臺灣新北地方法院民事判決 109年度訴字第598號原 告即反訴被告 温安妤訴訟代理人 張琬萍律師
蘇晉得被 告即反訴原告 黃立銘訴訟代理人 蕭棋云律師
廖孟意律師周晨儀律師彭彥植律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國109年12月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號為碼新北市○○區○○街○○○ 號3 樓之房屋騰空遷讓返還原告。
被告應自民國106 年12月5 日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣15,000 元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣151 萬6,000 元供擔保後，得假
執行；但被告如以新臺幣454 萬7,928 元預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項原告於所命各期給付到期部分，每期以新臺幣5,
000 元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣15,000元預供擔保，得免為假執行。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259 條、第260 條第1 項分別定有明文。而所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係（最高法院70年度臺抗字第522 號裁定意旨參照）。查：本件原告主張被告於租約到期後，仍占用原告所有新北市○○區○○街○○○ 號3 樓房屋（下稱系爭房屋），故依民法第767 條第1 項規定請求被告遷讓房屋，及依民法不當得利法律關係請求被告按月給付其相當於不當得利之租金，被告則抗辯其係遭原告及訴外人蘇晉得之詐欺，始簽訂系爭房屋之買賣契約及租賃契約，茲向原告撤銷訂立系系爭房屋買賣契約之意思表示，故其得以向原告請求返還已支付之買賣價款新臺幣（下同）160 萬元債權與原告請求相當於不當得利之租金為抵銷抗辯，並於言詞辯論終結前提起反訴，就該160 萬元請求原告即反訴被告返還。經核，被告提起反訴之標的於本訴中已有主張抵銷抗辯，可認本訴與反訴間之原因事實及法律關係具有共通性及牽連性，相關訴訟及證據資料均可相互援用，基於訴訟經濟、紛爭解決一次性之考量，應認被告所提反訴，與前揭規定相合，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款定有明文。
本件原告起訴時訴之聲明第2 項原為：被告應給付原告42萬元，及自民國106 年8 月4 日起至遷讓交屋日止，按月賠償原告15,000元，嗣多次變更其訴之聲明，最終變更訴之聲明如下述，經核原告所為聲明之變更，其請求之基礎事實為同一，且其請求金額之增加、縮減屬擴張或縮減應受判決事項之聲明，與前揭規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
甲、本訴部分：
一、原告主張：㈠被告於106 年5 月底經由訴外人陳淵明介紹，欲向原告購買系爭房屋，因被告斯時表示其為公務員身分，買受系爭房屋絕無問題，兩造遂於106 年6 月2 日簽訂系爭房屋不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。其後被告向原告表示其因故無家可住，兩造既已簽訂系爭買賣契約，請求原告讓其提前入住系爭房屋云云，原告於估算被告辦理貸款之核貸期間後，同意先將系爭房屋出租予被告使用，故兩造於106 年7 月5 日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租期為1 個月即自106 年7 月5 日起至106 年8 月4日止，租金15,000元，且未收押金。詎被告於106 年8 月4日系爭租約到期後，仍持續占用系爭房屋拒不搬遷，且被告因信用有瑕疵遲遲無法取得貸款以支付系爭房屋後續價金，已有違約情事，原告遂依系爭買賣契約第8 條第3 項第2 款約定於108 年10月19日發函通知被告解除系爭買賣契約並沒收被告已付之價金。㈡綜上，爰依民法第767 條第1 項規定請求被告自系爭房屋遷出並騰空返還予原告，併依民法不當得利之法律關係，請求被告給付自原告於租約期滿翌日即10
6 年8 月5 日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月賠償原告相當於租金之損害15,000元等語。其聲明為：1.被告應自系爭房屋遷出並騰空遷讓返還予原告。2.被告應自106 年8 月
5 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告15,000元。3.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則辯稱：㈠被告於106 年間經朋友介紹認識蘇晉得，蘇晉得表示有系爭房屋可出售，房屋所有權人為其開設昱森地政士聯合事務所之員工即原告，被告當時因資金匱乏無力購置，蘇晉得即表示被告僅需先支付頭期款，其餘向銀行申請貸款及所有權移轉等相關事宜，其均會為被告辦理。被告在蘇晉得鼓吹及保證下，於106 年6 月間與原告簽立系爭買賣契約，以660 萬元向原告買受系爭房屋，並陸續支付160 萬元價款予原告，且因原告同意讓被告無償先遷入系爭房屋居住使用，被告於簽訂系爭買賣契約不久即舉家搬入系爭房屋居住迄今，是被告乃有權占用系爭房屋。至原告所提系爭租約，係蘇晉得於107 年7 月3 日以辦理銀行貸款為由，要求被告簽署一些貸款文件時所夾帶，被告基於對於蘇晉得之信任，加上學歷僅有國中畢業、智識不高，難以理解文字意義始逕而簽署，被告實無租賃系爭房屋之意。縱認系爭租約為有效，因蘇晉得前曾已LINE通訊軟體向被告表示已代被告支付2 年半45萬元之租金予原告，是原告請求被告應自106 年
8 月起按月給付相當租金之不當得利，並非有理。㈡原告及蘇晉得明知以被告之經濟狀況，根本不可能獲得銀行順利核貸而得以支付尾款，卻利用被告思慮未周且急需住處，施用詐術誘使被告與原告簽立系爭買賣契約，並陸續交付160 萬元價金予原告，其後更趁機讓被告簽立系爭租約及需於107年10月31日前交還系爭房屋否則即屬被告違約之協議書（下稱系爭協議書），被告係於108 年10月間，經訴外人鄭勝仁及謝惠傑告知下，始知上情，爰以本件答辯暨反訴起訴狀向原告撤銷上開被詐欺之意思表示，被告上開被詐欺之意思表示經撤銷後，原告受領被告支付之系爭房屋買賣價金160 萬元即無法律上原因，依民法第179 條規定，原告自應將該款項返還被告。縱原告行為未不成立詐欺，因系爭買賣契約業經原告發函解除，依民法第259 條第2 款規定，原告亦應將該160 萬元返還被告。爰以上開被告對原告之160 萬元債權，於原告請求相當租金之不當得利之範圍內，向原告主張抵銷等語。其聲明為：原告之訴駁回，並陳明如受不利判決，願供擔保，請准宣告假執行。
乙、反訴部分：
一、反訴原告主張：反訴原告係遭反訴被告及蘇晉得詐欺而陷於錯誤簽立系爭買賣契約並交付價金160 萬元，反訴原告業以答辯暨反訴起訴狀撤銷該被詐欺之意思表示等情，已詳如本訴答辯所述，則反訴被告受領買賣款項160 萬元即無法律上原因，爰依民法第179 規定請求反訴被告返還。縱反訴被告行為不成立詐欺，因系爭買賣契約業經反訴被告發函解除，依民法第259 條第2 款規定，反訴被告亦應將反訴原告支付之買賣款項160 萬元返還反訴原告等語。其聲明為：反訴被告應給付反訴原告160 萬元，暨自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。並陳明願供擔保請准宣告假執行。
二、反訴被告辯稱：反訴被告就系爭買賣契約及與系爭房屋相關契約即系爭租約、系爭協議書之簽訂未對反訴原告施用任何詐術，反訴原告曾對反訴原告及蘇晉得提起刑事詐欺罪之告訴，業據臺灣新北地方檢察署（下稱新北地檢署）檢察官以
109 年度偵字第4668號為不起訴處分在案。而反訴原告主張其已依系爭買賣契約給付反訴原告160 萬元部分，反訴被告實際上僅於107 年1 月間收受反訴原告交付之90萬元，且其中30萬元為陳淵明之仲介費。又反訴原告因未能順利辦理銀行貸款致無法依系爭買賣契約約定期限交付買賣價金後，反訴被告曾應反訴原告請求一再展延交付尾款期限，終於107年7 月間與反訴原告簽立系爭協議書，約定反訴原告最遲應於107 年10月31日交付尾款及完成交屋手續。詎反訴原告仍未給付剩餘買賣價金，反訴被告遂以反訴原告業已違約為由，於108 年10月19日寄發存證信函向反訴原告為解除系爭買賣契約之意思表示。因反訴原告有未依約給付買賣價金之違約情事，反訴被告自得依系爭買賣契約第8 條第3 項約定及系爭協議書約定解除系爭買賣契約並沒收反訴原告已付之價金，是反訴原告請求反訴被告返還160 萬元為無理由等語。
其聲明為：反訴原告之訴駁回。並陳明如受不利益判決，願供擔保請准免為假執行。
丙、本院之判斷：
一、本訴部分:㈠原告請求被告遷讓返還系爭房屋部分：
⒈按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；按所有權人對
無權占有或侵奪其物者，得請求返還之，民法第455 條前段、第767 條前段分別定有明文。又租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，亦得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院75年台上字第801 號判決意旨參照）。再按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字笫1120號判決意旨參照）。本件原告主張其係系爭房屋所有權人，被告於兩造間系爭租約租期屆滿，仍無權占有系爭房屋乙情，業據提出系爭租約（見本院109 年度重簡字第252 號卷第17至23頁）及系爭房屋謄本（見本院卷第15至17頁）為證，被告則以其係有權占有資為抗辯，自應由被告就所抗辯其占有有正當權源之事實負舉證責任。
⒉被告辯稱：其因向原告買受系爭房屋，已陸續支付160 萬元
價金予原告，故原告同意讓其無償先遷入系爭房屋居住使用，系爭租約係其事後遭原告及蘇晉得以辦理銀行貸款為由夾帶文件方式所簽立乙節，已為原告所否認，被告就其抗辯固以證人謝惠傑到庭證稱：蘇晉得有拿系爭租約給我看，表示此租約是為了趕被告走才簽約的，我有問被告，被告說他不知有簽這個租約，是蘇晉得說要辦貸款，要簽一些文件，他不知道是什麼就簽了等語為據（見本院卷第168 頁），然觀諸系爭租約被告有在承租人欄下簽名及捺指印，其豈有不知所簽訂為房屋租賃契約之理？復參酌證人陳淵明到庭證稱：當時被告表示現在住的地方因為一些原因不敢住，所以要我透過蘇代書跟屋主表示是否可以先用租的方式，於系爭房屋過戶前先讓他使用，我就向蘇代書提出這個建議，屋主也同意，所以簽定系爭房屋租賃契約，系爭租約是在系爭買賣契約簽定後才簽的，簽約當天被告有交一個月租金，之後被告有打電話問我，又到了一個月是否要繳租金？我說應該要繳，所以我有再陪被告去蘇代書那邊再繳一個月的租金等語（見本院卷第163 頁），堪認證人謝惠傑上開證詞顯係附和被告之詞，被告上開抗辯自無足取。
⒊再依系爭租約第2 條約定，租賃期間為一個月即自106 年7
月5 日至106 年8 月4 日止，及系爭租約第6 條約定：「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利. . . . 」，可見兩造於訂約之際，已約定於屆滿時，需經原告同意始能續約，而排除默示更新之適用，再依證人蘇晉得到庭證稱：被告僅有簽定系爭租約那天給了15,000元，其後我有幫被告付租金給原告，因原告給我壓力，請我聯絡被告儘速搬離，而我要催被告搬離時，我有跟被告說我有幫他付了2 年半的租金，用意是讓被告不要讓我難做人，事實上我沒有幫他墊付到2 年半的租金，只幫被告墊付2 、3 月的租金等語（見本院卷第162 頁），足認系爭租約於106 年8 月4 日租期屆滿後，原告雖未拒絕收受蘇晉得替被告代墊之租金，但已明確表示要求被告搬離，而有反對續租之意思，是以系爭租約於106 年8 月4 日租期屆滿即為終止。
⒋兩造間系爭租約既已終止，被告自無占有系爭房屋之權源，
則原告依民法第767 條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，核屬有據。
㈡原告請求被告自106 年8 月5 日起，按月給付相當租金之不當得利15,000元部分：
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第
179 條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。查系爭租約於106 年8 月4 日租期屆滿，已如前述，被告迄今繼續占有系爭房屋即屬無權占有，並獲有相當於租金之利益，參酌系爭租約每月租金為15,000元，則原告以此金額作為計算不當得利損害賠償金之標準，自屬合理。惟原告自承於系爭租約租期滿後曾收受4 個月相當於不當得利之租金（見本院卷第262 頁），經扣除後，原告請求被告自106 年12月5 日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利15,000元，為有理由，逾此部分請求，為無理由，應予駁回。
㈢被告以其對原告有160 萬元債權存在，並以該債權金額於原告請求相當租金之不當得利範圍內為抵銷抗辯部分：
⒈被告主張原告及蘇晉得明知以被告之經濟狀況，根本不可能
獲得銀行順利核貸而得以支付尾款，卻利用被告思慮未周且急需住處，施用詐術誘使被告與原告簽立系爭買賣契約，其業以答辯暨反訴起訴狀向原告撤銷因被詐欺而簽訂系爭買賣契約之意思表示，被告上開被詐欺之意思表示經撤銷後，原告受領被告支付之買賣價金160 萬元即無法律上原因，依民法第179 條規定，自應返還該返還160 萬元乙節，因原告否認有何詐欺情事，被告自應就其遭原告、蘇晉得詐欺而簽訂系爭買賣契約之事實，負舉證責任。查：被告固以證人謝惠傑、鄭勝仁於本院之證詞為據，惟證人鄭勝仁、鄭勝仁均證稱渠等於兩造簽訂系爭買賣契約時並未在場（見本院卷第16
6 、168 頁），是渠等證詞無非是個人意見或臆測之詞，無法採為有利被告之認定。再參諸證人蘇晉得到庭證稱：關於被告以系爭房屋貸款事宜係由我協助申辦，而銀行於106 年
7 月間通知我，被告聯徵信用異常，我即請被告去了解原因，被告才表示他有信用卡款沒繳，有欠銀行債務，我即告知被告在此情狀下，若要繼續履約買受系爭房屋，就要用他人名義登記，後來被告以其女名義申辦貸款，但被告女兒收入僅有2 萬2 千多元，收入太少，若要申辦貸款，還需增加保證人，被告卻未再找人當保證人，表示他可先清償銀行債務回復信用後再由他當保證人，但過了半年，我向銀行確認被告信用有瑕疵的註記還在，無法當保證人，所以於107 年7間兩造有過來協商，協商結果即簽了系爭協議書，但是最後期限時，被告仍無法找到保證人辦理貸款，原告就依上開協議書解約及沒收價金，因申辦貸款過程被告拖了一年多等語（見本院卷第158 、159 頁）及被告於新北地檢署109 偵字4668號偵查中陳稱：確實因為伊之卡債問題，無法順利辦貸款，但伊認為對方無權沒收這些錢等語（見本院卷第118 頁），實難認原告或蘇晉得有被告所主張原告及蘇晉得在與被告簽訂系爭買賣契約前，早知被告有因積欠銀行債務有信用瑕疵問題，卻施用詐術誘使被告與原告簽立系爭買賣契約之情事。準此，被告以遭原告、蘇晉得詐欺為由撤銷簽訂系爭買賣契約之意思表示，並以其對原告有160 萬元之不當得利債權存在為抵銷抗辯，並不足採。
⒉再被告主張縱原告行為不成立詐欺，因系爭買賣契約業經原
告發函解除，依民法第259 條第2 款規定，原告亦應將被告已支付160 萬元返還被告乙節，原告則陳稱：因被告有違約情事，其已依系爭買賣契約及系爭協議書之約定於解除契約後沒收被告已付之買賣價金等語（詳見其反訴答辯內容）。查：依系爭買賣契約第2 條約定被告給付尾款之期限為106年8 月30日，其後因被告申辦貸款有信用瑕疵問題，兩造雖於107 年7 月3 日簽訂系爭協議書將被告交付尾款期限展延至107 年10月31日，惟被告仍因個人因素未能完成貸款核撥而支付尾款等情，有證人蘇晉得上開證述及系爭協議書（見本院卷第113 頁）在卷可稽，則被告確有違約情事堪以認定。又依系爭買賣契約第8 條第3 項約定：「. . . 如甲方違約不買、不為給付或其他違約情事時，乙方於解除本契約後沒收甲方已付之全部款項，. . . . 」（見本院卷第106 頁），是原告依該條項約定於108 年10月18日發函向被告解除系爭買賣契約，並沒收被告已付之買賣價金，核屬有據，被告自無從依民法第259 條第2 款規定請求原告返還買賣價金。基上，被告以其對原告有160 萬元之契約解除後回復原狀債權存在為抵銷抗辯，亦屬無據。
二、反訴部分:反訴原告主張其因遭原告及蘇晉得詐欺而簽立系爭買賣契約，其業以答辯暨反訴起訴狀向原告撤銷因被詐欺而簽訂系爭買賣契約之意思表示，原告受領之價金160 萬元即無法律上原因，依民法第179 條規定，請求反訴被告返還該160 萬元，縱反訴被告行為不成立詐欺，因系爭買賣契約業經反訴被告發函解除，依民法第259 條第2 款規定，反訴被告亦應將反訴原告支付之買賣款項160 萬元返還反訴原告等情，均無可採，業經認定如前，則反訴原告依前開法律關係，訴請反訴被告給付反訴原告160 萬元及法定遲延利息，即非有據。
三、從而，原告依民法第767 條第1 項前段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，並依民法不當得利法律關係，請求被告自10
6 年12月5 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付其15,000元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。反訴原告依民法不當得利及契約解除後回復原狀之法律關係規定，請求反訴被告給付160 萬元及自反訴起訴狀繕本送達翌日至清償日止按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。
四、本判決本訴原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保聲請宣告及免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。另本訴原告敗訴及反訴原告反訴部分，其假執行之聲請，因此部分請求業經駁回而失所依附，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：本訴部分，依民事訴訟法第79條；反訴部分，依民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 110 年 1 月 15 日
民事第四庭 法 官 古秋菊以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 110 年 1 月 15 日
書記官 蔡叔穎