為最終催告，仍可由原告催告後主張解除，是被告上開所辯，尚有誤會。
㈣原告請求被告賠償130萬元，有無理由：
⒈違約金部分：違約條款約定：「若買賣合約成立後，買方知
悉買賣標的物之現況為限制登記之情事，賣方承諾如買賣標的物無法撤封（與債權銀行無法違成共識），則負責自法院標回賣予買方；如賣方未標回標的物或拍賣投標金額低於新台幣柒佰參拾萬元整，則賣方須賠償買方總價金一成，即新台幣陸拾伍萬元整」，而系爭不動產投標金額未達730 萬，為兩造所不爭，被告雖辯稱標得系爭不動產之彭榆晏係受其等委託，然僅空言主張，亦不願通知彭榆晏到庭作證（見本院卷第138 頁、第159 頁），其辯解自不足採，自無從認定被告確有標得系爭不動產，則原告依違約條款請求被告給付65萬元，與違約條款規定相合，自屬有據。
⒉返還買賣價金部分：按無法律上之原因而受利益，致他人受
損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條定有明文。系爭買賣契約第5 條第2 項約定簽約時甲方（原告）應給付第一期款（簽約款），原告並依上開約定交付65萬元予被告等情，有系爭買賣契約及所附價金給付備忘錄在卷為憑（分見本院卷第18頁、第24頁），而原告既已合法解除系爭買賣契約，被告受領買賣價金之法律上原因即已不存在，是原告依民法第179 條之規定請求被告給付65萬元，亦有理由。
⒊按數人負同一債務或有同一債權，而其給付可分者，除法律
另有規定或契約另有訂定外，應各平均分擔或分受之，民法第271 條前段定有明文。原告請求被告給付130 萬元均有理由，已如前述，而上開金錢債務既屬可分，故原告請求趙品清、吳坤碧每人給付65萬元，自屬可採。
㈤本件違約金是否過高：
⒈按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法
第252 條所明定，此規定乃賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。是以違約金之約定，既為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，應已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位而為自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（最高法院94年度台上字第2230號判決意旨參照）。又當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準；倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高（最高法院109 年度台上字第1795號判決意旨參照）。
⒉被告雖辯稱本件違約金過高云云，然依違約條款約定，被告
縱未取得系爭不動產，所需負擔之賠償上限為系爭不動產買賣價金之一成，相較於系爭買賣契約第11條第2 項約定賣方違約導致系爭買賣契約解除時，賣方須給付買方已支付價金總額同額之懲罰性違約金相較，難認本件違約條款有何顯失公平之處，又因被告未能移轉系爭不動產所有權予原告，原告除受有已付價金利息之積極損失外，更喪失系爭不動產價格上漲之利益，且被告亦未就本件違約金數額，有何過高而顯失公平情形之利己事實，提出相關事證供本院調查審酌，揆諸前開說明，難認原告請求之違約金有何過高而顯失公平之情形，被告此部分所辯，為無理由。
㈤末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229 條第1 項及第2 項分別定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第233 條第1 項及第203 條亦有明文。查原告依違約條款及民法第17
9 條規定請求被告賠償，未定有確定期限，又係以支付金錢為標的，則依前揭法律規定，原告就被告應給付之金額部分，自得請求自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，而本件起訴狀繕本係於109 年11月5 日送達於被告，有本院送達證書在卷可憑（見本院卷第53頁、第55頁）。而被告迄未給付，則原告請求自起訴狀繕本送達被告翌日起即自109 年11月6 日起均至至清償日止，按年息
5 ％計算之法定遲延利息，核無不合，應予准許。
五、綜上所述，原告主張被告依系爭買賣契約違約條款及民法第
179 條之規定請求被告給付130 萬元即趙品清、吳坤碧每人65萬元，及均自109 年11月6 日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。
六、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 11 月 17 日
民事第五庭 法 官 王 廷以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 11 月 18 日
書記官 張雅筑