臺灣新北地方法院民事判決 109年度訴字第3283號原 告 邱靖鈞訴訟代理人 李富湧律師複 代 理人 陳垚祥律師被 告 杜素菁訴訟代理人 邱顯丞上列當事人間請求拆屋還地事件，經本院於民國110 年5 月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項、第256 條分別定有明文。查，本件原告起訴時原聲明：一、被告應將坐落新北市○○區○○段○○○ ○號土地上，建號1907號，即門牌新北市○○區○○路○ 巷○○弄○ 號8 樓頂樓增建，如起訴狀附圖所示，面積約47平方公尺（以實測為準) 之增建物（下稱系爭增建物）拆除，將頂樓平台騰空回復原狀返還原告及其他共有人全體。二、被告應自民國108 年11月3 日起至前項之頂樓平台騰空回復原狀返還原告及其他共有人之日止，按月給付原告新台幣（下同）58元。嗣經本院會同兩造及新北市三重地政事務所測量人員至現場勘驗測量，並繪製複丈成果圖（下稱附圖），原告乃依測量結果於110 年3 月23日具狀更正其聲明為：一、被告應將如附圖所示，面積約49.46平方公尺之系爭增建物拆除，將頂樓平台騰空回復原狀返還原告及其他共有人全體。二、被告應自108 年11月3 日起至前項之頂樓平台騰空回復原狀返還原告及其他共有人之日止，按月給付原告61元等情，有民事起訴狀及民事言詞辯論意旨狀附卷可按（109 年度重簡字第2029號卷《下稱重簡卷》第11頁、本院卷第281 頁）。核原告上開所為係經測量而確定應拆除之建物位置及面積後，所為之補充及更正事實上之陳述，揆諸前揭規定，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：原告為坐落新北市○○區○○段○○○ ○號土地上，建號2008號，即門牌新北市○○區○○路○ 巷○○號8 樓房屋（下稱18號8 樓房屋）之區分所有權人，被告於108 年11月3 日因繼承取得同棟大樓，建號1907號，即門牌新北市○○區○○路○ 巷○○弄○ 號8 樓（下稱3 號8 樓房屋）之區分所有權。3 號8 樓房屋於84年建造完成，84年9 月6 日辦理第一次登記，被告之被繼承人即在3 號8 樓房屋屋頂平台加蓋違章建築即系爭增建物，被告於108 年11月3 日因繼承而取得系爭增建物之事實上處分權。被告繼承人於屋頂平台加蓋之系爭增建物，排除其他區分所有權人使用共有之系爭大樓屋頂平台，嚴重侵害其他共有人之權利。原告依民法第76
7 條第1 項前段、第821 條規定，訴請被告拆除頂樓平台加蓋之系爭增建物，將頂樓平台騰空返還原告及其他共有人全體。又被告所占用者為屋頂平台，並非房屋，依土地法第97條規定，以土地之申報地價年息10% 計算被告占用屋頂平台所受相當於租金之不當得利等語。並聲明：㈠被告應將如附圖所示，面積約49.46 平方公尺之系爭增建物拆除，將頂樓平台騰空回復原狀返還原告及其他共有人全體。㈡被告應自
108 年11月3 日起至前項之頂樓平台騰空回復原狀返還原告及其他共有人之日止，按月給付原告61元。
二、被告辯稱：
㈠、被告之父與公園大第社區之建商，即好房屋建設股份有限公司之林文洲於82年11月15日所簽訂之3 號8 樓房屋預定買賣契約書中約定：房屋樓頂屋頂除公共設施外，平常歸頂層住戶善良管理使用，足證頂樓屋頂係被告之父於簽訂3 號8 樓房屋之買賣契約時，已與建商約定，房屋頂樓屋頂係專屬於被告之父在內即公園大第社區之頂層住戶使用。且系爭增建物於84年加蓋完成至原告起訴之109 年，已足足超過20年時間，符合各共有人間對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人所占有土地之使用、管理，未予干涉，歷有年所之成立默示分管契約要件。又果若含被告在內之頂樓加蓋之住戶無權占用頂樓平台，則自84年建築完畢至加蓋完竣之期間，住戶皆無人主張無權占有而阻止或訴請返還，至109 年始提起本件訴訟，且區分所有權人會議，皆無有決議訴請返還頂樓平台之議案，僅有相關管理費之爭議，縱使原告有訴請拆屋還地之權利，該權利亦已違反誠信原則而權利失效。
㈡、被告所占有之系爭增建物，於建築法上，實為「屋突」，該增建物係建商於興建公園大第社區時即興建，且建物謄本上所記載之突（一）、突（二）及突（三）面積，分別為178.17平方公尺、158.51平方公尺、154.58平方公尺。遠比110年2 月4 日測量被告所占有屋頂平台之系爭增建物49.46 平方公尺要來得多出許多。又公園大第社區頂樓平台有「一排」之加蓋建物，並非僅有被告所有之系爭增建物，而頂樓平台加蓋建物之磁磚、設計外觀皆與全棟住戶相同，頂樓住戶加蓋之建物其中有幾戶做為出租他人使用。被告所占用之系爭增建物，雖白話稱之「加蓋」，實際於建築法規言，為經登記之「屋突」，並非憑空由被告一手興建之「加蓋」。又
3 號8 樓房屋預定買賣契約書中第1 頁，亦有記載「屋頂突出物」，可證明被告所占有者係經合法登記之屋頂突出物，與一般違建並不同。是以，原告訴請被告「拆屋」還地，容有誤會，至多訴請被告遷出所占用之屋突。又公園大第社區之管理委員會多次作成決議，要將「加蓋」或者「違建」按實際坪數加收管理費，即指被告所占用之「屋突」而言。區分所有權人會議決議同意由被告使用系爭屋頂突出物，並以每月每坪收取管理費45元為對價，並作成決議，該決議事項即有拘束全體區分所有權人之效力。被告既經全體區分所有權人同意占有系爭屋頂突出物，其占有即有正當權源。
㈢、再者，系爭增建物係坐落於被告3 號8 樓房屋位置正上方，未占用其他頂層住戶所得使用之位置，各住戶均得透過電梯轉樓梯之方式至頂樓區域，被告所占有之系爭增建物並未對其他住戶之通行使用等權利造成妨礙，各層住戶皆得至頂樓樓層活動、曬衣服。原告對於被告提起之本件訴訟，係基於作為逼迫被告繳納已罹於時效管理費不當目的之替代手段，且於本件訴訟中不提出與建商之房屋預售買賣契約，而聯合部分住戶自行簽具證明書，及自承公園大第社區逕將被告所繳納之系爭增建物管理費退還被告，原告在被告有意且願意繳納管理費之情事下代表公園大第社區管理委員會向被告起訴請求拆屋還地，似有民事訴訟法第249 條第8 款規定之基於不當目的及重大過失之民事對被告提起本件訴訟之情形。
㈣、聲明：原告之訴駁回。
四、原告主張被告於108 年11月3 日因繼承而取得3 號8 樓房屋之區分所有權及系爭增建物之事實上處分權，系爭增建物位於公園大第社區H 棟頂樓平台，面積為49.46 ㎡等情，有建物登記第一類謄本、履堪筆錄、照片及複丈成果圖附卷可證（重簡卷第21頁、第55頁、第225 至243 頁、第259 頁），且為被告所不爭執，自堪信為真實。
五、原告另主張系爭增建物係未經全體區分所有權人同意所擅自搭建，無權占用H 棟建物之屋頂平台，依民法第767 條第1項、第821 條規定，請求被告將系爭增建物拆除，返還占用之屋頂平台予原告及全體共有人，及依民法第179 條規定，請求被告給付相當於租金之不當得利等情，則為被告所否認，並以前詞置辯。茲就兩造之爭點及本院之判斷，分述如下：
㈠、按共有物之共有人劃定範圍由特定共有人使用共有物者，乃屬分管性質，分管後，共有人雖仍維持共有之關係，但得依分管內容，就共有物之分管部分為使用收益及管理。又按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間經由建商之媒介已合意成立分管契約（最高法院103 年度台上字第2061號判決參照）。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院91台上字第2477號、104年度台上字第463 號判決意旨參照）。再者，共有物分管契約乃共有人就共有物管理方法所成立之協議，倘共有物分管契約係以共有土地之專用使用權為其內容，而該專用權之成立復約定為一定之使用目的時，專用權人之使用應受其拘束，不得逾越其範圍而擅自變更用途，否則即難對其他共有人主張其為有權占有。而建商與各承購戶約定公寓大廈共用部分由特定共有人使用，而由各承購戶間成立分管協議者，倘未明白約定其使用方法，應參酌當時法令規定及該共用部分於分管契約成立時之使用情形，加以認定（最高法院105 年度台上字第1677號、106 年度台上字第1151號判決意旨）。
㈡、經查，被告之前手即其父親杜慶綏於82年11月15日向公園大第社區建案起造人好房屋建設股份有限公司（下稱好房屋建設公司）買受「公園大第」H 棟第8 樓房屋所簽訂之房屋預定買賣契書第25條其他約定事項：「一、本約房屋頂樓屋頂除公共設施外，平時歸頂層住戶善良管理使用，但其他住戶為維護公共安全設施或安裝天線時，使用人不得阻止通行」（下稱系爭條款）；好房屋建設公司於出售公園大第社區之建物時，與所有承購戶之房屋預定買賣契約書均明定系爭條款等情，有原告訴訟代理人庭呈公園大第社區E 棟4 樓之預定買賣契約在卷可證（本院卷第375 頁、第393 頁），並經原告訴訟代理人於當庭表示不爭執等情，有言詞辯論筆錄附卷可證（本院卷第364 頁）。基上可知，好房屋建設公司興建銷售公園大第社區建案時，以制式之房屋預定買賣契約書第25條第1 款內容與各承購戶約定，建案內各棟建物頂樓平台之使用權歸屬於頂樓房屋買受人管理使用，依前開說明，各棟共有人間應已合意成立分管契約。被告之被繼承人杜慶綏買受3 號8 樓房屋既為H 棟之頂樓，依此分管契約之約定，關於H 棟之屋頂平台之使用權應歸屬於杜慶綏，同棟各樓層之買受人除為維護公共使用或安裝天線時，均無權使用屋頂平台，而被告則因繼承而繼受取得H 棟屋頂平台之使用權。至於被告雖抗辯系爭增建物即為屬共用之2033建號中之突
（一）、突（二）及突（三）部分。然被告並未提出上開抗辯事實之依據，自難認定系爭增建物即為共用建物2033建號之部分建物，而非另於屋頂平台空地上所加蓋之增建物。
㈢、原告雖主張公園大第社區之建商與各承購戶於集合住宅買賣時，並無約定頂樓平台同意由8 樓住戶加蓋違建等情，並提出H 棟部分住戶簽名之證明書影本為證（本院卷第111 頁）。經查，公園大第社區之承購戶於購買建物時已透過房屋預定買賣契約而於頂樓住戶成立由頂樓住戶管理使用屋頂平台之分管契約等情，業經本院認定如上。次查，房屋預定買賣契約書僅約定頂層住戶平時需善良管理使用屋頂平台，不得阻止其他住戶為維護公共安全設施及安裝天線而通行屋頂平台，而未約定頂樓住戶對於屋頂平台之使用方法。則被告及其繼承人是否有違反善良管理人管理使用H 棟屋頂平台，自應就被告繼承人取得占有屋頂平台時之狀況而定。而查公園大第社區內有編號A 至S 等數棟建物，除被告3 號8 樓所屬之H 棟屋頂平台上蓋有系爭增建物外，與H 棟相接連之I 棟及I 棟以下接連各棟之屋頂平台均蓋有增建物，且各棟增建物間係以共用牆壁接連方式建造，而各棟屋頂平台增建物外牆所貼用磁磚形式大小及顏色均相同，並與公園大第社區所有建物外牆貼用之磁磚形式大小及顏色相同等情，有本院勘驗筆錄及勘驗照片附卷可證（本院卷225 至227 頁、第235頁、第237 頁）。則以包括系爭增建物在內之公園大第社區各棟頂樓採共用牆壁接連興建方式，及外牆磁磚與公園大第社區各棟及各樓層外牆磁磚之情狀觀之，衡情包括系爭增建物在內之各棟屋頂平台增建物應係建商於公園大第社區建案完成並取得使用執照後，隨即統一於各棟頂樓平台加蓋增建物後交付各棟頂樓住戶管理使用。因此，被告辯稱系爭增建物係建商於建造公園大第社區同時興建等情，應屬有據，足堪採信。則系爭增建物既係由建商加蓋後始交付頂樓住戶，亦即包含系爭增建物之各棟頂樓增建物於建商交屋予公園大第社區各承購戶分所有權人即已存在，並非被告被繼承人所違章加蓋。再者，公園大第社區各承購戶於簽訂房屋預定買賣契約藉由建商於買賣契約書訂立系爭條款之方式成立屋頂平台由頂樓住戶分管頂平台時，對於建商於頂樓平台加蓋建物交付予購買頂樓之區分所有權人，並非不能想像，自可推論H 棟之區分所有權人同意頂樓住戶依建商交付房屋時之現實狀況管理使用屋頂平台。而被告依據建商交屋時狀態管理使用H 棟屋頂平台，自難謂有何違反善良管理之情。此外，原告既未舉證證明被告或其繼承人於建商交付系爭增建物後有增建或改變屋頂平台管理使用方法之情況，則原告主張被告或其繼承人有違建加蓋或系爭增建物係無權占用屋頂平台等情，洵屬無據，不足憑採。
㈣、次查，依公寓大廈管理條例第7 條第3 款固規定公寓大廈屋頂之構造不得約定專有部分。然依同條例第55條第2 項但書規定，於公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，得不受該條例第7 條各款不得約定專用之限制，原告並未提出公園大第社區或H 棟大樓係於公寓大廈管理條例施行後始取得建照執照之證明文件，故原告主張不得將H 棟屋頂平台約定為頂樓住戶專用等情，應屬無據，不足憑採。至於原告主張系爭增建物經共有人舉報，遭新北市政府違章建築拆除大樓實施拆除至不堪使用之狀態等情。經查，系爭增建物為已增建完成之違章建築，應予拆除，依新北市違章建築拆除優先次序表拍照建檔列管在案，無拆除相關記錄等情，有新北市政府違章建築拆除大隊函文及違章建築認定書附卷可參（本院卷第191 頁、第193 頁）。是系爭增建物並未被拆除至不堪使用之情形。再者，行政管制與私法上權利之行使分屬兩事，新北市建築管理規則或公寓大廈管理條例並未授與其他共有人得逕請求約定專用權之共有人，在分管範圍內拆屋還地之權利，是而縱系爭增建物經新北市政府認定係屬違建，然是否拆除，乃該行政主管機關之權限與職責，原告如有爭執，應循行政救濟途徑解決，被告既係依分管契約占用H 棟屋頂平台，該分管契約之約定並非無效，且承上所述，被告管理使用系爭增建物並無逾越使用H 棟屋頂平台約定之方法，則原告請求被告拆除系爭增建物及返還屋頂平台等情，自屬無據。
㈤、原告雖主張被告於頂樓樓梯間堆放雜物，加蓋系爭增建物影響建築物之景觀及住戶之安全，已達變更屋頂之用途或性質等語。經查，新北市消防局於109 年12月24日前往公園大第社區進行行政指導發現3 號8 樓（頂加）梯間推放雜物等情，固有新北市政府消防局行政指導單附卷可證（本院卷第115頁）。惟該行政指導單所記載之雜物為何人堆置等情不明，而原告訴訟代理人於110 年2 月4 日本院會同兩造履堪現場時，並未於現場指出堆放雜物之處並確認為何人所堆放，自難認定被告有於頂樓平台堆放雜物影響住戶安全之情。又承上所述，系爭增建物外牆與其他連棟增建物之外牆，甚或系爭社區全部建築物外牆貼用之磁磚形式顏色均相同，足證系爭增建物並未影響公園大第社區整體之景觀。次查，兩造所有之建物均位於H 棟，該棟一層有四住戶，門牌號碼分別為1 號、3 號、16號及18號，各住戶共用一部電梯及樓梯至屋頂平台，H 棟之屋頂平台僅於3 號8 樓上方加蓋系爭增建物，其餘1 號、16號及18號8 樓上方位置之屋頂平台並未加蓋建物等情，有勘驗筆錄及照片附卷可證（本院卷第225 頁、第241 至243 頁）。是以系爭增建物占用H 棟屋頂平台之面積約莫1/ 4，尚有足夠空間可作為避難場所。再查，自8樓樓梯間進入屋頂平台並未設有任何阻擋物，屋頂平台其餘空地上有擺設盆栽及曬衣架等情，有現場照片附卷可證（第
23 9至243 頁），足證H 棟建物住戶可自由進出屋頂平台，被告並無違反分管契約，設置阻止其他住戶進出屋頂平台維護公共安全設施或安裝天線，且系爭增建物之加蓋亦無變更屋頂之出入口或影響火災時避難之動線。另系爭增建物於新北市消防局105 年8 月5 日檢查時雖發現有違反消防法第6條第1 項之事項，並限期於105 年9 月4 日改善完畢，惟被告已依據缺失表施作消防安全設備改善工程以符合法令規定等情，有限期通知書、違反消防法案件改善計畫書審查結果通知單、估價單、請款單及自動櫃員機交易明細在卷可證（本院卷51至59頁）。至於系爭增建物之設置雖經新北市政府查報為違章建築，然於屋頂平台上所為設置是否違背建管法令，是否由建管機關依相關規定查報拆除，乃屬行政問題，係屬行政機關認定之權責，自無從據以逕認系爭增建物有違反屋頂平台之使用及設置目的或已達影響住戶安全程度之情事。此外，原告並無提出系爭增建物之興建有影響住戶安全而達變更屋頂用途或性質情事之具體事證。因此，原告上開主張，並無依據，不足採信。
㈥、復查，原告係於105 年5 月14日因買賣而取得18號8 樓之房屋等情，有建物登記第一類謄本附卷可證（重簡卷第23頁），斯時系爭增建物已占有H 棟屋頂平台多年，按諸常情，原告於購屋之際，除勘查區權人專有部分外，攸關住戶權益之地下室或頂樓等公共設施區域，亦會查看瞭解，則對於H 棟屋頂平台上搭蓋增建物之現狀，自無不知之理。再參以105年9 月29日區分所有權人會議案一，即有關於自89年2 月起向頂樓加蓋住戶按實際加蓋坪數收取管理費等情，有會議紀錄附卷可證（本院卷第39頁）。是依卷內證據資料，原告於受讓18號8 樓房屋時，除有特別情事外，對於其前手與頂樓住戶間有分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，是該分管契約對於包括原告在內之全體區分所有權人均有效力。被告自得以該分管契約對抗原告，主張系爭增建物占用H 棟屋頂平台有正當權源。
㈦、末按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第767 條第1 項前段、第179 條前段分別定有明文。被告就H 棟屋頂平台既因成立分管契約而有專用權，則被告擁有事實上處分權之系爭增建物即非無權占有H 棟屋頂平台，又系爭增建物既為有權占有，其占有並非無法律上原因而受利益，則原告起訴請求被告拆除系爭增建物屋返還屋頂平台及給付不當得利等情，均非有據，不應准許。
五、結論：原告依民法第767 條第1 項前段規定，請求被告將如附圖所示之增建物拆除，將頂樓平台騰空回復原狀返還原告及其他共有人全體；依民法第179 條規定，請求被告自108年11月3 日起至前項之頂樓平台騰空回復原狀返還原告及其他共有人之日止，按月給付原告61元，均為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，因此判決如主文。中 華 民 國 110 年 6 月 30 日
民事第七庭 法 官 王婉如以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 6 月 30 日
書記官 鄔琬誼