臺灣新北地方法院民事判決109年度訴字第3171號原 告 林玉璐訴訟代理人 吳沛珊律師被 告 謝王家語訴訟代理人 徐維良律師上列當事人間請求減少價金等事件，經本院於民國112年11月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項但書第1款、第2項定有明文。經查，本件原告起訴時聲明為：被告應給付原告新臺幣（下同）504,900元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，以週年利率5％計算之利息。嗣迭經原告變更訴之聲明，最終原告於民國112年8月28日具狀及於112年9月14日言詞辯論期日將訴之聲明變更為：
㈠被告應給付原告344,628元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，以週年利率5％計算之利息。㈡第一項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第453頁、第479頁）。經核原告所為上揭訴之變更，被告對原告所為上開訴之變更，並未提出異議而為本案言詞辯論（見本院卷第479至481頁、第495至497頁），應視為同意訴之變更，原告所為訴之變更經核於法尚無不符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：緣於108年11月9日，原告與原告配偶經永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房屋）之員工帶看門牌號碼新北市○○區○○街00巷00弄00號2樓之房屋（下稱系爭房屋），原告見客廳天花板有修補痕跡，浴廁上方有壁癌殘跡，詢問被告系爭房屋是否有漏水，被告稱漏水均已修復，現已無漏水，並於系爭房屋標的物現況說明書「建物現況是否有滲漏水情形」、「是否曾在最近一年修復滲漏水」欄均勾選「否」，被告表示浴廁外牆外觀壁癌殘跡修復費用約10,000元，被告可替原告負擔以作為補償，兩造遂約定買賣價金為7,700,000元，於永慶房屋門市店內就系爭房屋及坐落基地簽訂買賣契約書（下稱系爭買賣契約書）及2份增補契約，且於第2份增補契約（下稱系爭增補契約）第1條約定「…本標的物現況客廳天花板及浴廁外牆有壁癌之情事，前揭瑕疵處，甲方（按即原告，下同）同意自行修復並負擔修繕所需費用，完全免除乙方（按即被告，下同）上述部分之滲漏水瑕疵擔保責任…」等語，嗣兩造於109年1月8日交屋，原告欲重新裝潢故未立即入住系爭房屋，於109年4月經原告覓得裝潢師傅，後於109年5月4日，裝潢師傅拆除系爭房屋舊有裝潢時，始發現浴廁外走道之木製天花板夾層內正在漏水，且已形成鐘乳石狀物及壁癌，原告配偶即通知永慶房屋人員，請其轉知被告系爭房屋有漏水及壁癌，後於109年5月18日適逢滂沱大雨，系爭房屋全室含客廳、兩房、陽台、浴廁及浴廁外走道天花板持續不斷滴水，室內猶如小雨，不堪使用。被告於109年6月6日向原告表示其已知悉上開漏水情形，嗣原告委請律師撰擬存證信函，於109年7月2日將存證信函內容及檔案以LINE通訊軟體傳送予被告，被告收受後向原告表示漏水問題皆已修繕解決，系爭房屋現下漏水與其無關，並拒絕商談減少價金且態度差勁。原告係因被告看房時向原告保證系爭房屋滲漏水部分均已修繕、現已不會漏水、不曾在近1年修復滲漏水，甚而表示補償原告修復壁癌殘跡之10,000元，始誤以為系爭增補契約第1條約定是指修繕壁癌殘跡部分，而簽立系爭增補契約，係遭被告訛騙而簽立，是依民法第92條第1項規定，以起訴狀繕本送達被告為撤銷同意系爭增補契約第1條之意思表示，倘不能撤銷，被告故意隱瞞系爭房屋有漏水瑕疵，依民法第366條規定，系爭增補契約第1條應為無效。再縱使系爭增補契約第1條有效，系爭房屋浴廁外走道木製天花板夾層內滲漏水，非屬系爭增補契約第1條約定之範圍，原告仍應就系爭房屋漏水負物之瑕疵擔保責任，應以修復系爭房屋漏水瑕疵費用，減少系爭房屋買賣價金144,628元。又因系爭房屋漏水，此為兩造簽訂系爭買賣契約書前已存在，被告知悉而未為告知，屬可歸責，應負不完全給付之債務不履行責任，且系爭房屋漏水導致居住環境潮濕，生活品質下降，原告就系爭房屋使用功能及舒適性均受嚴重妨礙，原告甚而須花費時間精力處理漏水事宜，足使原告居住安寧之人格權益受有侵害且情節重大，原告自得請求非財產上損害賠償200,000元。爰依系爭買賣契約書第9條第5項之約定及民法第359條、第179條、第227條、第227條之1、第195條第1項等規定，提起本件訴訟等語。並聲明：如前開壹所載變更後之聲明。
二、被告則以：兩造於108年間買賣系爭房屋，原告於108年12月底驗屋，109年1月8日交屋，被告自101年將系爭房屋油漆粉刷後至109年1月止之期間，未對系爭房屋為任何裝潢或油漆美化。於106年間，因系爭房屋樓上即門牌號碼新北市○○區○○街00巷00弄00號3樓房屋（下稱系爭3樓房屋）浴室防水失效，造成系爭房屋浴室外側與客廳天花板多處壁癌嚴重，木頭天花板夾層亦因漏水產生霉斑及腐爛，系爭房屋天花板夾層因而留有壁癌及木頭腐爛發黑痕跡，被告於106年下半年通知系爭3樓房屋之屋主修復浴室漏水，系爭3樓房屋之浴室漏水已於107年3月修復完畢，至被告售屋之108年10月、11月間，期間歷時1年多，系爭房屋未曾再有滲漏情事，是被告於系爭房屋標的物現況說明書「建物現況是否有滲漏水情形」、「是否曾在最近一年修復滲漏水」欄均勾選「否」，並無任何隱匿或詐欺。於108年11月4日，被告簽署系爭房屋之售屋委託書，及填寫標的物現況說明書，該時永慶房屋仲介有進入木板夾層查看，發現鋼筋外露，並無發現夾層空間有漏水狀況，被告另有委由大家房屋及台灣房屋仲介售屋亦無發現滲漏，且被告為售屋，曾請社區總幹事帶專業抓漏師傅檢查，師傅稱外牆及系爭房屋都沒有漏水。原告看屋時，系爭房屋屋齡已達27年，且有嚴重壁癌，原告應得知悉系爭房屋前曾漏水嚴重，上開情形加上雙方簽約同意免除被告漏水瑕疵擔保責任，被告始願以低於預期售價之7,700,000元出售予原告。又系爭房屋經原告看屋、驗屋始交屋，交屋時危險既已移轉於原告，系爭房屋於兩造交屋後4個多月漏水，不應再由被告負瑕疵擔保責任。復系爭房屋再為漏水原因應係系爭3樓房屋之衛浴防水功能失效，理應由系爭3樓房屋之屋主修復，原告無從依瑕疵擔保請求減少系爭房屋價金。另本件被告縱有瑕疵擔保責任或債務不履行，尚非對原告人格權有所損害，縱對原告人格權有侵害，亦非情節重大，原告請求精神慰撫金，應無理由等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、經查，於108年11月9日，原告與原告配偶經永慶房屋員工帶看系爭房屋，原告見客廳天花板有修補痕跡，且浴廁上方有壁癌殘跡，詢問被告系爭房屋是否有漏水，被告稱漏水均已修復、現已無漏水，另被告於系爭房屋標的物現況說明書「建物現況是否有滲漏水情形」、「是否曾在最近一年修復滲漏水」欄均勾選「否」，被告復表示可替原告負擔浴廁外牆外觀壁癌殘跡修復費用約10,000元以資補償，嗣於108年11月9日，在永慶房屋門市店內，經兩造就系爭房屋及坐落基地簽訂系爭買賣契約書及2份增補契約，並約定買賣價金為7,700,000元，又系爭增補契約第1條約定「…本標的物現況客廳天花板及浴廁外牆有壁癌之情事，前揭瑕疵處，甲方同意自行修復並負擔修繕所需費用，完全免除乙方上述部分之滲漏水瑕疵擔保責任…」等語，後兩造於109年1月8日交屋等事，有系爭房屋照片、不動產現況說明書、不動產買賣契約書及增補契約等件為證（見本院卷第21頁、第23頁、第25至32頁），且為兩造所不爭執，是此部分之事實，自堪認定。
四、原告主張系爭房屋有漏水情形，屬物之瑕疵，被告故意不告知瑕疵而詐騙原告簽訂系爭增補契約第1條，原告撤銷該部分意思表示，且依民法第366條之規定，系爭增補契約第1條亦屬無效，是原告得主張此部分減少系爭房屋價金144,628元，並依不當得利歸地請求被告返還之；又因系爭房屋有漏水瑕疵，被告故意或過失未告知該瑕疵，未依債之本旨而為給付，並使原告居住安寧權益受有損害，原告得請求非財產上損害賠償200,000元等節，為被告所否認，並以前詞置辯。是本院應審酌者厥為：㈠原告依民法第179條之規定請求被告返還144,628元，有無理由？㈡原告依民法第227條、第227條之1等規定請求被告給付200,000元，有無理由？茲分敘如下：
㈠原告依民法第179條之規定請求被告返還144,628元，有無理
由？
1.按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物，民法第359條、第356條分別定有明文。又物之出賣人就出賣標的物所負物之瑕疵擔保責任，以該瑕疵於「危險移轉時」存在者為限，此觀民法第354條規定自明。倘瑕疵係於危險移轉後，始行發生，即非出賣人應負物之瑕疵擔保責任範疇（最高法院95年度台上字第951號判決意旨可資參照）。經查，於108年11月9日，在永慶房屋門市店內，經兩造就系爭房屋簽訂系爭買賣契約書及2份增補契約，約定買賣價金7,700,000元，嗣於109年1月8日點交系爭房屋等事，為兩造所不爭執，已如前述。又被告將系爭房屋點交予原告後，依前開民法第356條之規定，原告即應從速檢查系爭房屋有無瑕疵之事，而原告自承迄至109年5月4日拆除系爭房屋舊有裝潢時，始發現系爭房屋內浴廁外走道木製天花板夾層內有形成鐘乳石狀之漏水及壁癌，後於109年5月18日適逢大雨，系爭房屋全室持續不斷滴水，之後漏水點陸續新增，而被告明知系爭房屋反覆漏水而未修復之情云云，為被告所否認，則就系爭房屋漏水究竟係於何時發生及成因為何一節，業經本院囑託社團法人新北市結構工程技師公會鑑定，鑑定結果認：依本會於111年7月21日及111年10月20日鑑定成果顯示系爭房屋有滲漏水情況，於上開2個會勘日，鑑定技師於開口處上方鑑定時，於系爭房屋平頂處，以手指接觸平頂方式有潮濕情況，且於房屋所有權人之接水盆中觀察，其盆內之物質為水及結晶物，該結晶物研判應為混凝土中之礦物質，以滲漏方式帶出混凝土，且其平頂有白華形成此亦為滲漏水之特徵。系爭房屋依會勘日之鑑定結果確認玄關入口側之原浴室上方確有滲漏水，至於其他室內部分平頂油漆剝落處之高週波水份計檢測雖部分區域有濕度稍高，惟目前尚無直接滲漏水情況，研判應為過去於混凝土之潮濕向外消散過程造成油漆之剝落，……，經鑑定會勘日之勘查，確認有滲漏水之位置如附圖所示。目前漏水處之起迄時間，僅能由委託鑑定事項㈢⑶之柱狀結晶之長度回推估算，研判形成時間大約於111年10月20日前約480日至976日，統計如附表一所示。目前系爭房屋玄關處附近平頂確認有滲漏水，由於無法進入其上層（即系爭3樓房屋）進行勘查，僅能由其平頂及相關竣工圖說進行研判，經比對滲漏水位置位於原始設置馬桶及浴缸附近，有明顯之滲漏水造成結晶柱狀體，二處為生活使用水量大之處，在有人使用該空間情況下會不斷地有水經過，若相關防水設施失效即會產生滲漏水現象。由於無法進入系爭3樓房屋會勘並進行相關試驗，由目前滲漏水處之位置比對竣工圖說，研判與系爭3樓房屋之浴室相關設備防水設施失效之相關因素較大。……於二次會勘時鑑定技師於該平頂以高週波水份計亦測量有高於系爭房屋其他房間濕度情況，且用手觸摸有水漬，目視亦有水分滴出，研判系爭房屋浴廁外走道天花板夾層內之鐘乳石之成長及壁癌有正在滲漏水之情形，目前漏水處之柱狀結晶及白華之形成應有一段時間，由初勘至第一次、第二次正式會勘，皆有該柱狀物存在顯示應持續一段時日，且其長度仍增長，結晶之形成需要一段時間，而其形成與滲漏水情況有關，以致各滲漏點之結晶形成速度不一，由上開量測可約略得知其結晶成長速度，再由總結晶長度回推，獲得形成至該長度所需時間，大致得到約有480日至976日之久等語，有社團法人新北市結構工程技師公會112年1月18日（112）新北市結技（五）炤字第2857號函暨所附鑑定報告書1份（見本院卷第363頁暨卷外鑑定報告書第8至14頁），又就詳細滲漏水具體位置情形再經本院函請社團法人新北市結構工程技師公會進一步說明，經社團法人新北市結構工程技師公會函覆稱：鑑定會勘日無直接滲漏水之外觀係指該處已未見水漬滴出，至於該處是否曾有滲漏水之痕跡，因該空間歷經裝修已非原始樣貌，鑑定人僅能依鑑定期日會勘時之現狀描述，另敘述檢附原告提供之影片中顯示曾有漏水現象，惟無法判斷無直接滲漏處之相關經歷起迄時間過程；又混凝土之潮濕向外消散，可能發生樣態有3種，⑴混凝土固化過程水分消散、⑵混凝土積水所致之含水、⑶混凝土裂縫中曾含水之排出消散，由於建築物已完成有相當時日，研判⑵⑶之情況機率較高，鑑定人僅能依鑑定期日會勘時之現狀描述，更無法判斷直接滲漏處之相關經歷時間過程；高週波水份計之各數值，為以非破壞之儀器量測受物表面附近之含水率，此種方式除受測物之含水率亦受試驗時環境之影響、儀器本身亦有若干容許誤差以致數值有所變動，所以仍必須輔以其他鑑定方式進行研判。而滲漏水之狀態水分持續進入，以水滴出及濕氣排出，若經修復後水分已停止進入，仍可能有混凝土濕氣排出之一段時間相關含水率皆可能偏高，所以對於是否滲漏仍必須於現場觀察是否為進行中之滲漏，若進行中之滲漏其含水率數值會持續偏高，並會有其他水分滴出或甚而有柱狀結晶物等現況，此即為何編號12、13處認為於鑑定會勘時有滲漏而不同於其他編號處之研判等語，有社團法人新北市結構工程技師公會112年7月14日（112）新北市結技（五）炤字第3730號函1份在卷可參（見本院卷第439至440頁），由上開鑑定結果及補充說明可知如附圖所標示滲漏水位置確實有進行中之滲漏水情形，且依現況推估漏水時間為111年10月20日前約480至976日，詳細如附表一所示等情，惟前開發生漏水時間均已在被告將系爭房屋點交予原告之後，亦即在被告將系爭房屋點交予原告之危險負擔移轉時上開漏水情形並不存在，參諸前揭說明，原告主張系爭房屋出賣人即被告負物之瑕疵擔保責任，以該瑕疵於危險移轉時存在者為限，在危險移轉後始生瑕疵，非出賣人應負瑕疵擔保責任範疇，原告主張其得向被告請求瑕疵擔保責任，顯屬無據。
2.至原告雖主張於109年5月4日因裝潢師傅發現系爭房屋內浴廁外走道天花板內有鐘乳石且正在漏水，經裝潢師傅將鐘乳石清除乾淨，故鑑定時所見鐘乳石係於109年6月後始逐漸累積形成者，有些鐘乳石因長度過長斷掉重新生長，故鑑定報告無從證明系爭房屋交屋時未有漏水情事云云，然此部分業經本院囑託社團法人新北市結構工程技師公會鑑定，鑑定結果認：結晶之形成需要一段時間，所以安排第一次及第二次時間量測成果製表，詳如附表二所示；……又委託鑑定事項之109年5月4日拍攝照片，由於該拍攝照片非技師親自定位並量測所以無法就該照片中所敘述之情況具體說明形成時間，惟由該照片顯示之長度並配合本次鑑定量測之結晶形成情況，就該照片情形研判其形成已有相當之時日等語，有社團法人新北市結構工程技師公會112年1月18日（112）新北市結技（五）炤字第2857號函暨所附鑑定報告書1份（見本院卷第363頁暨卷外鑑定報告書第13至14頁），則鑑定機關係依二次會勘期日分別量測柱狀結晶物長度，據以推估漏水時間，果若原告已於109年5月4日將鐘乳石清除乾淨，則鑑定機關所推估漏水時間均應晚於109年5月4日，然本件鑑定機關認部分漏水處推估漏水時間為000年0月間，則原告所述是否屬實，已值存疑。況縱使原告確曾自行清除因漏水所生柱狀結晶物乙事屬實，惟單憑原告所提出照片、影片截圖及影片等件（見本院卷第33頁、第37至40頁、第43至45頁、第41頁所示光碟），僅足認定於109年5月4日以後系爭房屋陸續有出現漏水之情形，然該時距被告點交系爭房屋予原告之時相距近5個月，在此5個月之期間始發生漏水情事亦非無可能，縱鑑定報告確有說明柱狀結晶物形成需要一段時間，然亦已具體說明因無其他事證，無從具體認定漏水起迄時間點，自難依此率爾認定在被告將系爭房屋點交予原告時系爭房屋有漏水情事。此外，卷內並無其他事證可資推斷在被告將系爭房屋點交予原告時系爭房屋內確有漏水情形，原告既未舉證以實其說，原告此部分主張即非可採。另依被告所提出其與系爭3樓房屋所有權人間LINE通訊軟體對話紀錄翻拍照片1份（見本院卷第91至119頁），足見於107年1月25日，被告向系爭3樓房屋所有權人告知系爭房屋有漏水情形，要求系爭3樓房屋所有權人進行修繕，後於107年2月25日經系爭3樓房屋所有權人表示已進行修繕，詢問被告系爭房屋漏水情況有無改善，被告答稱系爭房屋仍有漏水情形，再於107年3月21日經系爭3樓房屋所有權人表示已修繕完畢，請被告觀察有無滴水聲，於107年3月22日經被告答稱會觀察2至3個月看看，直至108年11月1日被告始主動告知系爭3樓房屋所有權人稱目前系爭房屋似乎沒有漏水狀況，請其修復油漆部分等事，是經系爭3樓房屋所有權人於107年3月21日表示已修繕滲漏水處後，長達1年半以上時間，被告均未曾反應系爭房屋仍有漏水情形，甚而於108年11月1日表示經觀察系爭房屋已無漏水情形，則原告一再主張系爭房屋有反覆漏水情事，迄未曾經修復云云，亦難認與事實相符。
3.次按所謂詐欺，必詐欺行為人有使他人陷於錯誤之故意，致該他人基於錯誤，而為不利於己之意思表示者，始足當之。倘詐欺行為人欠缺主觀之詐欺故意，縱該他人或不免為錯誤之意思表示，仍與詐欺之法定要件不符，無容其依民法第92條第1項規定撤銷意思表示之餘地；主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院98年度台上字第171號、44年度台上字第75號判決意旨參照）。原告主張在原告看房時，被告佯稱系爭房屋滲漏水部分均已修繕、現已不會漏水、不曾在最近1年修復滲漏水，甚而表示補償原告修復壁癌殘跡之10,000元云云，原告誤以為系爭增補契約第1條約定是指修繕壁癌殘跡部分，陷於錯誤而簽立系爭增補契約第1條，其可依民法第92條第1項規定撤銷同意系爭增補契約第1條之意思表示云云，為被告所否認。經查，參諸被告與系爭3樓房屋所有權人間之對話，足見系爭房屋前於107年1至3月間雖確有漏水情形，然經系爭3樓房屋所有權人進行修繕，之後已無繼續滲漏水情形，業如前述，況依卷附鑑定報告及相關事證，本件亦非無可能係於109年1月8日被告將系爭房屋點交予原告後始另生滲漏水之情事，亦即卷內尚無事證可資佐證於被告將系爭房屋點交予原告時系爭房屋仍有滲漏水情形，自無從認定被告係明知系爭房屋有滲漏水情形，卻佯稱系爭房屋滲漏水均已修復、不會漏水、近1年不曾修復滲漏水乙事，原告空言其係因受詐欺而為同意系爭增補契約之意思表示，進而可得撤銷其所為意思表示云云，顯無足採。復原告與被告就系爭房屋簽訂買賣契約時，原告為具有相當智識程度及社會經驗之成年人，就其所締結系爭增補契約內容尚難諉為不知，則原告其片面陳稱係因被告表示系爭房屋滲漏水均已修復、不會漏水、近1年不曾修復滲漏水，其即全然相信進而簽訂系爭增補契約，衡情不動產價值高昂，買賣雙方就相關契約內容無不詳加確認後始為簽訂，原告豈有可能僅因被告前開所述，即誤以為系爭增補契約第1條約定是指修繕壁癌殘跡部分，率爾同意簽訂系爭增補契約，此與一般購屋之社會常情難認相符，是原告主張其係受詐欺始簽訂系爭增補契約云云，礙難憑信。
4.再按民法關於買賣瑕疵擔保之規定，並非強行規定，當事人得以特約免除、限制或加重之；基於契約自由原則，當事人關於瑕疵擔保責任，另有特約者，原則上自應從其特約；民法關於出賣人物之瑕疵擔保責任，非不得依當事人之特約予以免除，此種情形，買受人即不得再依物之瑕疵擔保請求權而為減少價金之主張（最高法院104年度台上字第550號、83年度台上字第2372號判決意旨可資參照）。原告另主張被告故意隱瞞系爭房屋有漏水瑕疵，依民法第366條規定系爭增補契約第1條應為無效云云，同為被告所否認。經查，於兩造就系爭房屋簽訂買賣契約時，迄至被告將系爭房屋點交予原告之際，卷內尚無事證可資證明此段期間系爭房屋仍有漏水情形，自無從認定被告係故意隱瞞此事而與原告簽訂系爭增補契約，原告空言主張被告故意隱瞞系爭房屋有漏水瑕疵云云，並未提出任何事證可佐，自非可採。是參諸前揭說明，民法關於買賣瑕疵擔保規定，當事人非不得以特約免除，而觀諸系爭增補契約第1條約定：「甲方已至房屋現場確認，本標的物現況客廳天花板及浴廁外牆有壁癌之情事，前揭瑕疵處，甲方同意自行修復並負擔修繕所需費用，完全免除乙方上述部分之滲漏水瑕疵擔保責任，且該部分不適用永慶房屋提供之漏水保固保障辦法。除前揭滲漏水處外，日後若有其他滲漏水情事，乙方仍應負滲漏水瑕疵擔保責任。」等語，有系爭增補契約1份附卷為憑（見本院卷第32頁），顯見原告有自行至現場觀看、確認房屋狀況，就系爭房屋客廳天花板、浴廁外牆有壁癌部分，同意自行負擔修繕費用，並免除被告該部分之瑕疵擔保責任，然此外之瑕疵擔保責任實未經兩造合意完全免除甚明，則若被告故意隱瞞且原告全然相信被告所述，兩造所約定者應包含系爭房屋全室之瑕疵擔保責任，益徵被告並無明知系爭房屋仍在漏水而故意隱瞞之事。又就兩造所約定前開免除瑕疵擔保責任範圍部分，雖據原告一再主張前開約定中「客廳天花板」非如附圖所示滲漏水位置，亦即與系爭房屋現有漏水處不同，而不在前開免除約定之內，然此反益徵在兩造就系爭房屋簽訂買賣契約時，如附圖所示滲漏水處並無漏水之情，亦即系爭房屋如附圖所示滲漏水係新生漏水情形，原告亦無法證明在兩造簽訂系爭增補契約時，系爭房屋如附圖所示滲漏水處即有漏水情形，原告主張被告因而須負瑕疵擔保責任，其得請求減少買賣價金云云，即非有據。又本件原告主張依民法第359條規定請求減少價金部分，既屬無據，則本件兩造就系爭房屋所約定買賣價金為7,700,000元，被告保有前開價金即係以買賣契約為法律上原因，原告依不當得利規定請求被告返還價金144,628元，為無理由，不應准許。
㈡原告依民法第227條、第227條之1等規定請求被告給付200,00
0元，有無理由？按物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。出賣人依民法第354條第1項規定，自負有擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院94年度台上字第1112號判決意旨可資參照）。原告主張被告交付系爭房屋有漏水瑕疵，被告故意或過失未告知，屬未依債之本旨而為給付，其居住安寧權益因而受損，其得請求非財產上損害賠償200,000元云云，為被告所否認。經查，系爭房屋如附圖所示滲漏水處確有漏水情事一節，業經本院認定如前，然原告雖主張前開瑕疵係於契約成立前已發生者，惟其並未提出事證可證兩造就系爭房屋簽訂買賣契約之際，系爭房屋有前開滲漏水情形，自無從據此推論出賣人即被告明知系爭房屋有前開漏水情形，卻故意或過失而未告知買受人即原告該瑕疵，且被告在系爭房屋標的物現況說明書之「建物現況是否有滲漏水情形」、「是否曾在最近一年修復滲漏水」欄位均勾選「否」，自卷內事證以觀，亦難認有與被告填載前開說明書時所存事實不符之處，本件即無從逕認被告有何可歸責事由甚明。原告既未舉出任何事證可證被告確有可歸責事由，原告逕依不完全給付之規定，請求被告負損害賠償之債務不履行責任，同屬無據，不應准許。
五、綜上所述，原告依民法第179條、第227條、第227條之1等規定，請求被告給付344,628元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 12 月 21 日
民事第五庭 法 官 黃乃瑩以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 12 月 21 日
書記官 陳睿亭附表一：
位置 照片編號 （10月20日） 推估形成時間（日） 推估形成日 推估漏水日 1 5 694.29 109年11月24日 109年11月24日 2 6 933.33 109年3月30日 109年3月30日 3 8 976.00 109年2月17日 109年2月17日 4 9 480.30 110年6月26日 110年6月26日附表二：
位置 7月11日量測 10月20日量測 增長長度 經過時間 結晶成長速度 （cm/日） 推估形成時間 推估形成日 推估漏水日 1 21.1cm 24.3cm 3.2cm 91日 0.035 694.29日 109年11月24日 109年11月24日 2 10.1cm 11.2cm 1.1cm 91日 0.012 933.33日 109年3月30日 109年3月30日 3 22.1cm 24.4cm 2.3cm 91日 0.025 976.00日 109年2月17日 109年2月17日 4 25.7cm 31.7cm 6.0cm 91日 0.066 480.30日 100年6月26日 110年6月26日