臺灣新北地方法院民事判決
109年度重訴字第371號原 告 陳焜發被 告 陳麗嬌訴訟代理人 李采霓律師複代理人 強詠筑上列當事人間請求返還所有權狀事件，經本院於民國111年2月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告原起訴聲明：被告應將板橋區江子翠段第三崁小段293 地號土地（權利範圍8000分之260 ）及其上同段6068號建物（權利範圍全部；門牌號碼：新北市○○區○○路0 段00巷00號3 樓，下稱系爭房屋，並與上開土地合稱系爭房地）之所有權狀正本(下稱系爭所有權狀正本)返還予原告；嗣於民國109年11月11日言詞辯論程序中追加訴之聲明：確認兩造於79年11月間就系爭房地所締結之買賣契約無效；再於109年11月25日出具原告請求事項書狀另追加訴之聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）111萬7,500元及自109年11月25日原告請求事項書狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。核原告所為之上開訴之追加，均係基於其主張與被告間就系爭房地之買賣契約係屬無效，並被告無權占有系爭所有權狀正本之同一基礎事實，揆諸首開規定，自應准許。
二、原告主張：被告為原告之大姐，原告原為系爭房地之所有權人，於79年11月在訴外人即父親陳清城做主口頭決定下，以
330 萬元之價格，將系爭房地出售予訴外人即大哥陳焜誠（已歿）、被告、父親陳清城3人，3人應給付予原告之價金各為145 萬元、145 萬元、40萬元，並由陳焜誠、被告、父親陳清城3人共有系爭房地，父親陳清城為公平起見，要求原告將印鑑、申請文件交予被告，系爭所有權狀正本則交予陳焜誠。惟就系爭房地之買賣價金，陳焜誠部分實際係由父親陳清城支付110 萬元，尚積欠原告35萬元，且陳焜誠因無力給付價款，而由原告購回其權利範圍，被告則支付140 萬元，仍積欠原告5 萬元，而系爭房地之買賣交易迄今已逾30年，被告並未完成履約，期間原告於95年7月曾以存證信函通知被告關於父親陳清城原擬規劃予陳焜誠之系爭房地權利範圍已由原告承接，並說明確認兩造及父親陳清城就系爭房地之權利範圍比例，且要求被告須於函到15日內付清尾款及出面辦理產權過戶事宜，惟被告均置之不理，依民法第125條之規定，兩造間就系爭房地之買賣契約應屬無效；又被告自承持有系爭所有權狀正本，然其並無持有之正當權源，即屬無權占有，亦依民法第767條之規定請求被告返還系爭所有權狀正本予原告；另被告得依內政部成屋買賣契約書範本第11條規定請求被告給付按買賣價金(即145萬元)15％計算之違約金21萬7,500元；再者，被告無權占有系爭房屋近30年，以每月1萬5,000元計算，原告自得依民法第179條之規定請求被告返還近5 年相當於租金之不當得利90萬元。為此，爰依民法第125條、第767條、第179條、內政部成屋買賣契約書範本第11條等規定提起本訴，並聲明：㈠確認兩造間於79年11月間就系爭房地所締結之買賣契約無效；㈡被告應將系爭所有權狀正本返還予原告；㈢被告應給付原告111萬7,500元及自109年11月25日原告請求事項書狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
三、被告則以：原告前將系爭房地出售予被告、陳焜誠(權利範圍各二分之一)，約定總價金為290 萬元，由被告及陳焜誠各支付145 萬元予原告，被告業於79年11月30日將140 萬元之價金匯至原告指定之帳戶，另5 萬元則以原告於74年購買系爭房地時向被告借貸之5 萬元相抵，是被告已支付全數買賣價金予原告，陳焜誠部分則於79年12月6日匯款其中110萬元予原告，另因繳納增值稅為賣方即原告之義務，是差額35萬元價金約明於辦理系爭房地移轉登記時，由陳焜誠以繳納增值稅以為給付，俾順利辦理過戶。嗣原告將辦理移轉登記所需之系爭所有權狀正本、原告身分證影本、委託書等相關文件交付被告，並委請被告代為申請印鑑證明，以利辦理系爭房地移轉登記。原告於79年間即依買賣契約將系爭房地點交予被告及陳焜誠占有使用，被告及3 名女兒、陳焜誠及其妻、女，共計7人均遷入系爭房屋居住。嗣因被告與前夫有離婚訴訟，為免夫妻財產關係更行複雜，及陳焜誠遲未繳納增值稅，無法提出增值稅、契稅繳款書，被告遲未能辦理所有權移轉登記，是被告持有系爭所有權狀正本乃基於兩造間合法有效買賣系爭房地之債權債務關係，自非無權占有，原告請求返還自無理由等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執事項（見本院卷二第141頁）：㈠兩造間前於79年11月間就系爭房地訂有買賣契約，約定被告應給付價金145 萬元予原告。
㈡被告於79年11月30日已支付價金140萬元予原告。
㈢79年11月間，被告及陳焜誠全家居住在系爭房屋。
五、至原告主張兩造就系爭房地訂立之買賣契約為無效，另被告無權占有系爭所有權狀正本，應將之返還原告，並應給付原告違約金21萬7,500元，及相當於租金之不當得利90萬元等節，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件之爭點厥為：㈠原告主張兩造就系爭房地訂立之買賣契約無效，有無理由？㈡原告依民法第767條規定請求被告返還系爭所有權狀正本，有無理由？㈢原告依內政部成屋買賣契約書範本第11條規定請求被告給付違約金，有無理由？㈣原告依民法第179條規定請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理由?茲分述如下：
㈠原告主張兩造就系爭房地訂立之買賣契約無效，有無理由？
1.按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345條第1項、第2項定有明文。又按請求權，因十五年間不行使而消滅；時效完成後，債務人得拒絕給付，民法第125條、第144條第1項亦有明定。惟消滅時效完成，僅債務人取得拒絕履行之抗辯權，得執以拒絕給付而已，其原有之法律關係並不因而消滅。在土地買賣之情形，倘出賣人已交付土地與買受人，雖買受人之所有權移轉登記請求權之消滅時效已完成，惟其占有土地既係出賣人本於買賣之法律關係所交付，即具有正當權源，原出賣人自不得認係無權占有而請求返還（最高法院85年台上字第389號判例意旨參照）。
2.經查，原告主張兩造前於79年11月間就系爭房地訂有買賣契約，被告應給付原告價金145 萬元，被告並於79年11月30日支付140萬元予原告等節，為兩造所不爭執，已如前述。復原告主張被告尚有價金5萬元未為給付，被告則辯稱74年間原告曾向被告借款5 萬元，業以原告對其之借款債務與本件價金債務互為抵銷云云，惟此為原告所否認，而被告未就原告對其有借款債務乙節舉證以實其說，且參以被告於95年7月19日寄發予被告之存證信函，其上載明：「你我於79年位於板橋市○○路0段00巷00號3 樓房屋已買賣約定，前款已付在案，為貴我双方權益，請於五日內完成交屋手續，並付清尾款」等語（見本院卷一第45頁），被告亦自承95年7月間確有催請原告受領價金（見本院卷一第122頁），是倘原告對被告存有借款債務，被告並持之抵銷對原告之5萬元價金債務，其嗣後請求原告履約辦理相關手續時，豈可能再行催告原告受領價金，是被告所辯其已給付剩餘之5萬元尾款，洵屬無據，非可憑採。
3.至原告主張被告於締約後迄今30年間均未清償上開5萬元之買賣價金，亦未辦理所有權移轉登記，依民法第125條之規定，買賣契約即為無效云云，惟民法第125條為關於請求權時效之規定，倘消滅時效完成，僅係債務人一方取得拒絕履行之抗辯權，得執以拒絕給付而已(即於買賣契約中，或買受人得拒絕給付價金、或出賣人得拒絕辧理所有權移轉登記)，而原有之法律關係並不因而消滅，是兩造間就系爭房地之買賣契約自不因原告主張時效抗辯而為無效，是原告上開主張，自非可採。
㈡原告依民法第767條規定請求被告返還系爭所有權狀正本，有
無理由？按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。而原告以無權占有為原因，提起返還所有物之訴，被告爭執兩造間存有契約關係，非無權占有為抗辯者，被告即應就其占有權源之存在負舉證責任(最高法院98年度台上字第863號裁判意旨參照)。經查，原告固主張其未交付系爭所有權狀正本予被告，惟參以兩造之父陳清城出具之自訴書陳明：「本人陳清城數年前因乃有其他用途，曾委託長女陳麗嬌向參子陳焜發拿坐落於新北市○○市○○路○段00巷00號3樓，所有權人為陳焜發之土地(權狀字號：74北板地字第52914號)及建築改良物(權狀字號：74北板建字第31229號)所有權狀。未料長女陳麗嬌卻私自霸佔，長期據為己有，雖經本人多次催討及曉以大義，長女陳麗嬌仍不為所動，依然非法霸佔參子合法之所有之權狀證明...」等語（見本院卷二第113頁），原告亦不爭執該自訴書確為父親陳清城所撰寫（見本院卷三第181頁），堪認被告係自原告處取得系爭所有權狀正本，並為兩造之父陳清城所知悉，又原告既已出售系爭房地之應有部分予被告，被告亦為系爭房地所有權人之一，被告基於兩造間之買賣契約關係而持有系爭所有權狀正本，即屬有正當合法占有之權源，原告依民法第767條請求被告返還系爭所有權狀正本，難謂有據。
㈢原告依內政部成屋買賣契約書範本第11條規定請求被告給付
違約金，有無理由？
1.按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，民法第250條第1項定有明文。徵諸立法理由為：「當事人得以契約預定支付違約金，以為債務不履行時所生損害之賠償額，於實際上尚為便利。」又違約金係當事人約定契約不履行時，債務人應支付之懲罰金或損害賠償額之預定，以確保債務之履行為目的（最高法院68年台上字第3887號判例參照）。換言之，倘契約當事人並無違約金之約定，則縱債務人有債務不履行之情事，亦無請求給付違約金之可言。
2.原告固主張被告債務不履行，其得依內政部成屋買賣契約書範本第11條規定請求被告給付違約金，惟內政部成屋買賣契約書範本係內政部於90年7月11日以台(90)內中地字第0000000號公告頒行（見本院卷一第127頁），是兩造於79年11月間就系爭房地成立買賣契約時尚無該範本存在，其等自無可能約定以該範本第11條作為違約時支付違約金之依據，是原告此部分請求，顯非可採。
㈣原告依民法第179條規定請求被告給付相當於租金之不當得利
，有無理由?
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；但依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第
179 條前段、第181 條但書分別定有明文。復按民法第818條所定各共有人按其應有部分，對於共有物之全部有使用收益之權，係指各共有人得就共有物全部，於無害他共有人之權利限度內，可按其應有部分行使用益權而言。故共有人如逾越其應有部分之範圍使用收益時，即係超越其權利範圍而為使用收益，其所受超過利益，要難謂非不當得利(最高法院109年度台上字第21號判決意旨參照)。
2.原告主張被告無權占有系爭房屋，應給付自109年11月25日(原告請求事項書狀)回推5年，按月依1萬5,000元計算，合計90萬元相當於租金之不當得利，固據其提出系爭房屋之房間照片9紙為證（見本院卷一第267至283頁），惟系爭房屋為3房之房屋，被告使用其中2間雅房乙節，為兩造陳明在卷（見本院卷二第140頁），復陳焜誠之妻林純如自104年1月15日起即將系爭房屋之客廳、大主臥室、前後陽台及廚房等處出租予他人，每月租金為1萬元，有房屋租賃契約書存卷可佐（見本院卷二第65至97頁），是被告於104年1月起實際僅能使用2間雅房，而未使用其餘部分，又原告未舉證被告使用之範圍有逾其就系爭房屋之權利範圍【或被告所稱之1/2，或原告所稱之145/330(約44%)】，自無足認被告有超越其權利範圍為使用收益而受有不當得利之情事，是原告此部分主張，亦無足取。
六、綜上，原告依民法第125條、第767條、第179條、內政部成屋買賣契約書範本第11條等規定請求確認兩造間就系爭房地所締結之買賣契約無效，及被告應將系爭所有權狀正本返還予原告，暨被告應給付原告111萬7,500元及自109年11月25日原告請求事項書狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，均無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，核與判決結果無影響，毋庸再予一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 3 月 18 日
民事第一庭 法 官 洪任遠以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 3 月 21 日
書記官 黃翊芳