臺灣新北地方法院民事判決 109年度重訴字第434號原 告 陳海順訴訟代理人 凌見臣律師複代理人 蔡佳秀被 告 陳昶源上列當事人間請求分割共有物事件，於民國110年3月22日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
一、兩造共有坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號土地，應合併分割如下：
㈠新北市○○區○○段○○○○○號土地，分歸原告取得。
㈡新北市○○區○○段○○○○○○○號土地，分割如附圖一
所示：編號部分面積七六點五二平方公尺土地分歸原告取得、編號部分面積一二○點九三平方公尺土地分歸被告取得。
二、訴訟費用由兩造各負擔二分之一。事實及理由
一、原告主張：坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號土地（下分稱系爭0000、0000-0地號土地）為兩造所共有，應有部分均各為1/2；又系爭0000、0000-0地號土地均無不能分割之情事，兩造復無不分割約定，惟迄今未能達成分割之協議。考量系爭0000、0000-0地號土地如以原物分割，不論如何分割，分割後兩造分得的位置均屬狹長，而寬度不足3.5公尺，為不得建築之畸零地，顯不能為通常使用且勢必減損土地之價值，故原物分配顯有困難，應以變價分割較為有利，亦符合分割共有物應徹底消滅共有關係及平等合理之旨（即原告所提第一分割方案）。倘本院認應為原物分割，因原告與鄰地所有人已達成合建協議，合併分割使地形完整，有利兩造各自運用，應由原告取得系爭0000、0000-0地號土地，另補償被告新臺幣（下同）24,652,050元（即原告所提第二分割方案）；或將系爭0000地號土地分歸原告取得，而系爭0000-0地號土地則依新北市三重地政事務所民國110年3月5日重土測字第233號土地複丈成果圖（下稱附圖一）分割，其中編號部分分歸原告取得、編號部分分歸被告取得（即原告所提第三分割方案），爰依民法第823條第1項、第824條等規定，提起本訴等語，並聲明：
㈠先位聲明：系爭0000、0000-0地號土地准予變價分割，所得價金依兩造之應有部分比例分配。
㈡備位聲明：系爭0000、0000-0地號土地應合併分割，均分歸原告取得，並由原告補償被告24,652,050元。
㈢再備位聲明：如主文第1項所示。
二、被告抗辯：系爭0000、0000-0地號土地現況均無法直接利用，其經濟價值在於可與鄰近土地合併共同進行興建行為，顯不存在面積減損而影響土地經濟效用之情形，且該區域有為都市更新之可能，倘透過都市更新即可不必繳交土地增值稅，故系爭0000、0000-0地號土地均應採原物分割，各平均分割為二，再由兩造抽籤決定分配位置。此分割方案固使系爭0000地號土地成為袋地，但日後都市更新係採權利比例分配，不因此影響土地價值，應為適當。至原告所提出第三分割方案，原告分配取得部分位置較好、都市更新門檻條件較低，且容積獎勵及容積移轉獎勵較佳，顯有土地價值不相當之問題而不可採等語，並聲明：
㈠系爭0000地號土地應分割如新北市三重地政事務所109年9
月29日重土測字第1389號土地複丈成果圖（下稱附圖二）編號0000、0000⑴所示，再由兩造抽籤決定分配位置。
㈡系爭0000-0地號土地應分割如附圖二編號0000-0、0000-0⑴所示，再由兩造抽籤決定分配位置。
三、得心證之理由：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，裁判分割共有物；共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割，民法第823條第1項、第824條第1項、第2項、第5項分別定有明文。經查，兩造就系爭0000、0000-0地號土地之應有部分均各為1/2，有土地登記第一類謄本在卷可考（見本院卷第19至21頁）；又兩造未定有不分割之特約，系爭0000、0000-0地號土地亦無因物之使用目的不能分割之情形，而兩造前經調解後，就分割之方法仍不能為一致之協議等情，亦經本院調取本院109年度重司調字第174號卷宗（下稱調解卷）核閱無訛。從而，原告依前揭法律規定，訴請裁判分割或合併分割系爭0000、0000-0地號土地，自屬有據。
㈡復按法院定共有物分割之方法，包括：以原物分配於各共有
人，但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人；原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人；以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有，此為民法第824條第2項、第3項、第4項所明定。另法院得自由裁量共有物分割之方法，惟應斟酌各共有人之意願、利害關係、共有物之性質、分割後之經濟效用及公共利益等為公平決定（最高法院81年度台上字第16號、89年度台上字第724號判決意旨參照）。經查：
⒈系爭0000地號土地長約28公尺、寬約1.5公尺，呈狹長形
，西○○○區○○路，其上無地上物；系爭0000-0地號土地長約85公尺、寬約2.5公尺，呈狹長形，南○○○區○○路，其上無地上物等情，有地籍圖謄本、現場照片附卷可按（見調解卷第31頁、本院卷第23頁），且為兩造所不爭執，應堪認定。
⒉因系爭0000、0000-0地號土地寬度均未達4公尺，依新北
市畸零地使用規則第3條規定，固均屬畸零地而無法單獨建築使用，惟經本院函詢新北市政府城鄉發展局有關系爭0000、0000-0地號土地可否為他筆土地指定建築線乙節，據函覆略以：系爭0000、0000-0地號土地係屬三重都市計畫範圍內土地，系爭0000地號土地西側臨接10公尺計畫道路、系爭0000-0地號土地南側臨接10公尺計畫道路，均得據以指定建築線等語明確（見本院卷第43頁），足見系爭0000、0000-0地號土地，不論分割後面積大小，於不動產交易市場仍有一定之經濟效用，故以原物分配不至於減損其價值，而被告亦陳明取得原物之意，因認系爭0000、0000-0地號土地並無原物分配顯有困難之情形，且宜以原物分配於各共有人為當，原告所提第一、二分割方案即無可採。
⒊又被告所提分割方案，係將系爭0000、0000-0地號土地均
分為二再以抽籤分配予兩造，因兩造所分得之土地面積相當，形式上觀察雖似公平，然經本院囑託社團法人新北市不動產估價師公會（下稱新北市不動產估價師公會）實施鑑定，新北市不動產估價師公會就系爭1147、0000-0地號土地進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及勘估標的，依最有效使用情況下，採用比較法及土地開發分析法為估價方法，推估依附圖二分割後之各土地價值分別為：編號0000⑴部分土地總價4,523,040元、編號0000部分土地總價4,070,736元、編號0000-0⑴部分土地總價20,129,010元、編號0000-0部分土地總價20,531,590元（見新北市不動產估價師公會110年1月14日（109）估字第26號估價報告書）。如採被告所提分割方案，可能造成高達854,884元之價差【計算式：（4,523,040＋20,531,590）－（4,070,736＋20,129,010）＝854,884】，射悻性甚高，難謂公允。
⒋而原告所提第三分割方案，係將系爭0000地號土地分歸原
告取得，系爭0000-0地號土地則分割如附圖一所示，其中編號部分面積76.52平方公尺土地分歸原告取得、編號部分面積120.93平方公尺土地分歸被告取得。依新北市不動產估價師公會所採估價方法，系爭0000地號土地總價9,046,080元、系爭0000-0地號土地分割後之部分總價15,603,100元、部分總價24,654,920元（見前引估價報告書），則兩造所分得之土地總價均為24,650,000元，利益相當。
⒌本院考量原告所提第三分割方案，使兩造均可分得土地且
利益相當，又無特別減損土地經濟效用及公共利益之處，亦較符合兩造意願，因認該方案較符合全體共有人之利益，應屬妥適而可採，爰判決如主文第1項所示。至被告指摘該方案使原告獲得日後都市更新門檻條件較低、容積獎勵及容積移轉獎勵較佳等利益乙節，因系爭0000、0000-0地號土地及鄰近土地是否辦理都市更新，尚屬未定之數，業經兩造陳明在卷（見本院卷第145頁），則被告前開所陳，顯屬主觀臆測，無礙本院前開認定，併予指明。
四、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。本件係因分割共有物事件涉訟，兩造之行為，均可認係按當時之訴訟程度為伸張或防禦權利所必要，故應由兩造按應有部分比例分擔訴訟費用，較為公允，爰確認訴訟費用之負擔如主文第2項所示。
中 華 民 國 110 年 4 月 12 日
民事第二庭 法 官 楊雅萍以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 4 月 13 日
書記官 蘇 泠