臺灣新北地方法院民事判決 109年度訴字第3119號原 告 唐心彤訴訟代理人 張立宇律師複代理人 張君宇律師被 告 江水琳訴訟代理人 魏雯祈律師
嚴珮綺律師被 告 禾達不動產仲介有限公司法定代理人 賴建程訴訟代理人 蔣美龍律師上列當事人間請求損害賠償等事件，經本院於民國110 年8 月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第255 條第1 項第3 款、第256 條定有明文。查原告所提民事起訴狀，係依民法第353 條、第227 條、第226 條第1 項規定，請求被告江水琳負損害賠償責任；依民法第544 條、不動產經紀業管理條例第26條第2 項，請求被告東森房屋股份有限公司新莊科達富國加盟店負損害賠償責任，並連帶請求之，其訴之聲明第1 項為：被告應連帶給付原告至少新臺幣（下同）290 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還之日止，按年息5 ％計算之利息。嗣於本院民國109 年11月25日言詞辯論期日當庭更正被告東森房屋股份有限公司新莊科達富國加盟店為禾達不動產仲介有限公司（下稱禾達公司），復於同年12月15日提出民事擴張訴之聲明暨補充理由狀，變更訴之聲明第1 項為：被告應連帶給付原告294 萬4,238 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。核原告上開被告名稱之變更，係更正事實上之陳述，非屬訴之變更，又上開訴之聲明之變更，係屬不變更訴訟標的，擴張應受判決事項之聲明，揆諸上開說明，核無不合，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
（一）原告與被告江水琳於103 年10月31日簽定不動產買賣契約書（下稱系爭不動產買賣契約），約定由被告江水琳將坐落於新北市○○區○○段○○○ ○號土地及其上同區段1240建號建物（門牌號碼：新北市○○區○○路○○○○ 號4 樓）房地（下稱系爭土地或房屋，合稱系爭房地）出售予原告，買賣價金為775 萬元，並由被告禾達公司居間仲介。
詎經系爭房屋1 、2 樓所有權人於109 年7 月13日向新莊地政事務所申請土地複丈，確認同址1 至4 樓及其上增建部分有越界建築，另原告及同址3 樓所有權人均於同年9月7 日接獲拆除大隊通知有占用鄰地需拆除部分建物之情形。
（二）系爭不動產買賣契約所附不動產現況說明書（下稱系爭說明書），係由被告2 人所填寫，系爭房屋有越界建築而占用鄰地一節，被告竟未據實告知，甚於系爭說明書上「建築改良現況是否占用他人土地之情形」勾選「否」，致原告因此必須拆除占用他人土地部分建築而受有損害。又不論被告江水琳對於上開瑕疵情形有無故意或過失等可歸責情事，均應就出賣物之瑕疵負擔保責任。再被告禾達公司為依法登記之不動產經紀業，於履行居間勞務提供訂約資訊時，應依善良管理人注意義務，調查系爭房屋是否有無權占用鄰地之事實，詎其竟怠為查證，未發現系爭房屋實際面積與契約所載不符，有越界建築之情事，致原告受有損害，亦應負損害賠償責任。
（三）系爭不動產買賣契約第2 條約定，係以「增建或占用部分」為其主旨，並以「買賣標的現狀另有增建或占用部分…，其權利義務業經雙方約定如下：」為主要規範體系，其後才於第1 款約定「增建或占用範圍」並接續於第2 款約定「交屋前後被通知拆除（或被拆除）以及未告知交屋前已收受主管機關查報、拆除通知所生之效果」。是依文義解釋第2 款之約定係接續第1 款而來，並在告知第1 款內容、未告知第一款內容在交屋前已收受主管機關查報、拆除通知下增建或占用範圍被通知拆除或被拆除之效果，故系爭不動產買賣契約第2 條第2 款所約定之範圍僅限於第
1 款所約定之增建或占用範圍始有其適用，此從第1 款保留「其他」乙欄供賣方自行填入電腦打字所未列入部分，亦可知悉。被告所辯系爭不動產買賣契約第2 條第2 款不限於前款所勾選部分云云，實無足採。又查，系爭房地有越界建築於鄰地之情事，被告江水琳、禾達公司雖辯稱已告知有陽台外推云云，惟「有陽台外推」乙情與被告有無據實告知「越界建築」誠屬二事，被告對越界建築乙事未據實告知，復於系爭說明書上越界建築乙欄勾選「否」，致原告所有系爭房地遭拆除，原告請求被告賠償所受損害應屬有據。
（三）茲就原告所受損害分述如下：
1、拆除費用：因系爭房屋有越界建築占用鄰地，原告為將占用部分拆除而支出53萬6,000 元，有桐安工程有限公司（下稱桐安公司）工程承攬契約書可稽。
2、租屋費用：原告於系爭房屋拆除及修復期間無法居住而需在外租屋，有房屋租賃契約書可稽，因此支出租屋費用9萬9,000元。
3、系爭房地價值貶損：系爭房地總拆除面積約9.06坪，每坪單價為37萬9,000 元，依房地市場慣例頂樓加蓋部分價金約為建物部分價金3分之1 ，經計算4 樓部分拆除面積為4.53坪×37萬9,000元＝171 萬7,000 元，5 樓（即頂樓加蓋部分）拆除面積為4.53坪×12萬6,333 元＝57萬2,288 元，故系爭房地之價值貶損共計228萬9,288元。
4、貸款利息支出：原告為支應拆除費用、租屋費用而向聯邦商業銀行辦理信用貸款50萬元，因此需負擔按年利率3.99％計算之1 年利息為1 萬9,950 元，應屬所受損害。
（四）爰依民法第353 條、第227 條、第226 條第1 項，及民法第535 條、第544 條、第567 條及不動產經紀業管理條例第26條第2 項，連帶請求被告負損害賠償責任，並聲明：
⒈被告應連帶給付原告294 萬4,238 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。⒉原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告江水琳答辯意旨：
（一）原告主張所受之損害，係由於新北市政府查報拆除系爭房屋之違章建築所致，與不動產之相鄰越界建築關係無涉，兩者並無因果關係存在。再者，系爭房屋位於4 樓，其陽台外推部分，於被告向前手購買前即已存在，並非被告所搭建，且該陽台外推部分，係自1 樓往上建築，被告向前手購買部分，僅有4 樓外推部分，至1 至3 樓外推部分屬他人所有，被告根本不知系爭房屋有何越界占用他人土地情事，屬不可歸責，被告依不完全給付請求，應無理由。
（二）又依兩造間之系爭不動產買賣契約第2 條增建或占用部分之約定：「買賣標的現狀另有增建或占用部分，依現行法令無法登記，其權利義務業經雙方約定如下：一、增建或占用範圍：…頂樓…其他- 陽台外推（均已勾選）。二、買賣標的如有未依法申請或與現行法令不合之增建、加蓋部分（含經主管機關列管在案備查者），乙方應誠實告知。在簽約後至交屋前被通知須拆除（或被拆除）者，甲方雙方同意應按估價師事務所就拆除部分辦理鑑價，減少買賣價金；若在交屋後被通知須拆除（或被拆除）者，則由甲方承擔風險。」，系爭房屋於103 年業已交屋，原告於
109 年9 月7 日收受新北市政府查報拆除違章建築，已在交屋之後，此風險應由原告承擔，被告無須負損害賠償責任。又原告於系爭不動產買賣契約成立時，已明知系爭房屋一部分為違章建築，有遭拆除之風險，被告自不負瑕疵擔保責任。
（三）爰答辯聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、被告禾達公司答辯意旨：
（一）原告主張系爭房屋有越界建築的情形，然其所提出之違章建築認定通知書之記載內容，僅是通知違章建築應予拆除，並未提及越界建築之事實。退步言，縱系爭房屋存在越界建築的情形（假設語氣），如鄰地所有權人向原告主張權利，由於原告係向賣方購買系爭房地，應由賣方對於原告負債務不履行責任。原告所稱系爭房屋越界建築之情事，被告禾達公司並不知情，又由系爭房屋之建物測量成果圖（被證2 ）可知，系爭房屋後方皆為陽台形狀，關於陽台外推違章建築的部分，賣方及被告禾達公司均曾告知說明，此參系爭不動產買賣契約第2 條第1 款及系爭說明書第17點「是否有增建物」，勾選「頂樓及陽台外推」即可明瞭，被告禾達公司已盡告知之責。且依系爭不動產買賣契約第2 條第2 款約定：「買賣標的如有未依法申請與現行法令不合之增建加蓋部分…若在交屋後被通知拆除（或被拆除者）則由甲方（即原告）承擔風險…」，故系爭房屋增建部分遭拆除均應由原告自行承擔與他人無涉。又關於原告所稱系爭房地越界建築的情事，被告禾達公司並不知情。
（二）被告禾達公司並未與原告有任何對於出賣人買賣契約之義務應負連帶責任之明示或約定，又兩造間之法律關係，依不動產經紀業管理條例之規定，屬於居間契約之性質，無適用委任規定之餘地，故原告主張兩造間屬於委任關係云云，顯與法律明文有間。再者，不論兩造間係屬於居間或委任之關係，民法之居間或委任章節，並無不動產經紀業應與出賣人履行契約負連帶責任之規定，更無任何出賣人未履行契約時，不動產經紀業應連帶負賠償責任之規定，不動產經紀業管理條例第26條第2 項所載：「經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任」，並非不動產經紀業者與賣方應連帶負賠償責任之規定，故原告主張被告禾達公司應與賣方連帶賠償責任云云，並無理由。爰答辯聲明：⒈原告之訴駁回。⒉被告願供擔保請准免為假執行。
四、不爭執事項：
（一）原告與被告江水琳於103 年10月31日簽定系爭不動產買賣契約，約定由被告江水琳將系爭房地出售予原告，買賣價金為775 萬元，並由被告禾達公司居間仲介。
（二）被告江水琳有於系爭說明書第7 項「建築改良物是否有占用他人土地」勾選「否」，第17項「是否有增建物」勾選「是」及「頂樓」、「陽台外推」，。
（三）原告於109 年9 月7 日接獲如原證2 所示新北市政府違章建築拆除大隊違章建築認定通知書。
上開事實，有系爭不動產買賣契約、系爭說明書、協議書、新北市政府違章建築拆除大隊違章建築認定通知書及勘查紀錄表各1 份（均影本）在卷為憑（本院卷第17至41頁、第45頁、第47頁、第59至61頁），且為兩造所不爭執（本院卷第
420 至421 頁），應堪認定。
五、原告主張其買受之系爭房地增建部分係屬違章建築，並有越界建築等瑕疵，致其受有損害，故依民法第353 條、第227條、第226 條第1 項，及民法第535 條、第544 條、第567條、不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定，請求被告連帶負損害賠償責任，被告則分以前詞置辯，是本件爭點應為：⒈原告主張系爭房屋有越界建築之違建，並致其受有損害，依民法第353 條、第227 條、第226 條第1 項之規定，請求被告江水琳負損害賠償責任，是否有理由？若有理由，其所得請求之金額為何？⒉原告依民法第535 條、第544 條、第567 條及不動產經紀業管理條例第26條第2 項，請求被告禾達公司負損害賠償責任是否有理由？若有理由，其所得請求之金額為何？（本院卷第421 頁）爰分述如下：
（一）原告依債務不履行之法律關係，請求被告江水琳負損害賠償責任，是否有理由？
1、按出賣人不履行第348 條至第351 條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利。因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第353 條、第227 條第1 、2 項、第226 條第1 項定有明文。又按買受人於契約成立時，知其物有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責，民法第355 條第1 項亦規定甚明。再按民法關於出賣人物之瑕疵擔保責任，非不得依當事人之特約予以免除，此種情形，買受人即不得再依物之瑕疵擔保請求權而為減少價金之主張（最高法院83年度台上字第2372號判決意旨參照）。
2、原告主張系爭房地增建部分係屬違章建築，並有越界建築等瑕疵，固據其提出新北市政府違章建築拆除大隊違章建築認定通知書2 紙、勘查紀錄表1 紙、現場照片4 張、工程承攬合約書、桐安公司後巷用戶污水改善工程報價單各
2 份、新北市新莊地政事務所109 年7 月13日土地複丈成果圖1 紙、空照圖2 紙、新莊區裕民里里長親筆說明1 紙、聯邦商業銀行匯款單3 紙、收據1 紙（均影本）在卷為憑（本院卷第59至65頁、第73至77頁、第165 至175 頁、第185 、187 頁、第351 至355 頁）。又經本院會同兩造及新北市新莊地政事務所人員前往系爭房地履勘結果，認系爭房屋為4 層樓建物中之4 樓，並有頂樓加蓋，其中1、2 、3 樓部分拆除工程進行中，4 樓、頂樓已拆除完成，並完成牆面（灰色牆面）工程，且系爭房屋上開退縮部分，係位於建物後側，目測無法確認拆除部分即為陽台，但觀察整棟建物，亦無發現陽台或陽台外推部分，有本院
110 年2 月28日勘驗筆錄1 份、現場照片5 張附卷可查（本院卷第229 至245 頁），復經新莊地政事務所就系爭房屋後方已經拆除部分，依同棟1 至3 樓殘餘建物之位置，原占用相鄰之新北市○○區○○段○○○ ○號土地（下稱系爭560 地號土地）部分，繪製110 年1 月19日土地複丈成果圖1 份在卷為憑（本院卷第261 頁）。可知系爭房屋後側確有違法之增建物，並有占用相鄰之系爭560 地號土地（面積為10.9平方公尺），並經原告雇工拆除等節，固堪認定。
3、惟查，系爭不動產買賣契約第2 條載明：「增建或占用部分：買賣標的現狀另有增建或占用部分，依現行法令無法登記，其權利義務業經雙方約定如下：一、增建或占用範圍：（勾選）頂樓、其他- 陽台外推。二、買賣標的如有未依法申請或與現行法令不合之增建、加蓋部分（含經主管機關列管在案備查者），乙方（即被告江水琳，下同）應誠實告知。在簽約後至交屋前被通知須拆除（或被拆除）者，甲（即原告，下同）乙雙方同意應按估價師事務所就拆除部分辦理鑑價，減少買賣價金；若在交屋後被通知須拆除（或被拆除）者，則由甲方承擔風險。」（本院卷第21頁）、系爭說明書第17項「是否有增建物（包含為登記之改建、增建、違建及建商二次施工部分）：（勾選）是、頂樓、陽台外推」（本院卷第45頁），可知被告江水琳於簽定系爭不動產買賣契約時，應有告知系爭房屋有頂樓、陽台外推之增建，並約明該增建部分，在簽約後至交屋前被通知拆除者，被告江水琳同意應按估價師事務所就拆除部分辦理鑑價，減少買賣價金，若在交屋後被通知須拆除者，則由原告承擔風險。又經調閱系爭房屋之建造執照及使用執照全卷資料，依新北市政府以110 年2 月24日新北府工施字第1100331602號函檢送63建字第459 號（66使字第1874號）建照執照及使用執照全卷所附建築物竣工照片、平面圖數張（本院卷第253 至254 頁、第265 至31
9 頁），及被告禾達公司所提出之建物測量成果圖1 紙（本院卷第361 頁），對照上開勘驗現場照片及110 年1 月19日土地複丈成果圖（本院卷第235 至245 頁、第261 頁），可知系爭房屋於增建前之陽台位置係與系爭560 地號土地相鄰，即系爭房屋增建部分應屬陽台外推，應堪認定。準此，被告江水琳既於系爭不動產買賣契約第2 條、系爭說明書第17項勾選系爭房屋有「陽台外推」之情形，並約明若於交屋後被通知拆除者，其風險由原告負擔，而原告所主張遭新北市政府違章建築拆除大隊認定屬違建應予拆除部分亦係陽台外推部分，參諸上開說明，應認原告已知悉上開違建之瑕疵，並與被告江水琳以特約約定交屋後之危險由原告負擔，原告自不得再依債務不履行之法律關係，請求被告江水琳負損害賠償責任。
4、原告另主張陽台外推與被告江水琳有無據實告知越界建築係屬二事，被告江水琳對越界建築一節未據實告知，致其受有損害云云，並援引系爭說明書第7 項「建築改良現況是否占用他人土地之情形」勾選「否」為據（本院卷第12
5 頁）。查：系爭房屋增建部分固有越界至系爭560 地號一節，已如前述，惟以一般房屋買受人對於所買受之房屋是否有越界建築情事，除非遭占用土地所有權人請求拆屋還地，並由地政事務所鑑界測量並繪製越界部分之複丈成果圖，於買受時顯難知悉。又原告以越界建築為由請求損害賠償，應以系爭房屋增建部分越界建築係屬無權占用，並因遭土地所有權人請求拆除並索賠致其受有損害為限，若係因其他原因自行拆除，根本未遭土地所有權人索賠，自難認其因此受有損害可言。本案被告江水琳具狀陳稱系爭房屋陽台外推，係其向前手購買時即已存在，並非其所搭建，則其是否知悉系爭房屋增建部分有越界建築，故意或過失不告知該情而出售予原告，並無證據足以證明。再以本件原告係於收受新北市政府違章建築拆除大隊109 年
9 月7 日所發文之違章建築認定通知書（本院卷第59頁）後，方與桐安公司於109 年9 月20日簽定工程承攬契約書（本院卷第169 至171 頁），觀諸上開工程承攬契約書及桐安公司後巷用戶污水改善工程報價單（本院卷第173 頁）所載，原告委託施作者為「後巷污水改善工程」，可知原告係於接獲上開違章建築認定通知書及為施作後巷污水改善工程，始自行雇工拆除系爭房屋陽台外推部分，而非遭系爭560 地號土地所有權人請求後拆除，亦無遭該土地所有權人請求不當得利之情形。而原告提出之新莊區裕民里里長親筆說明1 紙（本院卷第351 頁），係屬該里長於審判外所為之書面陳述，係屬傳聞證據，且僅載明系爭56
0 地號地主有請求其出面協調要求屋主限期拆除，然對於系爭房屋及同棟1 至3 層樓增建部分占用系爭560 地號土地之緣由、是否屬於無權占用等節，均無法證明，自難單憑該書面陳述，即認原告係因系爭560 地號土地所有權人之請求，始行拆除該陽台外推部分。另原告所提新北市政府違章建築拆除大隊網頁列印資料1 紙（本院卷第423 頁），僅係該拆除大隊對於系爭房屋1 至4 樓之違建部分是否拆除之網頁資料，亦與原告拆除該增建物原因及是否受有損害無涉。準此，系爭房屋固曾有越界建築之情事，然原告是否因該越界建築遭系爭560 地號土地所有權人請求拆屋還地而受有損害，其所為之舉證尚有不足，難認有理。末以原告既不得對被告江水琳請求損害賠償，則其請求委託估價師事務所或建築師事務所就系爭房屋拆除部分面積所受損害為鑑價，自無必要，併此敘明。
（二）原告依委任、居間之法律關係及不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定，請求被告禾達公司負損害賠償責任是否有理由？
1、按關於勞務給付之契約，不屬於法律所定其他契約之種類者，適用關於委任之規定，民法第529 條定有明文。又按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人，民法第565 條、第567 條第1 項前段亦規定甚明。再按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第26條第2 項定有明文；是不動產經紀業者及經紀人員依上開規定負損害賠償責任者，應以其有可歸責之事由，及交易當事人受有損害、其間有因果關係為要件。
2、查：被告禾達公司居間仲介原告與被告江水琳簽定系爭不動產買賣契約，被告禾達公司與原告、被告江水琳間係成立居間契約，並非民法第529 條適用關於委任之情形，原告自不得依委任契約之法律關係，請求被告禾達公司損害賠償。又系爭房屋增建部分係屬陽台外推，並經被告江水琳已於系爭不動產買賣契約及系爭說明書所勾選，已如前述，自難謂被告禾達公司有就所知事項，未據實告知原告之情形。再以原告主張被告禾達公司未告知系爭房屋增建物部分有越界建築，致其受有損害部分，原告所提出之證據，無足認定被告禾達公司知悉系爭房屋增建部分有越界建築之情事，且原告係於接獲違章建築認定通知書及為施作後巷污水改善工程，始自行雇工拆除系爭房屋陽台外推部分，並未因越界建築遭土地所有權人請求而受有損害，亦如前述，自不得對被告禾達公司請求損害賠償。
六、綜上所陳，原告依債務不履行之法律關係請求被告江水琳負損害賠償責任，及依委任、居間之法律關係及不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定，請求被告禾達公司負損害賠償責任，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後，認與本件判決結論均無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 9 月 8 日
民事第三庭 法 官 張誌洋以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 9 月 8 日
書記官 廖美紅