臺灣新北地方法院民事判決 109年度訴字第550號原 告 蔡方盛
蔡方順蔡正茂蔡月芳共 同訴訟代理人 吳慶隆律師複 代理人 王子鳴律師被 告 張世欽
李盈達上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國109年6月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告張世欽、李盈達應連帶給付原告蔡方盛、蔡方順、蔡正茂、蔡月芳各新臺幣37萬8,736 元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決第一項於原告蔡方盛、蔡方順、蔡正茂、蔡月芳各以新臺幣12萬6,245 元供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按原告於判決確定前，得撤回訴之一部或全部。但被告已為本案之言詞辯論，應得其同意；訴之撤回應以書狀為之。其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法第262 條第1 、4 項定有明文。次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 、7 款亦有明文。查，本件原告起訴時原請求：「被告張世欽應將門牌號碼新北市○○區○○○路○○號房屋騰空遷讓返還原告；被告張世欽、李盈達
2 人應連帶自民國108 年8 月21日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告蔡方盛、蔡方順、蔡正茂、蔡月芳4 人各新臺幣（下同）9 萬元；被告張世欽、李盈達2 人應連帶給付原告蔡方盛、蔡方順、蔡正茂、蔡月芳4 人各新臺幣80萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償之日止，按年息5%計算之利息」。嗣於民國109 年5 月5 日提出民事撤回部分訴之聲明狀，撤回訴之聲明第三項關於損害賠償之請求，並將訴之聲明第二項變更為：「被告張世欽、李盈達應連帶給付原告蔡方盛、蔡方順、蔡正茂、蔡月芳各74萬8,336 元」，其中訴之撤回部分，被告張世欽於109 年5 月5 日當庭收受該書狀繕本後，未於10日內提出異議，視為同意撤回，而被告李盈達斯時尚未為本案之言詞辯論，無庸得其同意，揆諸上開規定，自生一部撤回之效力；所為訴之變更部分，核屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，亦不甚礙被告之防禦及訴訟程序之終結，與上開規定尚無不合，應予准許。又原告與被告張世欽業已就原訴之聲明第一項部分調解成立，有本院
108 年度重司調字第1345號調解筆錄在卷可稽【見本院109年度重簡字第222 號卷< 下稱重簡卷> 第85頁】，是本院就此部分即不再審理、裁判，併此指明。
二、被告李盈達經本院合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠坐落新北市○○區○○段○○○○ ○○○○ ○號上之門牌號碼為新北市○○區○○○路○○號房屋（下稱系爭房屋）為原告共有，權利範圍各四分之一。被告張世欽於108年5 月14日向原告承租系爭房屋，並由被告李盈達擔任連帶保證人，租期自108 年6 月15日至111 年6 月14日止，每月租金12萬元，雙方訂有房屋租賃契約書（下稱系爭契約）為憑。詎被告張世承租系爭房屋後，未原告同意，更未向主管機申請合法之室內裝修許可，即於系爭房屋內違法裝修，且未合法申請營業執照，於裝修期間即開始隔間營業，甚至讓客人在房間內施用毒品，嗣於108 年8 月2 日晚間經警前往系爭房屋搜索查獲被告張世欽上開違法行為。被告張世欽前開行為，顯違反系爭租約第8 條、第9 條及第10條之約定，原告自得依系爭租約第9 、12條終止系爭租約，原告遂於10
8 年8 月21日以Line通訊軟體通知被告張世欽終止系爭租約，並經被告張世欽當日讀取該訊息在案，是系爭租約已於10
8 年8 月21日終止。㈡系爭租約既已於108 年8 月21日終止，被告張世欽自該日起已無繼續占有使用系爭房屋之正當權源。而原告提起本件訴訟後，就遷讓返還系爭房屋部分雖經鈞院以108 年度重司調字第1345號調解成立，被告張世欽同意於108 年12月31日系爭房屋遷讓返還原告，然被告張世欽未該調解內容履行，原告乃依法聲請鈞院強制執行，迄於10
9 年4 月30日始經鈞院民事執行處將系爭房屋點交予原告，是原告自得依民法不當得利法律關係請求被告張世欽給付自
108 年8 月21日起至109 年4 月30日止相當於租金之不當得利及依系爭租約第6 條第1 項規定請求上開期間按租金2 倍計算之違約金共2,966,400 元。另被告張世欽於108 年8 月
2 日遭警移送偵辦後至109 年4 月30日系爭房屋交還原告止，未繳納系爭房屋之水電費，均由原告墊付，爰併請求被告張世欽賠償至109 年3 月19日止之水費1,827 元，及至109年4 月19日止之電費25,118元。以上共計2,993,345 元（計算式：2,966,400 ＋1,827 ＋25,118＝2,993,345 元）。又上開金額依民法第271 條之規定，應由原告4 人均分，是被告張世欽應給付原告各74萬8,336 元，而被告李盈達為系爭租約之連帶保證人，就上開金額應與被告張世欽負連帶給付責任等語。其聲明為：被告應連帶給付原告蔡方盛、蔡方順、蔡正茂、蔡月芳4 人各74萬8,336 元，並陳明願供擔保請准宣告假執行。
二、被告部分：
甲、被告張世欽則以：伊否認違法使用系爭房屋，原告所主張伊在系爭房屋之違法行為雖遭起訴，但還在審理中。又伊於10
8 年10月1 日後未再使用系爭房屋，系爭房屋原告早已收回，另就原告請求之金額，伊還有押租金可以抵扣等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
乙、被告李盈達未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、原告主張其等與被告張世欽就其等所有系爭房屋訂有系爭租約，約定租期為自108 年6 月15日至111 年6 月14日止，每月租金12萬元之事實，業據提出系爭房屋建物登記謄本、系爭租約影本為證【見重簡卷第19至57頁】，被告張世欽亦不爭執，自堪信為真實。再原告主張因被告張世欽有違反系爭租約第8 條、第9 條及第10條約定之情事，原告遂於108 年
8 月21日依系爭租約第9 、12條約定終止系爭租約，詎被告張世欽於系爭租約經終止後仍未返還系爭房屋，迄109 年4月30日始經由本院民事執行處強制執行將系爭房屋點交予原告，原告自得依系爭租約約定請求被告連帶給付違約金，並依不當得利之法律關係，請求被告連帶給付相當於租金及代墊水電費之損害乙情，被告張世欽則以前開情詞置辯。
四、本院之判斷：㈠按系爭租約第9 、12條約定：「乙方< 即承租人> 不得有違
法之行為，房屋不得供非法使用（例如：八大行業）或存放危險物品影響公共安全，如有違反法令使用，甲方< 即出租人> 得隨時終止本契約，扣貳個月保證金並且乙方即日遷出不得異議」、「乙方如有違背本契約各條項或損害租賃房屋或有違法情事時，甲方得隨時解約收回房屋，乙方及丙方<即連帶保證人> 應連帶負賠償損害責任並願拋棄先訴抗辯權，乙方所受損害甲方概不負責」。查：原告主張被告張世欽承租系爭房屋後，有非法使用系爭房屋之違法行為，違反系爭租約第9 條約定內容乙情，業據提出網路新聞列印文件1紙為證【見重簡卷第47、48頁】，參以被告張世欽因意圖營利，以系爭房屋作為販賣第三級毒品之據點，為警於108 年
8 月2 日夜間9 時許持搜索票至系爭房屋搜索，在系爭房屋
2 樓辦公室、402 號房間查扣第三級毒品等物而遭移送偵辦，嗣並經臺灣新北地方檢察署（下稱新北地檢署）檢察官認被告張世欽涉犯毒品危害防制條例第4 條第3 項販賣第三級毒品罪嫌提起公訴，有新北地檢署108 年度偵字第24724 、33378 號起訴書( 法務部檢察書類查詢) 在卷可稽【見本院第217 至224 頁】，是原告上開主張洵屬有據，原告自得依上開條款約定終止系爭租約。至原告另主張被告亦有違反系爭租約第8 、10條約定而得終止租約部分，因系爭租約既因前述違約事由經合法終止，即無甭再予審酌其餘違約事由。又原告主張其等已於108 年8 月21日以Line通訊軟體向被告張世欽為終止系爭租約之意思表示，經被告張世欽於當日讀取該訊息在案乙節，並據提出Line通訊軟體對話紀錄影本為證【見重簡卷第57頁】，復為被告張世欽所不爭執，則兩造間系爭房屋之租賃關係於108 年8 月21日業經原告合法終止，堪以認定。
㈡次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455
條前段定有明文。系爭租約於108 年8 月21日業經原告合法終止，已如前述，被告張世欽自應將系爭房屋返還原告。被告張世欽固辯稱其於108 年10月1 日因住院未再使用系爭房屋，系爭房屋原告早已收回云云，惟為原告所否認，被告張世欽亦未能舉證以實其說，尚難遽信，佐以原告提起本件訴訟後，原告與被告張世欽曾於108 年12月17日就遷讓返還系爭房屋部分調解成立，其調解筆錄內容為「相對人張世欽願於108 年12月31日前將門牌號碼：新北市○○區○○○路○○號一至四樓房屋遷讓返還予聲請人（即原告）」【見重簡卷第85、86頁】，益徵被告張世欽上開所辯洵非可信。又依系爭租約第6 條約定「. . . 租約屆滿或中途解約時，乙方應即將租賃房屋按照原狀騰空交還甲方. . . . 」等語可知，被告張世欽於系爭房屋租賃關係消滅後，縱未再使用，但仍有將系爭房屋遷空交還原告之義務，其竟怠於履行遷空交還系爭房屋之義務，嗣原告持前開調解筆錄聲請強制執行，迄於109 年4 月30日始經本院民事執行處將系爭房屋點交予原告，有原告所提本院109 年3 月24日新北院賢109 司執壯字第3765號執行命令暨執行現場照片為證【見本院卷第127 至
155 頁】，是原告主張被告張世欽於108 年8 月21日系爭租約合法終止後，仍占用至109 年4 月30日止，應屬有據。
㈢茲就原告是否得請求被告給付相當於租金之損害、違約金、代墊水電費之損害，如可，金額各為若干？詳述如下：
⒈相當於租金之損害部分：
①按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還，但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179 條、第181 條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。
②查系爭租約原告雖已於108 年8 月21日合法終止，惟系爭房
屋迄109 年4 月30日始經由原告聲請本院民事執行處以強制執行方式交還原告，業經認定如前，則被告張世欽自108 年
8 月22日起至109 年4 月30日止自屬無權占用系爭房屋，致原告受有無法使用系爭房屋之損害，且依社會通常觀念，被告張世欽因無權占有系爭房屋可獲得相當於租金之利益。而被告張世欽向原告承租系爭房屋之租金每月為120,000 元，自堪認此租金額即為被告張世欽占用系爭房屋每月所受之利益。準此，原告依不當得利之法律關係關請求被告張世欽自系爭租約終止翌日即108 年8 月22日起至返還系爭房屋之日即109 年4 月30日止，按月給付相當於租金之損害120,000元，當屬有據。以此核算此期間原告得請求之金額共99萬2,
000 元（計算式：120,000 ×8 ＋120,000 ×8/30＝992,00
0 ）。⒉違約金部分：
系爭租約6 條固約定：「租約期滿或中途解約時，乙方應即將租賃房屋按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推委或主張要求任何費用或其他名目之補償，如不即時遷還房屋，甲方每月得向乙方請求按照租金2 倍之違約金至遷讓完之日止，乙方即連帶保證人丙方，絕無異議」，惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。至於當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準；若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院96年度台上字第
107 號、82年度台上字第2529號判決意旨參照）。本院審酌違約金約定之目的係在促使承租人盡速遷讓租賃物，以使出租人可回收房屋使用收益，而原告已另向被告張世欽請求遷讓系爭房屋前相當於租金之損害99萬2,000 元，其經濟上之損失已獲得大部分填補，故認原告所得請求之違約金應予酌減為按月租金0.5 倍計算即6 萬元為適當，是原告請求被告張世欽自系爭租約終止翌日即108 年8 月22日起至返還系爭房屋之日即109 年4 月30日止給付違約金49萬6,000 元（計算式：60,000×8 ＋60,000×8/30＝496,000 ）為有理由，逾此範圍之請求，不應准許。
⒊代墊水電費之損害部分：
查依系爭租約第13條後段約定：「乙方（即被告張世欽）水電費或營業必須繳納稅捐由乙方自行負擔」等語，被告張世欽於系爭租約存續期間應自行負擔系爭房屋之水電費用，而系爭租約終止後，因被告張世欽仍占用系爭房屋，自應繼續負擔系爭房屋之水電費用。又原告主張其為被告張世欽代墊至109 年3 月19日止之水費1,827 元及至109 年4 月19日止之電費25,118元乙節，業據提出繳費單據為憑【見本院卷第
157 頁至第213 頁】，經核無訛，被告張世欽顯無法律上原因受有免除繳納該等費用之利益，並致原告受有該代墊款之損害，是原告請求被告返還其代墊之費用26,945元，核屬有據。
⒋綜上，原告得向被告張世欽請求給付之金額合計為1,514,94
5 （計算式：992,000<相當租金之損害> ＋496,000 元< 違約金> ＋26,945< 水電費> ＝1,514,945 ) 。至被告張世欽固抗辯其尚有押金予以抵銷云云，惟原告係依系爭租約第9條合法終系爭租約，業如前述，而系爭租約第9 條約定：「. . . 『如有違反法令使用，甲方得隨時終止本契約，扣貳個月保證金』並且乙方即日遷出不得異議」，並主張該保證金已依上開條款予以扣罰等語【見本卷第124 頁】，是被告張世欽自無從以該保證金（押金）24萬元為抵銷。另系爭房屋既為原告4 人所共有（權利範圍各四分之一），且為系爭租約之共同出租人，故原告依民法第271 條規定主張上開金額應由原告4 人均分，於法核無不合，即原告各得請求被告張世欽給付其378,736 元（計算式：1,514,945 ÷4 ＝378,
736 ，小數點以下四捨五入）。㈣末按保證債務，除契約另有訂定外，包含主債務之利息、違
約金、損害賠償及其他從屬於主債務之負擔，民法740 條定有明文。而就承租人之債務負保證責任者，其所保證之範圍，包括租賃關係終止後，因承租人未履行返還租賃物義務而生之損害賠償（最高法院87年度台上字第2428號判決意旨參照），且所謂連帶保證債務，係指保證人與主債務人負同一債務，對於債權人各負全部給付之責任者而言（最高法院45年台上字第1426號判例意旨可資參照）。查被告李盈達為系爭租約承租人即被告張世欽之連帶保證人，有系爭租約在卷足憑，揆諸前揭說明，原告請求被告李盈達就被告張世欽上開應給付之金額負連帶給付責任，亦屬有據。
五、從而，原告依系爭租約約定、民法不當得利及連帶保證之法律關係，請求被告連帶給付原告蔡方盛、蔡方順、蔡正茂、蔡月芳各378,736 元，為有理由，應予准許，逾上開範圍之請求，即無理由，應予駁回。又原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，經核尚無不合，爰酌定相當擔保准許之；原告敗訴分，其假執行之聲請失所附麗，併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，經本院斟酌後，認為均與本判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2 項。中 華 民 國 109 年 7 月 10 日
民事第三庭 法 官 古秋菊以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 7 月 10 日
書記官 蔡叔穎