臺灣新北地方法院民事判決109年度訴字第3305號原 告 郭慈瑀被 告 謝亭玉
張書韻
黃薇
郭麗玲兼上 一 人訴訟代理人 郭淑靜被 告 郭玲芳兼上 二 人訴訟代理人 郭玲珠被 告 郭明麗兼上 一 人訴訟代理人 郭玲玲被 告 曾怡芳兼上 一 人訴訟代理人 簡祐恩上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國112年2月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴訟代理人應委任律師為之。但經審判長許可者，亦得委任非律師為訴訟代理人。前項之許可，審判長得隨時以裁定撤銷之，並應送達於為訴訟委任之人。非律師為訴訟代理人之許可準則，由司法院定之。又按依其釋明堪任該事件之訴訟代理人者，審判長得許可其為訴訟代理人，民事訴訟法第68條、民事事件委任非律師為訴訟代理人許可準則第2條第5款分別定有明文。本件原告以被告簡祐恩、曾怡芳間無直系親屬關係，爭執被告簡祐恩無擔任被告曾怡芳之訴訟代理人資格云云。然查簡祐恩與曾怡芳同為本件被告，且依原告主張被告曾怡芳為本件爭議房地買賣案件之買受人、被告簡祐恩則為本件爭議房地新登記所有權人，被告簡祐恩並自陳其清楚被告曾怡芳參與買賣過程(本院卷二第83頁)，堪認被告簡祐恩適於擔任被告曾怡芳之訴訟代理人，並經本院於民國112年2月23日言詞辯論期日許可其為被告曾怡芳之訴訟代理人(本院卷二第83頁)，是原告以前詞所為爭執，應非可採。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告起訴聲明為：被告應連帶給付原告新臺幣（下同）101萬元，嗣於111年12月22日言詞辯論期日當庭變更聲明為：被告應連帶給付原告248萬元，核與上開規定相符，應予准許。(至原告於112年2月23日言詞辯論期日當庭表示追加請求不當得利之被告部分，由本院另以裁定駁回。)
貳、實體方面：
一、原告主張：原告與被告郭玲珠、郭玲玲、郭玲芳、郭麗玲、郭明麗、郭淑靜為新北市○○區○○段000地號土地(權利範圍1/4)及同區段1160建號建物(門牌號碼新北市○○區○○街000巷00弄0號2之1號，後改為2號2樓)（下稱系爭房地）之共有人，詎被告郭玲珠、郭玲玲、郭玲芳、郭麗玲、郭明麗、郭淑靜將系爭房地出賣給被告曾怡芳(下稱系爭買賣案件)，且已於107年11月28日在迦南地政士事務所內簽訂不動產買賣契約書，而系爭買賣案件並由地政士即被告謝亭玉、張書韻、經紀人即被告黃薇所處理。然被告等偽造文書、未依土地法第34之1條規定以書面通知原告，原告已發存證信函通知有優先承購意願，根本不同意被告郭玲珠等人出賣系爭房地，也未收到價金或提存通知，系爭房地所有權卻於108年3月已作地籍異動、原告之108年度綜合所得稅各類所得資料清單亦出現1筆財產交易53,200元、房屋新所有權人即納稅義務人也變更為被告簡祐恩，被告所為已共同侵害原告就系爭房地之所有權，造成財產上損害248萬元。另原告應分得248萬元價金，被告實際上係以人頭承接系爭房地而無買賣行為，受有248萬元不當得利。爰依民法第179條、第184條第1項前段、後段、第185條第1項、第188條第1項、地政士法第2條、第21條、第22條、第26條、不動產經紀業管理條例第21條、第23條、第24條、第26條規定提起本件訴訟等語。並聲明：
被告應給付原告248萬元。
二、被告方面：
(一)被告謝亭玉辯稱：已有通知原告系爭買賣案件，原告有行使優先承購權但至今沒有履行。因為代書曾申報契稅及土地增值稅，所以稅捐機關資料可能會有轉到被告簡祐恩名下的情況，但是後續稅捐機關已有釐正，系爭房地所有權還是在原告名下等語。
(二)被告張書韻辯稱：伊只是土地增值稅報稅的代理人，執行買賣雙方合約約定，且已依土地法第34之1條通知原告，系爭房地所有權尚在原告名下，價金也在履保專戶內未撥款給賣方，原告並無受有損害。伊無侵權行為、不當得利等語。
(三)被告黃薇辯以：伊非當時在場執行業務之地政士，與系爭買賣無關等語。
(四)被告郭玲玲、郭玲芳、郭麗玲、郭明麗、郭淑靜、郭玲珠則以：系爭買賣案件有依土地法第34之1條進行，原告有行使優先承買但沒有履行，價金還在履保帳戶內，伊等賣方沒有拿到錢，並無不當得利。相關刑事案件已不起訴處分等語。
(五)被告曾怡芳、簡祐恩則以：系爭房地所有權尚未移轉，且系爭買賣案件有依土地法規定進行買賣等語。
(六)被告均答辯聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
(一)按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文，是民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，即令被告就其抗辯事實不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求(最高法院108年度台上字第1048號判決意旨參照)。本件原告主張被告因偽造文書、未依土地法第34之1條進行系爭房地買賣，共同侵害其就系爭房地之所有權，致其受有損害，依不當得利、侵權行為法律關係、地政士法第22條、第26條、不動產經紀業管理條例第26條等規定，應給付其248萬元等語，然為被告所否認，並以前開情詞置辯，依上說明，應由原告就其主張之事實，負舉證之責。
(二)經查，系爭房地原為原告與被告郭玲珠、郭玲玲、郭玲芳、郭麗玲、郭明麗、郭淑靜公同共有，而被告郭玲珠、郭玲玲、郭玲芳、郭麗玲、郭明麗、郭淑靜與被告曾怡芳於107年11月28日簽訂不動產買賣契約書，約定以680萬元價金買賣系爭房地；嗣被告郭明麗於107年12月7日已依土地法第34之1條規定，以板橋文化路郵局存證號碼3311號存證信函通知原告於限期內表示是否行使優先承買權，原告則於同年月16日以台北法院郵局存證號碼749號存證信函通知被告郭玲珠、郭玲玲、郭玲芳、郭麗玲、郭明麗、郭淑靜行使優先購買權之事實，業據原告提出不動產買賣契約書、授權書、賣方身分資料清單、前開存證信函、信封、系爭房地所有權狀，並有系爭房地第一類登記謄本在卷可稽(本院卷一第19-63頁、本院卷二第95-117頁)，應堪認定。原告雖主張被告共同侵害其就系爭房地之所有權致其受有損害、系爭房地所有權已於108年3月間異動、房屋新所有權人即納稅義務人也變更為被告簡祐恩云云，並提出系爭房地之108年房屋稅繳納證明及土地增值稅核定完稅額通知書、核定契價證明書、其108年10月8日之全國財產稅總歸戶財產查詢清單、108年度綜合所得稅各類所得資料清單等件為證(本院卷一第65-69、75-7
7、83頁)。然查，被告謝亭玉曾擔任被告簡祐恩之代理人，於108年4月17日向新北市中和地政事務所提出系爭房地買賣登記申請案件，但於108年4月23日已向該所取回該買賣登記申請案件資料，該申請案亦因逾15日未補正，經該所於108年5月9日駁回申請，是系爭買賣案件未辦理所有權移轉登記完成，此有新北市中和地政事務所112年1月4日新北中地籍字第1116202199號函及所附通知書在卷可參(本院卷二第45-48頁)。且由系爭房地所有權狀、系爭房地第一類登記謄本所示(本院卷一第47、49頁、本院卷二第95-117頁)，原告與被告郭玲珠、郭玲玲、郭玲芳、郭麗玲、郭明麗、郭淑靜於104年4月23日因繼承登記為系爭房地所有權人並公同共有系爭房地，迄自本件言詞辯論終結之112年2月23日止，僅變更登記為分別共有各1/7，原告就系爭房地之所有權並無移轉等處分予他人之情形。是被告辯稱原告已行使優先承買權、系爭房地所有權尚在原告名下，單代書曾申報契稅及土地增值稅，所以稅捐機關資料可能有轉到被告簡祐恩名下情況，但後續已有釐正等語，應屬有據，原告主張其所有權遭侵害而受有損害云云，洵非可採。
(三)本件原告既未因系爭房地所有權遭侵害而受損害，則其進而依民法第179條、第184條第1項前段、後段、第185條第1項、第188條第1項、地政士法第2條、第21條、第22條、第26條、不動產經紀業管理條例第21條、第23條、第24條、第26條規定，請求被告負損害賠償責任、返還不當得利等語，難認有據，不能准許。至原告於112年2月23日言詞辯論期日雖表示不同意當日辯論終結，並請求被告郭明麗提出不動產買賣契約書正本、出入境卡、被告曾怡芳與簡祐恩說明勞保投保單位、承辦系爭買賣案件履約保證之銀行提供存款單、存摺簿等(本院卷二第88頁)，然本件原告並無因系爭房地所有權遭侵害而受損害之事實，已屬明確，本院認已無再予調查之必要，併此敘明。
四、綜上所述，原告依民法第179條、第184條第1項前段、後段、第185條第1項、第188條第1項、地政士法第2條、第21條、第22條、第26條、不動產經紀業管理條例第21條、第23條、第24條、第26條規定，請求被告應給付248萬元，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核於判決結果不生影響，爰不逐一論述。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 4 月 28 日
民事第四庭 法 官 許品逸以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 5 月 3 日
書記官 邱雅珍