臺灣新北地方法院民事判決 109年度重訴字第253號原 告 陳世卿訴訟代理人 林柏裕律師被 告 郭如婷訴訟代理人 張進豐律師
白丞哲律師
參 加 人 陳嘉誼訴訟代理人 謝孟馨律師複代理人 黃宗哲律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，經本院於民國110 年10月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告於原告將坐落於新北市○○區○○段○○○ 號土地（權利範圍1/5 ）及其上同區段732 建號房屋（門牌號碼：新北市○○區○○路○○巷○ 弄○ 號4 樓，權利範圍全部）所有權塗銷回復登記予被告之同時，應給付原告新臺幣（下同）806萬6,911 元。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔9/10，其餘由原告負擔。
四、本判決第一項於原告以268 萬8,970 元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以806 萬6,911 元為原告預供擔保，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 款定有明文。查：
原告民事起訴狀分別以物之瑕疵擔保責任主張解除契約，請求回復原狀及損害賠償（民法第354 條第1 項、第359 條、第259 條第1 、2 款）；以意思表示錯誤及受詐欺為撤銷後，請求回復原狀及損害賠償（民法第92條第1 項、第88條、第113 條、第114 條）；及侵權行為請求損害賠償及依兩造簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）第10條第3 項請求懲罰性違約金，其訴之聲明第1 項為：被告應給付原告
913 萬268 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息（本院卷一第11頁）。嗣於民國
110 年4 月28日提出民事變更訴之聲明暨陳報狀，主張上開請求金額之利息應自109 年2 月19日起算（本院卷一第451頁），又於110 年9 月8 日言詞辯論期日當庭追加依系爭買賣契約10條第4 項請求損害賠償，復於110 年9 月24日提出民事訴之變更暨準備㈢狀，減縮其請求之本金為899 萬5,502 元，並變更訴之聲明第1 項為：被告應給付原告899萬5,502 元，及自109 年2 月19日起至清償日止，按年息5％計算之利息（本院卷二第65頁）。核原告上開請求利息起算日及金額之變更，係屬不變更訴訟標的，擴張及減縮應受判決事項之聲明，又其追加依系爭買賣契約第10條第4 項為請求部分，係基於同一買賣契約所為，有請求之基礎事實同一之情形，揆諸上開說明，核無不合，應予准許。
二、又按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中得為參加，民事訴訟法第58條第1 項定有明文。又所謂「法律上利害關係」，係指兩造裁判之效力依法及於該第三人；或兩造裁判效力雖不及之，但參加人之法律上地位，將因當事人一造之敗訴，依該判決之內容（包括法院就訴訟標的之判斷，及判決理由中對某事實或法律關係存否之判斷）直接或間接受有不利益而言。查：被告具狀聲請對陳嘉誼告知訴訟，參加人陳嘉誼於109 年7 月14日提出民事聲請參加訴訟狀（本院卷一第285 至289 頁），聲請參加本件訴訟，並表明本件兩造所買賣坐落於新北市○○區○○段○○○ 號土地（權利範圍1/5 ）及其上同區段732 建號房屋（門牌號碼：新北市○○區○○路○○巷○ 弄○ 號4 樓，權利範圍全部，下稱系爭房屋，並與土地合稱系爭房地），係由陳嘉誼於106 年9 月9 日出售予被告，倘系爭建物於出售時有瑕疵，其恐將負瑕疵擔保責任，被告就本件訴訟之結果，陳嘉誼顯具有法律上利害關係，為輔助被告起見，聲明參加訴訟等語，經核陳嘉誼就本件訴訟有法律上之利害關係，揆諸前揭說明，其參加訴訟於法相合，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
（一）原告於109 年1 月5 日與被告簽立系爭買賣契約，約定以
796 萬元購買被告所有系爭房地，被告於簽約時隱瞞系爭房屋有混凝土氯離子含量過高及鋼筋裸露之情形，在不動產委託銷售標的現況說明書（下稱系爭現況說明書），針對「系爭房屋鋼筋是否裸露」，勾選「否」，致原告不疑有他，與被告簽訂系爭買賣契約，並依約給付全部價金。詎點交後，原告發現浴室有裸露鋼筋之情形，為了確認進而拆除客廳等處天花板，始發現屋頂以天花板掩蓋生鏽且裸露之鋼筋，系爭房屋係屬海砂屋之嚴重瑕疵。原告即以臺北長春路郵局存證號碼343 號存證信函通知被告解約並請求返還價金，經被告於109 年3 月27日收受，被告自應負返還買賣價金之責。又系爭房屋有平頂樓板、柱等結構體，有鋼筋鏽蝕膨脹導致混凝土龜裂及裂縫現象、局部樓板及鋼筋鏽蝕情形嚴重、混凝土大面積剝落、強度嚴重不足等瑕疵，足以危害系爭房屋之結構及居家安全等締約重大事項，原告於簽立系爭買賣契約時並不知悉，被告亦未盡其告知義務，應負物之瑕疵擔保責任。
（二）兩造簽訂系爭買賣契約，約定內容雖加註以房屋現況交屋，惟原告之真意應係買受合於正常效用、並非海砂屋之房屋，若原告知悉系爭房屋為海砂屋，即不為買受之意思表示。被告故意隱瞞系爭房屋之瑕疵，使原告對於買賣標的物之性質發生誤認，依不動產交易實務及最高法院判決意旨，並參照民法第88條第2 項規定，是否為海砂屋為交易上重要之點，即視為意思表示內容之錯誤，原告有權撤銷意思表示，是本件原告有因意思表示錯誤或受詐欺而購買系爭房地，得依民法第88條、第92條規定請求撤銷之。
（三）又系爭買賣契約係因被告違反契約之約定而解除，原告自得依系爭買賣契約第10條第3 項，請求被告給付懲罰性違約金。又兩造解除契約係可歸責於被告，是依系爭買賣契約第10條第4 項，移轉產權之契稅、代書費用暨各項規費，亦應由被告負擔。另依侵權行為之法律關係，請求被告負損害賠償責任。
（四）原告請求之項目及金額為：返還買賣價金796 萬元、懲罰性違約金79萬6,000 元、印花稅（土地）2,225 元、印花稅（建物）172 元、契稅1 萬332 元、地政登記規費8,39
1 元、其他規費500 元、稅費分算貼補1,791 元、簽約手續費1,000 元、土地過戶費7,000 元、建物過戶費7,000元、設定費5,000 元、實價登錄2,000 元、工程費（裝修至發現嚴重鋼筋外露期間）61,500元、房屋火險及地震險1,758 元、109 年3 月18日起至110 年9 月18日之房屋貸款利息13萬833 元。
（五）爰擇一依民法物之瑕疵擔保責任主張解除契約，請求回復原狀及損害賠償（民法第354 條第1 項、第359 條、第25
9 條第1 、2 款）；以意思表示錯誤及受詐欺為撤銷後，請求回復原狀及損害賠償（民法第92條第1 項、第88條、第113 條、第114 條）；及侵權行為請求損害賠償及依系爭買賣契約第10條第3 項請求懲罰性違約金、同條第4 項規定請求相關費用，並聲明：⒈被告應給付原告899 萬5,
502 元，及自109 年2 月19日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯意旨：
（一）原告不得依民法第354 條、第359 條解除契約：
1、社團法人新北市結構技師工程技師工會109 年12月10日新北市結技鑑字第327 號鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告書）有諸多疑義，其所稱略以「本次試驗混凝土含量之最低值為0.636kg/m3，最高值為3.466kg/m3皆為不合格」、「混凝土之規定抗壓強度fc' 不得低於210kgf/ cm2 亦即有混凝土強度不足之情況」、「本鑑定標的物有結構安全性問題」等語，然前開鑑定結果是否影響系爭房屋之交易價值，未見鑑定報告書敘明。
2、系爭房屋縱有氯離子含量超過國家標準CNS3090 之規定值，然關於新拌混凝土中最大水溶性氯離子含量規定標準值最早係於83年7 月22日制定，惟系爭房屋係於70年10月7日建造完成，故系爭建物建造時尚無關於新拌混凝土中最大水溶性氯離子含量標準值之規範，自不得以現行新增之規範溯及既往適用，認系爭房屋混凝土有氯離子含量超標之瑕疵，且系爭房屋經歷921 地震仍屹立不倒，未被列為危險建築，點燈率極高居住者眾多，足認結構安全無虞。
3、結構安全問題應以整棟建物之結構鑑定判斷，無法以單一戶別之屋況即斷定系爭房屋有結構安全問題，系爭鑑定報告之認定應有違誤，又整棟建築戶數甚多，所使用之混凝土均為同一批，若單以一戶別混凝土有超標情形即認定有結構安全問題，則整棟建物將來之買賣均能以此理由解約，顯不合理，且系爭鑑定報告雖稱無法除去瑕疵，然未敘明是否能以穩固、修補工程延長使用年限，是否有立即危險？是否可申請危老重建？顯有疑義。系爭鑑定報告認定系爭房屋有結構安全問題應無足採，原告以系爭房屋有重大瑕疵主張解除契約應屬無理。
4、系爭買賣契約簽訂前，原告已知悉系爭房屋屋況，及未經高氯離子檢測之事實，於簽約及交屋時未提出任何保留而同意現況交屋，怠為要求檢測，已經失權，其於交屋後始主張解除契約，違反誠信原則，且對被告顯失公平，應不得定解除契約。
（二）原告不得依民法第88條、第92條撤銷系爭買賣契約之意思表示：
1、被告於取得系爭房屋時，已有裝潢包覆天花板，被告買受系爭房屋後直至出賣予原告時，均未重新施作裝潢，被告取得系爭房屋時之屋況（裝潢）核與出賣予原告時相同，被告無從得知系爭房屋有原告所稱鋼筋外露之情形，又被告買受及出賣時系爭房屋均未施作混凝土中水溶性氯離子含量（海砂屋）檢測，有被告與參加人所簽定之不動產買賣契約書、被告買受時之屋況照片可證（被證1 、2 ）。
原告稱被告故意隱匿系爭房屋鋼筋外露、氯離子含量過高等瑕疵云云，應屬無稽。
2、依系爭現況說明書之注意事項所載，原告本可要求檢測高氯離子含量，然未請求檢測，並於系爭現況說明書上簽名承認系爭房屋之屋況及未檢測氯離子含量之事實，且並未就此節有所保留，可認原告對屋況已有一定了解，並同意依系爭買賣契約第9 條第3 項規定以現況交屋。原告沒有對被告施以任何詐術，或有任何陷被告於錯誤之詐欺情事。基此，原告無法證明被告施以詐術致其陷於錯誤而購買系爭房屋，其依民法第88條、第92條之規定，撤銷購買系爭房屋之意思表示，為無理由。
（三）被告主張同時履行抗辯權，並以系爭房屋裝潢費用為抵銷之抗辯：
1、縱認原告主張解除系爭買賣契約為有理由（假設語氣），依民法第259 條規定，兩造互負回復原狀之義務，且依民法第261 條之規定，兩造因契約解除而生之相互義務，準用同法第264 條同時履行抗辯之規定，原告應於被告給付之同時，將系爭房地所有權移轉登記予被告。
2、系爭房屋交付原告時裝潢精美，天花板、牆面、地板均有裝修，且衛浴設備、廚櫃俱全，有被告買受時之屋況照片、被告出售時之屋況照片可證（被證2 、3 ），原告大肆拆除系爭房屋之裝潢（包含衛浴設備、廚具）後始主張解除契約，系爭房屋現已滿目瘡痍，有系爭房屋裝潢遭拆除後之現況照片可參（被證4 ），原告應負回復原狀之義務，因系爭房屋之裝潢已遭拆除毀損，原告應償還回復裝潢之費用，經被告送請估價，裝潢回復費用為185 萬3,985元，有裝潢工程估價單可參（被證5 ），被告以上開應償還之裝潢費用與原告請求之房屋價金796 萬元為抵銷，原告至多僅得向被告請求給付610 萬6,015 元。
（四）原告不得依系爭買賣契約第10條第3 、4 項，請求懲罰性違約金及損害賠償：
1、系爭買賣契約係以系爭房屋為買賣標的物，應由被告將系爭房屋移轉登記並交付給原告，倘系爭房屋無事實上或法律上之原因，不能移轉登記並交付給原告之情形，難謂屬給付不能。系爭房屋之現況是否符合債之本旨，即有無原告所稱海砂屋之瑕疵情形，乃屬被告提出之給付有無不完全給付之情形，故被告已將系爭房屋所有權移轉並點交予原告，自無給付不能之情形。
2、被告就原告所稱系爭房屋有氯離子含量過高或鋼筋外露瑕疵均不知情已如前述，而無隱瞞瑕疵故意不告知原告之情事，且原告於系爭現況說明書簽名確認房屋現況，並依系爭買賣契約第9 條第3 項規定以現況交屋，被告未有違約情形，原告依系爭買賣契約第10條第3 項請求懲罰性違約金及損害賠償，應屬無理由。又依系爭買賣契約體系解釋，系爭買賣契約第10條第3 項應係簽約後移轉產權登記「前」之不履約責任，本件系爭房地已經移轉登記及點交，自無適用之理。
3、系爭買賣契約第10條第4 項之文義係指「可歸責」之一方應負擔「返還買賣標的之作業，因此所生之稅捐及相關費用。」，然被告未有故意不告知瑕疵之情形，非屬「可歸責」，且原告請求者係履行系爭買賣契約所支出之費用，與文義無關連性，其主張應屬無據。
（四）原告主張被告應依民法第184 條第1 項前段負損害賠償責任，然未見原告說明其何種權利受到侵害，亦未見原告就其權利受侵害之事實舉證說明，原告請求應無理由。
（五）爰答辯聲明：原告之訴駁回。
三、參加人參加意旨略以：
（一）參加人否認系爭房屋氯離子含量過高之情形：系爭房屋於70年10月7 日興建完成並為第一次所有權登記，而CNS3090 國家標準係經濟部標準檢驗局於87年6 月25日始制訂，應不得將現行規範溯及既往適用於70年建成之系爭房屋。又系爭房屋雖有混凝土剝落、鋼筋外露等情，可能係因年久失修所造成，並非因氯離子含量過高所致。再者，系爭房屋所在為一中、大型之社區，並非獨棟別墅，如果系爭房屋為海沙屋的話，該社區所有之建物豈不均為海沙屋。
（二）參加人於94年3 月8 日向前手巫滿堂購買系爭房屋後，由其妹及妹婿洪振家進住，迄今已有16年之久，之後洪振家因腳患重大疾病致成殘障，領有殘障手冊，上下系爭房屋極為困難及不便，參加人始會出售系爭房屋，並無隱瞞系爭房屋有瑕疵而出售予被告，否則豈會自己使用16年之久，至今未向前手主張物之瑕疵擔保責任。
（三）相關人等請求參加人負擔物之瑕疵擔保責任，顯有違反誠信原則、權利濫用之虞：
參加人於106 年9 月9 日將系爭房地出售予被告，買賣價金為700 萬元，於同年10月24日所有權移轉登記完畢，並於同年11月2 日交屋，嗣後被告曾將系爭房屋於108 年2月至同年11月出租予訴外人何宜衿，何宜衿是否有重修？或另有裝潢是否善盡使用、管理及維護之責？已有疑義。再於109 年1 月5 日，被告將系爭房地以796 萬元出賣予原告，自參加人出售系爭房地已有4 年之久，相關人等均有因系爭房屋漲價而獲利且使用，要求參加人負擔物之瑕疵責任，違反誠信原則。
（四）參加聲明為：原告之訴駁回。
四、本件原告主張系爭房屋有混凝土氯離子含量過高、鋼筋裸露等瑕疵，擇一主張依：⑴物之瑕疵擔保規定解除系爭買賣契約，請求返還價金及損害賠償；⑵民法第88條、第92條撤銷系爭買賣契約之意思表示，請求回復原狀及損害賠償；⑶系爭買賣契約第10條第3 、4 項，請求懲罰性違約金及損害賠償。⑷侵權行為之法律關係，請求損害賠償。被告固不否認有與原告簽定系爭買賣契約，將系爭房地出賣於原告，並完成移轉登記及點交，然以前詞置辯。是本件爭點應為：⒈系爭房屋是否有混凝土氯離子含量過高、鋼筋裸露等瑕疵？⒉原告主張依物之瑕疵擔保規定解除系爭買賣契約，是否有理由？⒊原告若得解除契約，其所得請求返還價金及損害賠償之金額為何？⒋原告主張撤銷系爭買賣契約之意思表示，是否有理由？⒌原告主張依侵權行為法律關係，請求被告負損害賠償責任，是否有理由？茲分述如下：
（一）系爭房屋是否有混凝土氯離子含量過高、鋼筋裸露等瑕疵？
1、原告主張系爭房屋有水泥剝落嚴重、鋼筋鏽蝕膨脹裸露、混凝土大片龜裂等情形，並提出系爭房屋照片8 張附卷為憑（本院卷一第51至53頁）。又經其聲請囑託社團法人新北市結構工程技師公會鑑定，經鑑定人陳伯炤、賴宏嘉技師出具系爭鑑定報告書認：「依本會鑑定技師由鑑定標的物取樣之試體檢測成果，如本文第5 頁所示，混凝土氯離子含量皆超過歷來CNS3090 之新拌混凝土規範標準值，本次試驗混凝土含量之最低值為0.636 kg/m3 ，最高值為3.
466 kg/m3 皆為不合格。」、「本鑑定標的物之混凝土之保護層與中性化對比，中性化深度最低7.8cm ，最高為9.8cm 皆已超過規範要求之4cm 保護層厚度，所以已失去保護鋼筋防鏽蝕作用。至於混凝土強度之試驗成果可知混凝土試體最低為73 kgf/cm2，最高為102 kgf/cm2 , 皆不符合現行混凝土設計規範第15.3.4.1節之標準：『混凝土之規定抗壓強度fc’不得低於210kgf/cm2。』，亦即有混凝土強度不足之情況。」、「高氯離子鋼筋混凝土中之氯離子會以游離方式析出，與其內鋼筋發生化學作用後，會造成鋼筋銹蝕，這足以使鋼筋銹蝕產生的化合物體積約略會膨脹3 倍以上，且銹蝕膨脹作用的持續進行，將使混凝土造成開裂或剝落，並致結構強度減低。另外本由鑑定調查成果顯示其內部鋼筋亦因銹蝕導致其抗拉或抗壓面積減少，建築物結構體本身承受載重及抵抗地震能力隨之降低，且整個作用會與時俱進日益嚴重，故高氯離子之存在對建築物本身之劣化有啟動及促進的作用，且本鑑定標的物中性化情況已無法對鋼筋提供足夠之防鏽蝕保護。本鑑定標的物之混凝土強度不足，已低於相關規範對於強度之要求而無法達到原設計應有需求。綜上研判本鑑定標的物有結構安全性問題。」、「本鑑定標的物之有⑴混凝土高氯離子瑕疵；⑵混凝土高中性化；⑶混凝土強度不足，上開瑕疵皆無法逆轉，並無法經修復而去除上開瑕疵。」（系爭鑑定報告第5 、6 頁），足認系爭房屋確有混凝土氯離子濃度含量超過標準值、高中性化及強度不足等瑕疵，且該等瑕疵已經無法修復而除去，並致系爭房屋有結構安全性問題之事實，堪以認定。被告徒以系爭房屋經歷921 地震屹立不倒，點燈率高、住戶眾多，系爭鑑定報告僅以單一戶別屋況斷定有結構安全問題，而非以整棟建築之結構斷定云云，辯稱系爭房屋並無上開瑕疵，尚屬無據，自無足採。
2、被告雖辯稱：系爭房屋係於70年間建造完成，新拌混凝土中最大水溶性氯離子含量規定標準值係於83年間制定，故不得以新增之規範溯及既往適用於系爭房屋云云。查：系爭房屋固然建造完成日期在先，其後始有國家標準CNS3090A2024（預拌混凝土）氯離子含量標準值之制定，惟兩造於簽定系爭買賣契約時，既有上開標準值之存在，系爭買賣契約中亦無明示排除上開標準值之適用，況以系爭房屋之混凝土氯離子含量是否超過規範標準，攸關該房屋之耐用性及結構安全，兩造於簽定系爭買賣契約時之真意，豈可能認為不論是否超過規範標準，均不得認定係屬物之瑕疵，而系爭房屋既係70年間建造完成，系爭鑑定報告以期間最接近之83年版新拌混凝土國家標準值即0.6kg/m3，作為認定系爭房屋是否有氯離子濃度過高之標準，應屬允當，被告上開辯解，尚無足採。
（二）原告主張依物之瑕疵擔保規定解除系爭買賣契約，是否有理由？
1、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第354 條第1 項前段、第2 項、第359 條定有明文。
2、系爭房屋既有上開混凝土氯離子濃度含量超過標準值、高中性化及強度不足等瑕疵，且無法修復而除去，並有結構安全性問題，顯已達滅失其通常效用之程度。又系爭現況說明書就「本標的房屋鋼筋是否裸露」一欄，被告勾選為「否」（本院卷一第129 頁），然實際上系爭房屋有多處鋼筋鏽蝕導致平頂保護層剝落、牆面龜裂、露出鋼筋等情形，亦有原告提出之上開照片及系爭鑑定報告附件四所附平面圖及照片在卷可查，足見系爭房屋亦不具有被告所保證之品質。又上開瑕疵既屬無法修復，則原告依民法第35
9 條前段規定，以臺北長春路郵局存證號碼343 號存證信函通知解除系爭買賣契約，並請求被告返還價金，為有理由。
3、被告雖辯稱原告於系爭買賣契約簽定前，原告已知悉系爭房屋屋況，亦未經混凝土中水溶性氯離子含量檢測，同意以現況交屋，已經失權，其主張解除契約，亦顯違反誠信原則云云。惟查，系爭現況說明書就「是否有施作混凝土中水溶性氯離子含量（海沙屋）檢測？」一欄，固經勾選為「否」，並註明：「未檢測」等文字（本院卷一第129頁），然系爭現況說明書之委託人為被告，上開欄位亦係被告自行勾選，原告於簽定系爭買賣契約時，縱未要求應進行混凝土氯離子檢測，亦不表示原告知悉系爭房屋有上開瑕疵存在仍同意以現況交屋，被告執此主張被告不得解除系爭買賣契約，否則即違反誠信原則云云，其所辯尚無足採。
（三）原告若得解除契約，其所得請求返還價金及損害賠償之金額為何？
1、按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259 條第1 、2 款定有明文。原告得依民法第359 條前段規定，解除系爭買賣契約，已如前述，其於解除系爭買賣契約後，依同法第25
9 條第1 、2 款規定，請求被告返還所受領之價金796 萬元，自應准許。
2、就原告依系爭買賣契約第10條第3 項請求損害賠償及懲罰性違約金部分，查：系爭買賣契約第10條第3 項載明：「本約簽訂後，乙方（即被告，下同）若有未依約履行、不為給付、給付不能或違約情事致本約解除時，除應負擔甲方（即原告，下同）所受損害之賠償外並喪失收受買賣價金之權利，且應返還乙方已支配之價金，並同意按甲方已支付價金總額及開立本票或支票之面額，作為懲罰性違約金另行給付甲方。」，依文義解釋，被告僅需有「未依約履行、不為給付、給付不能或違約情事至本約解除」情事時，被告即應負損害賠償責任，不以有可歸責於被告之事由為必要，則本件被告確有未依約履行之情形，已如前述，原告自得依上開條文請求損害賠償；惟就懲罰性違約金部分，既稱「懲罰性」違約金，自應以被告對於解約事由有可歸責事由為要件，始為上開條文之真意。又被告雖辯稱依體系解釋，系爭買賣契約第10條第3 項係簽約後移轉產權登記前之不履約責任，然以上開條文並無約明以移轉登記前始有適用，故被告辯稱系爭房屋已經移轉登記予原告並點交，故無適用餘地等語，尚無足採。再者，就被告是否有可歸責事由一節，原告固主張被告於簽約時隱瞞系爭房屋有混凝土氯離子含量過高及鋼筋裸露之情形，然就被告有何故意隱瞞之事實，並未舉證以實其說，又觀諸被告提出其與前手即參加人所簽定之不動產買賣契約書、不動產銷售標的現況說明書、被告買受系爭房屋之屋況照片、被告出售系爭房屋之屋況照片各1 份（本院卷一第159至223 頁），可知被告於106 年9 月9 日買受系爭房地時，未進行系爭房屋之混凝土中氯離子檢測，且經賣方代理人洪振家於現況說明書上關於「本標的物鋼筋是否裸露」一欄勾選為「否」，復參以上開被告買受及賣出時，系爭房屋內部裝潢照片，尚難一望即知有氯離子含量過高及鋼筋裸露之情況存在，自難認被告早知悉系爭房屋存有上開氯離子濃度超過標準、高中性化及強度不足等瑕疵，應認原告就被告有可歸責事由一節，其所為之舉證有所不足。準此，原告僅得依系爭買賣契約第10條第3 項請求損害賠償，不得請求懲罰性違約金。
3、茲就原告所得請求之損害賠償項目及金額，分述如下：⑴原告主張因解除契約受有印花稅（土地）2,225 元、印花
稅（建物）172 元、契稅1 萬332 元、地政登記規費8,39
1 元、其他規費500 元、稅費分算貼補1,791 元、簽約手續費1,000 元、土地過戶費7,000 元、建物過戶費7,000元、設定費5,000 元、實價登錄2,000 元之損害，業據其提出109 年1 月印花稅大額憑證應納稅額繳款書2 紙、10
9 年契稅繳款書1 紙、新北市三重地政事務所規費徵收聯單1 紙、文鼎地政士聯合事務所雜項支出費用收據1 紙、交屋稅費分算表1 紙、文鼎地政士聯合事務所帳單及收據
1 份、放款歷史明細1 紙（均影本）在卷為憑（本院卷一第55至61頁、卷二第69至71頁），查上開費用均係為辦理系爭房地買賣及移轉登記所必要之費用，原告於系爭買賣契約解除後，既已不得享有系爭房地之所有權，上開費用自屬因解除契約所受之損害，原告自得請求。
⑵房屋火險及地震險保費部分：
依原告所提出之保險費收據（本院卷一第65頁），其保險期間係自109 年2 月18日起至110 年2 月18日止，該期間系爭房屋若發生保險事故，該保險金利益仍歸原告所有，故難認原告就保險費部分受有損害，其此部分之請求，難認有理。
⑶工程費部分：
原告主張於取得系爭房屋後，原僅須裝修浴室，因發現浴室有裸露鋼筋情形，為確認進而拆除客廳等處天花板，並支出工程費用6 萬1,500 元，業據提出北昌公司估價單影本1 紙在卷為據（本院卷二第73頁），又參諸兩造所提出之系爭房屋現況照片（本院卷一第51至53頁、第389 至40
5 頁）及系爭鑑定報告附件四照片，原告確有就系爭房屋裝潢進行施工拆除，因此所支出之工程費用，自屬因解除契約所受之損害，其應得請求。
⑷貸款利息部分：
原告主張其因買受系爭房地需貸款，並於109 年3 月18日起至110 年9 月18日繳納貸款利息13萬833 元，固據其提出貸款本金及利息列表、放款歷史明細影本各1 紙在卷為憑（本院卷一第67頁、卷二第75頁），惟以上開貸款利息，係原告與第三人銀行間因消費借貸所衍生之利息債務，其借貸目的雖係為給付系爭買賣契約之價金，然原告於購屋時無法一次給付全部價金給被告，始需向銀行貸款，此係原告自行決定向銀行辦理貸款所應支付之利息，與系爭房屋之瑕疵並無相當因果關係，原告應不得請求上開貸款利息之損失。
⑸準此，原告所得請求被告損害賠償之金額共計10萬6,911
元（計算式：2,225 元＋172 元＋10,332元＋8,391 元＋
500 元＋1,791 元＋1,000 元＋7,000 元＋7,000 元＋5,
000 元＋2,000 元＋61,500元＝106,911 元），逾此部分之請求，為無理由。
4、就原告依系爭買賣契約第10條第4 項請求損害賠償及懲罰性違約金部分，查上開條文載明：「買賣標的物產權移轉登記完成後或完成點交後始發生解約情事者，雙方應配合辦理回復產權、返還買賣標的之作業，因此所生之稅捐及相關費用概由可歸責之一方負擔。」（本院卷一第37頁），而原告就被告有可歸責事由一節，舉證有所不足，已如前述，原告據此請求稅捐及相關費用部分，難認有理。
5、復按契約解除之雙方，互負回復原狀之義務，民法第259條定有明文，此項互負之義務，依同法第261 條準用第26
4 條之規定，於他方未為對待給付前，得拒絕自己之給付（最高法院44年台上字第702 號判決意旨參照）。又當事人之一方如果在裁判上援用同時履行抗辯權，法院應為他方提出對待給付時應對之為給付之判決。查：被告於本院審理中行使同時履行抗辯權，辯稱原告應於被告給付之同時，將系爭房地所有權移轉登記予被告，本件原告所得請求返還之上開價金及損害賠償，既屬因契約解除後而生之相互義務，揆諸上開說明，被告自得行使同時履行抗辯權，本院並應為對待給付之判決。
6、至被告辯稱系爭房屋之裝潢已遭原告拆除殆盡，原告應就該裝潢負回復原狀義務，故請求回復原狀之費用185 萬3,
985 元，並與原告得請求之上開價金為抵銷等語，並提出系爭房屋裝潢遭拆除後之現況照片數張、裝潢工程估價單影本1 紙在卷為憑（本院卷一第389 至407 頁）。原告則主張系爭房屋裝潢存續已久，早已超過耐用年限，被告並無重新施作，其殘值應折舊所餘有限，且上開瑕疵非拆除原有裝潢難以發現、修補等語。查：被告所提上開照片，固得證明系爭房屋原有裝潢遭原告拆除，然無從證明原有裝潢回復之費用為何；又上開工程估價單，亦僅係被告自行委託廠商估價結果，亦無從認定確實按原有裝潢回復，更遑論系爭房屋原有裝潢回復，仍應考慮折舊問題，自難單以上開工程估價單所載金額，作為回復原狀之費用。再本件雖前經原告聲請委託臺北市室內設計裝修商業同業公會鑑定系爭房屋回復原狀之費用為鑑定，然經被告具狀撤回上開鑑定之聲請（本院卷二第27頁），且本件亦不符合民事訴訟法第222 條第2 項得依心證定其數額之情形，應認被告就上開抵銷抗辯，其舉證有所不足，要難採信。
（三）原告主張撤銷系爭買賣契約之意思表示，是否有理由？
1、按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤。因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。民法第88條第1 項前段、第2 項、第92條第1項前段定有明文。
2、原告主張其因意思表示錯誤或受詐欺而購買系爭房地，無非以被告故意隱瞞系爭房屋上開瑕疵，使原告對於買賣標的物之性質發生誤認等語為主要論據。惟查，原告簽定系爭買賣契約，其所欲買受者即為系爭房地，尚無意思表示內容與表示行為不一致之問題，非屬錯誤，又當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤固得視為意思表示內容之錯誤，仍應由原告就上開交易上認為重要之事實，負舉證責任，惟觀諸兩造於系爭買賣契約並未就系爭房屋之混凝土氯離子含量標準為特別約定，市場上亦不乏以混凝土氯離子含量超過標準值或高中性化之房屋為買賣標的物之情形，縱有此情形，為維護交易安全，應循物之瑕疵擔保或債務不履行之規定處理已足，是原告主張依民法第88條規定撤銷系爭買賣契約之意思表示，為無理由。再者，原告未能舉證被告於買賣時已經知悉系爭房屋有上開混凝土氯離子含量超過標準值、鋼筋裸露等情形，已如前述，自難認被告有何詐欺原告之行為，原告依民法第92條規定撤銷系爭買賣契約之意思表示，亦無足採。
（四）原告主張依侵權行為法律關係，請求被告負損害賠償責任，是否有理由？按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同，民法第184 條第1 項定有明文。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段亦規定甚明。查：原告主張被告成立侵權行為，無非以被告隱瞞系爭房屋有混凝土氯離子含量過高及鋼筋裸露云云為據，惟以被告出賣系爭房地予原告，已難認屬不法侵害行為，且原告就被告有何故意隱匿上情一節，亦未能舉證，已如前述，應認本件應屬物之瑕疵擔保之爭議，原告主張依侵權行為之法律關係為請求，難認有據。
五、末按債務人得主張同時履行抗辯者，未行使其抗辯權前，固可發生遲延責任，然於其合法提出同時履行之抗辯後，其遲延責任即溯及免除（最高法院107 年度第8 次民事庭會議決議參照）。查：被告既得依民法第264 條規定行使同時履行抗辯，已如前述，原告請求遲延利息部分，於其返還系爭房地所有權予被告前，被告就應返還之買賣價金及損害賠償尚不負遲延責任，是原告請求自109 年2 月19日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之遲延利息部分，即非有據。
六、綜上所陳，原告依物之瑕疵擔保之法律關係解除系爭買賣契約後，並依民法第259 條第1 、2 項、系爭買賣契約第10條第3 項請求返還價金及損害賠償共計806 萬6,911 元（計算式：7,960,000 元＋106,911 元＝8,066,911 元），為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。而被告行使同時履行抗辯權，請求原告返還系爭房地，亦有理由，爰於主文中諭知原告應負同時履行之義務。
七、原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，就其勝訴部分，核無不合，應予准許，並依職權宣告被告得預供擔保免為假執行。
原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
九、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 11 月 17 日
民事第三庭 法 官 張誌洋以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 11 月 17 日
書記官 廖美紅