臺灣新北地方法院民事判決 109年度訴字第727號原 告 羅一順被 告 徐永萱訴訟代理人 徐念慈上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國109 年8 月3 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告的主張
（一）原告於民國107 年5 月20日向被告購買新北市○○區○○街○○○ 號5 樓房屋及土地（即新北市○○區○○段○○○ ○○○○ ○號土地，應有部分各為5 分之1 ；與同段1261建號建物，應有部分為全部；下稱系爭房地），嗣原告將系爭房地售予訴外人楊若慈。楊若慈委託正中工程顧問有限公司辦理取樣檢測後發現，系爭房地為高氯離子混凝土建築物，即所謂海砂屋，並按民法物之瑕疵擔保相關規定向原告請求減少買賣價金。原告與楊若慈於109 年1 月21日協議減價新臺幣（下同）70萬元，且經原告給付完畢。原告獲知系爭房地為海砂屋後，旋於109 年2 月10日以臺北南海郵局163 號存證信函通知被告，並請求被告賠償70萬元，然未獲被告置理。而原告再次出賣系爭房地後，遭楊若慈以物之瑕疵擔保請求減少價金70萬元，應可視為原告得請求減少之價金；則被告既受有原告溢付之價金，原告自得依不當得利之法律關係請求被告返還之。是原告依民法第354 條第1 項前段、第359 條及第179 條之規定提起本訴。
（二）聲明：
1.被告應給付原告70萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
2.願供擔保請准宣告假執行。
二、被告的答辯
（一）被告是依照系爭房地的現況出售及點交予原告。原告於簽約前曾詢問系爭房地為77年間起造，系爭房地使用建材中是否含有海砂；被告告知不清楚系爭房地建材中是否含有海砂，若原告存有疑慮，被告願意配合檢測，或由原告自行委託鑑定機關檢測，被告願意負擔檢測費用；惟原告卻從未要求被告進行檢測。原告本可於完稅前請求被告檢測系爭房地之建材是否含有海砂，卻怠於請求被告檢測，應視為原告承認所受領之系爭房地，原告自不得向被告主張物之瑕疵擔保或請求其他損害賠償。
（二）再者，兩造於洽談過程中，被告告知不清楚系爭房地建材中是否含有海砂，且表示願意配合檢測；原告則以減少買賣價金約70萬元作為修繕、檢測系爭房地之對價，要求被告折讓即減少買賣價金。兩造遂另行約定，由被告退還部分價金約70萬元予原告，由原告自行修繕、檢測系爭房地，被告則以現況點交系爭房屋，原告不得再向被告為任何主張。乃被告於107 年7 月24日匯款68萬9316元（原約定折讓之價金約70萬元，扣除被告代為分拆電表及進行小部分修繕之費用後，退還68萬9316元）至原告帳戶。足見原告已知系爭房地有海砂屋瑕疵之虞，且兩造業以減少買賣價金作為免除系爭房地包含上開瑕疵在內之一切瑕疵之約定，原告自不得向被告為本案之請求。
（三）聲明：
1.原告之訴駁回。
2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院的判斷
（一）民法第359 條規定之契約解除權及價金減少請求權，性質上均屬形成權，買賣標的物具有出賣人應負擔保責任之瑕疵時，買受人固得依民法第359 條規定擇一行使，惟均須以意思表示向出賣人為之。又民法第258 條第2 項規定乃契約當事人有數人時之解除權行使方法，此與價金減少請求權之性質相同，自應類推適用。是於數人為共同出賣人之情形，買受人行使價金減少請求權，亦應向出賣人全體為意思表示，始生形成效力。
（二）觀之兩造簽立之不動產買賣契約（見本院卷第15至64頁，下稱系爭買賣契約），買方為原告1 人，賣方則併列2 人、即被告與訴外人陳秋香；買賣標的除系爭房地外，尚有同棟4 樓房地；價金則僅記載總價1030萬元，未分別記載系爭房地及同棟4 樓房地個別價金，亦未記載每坪單價。
足認被告、陳秋香應為系爭買賣契約之共同出賣人。
（三）另對照系爭房地之第一類謄本及異動索引（見本院卷第14
7 至161 頁），雖可見系爭房地原為被告所有，並可推知同棟4 樓房地原應為陳秋香所有。然買賣契約之當事人與買賣標的之所有權人，並無必然關聯，非所有權人亦可為出賣人。參以證人即賣方仲介人員侯宗利於本院審理時證稱：當時賣方是2 間房屋開一個總價談，議價過程就我的印象也是一起談，沒有分開議價等語（見本院卷第197 頁）。堪認被告、陳秋香係共同出售系爭房地及同棟4 樓房地予原告。衡以系爭買賣契約僅約定總價，而未區分個別不動產之價金，復未細分個別出賣人僅就自己名下不動產負給付義務，自應認被告及陳秋香皆為系爭房地與同棟4樓房地之共同出賣人。
（四）原告主張系爭房地具有海砂屋瑕疵，應減少價金，然其存證信函之收件人（見本院卷第117 至134 頁）及本件起訴之對象，均僅有被告1 人，顯未對全體共同出賣人為減少價金之意思表示。本院於109 年4 月29日首次言詞辯論期日闡明原告何以未向全體出賣人為減少價金之意思表示後，原告猶僅向被告主張及請求減少價金。是原告之價金減少請求權，既未向出賣人全體為意思表示，無論系爭房地是否有被告應負擔保責任之瑕疵，均不形成價金減少之法律關係；則被告受領之價金，自無不當得利可言。從而，原告依價金減少後之不當得利法律關係，請求被告給付70萬元，應屬無據。
四、結論
（一）原告請求被告給付70萬元及法定遲延利息，為無理由，應予駁回；其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
（二）兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述。
（三）訴訟費用分擔之依據為民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 8 月 18 日
民事第三庭 法 官 林琮欽以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 8 月 18 日
書記官 李佳寧