臺灣新北地方法院民事判決 109年度訴字第697號原 告 張穎致訴訟代理人 王昌立被 告 徐清美訴訟代理人 徐雅君上列當事人間請求返還簽約金等事件，經本院於民國109年6月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告將門牌號碼新北市○○區○○路○段000號二層建物之一樓，以新台幣（下同）880萬元賣給原告，兩造於108年12月1日簽訂買賣契約書，被告本應於109年1月1日完成過戶登記，因雙方額外約定45天之作業時間，是被告應於109年2月13日完成過戶，然經原告於109年3月5日催促，被告不願意辦理一、二樓分割而毀約，原告已給付88萬元，存於銀行履約專戶，不甘受損，原告有問過建築師，20萬元就可以辦理分割登記，只要新北市政府認為被告應拆增建部分，被告應負責將增建部分拆掉，被告拒絕拆除即屬違約，爰依內政部公告之成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項所載「買賣雙方逾期交屋或付款之違約賠償責任，其解除契約者，違約金不得超過房地總價款百分之十五」，原告請求被告按價金880萬元之百分之十五即132萬元給付違約金，並自簽約日108年12月1日起至109年5月1日止，以原告已付價金88萬元按年息百分之五計算利息損失為18323元，是被告應給付原告0000000元（0000000+18 323=0000000）。並聲明：被告應給付原告0000000元。願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：原告已付第一期款88萬元（含定金10萬元），經兩造合意，被告於108年12月11日從履約專戶動撥50萬元。108年12月1日簽約時買賣雙方、仲介雷輝、臺灣房屋店長李永仁及地政士陳嘉宏均在場，當時買賣雙方合意，若有下列條件之一未能達成時，系爭買賣契約作廢：①買方銀行貸款須達六成以上。②須能將系爭一、二層建物依現況分割成二戶，被告只出賣一樓。當時兩造均同意口頭講好即算數，不須將上開條件加註於契約書內，此情在場之店長李永仁及地政士陳嘉宏均可作證。因買賣是否能完成繫於分割問題，故「不動產買賣作業流程」之「完稅日期」就未記載特定日期，而是記載為「分戶完成45天交屋」、「交屋日期」乙項也空白，並無原告所稱被告應於109年1月1日完成登記及於109年2月13日完成過戶等情。按房屋之分割，程序上須先經工務局核准，再由該局函知地政事務所，才能辦理過戶登記，故買賣契約簽訂後，地政士陳嘉宏即開始辦理分割登記作業，於109年1月6日先送新北市政府工務局，惟該局於同年月17日函復稱須補正事項共五項，由於涉及建築專業，該局承辦人建議找建築師評估辦理分戶，故陳嘉宏地政士及房屋仲介即分路洽詢建築師，惟均回覆無法辦理，由此可知，系爭買賣係因分戶之專業問題尚未克服，故未繼續進行土地登記，並非被告有何拖延；且被告直至109年2月23日經地政士通知時才知道有分戶技術等問題，又因買方表示渠會找建築師處理，故被告才繼續等建築師評估辦理，被告並無延宕。兩造係約定以「分戶完成」為基準才能辦理過戶登記，今分戶既未完成，何來延宕過戶？況且分戶之技術涉及建築專業，也非被告可掌控，建築師既然都無法接辦此案，自屬不可歸責於被告之事由致契約不能履行。被告於簽約時即已表明按現況分割，即不拆防火巷之違建來辦理分割，因為防火巷之違建為二樓之廚房及房間，倘若拆除，二樓就無法居住，被告不可能同意以此方式分割，被告係要現況分割，否認有違約，被告已將動用之50萬元返還履約專戶等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張：其已給付被告88萬元，因被告違約不辦理系爭房屋一、二樓分割登記，請求被告給付違約金及賠償利息損失共0000000元等情；被告則辯稱：分戶之技術涉及建築專業，也非被告可掌控，建築師既然都無法接辦此案，自屬不可歸責於被告之事由致契約不能履行。被告於簽約時已表明係按現況分割，即不拆防火巷之違建來辦理分割，因為防火巷之違建為二樓之廚房及房間，倘若拆除，二樓就無法居住，被告不可能同意以此方式分割，被告係要現況分割，否認有違約等語。經查，兩造於108年12月1日簽約，被告於109年1月6日向新北市政府工務局提出建築物分戶核備申請書，經新北市政府工務局於109年1月17日以審核不符規定退件，被告嗣委託代書詢問建築師，建築師稱必須拆除一、二樓位於防火巷的違建始能辦理分割登記等情，業據證人李永仁、陳嘉宏證述在卷，另觀諸買賣契約記載原告買受之標的包含一樓防火巷的增建部分，當可推知兩造於簽約時並不知道必須拆除防火巷的違建始能辦理分割登記，否則原告也不會拿錢出來購買一樓防火巷的增建部分，且就一樓防火巷的增建部分係作倉庫使用，增建面積約為6坪，二樓防火巷的增建部分係屬廚房及房間，增建面積約為10坪，業據被告供陳在卷，而建物謄本登記一樓面積為46.75平方公尺、二樓面積為
48.75平方公尺，有建物謄本可稽，可知增建面積佔登記面積三分之一以上比例，以此極高之比例卻未於買賣契約提到被告負有拆除增建部分以辦理分割登記，不合常情，是兩造所認知之分割登記應係不拆違建之現況分割，並未料及一、二樓必須拆除增建部分始能辦理分割登記，是被告因不願拆除二樓增建部分而未完成辦理分割登記，不應認為可歸責於被告之事由致契約不能履行。
四、綜上，原告以被告違約，而請求違約金及利息損失共0000000元，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
五、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 6 月 24 日
民事第六庭法 官 陳映如以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 6 月 24 日
書記官 黃頌棻