臺灣新北地方法院民事判決 109年度重訴字第158號原 告 宸和管理顧問有限公司法定代理人 王詩瑋訴訟代理人 洪志文律師被 告 龍熙澂訴訟代理人 彭上華律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國109年10月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。事實及理由
壹、程序上事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。經查，本件原告起訴時聲明原係：(一)被告應給付原告新台幣(下同)1084萬元，及自起訴狀繕本送達被告時起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。(二)如受有利判決，願供擔保請准宣告假執行。嗣變更為：(一)被告應給付原告1084萬元及自民國109年3月15日起至清償日為止按年息百分之5 計算之利息。(二)願供擔保請准宣告假執行。經核原告請求之基礎事實同一，且屬擴張應受判決事項之聲明，揆諸上開規定，應予准許。
貳、原告主張：
一、原告於108年12月16日以每戶1180萬元之價格向被告購買門牌號碼為桃園市○○區○○○街○○○巷○○號2-5樓房屋及其所座落之基地，合計四間房地(下稱系爭房地)，兩造於當日簽訂不動產買賣契約書，並當場交付現金30萬元予被告為交付系爭契約之定金，復於次日即108年12月17日匯款472萬元予被告之帳戶為交付系爭契約之簽約款(每戶簽約款118萬元，四戶簽約款合計472萬元)，更於108年12月24日經被告要求匯款40萬元至所指定帳戶，用以清償債務人鑫沅建設有限公司(下稱鑫沅建設公司)(系爭房地是鑫沅建設公司基於信託契約移轉登記予被告所有)對板信商業銀行股份有限公司(下稱板信銀行)之債權利息（該債權係鑫沅建設公司向板信銀行借款所生，並以系爭房地作第一順位最高限額抵押權為擔保）。渠被告未依約在「備證款」履約時，備齊第二順位清償證明文件及塗銷系爭房地之第二順位抵押權，經原告於109年2月18日以桃園民生路郵局第000038號存證信函催告被告履行前述之約定，被告置之不理。復經原告再次於109年3月6日以桃園民生路郵局第000060號存證信函催告限期被告履行前述之約定，被告仍置之不理。
二、雙方於系爭買賣契約第3條之「備證款」欄內備註「賣方同時備齊第二順位清償證明文件」，被告未依約在「備證款」履約時，備齊第二順位清償證明文件及塗銷系爭房地之第二順位抵押權，原告以存證信函催告，被告置之不理，已構成給付遲延。則原告復以存證信函催告，被告仍置之不理，是原告爰依民法第254條規定、系爭買賣契約書第9條規定解除系爭買賣契約，原告已將起訴狀繕本以存證信函寄予被告，被告於109年3月14日收到，原告即已將解除系爭買賣契約之意思表示通知被告，則本件買賣契約書既已解除，是原告自得依民法第259條第1款及系爭買賣契約書第9條第2項請求被告返還買賣價金542萬元、違約金542萬元及利息。並聲明：
(一)被告應給付原告1084萬元及自109年3月15日起至清償日為止按年息百分之5計算之利息。(二)願供擔保請准宣告假執行。
三、對被告答辯之陳述：
(一)被告所舉之坊間實務上「同時履行」之作業流程一事，僅為被告單方之認知，並無拘束雙方之效力。
(二)訴外人朱永煇並非原告公司之實際負責人。被告履約、通知之對象應為兩造契約上之買受人即原告公司，負責人為王詩瑋，其向訴外人朱永煇為通知行為，難謂對原告公司生效。
(三)就被告主張：兩造曾口頭約定預定於簽約後隔週給付備證款，於109年2月底完成過戶程序…云云，原告否認曾為上開口頭約定，且若有此項約定，亦屬重大事項，未見兩造記載於契約上，顯不符合經驗法則，自難謂屬實。
(四)原告以存證信函通知被告所寄送之地址，均係以被告所留存之身分證上所記載之戶籍地，並均有人收信，顯已合法送達。是被告主張原告故意寄至被告收受不到之地址，委無足採。
(五)本件雙方於系爭買賣契約第3條之「備證款」欄內備註「賣方同時備齊第二順位清償證明文件」，被告未依約在「備證款」履約時，備齊第二順位清償證明文件及塗銷系爭房地之第二順位抵押權，原告以存證信函催告，被告置之不理，已構成給付遲延。則原告復以存證信函催告，被告仍置之不理，是原告爰依民法第254條規定、系爭買賣契約書第9條約定解除系爭買賣契約，並於本起訴狀繕本送達予被告時，即已將解除系爭買賣契約之意思表示通知被告，是系爭買賣契約於被告收到起訴狀繕本時，即109年3月14日業已解除。雖然被告可以行使同時履行抗辯權來阻卻遲延責任，然因被告未行使之而仍生遲延責任（參最高法院50年台上字第1550號判例），故原告續為催告，進而解約自屬合法。
參、被告則以：
一、依民法第264條第1項本文規定：「因契約互負債務者，於他方未為對待給付前，得拒絕自己之給付。」又兩造互負有給付之義務者，除一方有負先為給付之義務外，本應由兩造同時履行，如一造並未履行其債務，自不得以對造未先履行，請求損害賠償，最高法院20年上字第1277號著有判例可稽。
二、按被告於108年12月16日就系爭房地以每戶1180萬元售與原告，並於當日簽訂不動產買賣契約書四份，依系爭契約第3條第2項期款別、買方應支付賣方金額及應同時履行之事項約定如下：「備證款472萬元(每戶118萬元)，於_年_月_日，雙方備齊產權移轉登記應備文件及用印之同時，由買方支付本期價款。」於備註欄加註「賣方同時備齊第二順位清償證明文件」，依坊間實務做法所謂賣方同時備齊第二順位清償證明文件，應係由辦理系爭房地買賣之代書，於約定期日通知買方準備該期應給付之價金(或票據)，通知賣方則攜同第二順位抵押權人持塗銷抵押權所需文件，至指定之地政事務所會合，由代書先行代為保管買方應給付之價金(或票據)，並檢查第二順位抵押權人所提出辦理塗銷抵押權所需文件，經由地政機關核對第二順位抵押權人所提供之印鑑無誤，並受理辦理塗銷抵押權收件同時，再由出賣人及第二順位抵押權人同時簽收該期應給付之價金(或票據)，此方符合坊間實務上「同時履行」之作業流程。
三、次按系爭房地買賣契約內容係先由仲介陳進南先行代為磋商，復由被告與原告之實際負責人朱永煇共同協商成立，再於108年12月16日由原告之法定代理人王詩瑋及原告委任之二位代書與被告及證人陳進南在原告辦公室辦理簽約事宜，因兩造曾口頭約定預定於簽約後隔週給付備證款，於109年2月底完成過戶程序，故被告於108年12月23日即備妥塗銷第二順位抵押權所需文件，惟被告遲遲未接獲原告所委任代書通知給付「備證款」並同時辦理第二順位抵押權塗銷事宜，被告除多次經由陳進南以口頭方式向原告催告履約，惟原告卻以貸款不順遂為由，一再延期，被告遂於109年2月25日以通訊軟體LINE連絡原告之實際負責人朱永煇，通知其請盡快完成過戶程序，及確認回覆過戶日期，詎朱永煇對上揭通知採「已讀不回」方式，不予回應，被告不得已遂於109年3月23日以郵局存證信函逕行通知原告，請其於103年3月30日午後一點整至桃園市桃園區地政事務所依約給付「備證款」，屆時被告同時將系爭房地第二順位及信託的清償證明文件交付原告，惟原告仍相應不理。
四、又按簽訂系爭契約同時，被告就將行動電話號碼及通訊軟體LINE連絡方式告知原告，且依前所述系爭房地之「備證款」為472萬元，而原告於108年12月24日僅匯款40萬元即謂已履約給付「備證款」，並要求被告備齊第二順位清償證明文件及塗銷系爭房地之第二順位抵押權，完全無視系爭房地之第二順位抵押權設定金額為每戶180萬元，四戶設定擔保金額合計為720萬元，第二順位抵押權人焉可能僅憑原告匯款40萬元即同意塗銷系爭房地之第二順位抵押權，矧該筆40萬元係原告延遲履約衍生之貸款利息，與系爭房地之買賣價金毫不相關，又被告已向原告明白告知連絡方式，惟原告卻於109年2月18日仍將所謂催告函故意寄至被告收受不到之地址，嗣後被告輾轉得知原告曾寄發信函至苗栗地址，隨即於109年3月2日以郵局存證信函通知被告之居住地為新北市○○區○○街○○○○○號6樓，並請求原告繼續履約完成交易，倘不願購屋則請原告之代書返還系爭房地之權狀正本，故被告並無拒絕給付之情事。
五、末按民法第229條第2、3項規定：「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任……前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。」又債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始能免責(最高法院50年臺上字第1550號判例參照)。易言之給付無約定確定期限，債務人經債權人限期催告給付，而債務人享有同時履行抗辯權者，其一經行使同時履行抗辯權，即不生給付遲延責任之問題。經核原告雖曾於109年2月18日(被告未收受)、109年3月6日發函催告被告塗銷系爭房地之第二順位抵押權，惟被告自108年12月起曾多次委由陳進南以口頭方式向原告催告履約，亦於109年2月25日以通訊軟體LINE連絡原告之實際負責人朱永煇、並於109年3月2日及109年3月23日發函通知原告，雙方依約同時履行給付備證款及塗銷系爭房地之第二順位抵押權交付清償證明文件，職是依上揭判例之反面解釋，被告不生給付遲延責任之問題，原告當無權主張解除契約，即無所謂回復原狀之請求。並聲明：(一)原告之訴駁回。(二)如受不利判決，願供擔保請准免為假執行之宣告。
肆、本院之判斷：
一、原告主張其於108年12月16日以每戶1180萬元之價格向被告購買系爭房地，並於當日簽訂不動產買賣契約書，原告當場交付現金30萬元為定金，復於次日(即108年12月17日)匯款472萬元為簽約款(每戶簽約款118萬元，四戶簽約款合計472萬元)，又於108年12月24日經被告要求匯款40萬元至所指定帳戶，合計已給付被告542萬元等事實，業據原告提出不動產買賣契約書影本4件、匯款委託書影本1件為證(見本院卷第13至45頁)。被告對於兩造就系爭房地成立買賣契約，原告先後已給付542萬元之事實不爭執，是原告此部分主張，首堪認定。
二、原告又主張被告未依系爭買賣契約第3條第2項之約定，在「備證款」履約時，備齊第二順位清償證明文件及塗銷系爭房地之第二順位抵押權，經原告先後於109年2月18日、109年3月6日以存證信函催告限期被告履行約定，詎被告置之不理，已構成給付遲延，原告自得依民法第254條規定、系爭買賣契約書第9條規定解除系爭買賣契約，原告已將附有解除契約意思表示之起訴狀繕本以存證信函寄予被告，被告於109年3月14日收到，已生買賣契約解除之效力，是原告自得依民法第259條第1款及系爭買賣契約書第9條第2項規定請求被告返還買賣價金542萬元、違約金542萬元及利息。惟此為被告所否認，並以前開情詞置辯。經查：
(一)有關原告主張被告違反系爭買賣契約第3條第2項之約定，是否有理由：
1、原告主張依據系爭不動產買賣契約第3條第2項之約定，被告須在「備證款」履約時，備齊第二順位清償證明文件及塗銷系爭房地之第二順位抵押權始合於契約意旨。被告則辯稱依坊間實務做法所謂賣方同時備齊第二順位清償證明文件，應係由辦理系爭房地買賣之代書，於約定期日通知買方準備該期應給付之價金(或票據)，通知賣方攜同第二順位抵押權人持塗銷抵押權所需文件，至指定之地政事務所會合，由代書先行代為保管買方應給付之價金(或票據)，並檢查第二順位抵押權人所提出辦理塗銷抵押權所需文件，經由地政機關核對第二順位抵押權人所提供之印鑑無誤，並受理辦理塗銷抵押權收件同時，再由出賣人及第二順位抵押權人同時簽收該期應給付之價金(或票據)，始符合坊間實務上「同時履行」之作業流程。
2、按「解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意」(最高法院96年度台上字第2631號、99年度台上字第1421號民事判決意旨參照)。
3、系爭不動產買賣契約第3條第2項就「備證款」之交付條件約定如下：「備證款118萬元(按每戶118萬元，四戶共472萬元)，於_年_月_日，雙方備齊產權移轉登記應備文件及用印之同時，由買方支付本期價款。」並於備註欄加註「賣方同時備齊第二順位清償證明文件」。就上開給付備證款所約定條件，證人陳進南證稱：買方繳納備證款的同時，賣方要準備第二順位清償證明文件，包括身分證、權狀、印鑑證明、印鑑章，但是當時買賣標的物四戶的權狀已經在原告公司代書那裡，所以被告只要再準備身分證、印鑑證明、印鑑章即可。另證人即原告公司之地政士兼法務人員黃美玲證稱：「(問：提示買賣契約第3條，依據買賣契約所載買方應何時給備證款？)賣方準備齊全塗銷證明文件及移轉登記的文件才給錢。」「我的意思是賣方把清償證明文件帶過來，買方就付備證款。應該是同時的意思」亦同此意旨。而此買方繳納之備證款本即要用來清償賣方的第二順位抵押債務，亦據證人陳進南證述在卷，是證人所述此項約定付款方式亦符合交易習慣。足證被告辯稱其於準備齊全塗銷證明文件及移轉登記的文件同時，即可向原告請求給付第二期備證款，堪可採信。原告主張被告須在「備證款」履約時，即應備齊第二順位清償證明文件及塗銷系爭房地之第二順位抵押權始合於約定云云，尚非可採。
(二)原告主張其得依民法第254條及系爭買賣契約書第9條之規定解除系爭買賣契約，是否有據：
1、按債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此同時履行抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始能免責(本院50年台上字第1550號判例參照)。因契約互負債務者，於他方未為對待給付前，固得拒絕自己之給付，然於他方請求而未依約履行之一方，倘未為同時履行抗辯權之行使，則自拒絕他方履行之請求時起，依首開說明，自應負遲延責任(最高法院95年度台上字第1454號民事判決意旨參照)。
2、原告固曾先後於109年2月18日、109年3月6日以存證信函催告被告塗銷系爭房地之第二順位抵押權，惟被告自108年12月間起曾多次委由仲介陳進南以口頭方式向原告實際負責人朱永煇催告履約，亦於109年2月25日以通訊軟體LINE連絡原告之實際負責人朱永煇、並於109年3月2日及109年3月23日發函通知原告，雙方依約同時履行給付備證款及塗銷系爭房地之第二順位抵押權交付清償證明文件。此據證人陳進南證稱：當時原約定在108年12月24日早上10時在桃園地政事務所，要塗銷第二順位抵押權及信託，被告已準備好印鑑證明及印鑑章準備塗銷。但朱永煇在前一天告知其等要順延，朱永煇表示要買6樓，當時被告賣給原告四戶是2、3、4、5樓，但是鑫沅建設公司是用2至6樓向板信銀行借款，朱永煇想要買6樓且朱永煇的銀行說這樣才完整，否則擔心貸款及抵押權塗銷有困難。6樓是鑫沅建設公司另外一個股東陳珍輝所有。伊把陳珍輝的電話給朱永煇，讓他們去洽談買賣價錢及細節。但後來朱永煇又要求要鑫沅建設公司當初建造時所有的資料，所以伊在108年12月31日請鑫沅建設公司黃健郎去原告公司和朱永煇洽談，看需要什麼資料，再由黃健郎準備。當時就有跟朱永煇談是否先把二順位抵押權及信託先處理，但朱永煇說要把6樓及鑫沅建設公司的資料齊全再處理。可是被告只賣他2、3、4、5樓，為何一直在拖延。當時伊有介紹板信銀行樹林分行何經理讓他們接觸，何經理認為塗銷抵押權沒有問題。簽約後被告在108年12月24日之前即已備齊塗銷第二順位抵押權所需文件。原告公司逾備證款給付期後，第一次在108年12月26日伊打電話向朱永煇催告要塗銷二順位抵押權及信託，叫他們準備備證款。朱永煇說要6樓一起來，且要鑫沅建設公司的資料。第二次在108年12月31日，伊與鑫沅建設公司之黃健郎及被告一起去原告公司找朱永煇談，鑫沅建設公司的資料要準備什麼及盡快準備備證款及塗銷二順位抵押權及信託。朱永煇要求黃健郎的資料準備好。朱永煇有拿一張要準備的資料圖表給黃健郎，後來因為適逢農曆過年，109年2月3日黃健郎準備所有的資料，也讓王詩瑋簽收了，可是朱永煇還是沒有付備證款。在其間伊還有打電話跟LINE給朱永煇催他，伊也有見面催討，朱永煇都用一樣的理由拖延。而此均為被告要求伊去催告的。在109年2月中旬左右，因為朱永煇都不接電話，LINE也已讀不回，兩造即未繼續協商。其等有再去朱永煇公司一次，看到王詩瑋在辦公室聽電話，公司人員請伊與被告去會議室等候，結果等了快半個小時，出來問原告公司的人員，結果說王詩瑋有急事出去。所以我們就撲空回去了。朱永煇本人不在等語(見本院卷第201至208頁筆錄)。另證人黃健郎證稱：被告是系爭房地之信託代理，以前即認識。因被告與原告公司系爭房地之買賣，請伊帶所有建築物的公共設施的資料過去原告公司，才認識王詩瑋、朱永煇。伊共去原告公司三次，第一次在109年初時，是因為被告要伊準備公共設施的資料，與被告一起去原告公司的辦公室，和王詩瑋、朱永煇及原告公司的三個代書見面，陳進南也有在場。第二次是伊準備好所有的證件，有三十多件，伊與被告一起去見朱永煇、王詩瑋談，交資料給他們。第三次伊去原告公司要取回伊交給他們的清冊資料，但沒拿到。伊有聽到朱永煇對被告說，等到交了公共設施的資料，才願意交付款項等語(見本院卷第242至244頁)。並有被告所提印鑑證明、109年2月25日以通訊軟體LINE通知朱永煇之訊息、109年3月23日新莊思源路郵局94號存證信函、109年3月2日新莊思源路郵局61號存證信函等影本各1件、他項權利證明書影本4件附卷為證(見本院卷第141至157頁)。足見被告確曾自108年12月間起多次委由仲介陳進南或共同前往原告公司以口頭方式向朱永煇催告履約，亦於109年2月25日以通訊軟體LINE連絡朱永煇、並於109年3月2日及109年3月23日發函通知原告，雙方依約同時履行給付備證款及塗銷系爭房地之第二順位抵押權交付清償證明文件等情。
3、原告否認朱永煇為原告公司之實際負責人，並辯稱：被告履約、通知之對象應為兩造契約上之買受人即原告公司，負責人為王詩瑋，其向訴外人朱永煇為通知行為，難謂對原告公司生效云云。惟查，在討論買賣系爭房地過程中，係由朱永煇與陳進南等人洽談，朱永煇表示其為原告公司的總裁，乃為原告公司實際上負責人，名片上也是如此。陳進南每次去原告公司，朱永煇都在那裡，朱永煇的職稱為總裁及創辦人。系爭房地係在原告公司簽約，那時有被告、朱永煇、王詩瑋及原告公司兩個代書在場。朱永煇都叫王詩瑋老婆。洽談系爭房地買賣事宜均由朱永煇與陳進南談，而王詩瑋都有在場，王詩瑋說朱永煇是她老公。簽約時始由王詩瑋簽約。此據證人陳進南證述在卷(見本院卷第201至208頁)。證人黃美玲前為原告公司員工，其亦證稱：王詩瑋是老闆娘，朱永煇是老闆，就伊所知沒有(結婚)登記。再觀之被告所提之朱永煇名片，其上即載有「宸和集團創辦人暨總裁朱永煇」，並附有朱永煇之照片、公司電話、傳真、公司地址等(見本院卷第139頁被證2)。足見被告指稱朱永煇為原告公司之實際負責人，系爭房地買賣契約內容係先由仲介陳進南先行代為磋商，復由被告與原告之實際負責人朱永煇共同協商成立，再於108年12月16日由原告之法定代理人王詩瑋及原告委任之二位代書與被告及證人陳進南在原告辦公室辦理簽約事宜，堪可認定。又朱永煇既以原告公司之實際負責人洽談系爭房地之買賣事宜，並非以代理人之身分洽談，自無代理權欠缺之問題，綜上，朱永煇既為原告公司實際負責人，又負責本件系爭房地買賣契約之協商，則被告對朱永煇為催告應對原告發生效力。原告前揭所辯應無足取。
4、再者，依證人陳進南證述情節觀之，本件被告委由陳進南向朱永煇催告繳清價款當時，朱永煇始終表示要6樓一起來，且要鑫沅建設公司的資料，而從未以被告亦須同時履行移轉登記及交付清償證明文件，則其無從阻却給付遲延所生之後果，情至顯然。本件原告給付遲延在先，是原告主張其以存證信函催告被告履行，被告置之不理，已構成給付遲延，原告爰依民法第254條規定、系爭買賣契約書第9條規定解除系爭買賣契約，即屬無據。
三、綜上所述，原告依民法第259條第1款及系爭買賣契約書第9條第2項之規定，請求被告應給付原告1084萬元及自109年3月15日起至清償日為止按年息百分之5計算之利息，為無理由，不應准許。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，已失所依附，應併予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造所為其餘攻擊、防禦及舉證，經本院審酌後，認與判決結論均無影響，爰不一一論列，附此敘明。
五、結論：本件原告之訴為無理由，因此判決如主文。中 華 民 國 109 年 12 月 24 日
民事第一庭 法 官 毛崑山以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 12 月 24 日
書記官 喻誠德