臺灣新北地方法院民事判決109年度重訴字第161號原 告 楊絡幀訴訟代理人 莊惟堯律師被 告 陳良德訴訟代理人 余淑杏律師複代理人 張家瑋律師訴訟代理人 陳育萱律師上列當事人間請求返還價金事件，經本院於民國110年12月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：其於民國107年年底時，經由訴外人勝佳有限公司（即有巢氏房屋）之仲介人員許華珊介紹，於108年1月6日與被告簽訂買賣契約(系爭買賣契約)，購買門牌號碼為 新北市○○區○○路00巷0號(即新北市○○區○○段000○號建物及同地段295地號土地)之4層樓房地（下稱系爭房屋)，並於同月18日完成所有權移轉登記。而許華珊提出之買賣標的物現況說明書中關於「建物現況是否漏水？」、「是否曾在最近一年内修復參漏水？）」、「是否曾經做過氯離子含量檢測？」、「其他重要事項（針對屋況、產權、使用權等有任何補充）？」等項目均勾選「否」，且其與被告均故意隱瞞系爭房屋所在之社區建案有多筆房屋遭檢驗出有氯離子含量超標之情形。詎交屋1年後，系爭房屋屋內大小漏水不斷，甚有磁磚剝落之情形，原告乃在保固期內請求被告修繕，惟被告竟要求原告須簽訂切結書同意以新臺幣(下同)8萬元和解後，日後若有漏水等相關問題即不得再向被告求償，原告拒絕簽切結書後，於109年1月14日委請社團法人臺灣省土木技師公會對系爭房屋進行氯離子檢測，得知檢測結果有11處超標(採檢12處)，此為交易上之重大瑕疵，被告應負瑕疵擔保之責，且氯離子含量超標使系爭房屋之使用、交換價值低於正常房屋，有民法第354條之「減少其價值及通常效用之瑕疵」。而被告有上開故意不告知瑕疵之情形，依民法第366條規定，兩造免除瑕疵擔保責任特約係屬無效，被告仍應負瑕疵擔保責任，是原告已於109年3月10日以存證信函，解除雙方之買賣契約，則被告自應負回復原狀之責，即返還因系爭買賣契約所受領之價款1,330萬元，及自解除契約之日起，計算法定利息。又被告有上開故意不告知系爭房屋有氯離子含量超標之情形，致原告陷於錯誤而與其簽訂系爭買賣契約，已依民法第88條、第92條規定，為撤銷買賣系爭房屋之意思表示及物權行為，爰依民法第179條、第182條第2項規定，請求被告返還不當得利即其已受領之價金等語。並聲明：(一)被告應於原告移轉如附表所示不動產所有權之同時，給付原告1,330萬元，並自109年3月12日起至清償日止，按法定利率百分之五計算利息。(二)原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：其於101年購買系爭房屋後由其子居住，其子居住期間並無原告所稱漏水不斷、磚牆剝落之情形，屋況良好，故系爭房屋未曾做過氯離子含量檢測，其於107年出售系爭房屋予原告時，亦據實告知此事，並於標的物現況說明書上「是否曾經做過氯離子含量檢測」欄，勾選「否」，並無故意不告知原告氯離子含量過高之情事。而其出售系爭房屋後，鄰里間雖有新北巿五股區成泰里部分房屋為海砂屋要進行都更之傳聞，然嗣後已遭成泰里里長證實為不實之訊息。本件原告起訴後，雖經鈞院囑託社團法人新北巿土木技師公會(下稱新北巿土木技師公會)對系爭房屋之氯離子含量進行檢測，然檢測之結果與原告自行委託之社團法人台灣省土木技師公會所進行之檢測結果相差甚大，是新北巿土木技師公會所為之鑑定是否可信，亦有疑義。且縱系爭房屋有氯離子含量超標之情形，然原告購買系爭房屋後即以每月3萬元之租金，將之出租予訴外人徐昌輝，足見氯離子含量過高對於系爭房屋之通常效用並無影響，不得視為物之瑕疵。況兩造於簽訂系爭買賣契約時，已特約排除被告之瑕疵擔保責任，縱認被告之瑕疵擔保責任未免除，原告亦未舉證系爭房屋已達不堪居住之程度，故原告以系爭房屋氯離子含量過高為由，解除系爭買賣契約並請求被告返還價金，亦無理由。再者，被告已據實告知系爭房屋未曾做過氯離子檢測，無任何隱瞞情事，是原告主張依民法第88條、第92條規定，撤銷買賣契約之意思表示及物權行為，並依民法第179條、第182條第2項規定，請求被告返還價金，並無理由。縱認原告此部分請求有理由，然其自108年1月6日起即將系爭房屋出租予訴外人徐昌輝，每月獲取至少3萬元之租金，應屬不當得利，被告行使抵銷權，此部分租金利益應自被告需返還之買賣價金中扣除等語。並聲明：(一)原告之訴及假執行之聲請均駁回。(二)如受不利判決，被告願供擔保請准予宣告免為假執行。
三、不爭執之事項：
(一)原告經由勝佳有限公司之仲介人員許華珊（賣方仲介）、陳朝樹（買方仲介）仲介，於108年1月6日與被告簽訂不動產買賣契約書(含標的物現況說明書)，以1,330萬元之價格購買門牌號碼：新北巿五股區御史路41巷7號之房地(即新北巿五股區御丈段295地號之土地、同段838建號之建物)，並於108年1月18日完成移轉登記、110年1月23日交屋。
(二)兩造於上開不動產買賣契約書第17條第4款約定：「賣方對本標的物不負任何瑕疵擔保責任。」、第6款約定：「賣方對本標的物漏水保固半年。」。被告提供之上開標的物現況說明書(簽立日期：107年5月8日)第29項：「是否曾經做過氯離子含量檢測(若是，須檢附檢測報告書)」勾選「否」。
(三)原告於109年1月14日請台灣省土木技師公會鑑定系爭房屋是否有氯離子含量過高(即俗稱「海砂屋」，下同)之情形，該公會鑑定後認系爭房屋混凝土剝落及鋼筋鏽蝕外露，研判應係結構混凝土中氯離子含量過高、及水氣侵入所致。另本院於109年6月11日囑託新北巿土木技師公會鑑定系爭房屋是否有氯離子含量過高之情形？如有，是否影響結構安全？經該公會鑑定後認系爭房屋各樓曾水溶性氯離子含量平均值2.045kg/m³-3.3761kg/m³，鋼筋有防蝕之需要且中性化深度部分超過規範梁保護層之4cm之規定，標的物有耐久性之疑慮，長期將影響結構安全。
(四)原告於109年3月10日寄發存證信函向被告為撤銷買賣系爭房屋之意思表示及物權行為，並解除上開不動產買賣契約，該存證信函被告於109年3月11日收受。
四、本院之判斷：
(一)原告主張被告或賣方仲介許華珊於被告出售系爭房屋予原告前，已知悉系爭房屋有氯離子含量過高之情形，為被告所否認，並辯稱其購買系爭房屋後係由其子居住，其子居住期間並無滲、漏水或磚牆脫落之情形，亦未曾對系爭房屋進行氯離子含量檢測，並無故意不告知瑕疵等語，自應由原告就其主張有利於己之事實負舉證責任。經查：
1.依證人許朝樹即賣方仲介人員許華珊之同事於本院審理證述：賣方(即被告)沒有檢測過氯離子，所以無法確認系爭房屋是否有氯離子偏高之情形，且其曾經手過系爭房屋所在社區之其他房屋，並未聽過該社區之房屋有海砂之問題等語(見本院卷一第338頁)。及證人許華珊於本院審時之證述：被告於101年間購入系爭房屋係由其仲介，前屋主出售系爭房屋予被告時沒有做過氯離子檢測，被告購入後係由家人居住使用，嗣欲出售時亦未做過氯離子檢測，被告不知道系爭房屋是否有氯離子超標之情形，且本件簽約時原告並未特别詢問系爭房屋是否為海砂屋或是否有做過氯離子檢測。又系爭房屋所在之社區雖有房屋(41巷4號)驗出係海砂屋，但與系爭房屋係不同棟，且其有很多親戚均住在該社區，若其知悉該社區之房屋均為海砂屋，也不會叫親戚(即被告)來買等語(見本院卷一第424頁至第429頁)，核與被告上開所辯等情大致相符，足見被告或其委託之仲介人員許華珊在被告出售系爭房屋前至與原告簽約時，均不知系爭房屋有氯離子含量超標之情形，是原告主張被告有故意不告知系爭屋有氯離子含量超標之瑕疵乙節，尚非可採。
2.原告聲請傳喚證人徐昌輝即陪同原告簽訂系爭買賣契約之友人，欲證明賣方之仲介人員許華珊於簽約之過程中「再三保證系爭房屋並非海砂屋」(見本院卷一第271頁)等情，惟證人徐昌輝於本院審理時係證稱：「(問：看屋、簽約過程中，有無提到或問有無海砂屋的問題？)沒有特別去問，仲介從頭到尾都沒有談這個問題。」、「(問：有無提到房屋做過氯離子檢測？)仲介都沒有提。」等語，核與原告主張賣方之仲介人員於簽約過程中再三保證系爭房屋並非海砂屋乙節不符，是難認原告就此其有利之事實，已盡舉證之責。
(二)原告主張被告應負瑕疵擔保責任，是否有理由？
1.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。買賣因物有瑕疵，而出賣人依第354條至第358條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第354條第1項、第359條定有明文。次按民法關於買賣瑕疵擔保之規定，並非強行規定，當事人得以特約免除、限制或加重之；基於契約自由原則，當事人關於瑕疵擔保責任，另有特約者，原則上自應從其特約（最高法院104年度台上字第550號判決意旨參照）。
2.觀諸系爭買賣契約第17條特別約定事項，其內容並非印刷字體而係手寫之文字，約定之內容共6項，且雙方分別在約定事項之最後一行後方簽名(見本院卷一第39頁)。而證人即處理系爭房屋簽約等相關事項之地政士馮世揚於本院審理時亦證述：系爭買賣契約第17條有手寫特別約定事項，為其所寫，這是賣方提出來的，當時賣方是說賣掉房屋後有問題都不要找他，所以伊才會寫不負任何瑕疵擔保責任。且伊有特別說明過這是用手寫的，並念給買賣雙方聽過後，再要求雙方確認過在後面簽名，有跟原告解釋一下現況交屋及瑕疵擔保責任之意思，原告有同意才簽名等語。足認兩造就買賣系爭房屋之瑕疵擔保責任，確已另有特約約定。而系爭買賣契約第17條第1項、第4項既已分別約定「定著物依現況交屋」、「賣方(即被告)對本標不負任何瑕疵擔保責任。」，則被告主張其就系爭房屋於交屋後經檢測出氯離子含量超標不負瑕疵擔保責任，應屬有據。
3.從而，原告主張依民法第366條規定兩造免除被告瑕疵擔保責任之特約係屬無效，被告應就系爭房屋負瑕疵擔保責任，其已以系爭房屋有上開瑕疵為由，向被告解除系爭買賣契約，請求被告回復原狀即返還已受領之價金1,330萬元，即無理由。
(三)原告不得以其受詐欺為由，撤銷買受系爭房屋之意思表示：原告以被告有係故意不告知系爭房屋有氯離子含量超標，致其陷於錯誤而與之簽訂系爭買賣契約，而主張依民法第88條、第92條規定，撤銷買賣系爭房屋之意思表示及物權行為，並依民法第179條、第182條第2項規定，請求被告返還不當得利即其已受領之價金云云。惟按因被詐欺，而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之，民法第92條第1項定有明文。而所稱詐欺行為，係指對於表意人意思形成過程屬於重要而有影響之不真實事實，表示其為真實，而使他人陷於錯誤、加深錯 誤或保持錯誤者而言。倘行為人欠缺主觀之詐欺故意，縱該他人或不免為錯誤之意思表示仍與詐欺之法定要件不合，無容其依民法第92條第1項規定撤銷意思表示之餘地（最高法院100年度台上字第858號判決、98年度台上字第171號判決意旨參照）。又按被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任(最高法院44年台上字第75號判決意旨參照)。本件被告於出售系爭房屋時，不知系爭房屋有氯離子含量超標，無故意不告知系爭房屋原告乙節，已如前述，則原告主張其係受詐欺而購買，已向被告撤銷受詐欺之意思表示，被告應返還已受領之買賣價金，亦無理由。
五、綜上所述，原告主張依民法第366條規定兩造免除瑕疵擔保責任特約係屬無效，被告仍應負瑕疵擔保責任，其已以存證信函解除系爭買賣契約，被告應返還已受領之價金1,330萬元及自解除契約之日起，計算法定利息。另因被告故意不告知系爭房屋有氯離子含量超標之情形，致其陷於錯誤而與之簽訂系爭買賣契約，其已依民法第88條、第92條規定，撤銷買賣系爭房屋之意思表示及物權行為，依民法第179條、第182條第2項規定，請求被告返還不當得利即其已受領之價金等語，均無理由，應予駁回。
六、原告雖陳明願供擔保，而為假執行宣告之聲請，然該聲請因訴遭駁回已失其依據，無從准許，爰併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 1 月 7 日
民事第六庭 法 官 莊惠真以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 1 月 10 日
書記官 但育緗