臺灣新北地方法院民事判決 109年度重訴字第562號原 告 天照商業大樓公寓大廈管理委員會法定代理人 魏水成訴訟代理人 周福珊律師被 告 何宇庭被 告 何維浩共 同訴訟代理人 何秀鏡上列當事人間請求給付不當得利等事件，經本院於民國110年8月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠坐落新北市○○區○○段637、638、640、641、642、643、
644、645、646、647、648、649、650、651等地號土地（下稱系爭土地）上門牌號碼新北市○○區○○路0段000號地下
1、2層及地上1至8層建物之天照商業大樓（下稱系爭大樓）為訴外人勇漢企業股份有限公司起造，領有台北縣政府工務局核發97使字第1085號使用執照。並於公寓大廈管理條例施行後，經由全體區分所有權人成立管委會，另於民國108年11月23日選任管理委員，由魏水成擔任原告主任委員。系爭大樓地上第8層一部分專屬於8樓區分所有權人專有部分，其餘部分則屬全體區分所有權人所有共有露台（下稱8樓露台）。併8樓專有部分建物上方頂樓平台（下稱頂樓平台），亦屬全體區分所有權人共有部分。8樓專有建物所有權人（含門牌號碼新北市○○區○○路0段000號8樓(下稱8樓建物)及同號8樓之1、2號(下稱8樓之1、2建物)所有權人，下合稱8樓業主）長期占用8樓露台及頂樓平台搭設鐵皮架等，並將頂樓平台出租予電信業者搭設基地台收取租金。被告何宇庭於102年8月15日移轉登記為8樓建物所有權人，被告何維浩則於102年3月7日移轉登記為8樓之1、2建物所有權人，其等成為8樓業主後，仍繼續以同前方式共同繼續占有使用8樓露台及頂樓平台。
㈡按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負
責人或管理委員會為之，公寓大廈管理條例第10條第2項定有明文。8樓露台、頂樓平台既屬應由原告管理之共用部分，原告自得本於民法第184條第1項前段、第767條第1項規定，請求被告應將8樓露台如附圖所示A部分（面積1060.35平方公尺）、頂樓平台如附圖所示B、C、D、E部分（面積各
13.14平方公尺、44.55平方公尺、20.06平方公尺、118.93平方公尺）騰清返還原告。
㈢被告長期將頂樓平台出租予電信業者搭蓋基地台，此有國家
通訊傳委員會函稱：旨揭基地臺係台華（應中華誤載）電信、台灣大哥大、遠傳電信、台灣之星電信及亞太電信股份有限公司依電信法規定申請設置在案。原告已就被告將頂樓平台出租電信業者收取租金一事，函覆各電信業者及向主管機關表示異議。據悉電信業者每月給付被告租金新臺幣（下同）2萬5,000元至3萬元不等，以每家電信每月2萬5,000元計，被告每月收取租金12萬5,000元。爰依民法第184條第1項前段、第179條規定請求被告給付起訴前5年相當於租金之利得共750萬元，及自109年9月起至返還頂樓平台如附圖所示
B、C、D、E部分止，按月給付原告12萬5,000元。退步言之，縱系爭大樓於98年12月19日第6次區分所有權人會議決議（下稱第6次決議）將8樓露台及頂樓平台由8樓業主使用；基地台租金亦由8樓業主收取。該決議由8樓業主收取租金之目的也是為因8樓露台及頂樓平台屬於公設施，因長期漏水，致鋼筋腐蝕RC氧化脫落，8樓本號屋頂圓型建物，因此壓斷8樓橫樑4支，經結構技師鑑定後須打除重做樓板及橫梁補強，所需費用經合價約600萬元。因大樓管委會經濟拮据，故8樓業主提出需由各區分所有權人比例分攤一事，提案討論後，才決議以基地台收入歸8樓業主收取，用以扣抵修繕費，然本件被告收取租金實已超過其等支出修繕費。況依系爭大樓於99年12月30日第7次區分所有權人會議，亦就頂樓平台基地台數量及租金收益一事為提案，並決議：基地台承租業者由8樓、8樓之1、2建物所有權人自行選擇替換，但不得違反第6次區權人決議放置台數（下稱第7次決議）。故本件被告逾第6次決議出租部分，原告仍得本於不當得利法律關係請求返還。
㈣併為聲明：
⑴被告應將坐落系爭土地上，8樓露台如附圖所示A部分（面
積1060.35平方公尺）及頂樓平台如附圖所示B、C、D、E部分（面積各13.14平方公尺、44.55平方公尺、20.06平方公尺、118.93平方公尺）騰清返還原告。
⑵被告應給付原告750萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至
清償日止，按年息5%計算之利息。並自109年9月起至返還頂樓平台之日止，按月給付原告12萬5,000元。⑶原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：㈠被告前以8樓露台、頂樓平台為系爭大樓全體區分所有權人
共有，應由原告負管理維護之責，但原告未盡管理維護之責，造成被告所有8樓得有部分受損等為由，起訴請求原告排除侵害，支付頂樓平台修繕費用。經法院以：依第6次決議，自98年12月19日以後頂樓平台之維護歸8樓業主負責，頂樓平台設置基地台之租金則歸8樓業主收取，是被告就頂樓平台施作防水所支出費用，應由被告自行負擔，不能向原告等人收取等為由，判決駁回被告對原告之請求確定（本院108年度訴字第3596號，下稱另案確定判決）。兩造自受另案確定判決關於「被告依第6次決議有權占有使用8樓露台及頂樓平台」重要爭點之拘束。被告既依第6次決議有權占有使用8樓露台及頂樓平台，原告本於民法第184條第1項前段、第767條第1項規定，請求被告應將8樓露台如附圖所示A部分、頂樓平台如附圖所示B、C、D、E部分騰清返還原告，自無理由。
㈡被告既有權占用使用頂樓平台，並依第6次決議有權將頂樓
平台出租電信業者收取租金，自未侵害原告就頂樓平台之使用收益權，而無將所收取租金返還原告之必要。另被告自成為8樓業主，即接續前手依決議內容出租給5個電信業者，倘被告目前出租範圍，有逾第6、7次決議範圍，可以要求承租人拆除基地台，被告也不會同意再租給其他人裝設基地台。另被告所有8樓建物仍持續在漏水，修繕費用被告也持續支出，否認原告所稱收取租金已超過修繕費用。㈢併為答辯聲明：如主文所示。
三、兩造不爭執之事項：㈠8樓露台及頂樓平台為系爭大樓全體區分所有權人共用部分
；被告何宇庭於102年8月15日移轉登記為8樓建物所有權人，被告何維浩則於102年3月7日移轉登記為8樓之1、2建物所有權人等情，並有系爭大樓使用執照（詳原證1）、系爭土地、8樓建物及8樓之1、2建物登記謄本（詳原證2）在卷可稽。
㈡8樓露台如附圖所示A部分（面積1,060.35平方公尺）現由被
告占有使用；頂樓平台如附圖所示B、C、D、E部分（面積各
13.14平方公尺、44.55平方公尺、20.06平方公尺、118.93平方公尺）現由被告出租予電信業者設置基地台（含機房(C、E部分)及天線(B、D部分)）占有使用等情，有原告提出現場照片（詳原證4）附卷可佐，且經本院至現場履勘，及依原告聲請囑託新北市板橋地政事務所測量，製有複丈成果圖附卷可查。
㈢卷附第6、7次決議（詳原證5及被證1）為有效（詳本院110年10月14日言詞辯論筆錄），其內容略以：
⑴第6次決議（八、報告事項及決定：第一案）
（案由）8樓、8樓之1、2松板及露台重整及使用規範、電訊基地台收入問題討論。
（內容）8樓、8樓之1、2樓板露台屬於公設施，因長期漏
水，致鋼筋腐蝕RC氧化脫落，8樓本號屋頂圓型建物，因此壓斷8樓橫樑4支，經結構技師鑑定後須打除重做樓板及橫梁補強，所需費用經合價約600萬元。因大樓管委會經濟拮据，故8樓業主提出需由各區分所有權人比例分攤。業經出席所有權人熱烈討論，經表決後達成以下決議。
（決議）①重修費用由8樓、8樓之1、2業主自行負擔，基地台收入歸8樓、8樓之1、2所有。
②8樓、8樓之1、2樓板及露台使用權，歸8樓、8
樓之1、2所有。頂樓需預留足夠整棟大樓放置冷卻水位置，爾後有關8樓、8樓之1、2露台維護保養，皆與管會及全體住戶無關，如需維修費用皆由8樓、8樓之1、2業主自行負責。
③…（表決結果）同意人數30人；不同意人數0人；未表示意見
人數12人。同意人數占71%，超過2/3，本案通過。
⑵第7次決議（八、報告事項及決定：第七案）（案由）頂樓基地台數量及租金收益討論。
（內容）上期會議經所有權人決議租金由8樓、8樓之1、2
業主負責修繕頂樓樓板及將來維修費用，其租金收益由8樓、8樓之1、2業主扣抵修繕費用，唯基地台承租人由業主自行選擇，但不得違反第6次決議表決結果放置台數。
（決議）基地台承租業者，由8樓、8樓之1、2業主自行選擇替換，但不得違反第6次決議表決結果放置台數。
（表決結果）同意人數38人；不同意人數0人；未表示意見
人數4人。同意人數占89%，超過2/3，本案通過。
㈣原告提出原證1至7書證及被告提出被證1至5書證，形式均為真正。
四、按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號裁判意旨參照）。查8樓露台及頂樓平台為系爭大樓全體區分所有權人共有部分一事，承前述，為兩造所不爭執，可認屬實，自應由被告就其等占有使用8樓露台及頂樓平台之合法權源負舉證之責。
㈠被告抗辯：被告為8樓業主，是基於98年12月19日第6次決議
繼受其前手取得8樓露台及頂樓平台使用權等語，業據提出與其等所述相符第6次決議（表決通過：8樓、8樓之1、2樓板(即頂樓平台)及露台(即8樓露台)使用權，歸8樓、8樓之
1、2所有，僅限制頂樓平台需預留足夠整棟大樓放置冷卻水位置。）為佐。參酌頂樓平台扣除附圖所示B、C、D、E部分（即被告出租電信業者設置基地台部分）外，尚有足夠空間可供整棟大樓放置冷卻水位置（詳本院卷㈠第493頁照片）等情。經本院調查結果，認被告抗辯：被告依第6次決議有權占有使用8樓露台及頂樓平台等語，自屬有據。基此，原告本於民法第184條第1項前段、第767條第1項規定，請求被告應將8樓露台如附圖所示A部分騰清返還原告；將頂樓平台如附圖所示B、C、D、E部分返還原告，自無理由。
㈡原告主張：第6次決議雖同意基地台收入歸8樓業主所有，但
8樓業主出租頂樓平台收益範圍，仍應受第6次決議放置台數限制，此參第7次決議可明。本件被告將系爭頂樓平台如附圖所示B、C、D、E部分出租電信業者設置基地台使用，出租範圍已逾第6次決議範圍一節。經核，觀諸被告提出第7次決議，系爭大樓區分所有權人確就頂樓平台承租予電信業者一事為：同意承租業者由8樓業主自行選擇替換，但不得違反第6次決議放置台數之決議。再經本院比對被告於另案提出頂樓平台97年8月5日、98年10月19日、99年6月8日、100年7月24日、102年11月19日、103年11月5日、104年6月17日、105年7月6日、106年11月28日107年11月6日空照圖（詳另案卷㈠第295至313頁）及原告提出頂樓平台現況空照圖（詳本院卷㈠第493頁）可悉：附圖所示D、E部分基地台之設置，於97年8月5日前即存在迄今，應屬第6次決議前，即供電信業者使用範圍；至附圖所示B、C部分基地台之設置，則最早出現於102年11月19日空照圖，應認是第6、7次決議後之100年7月24日起至102年11月19日間才新設置，難認屬第6次決議範圍等情。認原告主張：被告將系爭頂樓平台如附圖所示
B、C部分出租電信業者設置基地台使用，該出租範圍已逾第
6 次決議範圍一節，為可採信。惟頂樓平台附圖所示B 、C部分基地台之設置者，既為電信業者，騰清（騰清方式為將設置物拆除）之處分權人自為承租之電信業者，而非被告。基此，原告本於民法第184 條第1 項前段、第767 條第1 項規定，請求被告應將頂樓平台如附圖所示B 、C 、D 、E 部分騰清，也無理由，應併駁回。
五、按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第184條第1項前段、第179條前段分別定有明文。
查本件被告是基於第6次決議有權占有使用頂樓平台及將頂樓平台如附圖所示D、E部分出租電信業者收益使用一事，已如前述，可認屬實，故原告本於民法第184條第1項前段、第179條規定請求被告給付起訴前5年及至返還頂樓平台之日止，被告出租附圖所示D、E部分所獲租金，自無理由。另關於被告將頂樓平台如附圖所示B、C部分出租電信業者收益部分，固逾越第6、7次決議頂樓平台使用方式。然既未致原告受有相當於租金之損害（頂樓平台既歸被告使用，原告本無可能受有可將頂樓平台出租電信業者使用相當於租金之損害）；被告又是本於與電信業者間租賃契約關係，有法律上原因向電信業者收取租金，非無法律上原因受有相當於租金之利得。故原告本於民法第184條第1項前段、第179條規定請求被告給付起訴前5年及至返還頂樓平台之日止，被告出租附圖所示B、C部分所獲租金，亦無理由。此部分自無再依原告聲請向承租電信業者調取自97年起迄110年止租約之必要，附此敘明。
六、綜上所述，原告本於民法第184條第1項前段、第767條第1項規定，請求被告應將8樓露台如附圖所示A部分及頂樓平台如附圖所示B、C、D、E部分騰清返還原告；本於民法第184條第1項前段、第179條規定請求被告應給付原告750萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。並自109年9月起至返還頂樓平台之日止，按月給付原告12萬5,000元，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失依據，應併駁回。
七、兩造其餘主張及攻擊防禦方法，與本件判決結果無涉，爰不逐一論列說明。
結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 11 月 25 日
民事第六庭 法 官 黃信滿以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 11 月 25 日
書記官 黃曉妏