臺灣新北地方法院民事判決109年度重訴字第691號原 告 陳可桓訴訟代理人 凌見臣律師被 告 陳健傑
陳昭文陳威揚上二人共同訴訟代理人 吳奎新律師複代 理 人 陳添信律師上列當事人間請求分割共有物事件，經本院於民國111年6月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造分別共有如附表編號１至８所示之土地、建物應依附圖「方案一」所示之分割方法予以合併分割，即權屬甲部分（包括面積1,
222.86平方公尺地號四八七土地及建物Ａ、建物Ｂ-1、建物Ｂ-2、建物Ｃ）分歸原告與被告陳健傑維持共有，應有部分各二分之一；權屬乙部分（包括面積542.28平方公尺地號四八六土地及建物
Ｄ、建物Ｅ）分歸被告陳昭文、陳威揚維持共有，應有部分各二分之一。
原告與被告陳健傑應各補償被告陳昭文、陳威揚各新臺幣壹仟陸佰零貳萬貳仟柒佰陸拾玖元。
訴訟費用由兩造各按分割前之應有部分比例（即原告四分之一，被告各四分之一）負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠如附表編號１至８所示之土地、建物（下合稱系爭房地）均為
兩造所共有，應有部分比例皆各為四分之一。又系爭房地在法律上無不能分割之情事，且兩造對於系爭房地亦無不可分割之約定，惟經伊函請被告出面協商分割事宜，兩造就系爭房地如何分割仍無法達成協議。為此，爰依民法第823 條、第824 條規定，請求就系爭房地為合併分割，並以附圖「方案一」所示之合併分割方法為適當，且伊願就分得部分（即附圖「方案一」所示權屬甲部分）與被告陳健傑繼續維持共有，並聲明：如主文第1 項、第2 項所示。
二、被告除分別以下列情詞為辯外，並均答辯聲明：原告之訴駁回。
㈠被告陳健傑部分：
系爭房地為兩造所共有，應有部分各為四分之一。伊同意系爭房地為合併分割，且同意原告所提分割方案，並願就分得部分與原告繼續維持共有。
㈡被告陳昭文、陳威揚部分：
對系爭房地為兩造所共有不爭執，應有部分確各為四分之一。伊等雖亦同意系爭房地得為合併分割，但認為應以採用附圖「方案二」所示之合併分割方法，方屬適當，且伊等就分得部分（即附圖「方案二」所示權屬乙部分）願意繼續按應有部分各二分之一比例維持共有。又，如認以採用附圖「方案一」為適當，則伊等亦希望能夠分得該方案所示之權屬甲部分。
三、得心證之理由：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823 條第1 項定有明文。查就附表編號４、５、８所示增建物部分，原告雖主張應僅為增建，非獨立建物云云。然經本院於110年2月3日履勘現場時，就前述增建物現狀觀之，堪認均已達經濟上使用目的，且具構造上及使用上之獨立性，已屬獨立之建築物，有勘驗筆錄及原告提出之建物現況照片在卷可稽（見本院卷一第81至83頁、第103至111頁），原告前揭主張尚非可採。是本件兩造所共有之標的物仍應以附表編號１至８所載之土地及建物為據，並以之為本件裁判分割之訴訟客體，堪以認定。又，原告主張系爭房地為兩造所分別共有，應有部分各4分之1乙節，有其提出之土地暨建物登記第一類謄本、地籍圖謄本、房屋稅籍證明書等件在卷可證（見調字卷第23至41頁、第85至87頁；本院卷一第133至161頁），並為兩造所不爭執（見本院卷一第44至45頁、第204頁）。而系爭房地之土地部分其使用分區為乙種工業區（見調字卷第77頁），依其使用目的並無不能分割之情事，兩造間就系爭房地之房屋部分亦無因物之使用目的不能分割情事，參以就系爭房地為共有人之兩造就系爭房地亦未以契約訂有不分割之期限，系爭房地既無依法或依約定不能分割之情形（見本院卷一第205頁），兩造復確實無法協議分割，則原告請求裁判分割系爭房地，即屬於法有據，應予准許。
㈡次按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效
完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。民法第824 條第2 項、第3項、第4 項、第5 項亦分別定有明文。又按定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，但仍應斟酌各共有人之意願、共有物之性質、價格、分割前之使用狀態、經濟效用、分得部分之利用價值及全體共有人之利益等有關情狀，定一適當公平之方法以為分割。再分割共有物，以消滅共有關係為目的，法院裁判分割共有物土地時，除因該土地內部分土地之使用目的不能分割或部分共有人仍願維持其共有關係，應就該部分土地不予分割或准該部分共有人成立新共有關係外，應將土地分配於各共有人單獨所有（最高法院96年度台上字第108號判決意旨參照）。經查：
⑴關於系爭房地之分割，有無土地法第31條最小面積限制，或
農業發展條例（下稱農發條例）第16條關於不得分割限制規定之適用乙節，業經本院依職權向新北市新莊地政事務所（下稱新莊地政事務所）函詢，並據新莊地政事務所回覆稱：「說明：……。二、旨揭土地依新北市政府110年4月21日新北府城測字第1100740148號函所載屬「新莊都市計畫」之「乙種工業區」，非屬農業發展條例第3條所定義之耕地，故無農業發展條例第16條規定之分割限制，亦無土地法第31條規定最小面積單位之分割限制；惟旨揭土地是否涉及法定空地分割之限制，應以新北市政府工務局查復為準。」等語綦詳，有新莊地政事務所110年4月23日新北莊地測字第1105996745號函在卷可稽（見本院卷一第225頁）。至系爭房地分割是否涉及法定空地分割限制乙事，亦經新北市政府工務局函覆稱：旨揭地號土地屬71莊使字第756號使用執照（67裝見字第1451號建造執照）法定空地，其分割限制應依建築基地法定空地分割辦法第3條規定辦理（見本院卷一第242頁）。嗣本院復就兩造所各提出之分割方案（即附圖「方案一」、「方案二」），函請新北市政府工務局查明是否有違反建築基地法定空地分割辦法情事（見本院卷二第119頁），經該局於110年11月5日函覆稱：分割後各宗土地應符合上開規定之最小寬度（7公尺）、深度（16公尺）等情，有前揭函暨其附件及公務電話紀錄可參（見本院卷二第113至137頁、第157至162頁）。堪認原告訴請分割，尚與農發條例規定無違，且無土地法第31條規定之適用，並無論係附圖「方案一」或「方案二」之分割方法均符合建築基地法定空地分割辦法之規定甚明。
⑵再者，本件兩造共有之附表編號３至８所示建物乃係依序毗鄰
建築並分別坐落於附表編號１、２所示土地上，而附表編號1、２所示土地亦係屬相鄰土地等情，有前述土地暨建物登記第一類謄本、地籍圖謄本及系爭房地坐落之現場照片等件在卷可稽（見調字卷第23至39頁、第79至83頁；本院卷一第25至29頁、第33頁、第37頁），並經本院於110年2月3日會同新北市新莊地政事務所測量人員履勘現場並施以測量後，製有勘驗筆錄及建物坐落之複丈成果圖在卷可稽（見本院卷一第79至93頁、第231頁）。參以兩造係就系爭房地均具有應有部分之共有人，權利範圍均各為4分之1，乃屬共有人相同之數不動產者，並皆已就系爭房地請求為合併分割（見本院卷一第206至207頁、本院卷二第12至16頁），本院並認要屬適當（理由詳後述），且新莊地政事務所亦已回函稱：「本案土地因地段相同、地界相連、使用分區相同，故可依地籍測量實施規則第224條及第225條之1規定辦理土地合併」等語綦詳（見本院卷一第225頁），則依民法第824 條第6 項、第5 項規定，自應准許。又原告與被告陳健傑以及被告陳昭文、陳威揚既均已分別表示各願就本件分割所得部分，繼續以應有部分各2分1之比例維持共有（見本院卷一第45頁、第59頁、第189頁、206頁），自亦應依其等意願，由渠等（即原告與被告陳健傑；被告陳昭文與被告陳威揚）分別繼續維持共有，以上合先敘明。
⑶另系爭房地之現況使用情形，業經本院於110年2月3日會同新
莊地政事務所測量人員至現場履勘，並製有勘驗筆錄、土地複丈成果圖以及原告提出之現場照片等件附卷（見本院卷一第79至93頁、第103至113頁、第225頁、第231頁）。依該勘驗筆錄及土地複丈成果圖記載可知，兩造共有之新北市○○區○○段000○000地號土地上，計有建物Ａ、建物Ｂ（含B-1、B-2）、建物Ｃ、建物Ｄ及建物Ｅ等5個地上物存在，並亦均為兩造所共有者，僅不過只其中建物Ｃ、建物Ｄ係屬有辦理保存登記之合法建物，其餘則均係屬未經辦理保存登記者。而其中486地號土地之現況乃部分為空地，其餘供建物使用；487地號土地現況亦同上；至於建物部分則係其中建物Ａ、建物B-1部分，現無人使用；建物B-2部分，現由被告陳健傑供為公司使用中；建物Ｃ部分，除貨梯由被告陳昭文、陳威揚使用外，其餘建物部分均係由被告陳健傑供為公司使用中；建物Ｄ及建物Ｅ部分則均係由被告陳昭文、陳威揚供為工廠使用中，上情並為兩造所不爭執（見本院卷二第14至16頁）。再參以由原告所提前述建物之現況照片以觀（見本院卷一第103至111頁），無論係有無經辦理保存登記者，均尚堪使用。
是本件就分割方案考慮地上物部分，自應將前述建物Ａ、Ｂ（含B-1、B-2）、Ｃ、Ｄ、Ｅ均予以考慮，而應認分別坐落於共有之487、486地號土地上（其位置、面積各詳見本院卷一第231頁）。
⑷又被告陳昭文、陳威揚雖抗辯兩造間就系爭房地有分管約定
，且延續分管約定內容使用至今云云，並提出經公證之分管協議契約書為證（見本院卷一第69至75頁）。然上情除為原告及被告陳健傑所否認外，觀諸該分管協議契約書並有記載「本分管有效期限為97年7月10日至100年7月9日」，顯然業已屆期。再參以前述建物使用現況其中建物B-2及建物Ｃ部分均係由被告陳健傑供為公司使用中，核與該分管約定內容亦有所不符，自難認被告陳昭文、陳威揚前揭抗辯為可採。易言之，兩造就共有之系爭房地現況，並無分管約定及依約使用之事實，亦足認定。此外，分割後如所取得面積與原應有部分面積不同，或所取得部分之價格不相當，致有差額時，其找補方法均按兩造合意選任之社團法人新北市不動產估價師公會（下稱不動產估價師公會）所為之估價報告書為據，憑以計算後，以金錢找補之，並為兩造所同意（見本院卷一第261頁、本院卷二第12至13頁、第17頁）。
⑸從而，參前所析，本院爰審酌兩造共有之新北市○○區○○段000
○000地號土地乃相互毗鄰，且其上坐落之建物Ａ、Ｂ（含B-1、B-2）、Ｃ、Ｄ、Ｅ亦係依序毗鄰而建築，復均為兩造所共有，共有人均相同，並業據新莊地政事務所回覆稱：依地籍測量實施規則第224條及第225條之1規定得辦理土地合併等語，以及兩造均請求將本件所共有之不動產（包括土地及建物）合併分割，因認本件應將系爭房地為合併分割。至於分割方法，經本院斟酌系爭房地之現狀，包括所在坐落位置、毗鄰情形（尤其建物B-1、B-2與Ｃ內部相通，見本院卷一第195頁）、是否為經辦理保存登記之合法建物以及各該建物目前供兩造間使用之情形（建物B-2、Ｃ由被告陳健傑使用中；建物Ｄ、Ｅ由被告陳昭文、陳威揚使用中）等，再參以兩造間就系爭房地現已無分管約定之事實，暨分割後各自取得房地整體利用之效益、共有人彼此間之意願等情狀，認應以經新莊地政事務所確認與農發條例、土地法等規定無違之附圖「方案一」所示分割方案，為兩造共有系爭房地之分割方法，方係適當、公平之分割方法，始屬可採。至附圖「方案二」所示分割方案，雖兩造間因此分得之土地面積較為相近，且需互相找補之金額較少，但因未能顧及分歸原告及被告陳健傑維持共有之建物Ａ、Ｂ（含B-1、B-2）均係屬未辦保存登記建物，以及分歸被告陳昭文、陳威揚維持共有之建物Ｃ目前係由被告陳健傑供作公司使用中，且其內部並與B-1、B-2相通，如此分割結果，除將導致與現行建物使用情形相違外，並將造成被告陳健傑需遷移公司經營處所之不利益，已難認屬妥適。況本件就附圖「方案一」兩造各自分得並維持共有部分，已由兩造合意送不動產估價師公會鑑定其間之「整體價差」為何，並由原告及被告陳健傑按鑑價結果金錢補償之，亦難謂被告陳昭文、陳威揚之權益有何受損可言。是堪認應以附圖「方案一」為可採，並由原告及被告陳健傑按鑑價結果金錢補償之。至被告陳昭文、陳威揚又稱如採附圖「方案一」，則應以權屬甲部分分歸渠等云云，因與現行建物使用情形完全相違，故基於同上理由，亦不足採，併此敘明。
四、綜上所述，原告依民法第823條第1項、第824條規定，請求將兩造共有如附表編號１至８所示之土地、建物為合併分割，應認有理由，且本院認除應以附圖「方案一」所示之合併分割情形為適當外，並應將附圖「方案一」所示權屬甲部分（包括面積1,222.86平方公尺地號四八七土地及建物Ａ、建物Ｂ-1、建物Ｂ-2、建物Ｃ），分歸原告與被告陳健傑維持共有，應有部分各二分之一；附圖「方案一」所示權屬乙部分（包括面積542.28平方公尺地號四八六土地及建物Ｄ、建物Ｅ），分歸被告陳昭文、陳威揚維持共有，應有部分各二分之一。另原告與被告陳健傑應各補償被告陳昭文、陳威揚各1,602萬2,769元【計算式：（64,091,077÷4）＝16,022,769；元以下四捨五入；見估價報告書第4頁】。爰判決如主文第1項、第2項。又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
五、末按，因共有物分割之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1 定有明文。查系爭房地雖因兩造無法達成分割協議，原告因而提起訴訟，惟兩造均因系爭房地之分割而互蒙其利，故依上開規定，本院認本件訴訟費用應由兩造按如主文第3 項所示之比例負擔，始為公平，併此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項前段、第80條之1，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 8 月 1 日
民事第二庭 法 官 黃若美以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 8 月 1 日
書記官 蔡佩珊附表：
編號 共有物 共有人 應有部分 １ 新北市○○區○○段000地號土地 （面積433.12平方公尺） 陳可桓 四分之一 陳健傑 四分之一 陳昭文 四分之一 陳威揚 四分之一 ２ 新北市○○區○○段000地號土地 （面積1332.02平方公尺） 同上 同上 ３ 新北市○○區○○路000巷0號之1建物 （未辦保存登記；詳如附圖「方案一」建物Ａ部分所示） 同上 同上 ４ 增建物（未辦保存登記；詳如附圖「方案一」建物Ｂ-1部分所示） 同上 同上 ５ 增建物（未辦保存登記；詳如附圖「方案一」建物Ｂ-2部分所示） 同上 同上 ６ 新北市○○區○○路000巷0○0號建物（建號594；含增建部分；詳如附圖「方案一」建物Ｃ部分所示 同上 同上 ７ 新北市○○區○○路000巷0號建物（建號595；含增建部分；詳如附圖「方案一」建物Ｄ部分所示 同上 同上 ８ 增建物（未辦保存登記；詳如附圖「方案一」建物Ｅ部分所示） 同上 同上