臺灣新北地方法院民事判決 109年度重訴字第4號原 告 施沛涵訴訟代理人 呂秋𧽚律師複 代理人 王弘熙律師
陳建宇律師被 告 吳梓莘（原名吳米茹）訴訟代理人 張仁龍律師上列當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，經本院於民國10
9 年11月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○號土地（權利範圍一○○○○分之三三）及其上新北市○○區○○段○○○○○號建物（權利範圍：全部，門牌號碼：新北市○○區○○○路○段○○○巷○○○號）騰空遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣伍拾肆萬肆仟元，及自民國一零九年二月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國一百零九年二月二十八日起至返還第一項所示土地及房屋之日止，按月給付原告新臺幣參萬貳仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣參佰柒拾玖萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹仟壹佰參拾陸萬捌仟元預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣壹拾捌萬貳仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣伍拾肆萬肆仟元預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項就已到期部分，於原告按月以新臺幣壹萬壹仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如按月以新臺幣參萬貳仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 、7 款定有明文。又民事訴訟法第255 條第
1 項第2 款所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實有其共同性，先後所為請求之主張在社會生活上可認為有共通性或關連性，而就原請求之訴訟及證據資料於相當程度範圍內具有同一性或一體性，在審理時得加以利用，俾先後兩請求可在同一程序得加以解決，以避免重複審理，庶能統一解決紛爭，用符訴訟經濟者即屬之（最高法院96年度臺上字第471 號判決意旨參照）。查，原告起訴時，原聲明請求：「被告應自坐落新北市○○區○○段○○○○號土地（權利範圍10000 分之33）及其上新北市○○區○○段○○○○○號建物（權利範圍：1 分之1 ，門牌號碼：新北市○○區○○○路○ 段○○巷○○○ 號，下合稱系爭房地）遷出，並將系爭房地騰空返還予原告。」等語，有原告之民事起訴狀可佐（見本院108 年度重司簡調字第1072號卷〈下稱重司簡調卷〉第9 頁）；嗣於本院審理時變更聲明為：「㈠被告應自系爭房地遷出，並將系爭房地騰空返還予原告，及自民事變更聲明狀繕本送達翌日起至交還系爭房地之日止，按月給付原告新臺幣（下同）32,000元。㈡被告應給付原告544,000 元，及自民事變更聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。」等情，有民事變更聲明狀可佐（見本院卷第85至87頁），經核原告上開聲明追加、變更與原先聲明為同一基礎事實，且為被告所不爭執，核與前揭規定相符，自應准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：兩造於107 年7 月5 日，就系爭房地簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），且附有買回條款，並於
107 年8 月15日，完成所有權移轉登記，復約定107 年8 月20日前完成點交，是原告現為系爭房地之所有權人。然經原告一再催告被告遷出點交系爭房地均未果。又系爭房屋原以每月32,000元出租予訴外人張秀英，張秀英於107 年8 月20日起至同年9 月30日止之1 個月租金，仍遭被告收取，且被告上開無權占有系爭房地之行為，每月亦受相當於租金之利益即32,000元，是被告自107 年10月1 日起至109 年1 月31日止，共計16個月，受有512,000 元相當於租金之利益。至被告負責負擔轉貸後之房屋貸款、管理費、保險費等本應由所有權人支付之款項，則係用以抵償兩造間之其他借貸關係所生之每月利息及本金。為此，依系爭契約第3 、9 條、民法第767 條第1 項、第179 條規定提起本件訴訟，聲明：㈠被告應自系爭房地遷出，並將系爭房地騰空返還予原告，及自民事變更聲明狀繕本送達翌日即109 年2 月28日起，至交還系爭房地之日止，按月給付原告32,000元。㈡被告應給付原告544,000 元，及自民事變更聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告就系爭房地與銀行間之3 年僅需繳納利息之優惠期限已
到期，被告為紓解還款壓力，即與原告約定，兩造以買賣契約之形式，將系爭房地所有權移轉登記在原告名下，再以原告之名義向銀行辦理貸款，而享有3 年僅繳納利息之優惠期，即俗稱之「代持」。兩造約定「代持」之期間為3 年，即
107 年8 月20日至110 年8 月19日，期滿原告應將所有權移轉登記回復至被告名下，被告則應給付原告216 萬元之代持費用（每月以6 萬元計算），且於代持期間，系爭房地之貸款、管理費、保險費等一切費用，均係由被告負擔。並約定如被告將系爭房屋出租他人使用，其租金應由原告取得，但若被告係自己居住使用，則無須支付租金。原告實際上僅負有「出名」之義務，並未支付任何買賣價金及各項費用。倘兩造係就系爭房地簽立買賣契約，何以出賣人即被告，將系爭房地移轉登記予買受人即原告後，仍繼續繳納貸款及爭房屋相關費用，且特別約定原告僅係管理者，僅有管理及租賃收益之權能。是系爭契約之性質應為「借名登記與信託之混合或無名契約」。又系爭契約雖名為「不動產買賣契約書」，惟係兩造通謀虛偽意思之表示，依民法第87條，應屬無效，而其所隱藏他項法律行為應為「借名登記與信託混合之無名契約」，應得類推適用民法委任之相關規定。準此，被告並非無權占有，且仍保有就系爭房地之使用及處分權能。
㈡又原告主張：被告所繳納之房貸、管理費等費用及契約所約
定之代持費216 萬元，係以抵充兩造借貸關係之本金及利息等語，惟原告一方面稱「被告無力繳納房屋貸款，而向原告提議將系爭房地出售予原告」，復稱「原約定由被告按月支付房貸以抵償被告對原告積欠之款項」，惟被告既已無資力按月繳納房貸，豈會與原告約定按月支付房貸以抵償欠款？原告前後論述已有矛盾；且原告前稱兩造「原約定由被告按月支付房貸以抵償被告對原告積欠之款項」、嗣改稱「由被告負責負擔轉貸後之房屋貸款、管理費、保險費等本應由所有權人支付之款項，可抵償被告與原告間之其他借貸關係所生之每月利息」、或又稱「由被告負責負擔轉貸後之房屋貸款，以抵償被告與原告間之其他借貸關係所生之每月利息」，則其主張究竟以「房貸」抵償借款？抑或以「房貸、管理費、保險費」抵償借款？又所抵償者，係借款本金？抑或借款利息？原告均無法說明清楚。再者，原告起訴迄今均聲稱其於系爭契約簽約當日業已支付200 萬元予被告，而原告嗣後卻改稱「而原本原告預計係給付頭期款200 萬元予被告…」，又於所提「附表1-4 」編號2 改稱「…則原告於簽約日時係以部分交付現金100 萬元、部分為被告代償債務之方式，被告於收付款記錄上簽名並用印，被告確獲有此部分利益」等語，其前後陳詞已顯然矛盾；又原告先稱購買系爭房地係為了「已身投資」，後改稱「代親戚持有系爭不動產」，前後亦有矛盾。
㈢原告提出之借貸契約書係簽立於107 年9 月17日，而系爭契
約簽訂日為107 年7 月5 日，倘兩造有以「房貸等費用」及「代持費」用以抵充兩造之借款利息，衡情應載明於借貸契約，惟借款契約並未記載，且系爭契約並無「由被告按月支付房貸以抵償被告對原告積欠之款項」之約定。且細譯該借款契約書，其清償期（還款日）約定為107 年12月20日，則被告依約自107 年12月20日，始有清償借款之義務，然被告自107 年10月起，即陸續按月繳納房貸，益見，「借貸欠款」與「繳納房貸」二者根本無關。再者，縱認兩造間存在「以房貸抵償借款」之約定，然被告自107 年10月起，即陸續按月遵期繳納房貸，迄今原告亦未曾收到任何農會之房貸催繳通知或有遲繳紀錄，是原告應不得對於被告及借款保證人楊查前聲請強制執行。惟原告自承已對於楊查前名下之土地聲請強制執行，並已就楊查前為被告所擔保之380 萬元全額受償（含利息、執行費等，原告總共受償4,144,738 元），益見「借款」與本件「買賣」並無相關。
㈣原告於本案中所稱之代償及代墊金額，均已列入借款契約書
之借款總額10,424,500元內，自不可能再用以抵充本件買賣價金。又原告固於107 年7 月5 日有開立面額400 萬元之支票予被告作為買賣價金之頭期款，惟該支票金額係被告依原告指示，由農會領出後隨即歸還原告。即依原告107 年7 月
9 日上午之LINE對話內容：「早上去鶯歌農會辦理貸款申請書，主辦人說頭期款訂金400 萬開票，需在我的帳號裡有40
0 萬，並由米茹姐領走，剛已告知叔，他會請女兒準備400萬現金給我，我先存到我帳號，轉甲存，現金票由米茹姐在樹農領，領出後，我再把400 萬原封不動拿還叔叔」，可知，該400 萬元僅是為了製作「金流」以利鶯歌農會貸款審查而已，被告確無收受分文買賣價金頭期款。且觀諸原告與證人許韻華於107 年7 月9 日上午之LINE對話內容：原告向許韻華詢問「早上已去鶯歌農會簽好貸款申請書，並已提供所得及財產清單，他要我給他農會這張票的提款證據（錢進去樹林農會，並有提款過帳），這樣需要買方吳米茹本人領，還是可以背書轉由他人領？」許韻華則回覆：「應該可以，但擔心鶯農要求提領人與吳小姐關係。可以以債權債務關係解釋」，足見證人許韻華明知系爭契約之頭期款僅係「過帳」而已，甚且指導原告當鶯歌農會對提領人有疑慮時，原告可以如何解釋。再觀原告與被告配偶即訴外人賴栯生間對話，賴栯生於000 年0 月00日稱：「…我們能底（抵）押的房子都過戶給你！其他人會幫我們代償嗎？」，原告回覆：「…我已經被壓的喘不氣了，幫著跑腿我無所謂，房屋過戶給我，只是代持，並非我的，我先跟鶯農說改天再撥款吧！」、賴栯生於000 年0 月00日稱：「…房子發生這事情！是否我們造成！代書是你找的！我們只有全部配合他進行！我們完全相信妹讓你全部負責處理！現在發生問題就說我們都不幫忙！今天晚上我們還要去台中找朋友籌錢！房子是我們的！我們也很擔心」，原告回覆：「房子我建議的，代書我找的，是我造成的，非常不好意思」等內容，益足見原告承認以系爭房屋「代持」之方式是原告所建議，原告並非所有權人。另系爭房地之前房客即張秀英已於107 年6 月30日搬遷，原告稱其係於107 年9 月30日終止租約等語，應有誤解等語置辯，並聲明：請求駁回原告之訴。如受不利判決，願供擔保請准宣告免於假執行。
三、本院得心證理由：查，兩造於107 年7 月5 日，就系爭房地簽署系爭契約，並於107 年8 月15日，完成所有權移轉登記予原告，並約定
107 年8 月20日前完成點交等情，為兩造所不爭執，且有土地、建物登記第一類謄本、不動產買賣契約書等件為佐（見本院卷第67至73、121 至133 頁），上開事實自堪信為真正。原告主張：兩造就系爭房地所成立之系爭契約係屬買賣契約，並附有買回條款，被告應將系爭房地遷讓交予被告，並給付相當於租金之不當得利等情，為被告所否認，並以前詞置辯，是本件應審究為：㈠系爭契約性質為何？㈡原告請求被告交付系爭房地，有無理由？㈢原告主張被告應給付相當於租金之不當得利，有無理由？倘若有理由，則相當於租金之不當得利數額應為多少？茲分述如下：
㈠系爭契約性質為何？⒈按「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方
支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。」、「出賣人於買賣契約保留買回之權利者，得返還其所受領之價金，而買回其標的物。」，民法第
345 、379 條定有明文。次按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。是以，倘契約約定明確，其內容又無違反公序良俗、強制規定，或顯然違反誠信原則之情形，當事人即應受契約約定之拘束，而無「常情」適用之餘地（最高法院101 年度台上字第79號、97年度台上字第1676號判決意旨參照）。復按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段有明文規定。
⒉經查，系爭契約名為「不動產買賣契約書」，且於首揭即明
文：「茲因不動產買賣事宜，雙方協議同意訂定如下條款，以資共同遵守：」，並於契約第2 條約定總價款為2,200 萬元、於第3 條就付款方式約定：「本約各期價款及條件，除另有約定外，悉依下列明細表約定，價金之收受應於票據明細中簽收，不另立收據。１．簽約款：壹佰萬元，簽訂本約，賣方交付所有權狀、雙方備齊移轉登記所需證件及用印之同時，買方一次付清。２．完稅款：壹佰萬元。民國107 年
8 月5 日前，於稅單核下後由買方代為完納稅款及查無欠稅後，買方一次付清。３．尾款：貳仟萬元，所有權移轉完竣後，賣方依約第九條規定點交標的物予買方，雙方約定民國
107 年8 月20日前完成。備註：所有權移轉過程中，若因需補附證件或政府機關作業延遲時，則該期交款日順延至條件成就後次日履行。」等情，有系爭契約書佐卷可考（見本院卷第121 至127 頁）。又原告主張：107 年7 月5 日簽約時，已給付被告頭期款200 萬元，嗣後並向新北市鶯歌區農會（下稱鶯歌區農會）貸款1,900 萬元，而給付被告19,922,659元（計算式：946,166 元＋17,981,339元＋995,154 元＝19,922,659元），是原告已就系爭契約之總價款給付原告等情，業據原告提出系爭契約書附件之收付款紀錄、鶯歌區農會107 年9 月18日匯款申請書3 紙為證（見本院卷第129 、
177 、179 頁），其中貸款1,900 萬元部分，並有鶯歌區農會109 年8 月13日民事陳報狀附件之授信批覆書、貸放資料查詢表在卷可佐（見本院卷第352 、389 頁）。且被告亦稱：「原告向鶯歌農會申請貸款核准之金額為1,900 萬元，而舊貸款（永豐、玉山）餘額合計為19,922,659元，故原告替被告代墊將近100 萬元（實際代墊金額為922,695 元）。該代墊近100 萬元之金額已列入借款總額內，不可能再用以抵充買賣價金。」等語（見本院卷第571 至572 頁），益徵被告已自原告處受領19,922,659元，而清償系爭房地之舊貸款。準此，堪信原告上開主張為真。
⒊又系爭契約第14條第2 項第1 、4 款規定：「二、附買回條
款：⒈買賣成立過戶完成後，雙方約定自民國107 年8 月20日起至110 年8 月19日止. 起算三年由乙方（即被告）依新臺幣貳仟貳佰萬元整買回，乙方並應於買回時給付甲方（即原告）代持費用新臺幣216 萬元。……⒋未買回期間甲方為房屋之管理者，房屋管理及租賃所得等，為甲方所有，乙方不得異議。」等語，有系爭契約可佐（見本院卷第126 頁），核與前開民法第379 條買回規定相符，是被告辯稱：系爭契約為買賣契約並附有買回條款等語，於法並無不合。復觀系爭契約第14條第1 項規定：「本約標的物涉及優先購買權，其優先購買通知之義務由出賣人負責通知，受任地政士不負通知優先權人之責。如優先購買權人確已放棄其優先購買，賣方應於登記申請書備註攔內切結記明【優先購買權人確已放棄優先購買權，如有不實出賣人願負一切法律責任。】條文並蓋印鑑章，或出具優先購買權人之拋棄書及印鑑證明書等證件以示負責。」等語（見本院卷第126 頁），益見系爭房地出賣人即被告欲確保上開買回之特約。再者，被告抗辯系爭契約為兩造通謀虛偽意思表示，然此原告所否認，被告復未能提出足資證明兩造間存有通謀意思表示之事證，以實其說，是被告前開抗辯，核與契約文字不符，復未能提出任何證據以資佐憑，所辯自無可採。
⒋基上各項事證，本院足認系爭契約性質為附買回條款之買賣契約，且原告已清償系爭房地之買賣價款。
㈡原告請求被告交付系爭房地，有無理由？⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之」
、「對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條第
1 項前段、中段分別定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。
⒉經查，原告為系爭房地之所有權人，已如前述。再系爭房地
並未曾交付點交原告，現占有人為被告等情，為兩造所不爭執（見本院卷第329 頁），並有新北市政府警察局林口分局
109 年6 月19日新北警林刑字第1095268230號函，及109 年
7 月27日新北警林刑字第1095274568號函附件之訪談紀錄表在卷可查（見本院卷第269 、325 頁），是堪認系爭房地現占有人為被告。又被告未能舉證證明其占有系爭房地係有正當權源。從而，原告，原告依第767 條第1 項規定，請求被告應將系爭房地騰空返還予原告，為有理由，應予准許。
㈢原告主張被告應給付相當於租金之不當得利，有無理由？倘
若有理由，則相當於租金之不當得利數額應為多少？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第
179 條定有明文。又無權占用他人房屋或土地者，依社會通常之概念，可能享有相當於租金之利益，並致所有人受有無法使用收益之損害，房屋或土地所有權人得請求占用人返還該利益（最高法院61年台上字第1695號判決意旨參照）。所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金數額，而不受法定租金額之限制。
⒉原告既為系爭房地之所有權人，且被告無權占有系爭房地，
業如前述。又原告係於107 年8 月15日取得系爭房地，有土地、建物登記第一類謄本在卷可憑（見本院卷第67、71頁）。又原告主張系爭房屋前承租人即張秀英於107 年6 月30日起至9 月30日間之1 個月租金，仍遭被告收取等情，固為被告否認，抗辯：系爭房地之前房客即張秀英已於107 年6 月30日搬遷等語，並提出租賃契約書及張秀英聲明書等件為證（見本院卷第195 至199 頁）。惟不論該租賃契約於何時終止，被告均無受領租金或使用系爭房地之權利，則原告請求系爭房地自107 年8 月20日起至9 月30日止，以1 個月期間計算，及107 年10月1 日起至109 年1 月31日之相當於租金之不當得利，應屬有據。又前開租賃契約書約定租金為每月32,000元之情，有該租賃契約附卷可稽（見本院卷第196 頁）。又原告109 年2 月27日民事變更聲明狀，已於109 年2月27日送達被告等情，為兩造所不爭執（見本院卷第233 、
234 頁）。從而，原告依民法第179 條規定，請求被告給付544,000 元（計算式：32,000元×17月＝544,000 元），及自109 年2 月28日起至返還系爭房地之日止，按月給付原告32,000元，洵屬有據，應予准許。
㈣末按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，
經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。」、「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息」、「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 。」民法第229 條第2 項、第
233 條第1 項前段、第203 條分別定有明文。查原告請求被告給付544,000 元，係以支付金錢為標的，經原告向本院提起本件訴訟，原告109 年2 月27日民事變更聲明狀，已於10
9 年2 月27日送達被告等情，為兩造所不爭執（見本院卷第
233 、234 頁），已如前述，被告迄未給付，應負遲延責任。則原告請求被告給付544,000 元，自民事變更聲明狀繕本送達翌日即109 年2 月28日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，核無不合，應予准許。
四、綜上所述，原告主張其依民法第767 條第1 項前段規定，請求被告遷讓返還系爭房地，並依民法第179 條規定，請求被告給付544,000 元，及自109 年2 月28日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；及自109 年2 月28日起至遷讓返還系爭房地之日止，按月給付原告相當於租金不當得利32,000元，均有理由，應予准許。又兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，於法均核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一詳予論駁，併此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 12 月 24 日
民事第五庭 法 官 鄧雅心以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 12 月 24 日
書記官 許清秋