臺灣新北地方法院民事判決 109年度重訴字第707號原 告 葉志雄訴訟代理人 蔡文傑律師被 告 劉念瀛
蔡森峰蔡宗志兼上二人共 同訴訟代理人 紀腧容上列當事人間請求遷讓房屋事件，經本院於民國110 年7 月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：本件被告蔡森峰、蔡宗志、紀腧容經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款之情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論判決。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
（一）原告於民國109 年7 月30日向訴外人劉念文買受坐落於新北市○○區○○段○○○ ○號土地（權利範圍684/10000 ）及其上同區段4478建號建物（門牌號碼：新北市○○區○○路○○○ 巷○ 號4 樓之4 房屋，權利範圍全部，下稱系爭房屋，並與上開土地合稱系爭房地）之所有權，有不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）、土地所有權狀、建物所有權狀、土地謄本及建物謄本可稽，其後發現系爭房屋遭被告違法占用中，原告屢次要求被告遷讓返還系爭房屋，皆未獲置理，故於109 年8 月27日，以律師函通知被告，限其於同年9 月3 日前處理遷出系爭房屋相關事宜，惟被告迄今仍拒絕返還系爭房屋，爰依所有物返還及排除侵害請求權，請求被告遷讓系爭房屋。又被告無權占有使用系爭房屋因此原告受有相當於租金之損害，故原告依法請求被告應按月給付相當於租金之不當得利21,000元（系爭房屋為70.12 平方公尺，換算為21.2113 坪，新北市永和區租屋行情約為1,060 元/ 坪，故系爭房屋租金為22,484元/ 月），自原告取得所有權至今，被告無權占有使用系爭房屋已逾2 個月，致原告受有相當於租金之損害為4 萬4,968 元。
（二）系爭房地買賣總價款為1,550 萬元，其中劉念文積欠原告
850 萬元，貸款代償509 萬7,814 元，扣除前兩項金額後剩190 萬2,186 元，再扣除應負地政士費用後為190 萬0,
187 元，已匯入劉念文指定之永豐銀行華江分行帳戶。
（三）爰聲明：⒈被告應自系爭房屋遷出，並將該房屋返還予原告。⒉被告應給付原告4 萬4,968 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。⒊被告應自起訴狀繕本送達之翌日起至返還房屋之日止，按月給付2萬2,484元。⒋原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告劉念瀛答辯意旨：
（一）系爭房地係被告劉念瀛之母李聖文（105 年9 月13日死亡）生前購入，依法應屬被告劉念瀛及其他繼承人即劉念文、劉梅英、劉念平4 人合法繼承之遺產，惟系爭房地曾因劉念文說服母親提供其抵押貸款融資投資，母親過世後，為簡化過戶手續，兄弟姊妹合意先將系爭房地過戶給劉念文，但被告劉念瀛為實際繼承系爭房地之所有權人，有權占有、居住使用系爭房地至死亡，其餘繼承人皆成家立業，惟獨被告獨身寡居、無居所、工作及家人，因此母親最大遺願係將系爭房地給被告，使被告有可棲之處。母親過世時，繼承人間因顧及被告外有債務，且系爭房地有劉念文商請母親同意其抵押借款之銀行債權存在，協議將系爭房地借名登記予劉念文，前提即劉念文之受託事務為：1.劉念文掛名登記為所有權人；2.繼承人間協議被告劉念瀛繼承系爭房地之實際所有權（包含終生之使用權）；3.劉念文無處分權，不得擅自處分；4.被告劉念瀛若過世，系爭房地由其餘繼承人共同討論決定後續如何處分。協議後，繼承人間暫不追究劉念文以系爭房地向銀行抵押借款，並簽署放棄繼承書，以便於期限內過戶順利。詎劉念文竟違背上開委託任務，擅自將系爭房地出賣（被告否認該出賣係屬真實），物權雖採登記主義，但法律不保障惡意買受人，若屬惡意買受者（例：盜贓物之買受），其民法第
767 條所有權除去侵害等權利即應受抑制而不得行使。故劉念文所為出賣系爭房地，屬無權處分，原告所取得之所有權，應無所據，其請求被告遷讓系爭房屋及給付不當得利，為無理由。
（二）原告主張買受系爭房地之價金850 萬元係以劉念文對其所負債務抵付，無任何實據證明，證人劉念文與原告供述不一，且劉念文所簽發之本票係倒填日期。又尾款700 萬元，係原告取得所有權登記後，向臺灣銀行貸款作為清償系爭房地原有貸款及給付劉念文190 萬0,187 元，是原告取得系爭房地之所有權，並未如實給付價金1,550 萬元，其與劉念文間之買賣無合理對價，顯係通謀虛偽之假賣賣，應屬無效。原告雖陳稱：劉念文墊付貸款20萬元、系爭房地前案買賣違約金50萬元，共計70萬元云云，然劉念文之帳戶資料僅有於109 年7 月1 日由原告手機轉帳之3 萬元（用途不明），劉念文之貸款欠款亦僅有3 個月（即109年5 、6 、7 月），縱清償至多僅有2 萬6,926 元，故原告所陳，顯非事實。
（三）原告提出之劉家君委託書及聲明書未經駐外機構驗證，原告否認其真實性，又聲請書內所稱「107 年3 月至108 年10月間…訂製之產品」，原告迄今無法提出與美國公司交易之買賣契約，其所提出之美國公司請款單2 紙，亦僅原告單方簽名並無收受美金貨款匯兌台幣之證明或繳稅之證據，且該2 筆交易亦與上開聲明書所載時段不符。再劉家君所提出之委託書，委託時間為109 年2 月1 日，亦與簽發本票9紙之時間不符，顯有偽造之情形。
（四）爰答辯聲明：⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告蔡森峰、蔡宗志、紀腧容答辯意旨：我們從馬來西亞回來就住在那邊，被告劉念瀛是屋主同意讓我們住，被告蔡森峰目前半身不遂，要等到他能動才會回去等語。
四、不爭執事項：
（一）系爭房地所有權原係登記於劉念文名下，劉念文與原告於
109 年7 月7 日簽定系爭買賣契約，以1,550 萬元之價額，將系爭房地出賣予原告，並於109 年7 月30日辦理所有權移轉登記。
（二）關於系爭賣賣契約價金之給付，其中850 萬元並未實際交付（原告主張係以劉念文所積欠債務為抵付），其餘價金係由原告於109 年7 月22日以系爭房地設定最高限額抵押權，向臺灣銀行華江分行貸款700 萬元後，其中509 萬7,
814 元係匯入劉念文永豐銀行華江分行帳戶（帳號：0000000000000 號），供作清償系爭房地原擔保之貸款，其餘貸款金額於扣除地政士費用後，原告匯款190 萬0,187 元至劉念文之永豐銀行建成分行帳戶（帳號：000000000000
000 號）。
（三）被告蔡森峰、蔡宗志、紀腧容係徵得被告劉念瀛同意居住於系爭房屋。
上開事實，有原告提出之系爭買賣契約1 份、土地及建物所有權狀各1 紙、土地及建物登記第一類謄本各1 份、銀行代償處理表、動用價金款項協議書（動支單）各1 紙（均影本，本院卷一第17至37頁、第179 至181 頁），並有永豐商業銀行作業處回函1 紙、原告申設之臺灣銀行華江分行申請貸款資料1 份、存摺存款歷史明細查詢1 紙、劉念文申設之永豐商業銀行建成分行交易明細光碟1 張在卷為憑（本院卷一第283 頁、第343 至363 頁、第457 至463 頁），且為兩造所不爭執，應堪認定。
五、本件原告主張向劉念文買受系爭房地，並辦理所有權移轉登記完竣，然被告無權占用系爭房屋，爰依所有物返還及排除侵害請求權，請求被告遷讓系爭房屋，及依不當得利之法律關係，請求被告占有期間相當於租金之不當得利。被告劉念瀛則以其為系爭房地實際上所有權人，僅係借名登記於劉念文名下，且原告惡意取得系爭房地，不得對其主張權利等語置辯。經查：
（一）被告劉念瀛係基於與劉念文間使用借貸之法律關係，占有使用系爭房地：
1、按借名登記者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，在性質上應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，固應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之相關規定（最高法院98年度台上字第76號判決意旨參照）。次按稱使用借貸者，謂當事人一方以物交付他方，而約定他方於無償使用後返還其物之契約。借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物。未定期限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之，民法第464 條、第470 條亦規定甚明。再按民法第153 第1項規定當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。而所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言（最高法院29年渝上字第762 號判決意旨參照）。
2、被告劉念瀛辯稱其與劉念文間就系爭房地成立借名登記契約，固據其聲請傳喚證人即其弟劉念平證稱：系爭房地原來是我母親所有，母親過世要辦遺產過戶，劉念文用母親的房子去抵押幾百萬元，因劉念瀛無法擁有財產，為了權宜措施，用劉念文的名字去登記，是我出來讓房子順利過戶到劉念文名下。母親與劉念瀛一直都住在該處。當初沒有講明歸何人所有，母親有表示要照顧劉念瀛，因為我與劉念文都有自己的房子，劉念瀛沒有工作、家人，也是低收入戶，母親希望能夠照顧他。大家的默契就是他可以一直住。劉念文把房子貸款到700 多萬元，我母親一直在繳納貸款，一直繳到102 年，每月都給他2 萬5,000 元。雖然沒有書面協議，但是大家取得的共識，如果大家沒有共識，怎麼會去幫他辦理法院公證，我們3 個人都有辦理拋棄繼承等語（本院卷一第132 至134 頁），並提出臺北縣（現改制為新北市）中和地政事務所他項權利證明書1 紙、系爭房屋改建後- 房貸轉換銀行後本金利息變化試算詳表1 紙、土地登記申請書及附件1 份、中央銀行近20年來國銀房貸利率走勢1 份、李聖文國泰世華銀行永和分行活期儲蓄存款存摺1 份、永豐銀行撥款申請書及切結書各1紙、車位贈予同意書1 紙、系爭房地買賣契約書1 份、李聖文手稿1 紙（均影本）在卷為據（本院卷一第375 至
415 頁）。
3、原告則否認原告與劉念文間就系爭房地有借名登記之法律關係存在，並聲請傳喚證人劉念文證稱：我們沒有約定因為貸款的問題才登記到我名下，系爭房地是我出錢購買的，所以他們才會拋棄繼承。在我母親過世前，水電、瓦斯、大樓管理費等經常費用，會請劉念瀛去繳交，但都是我給我母親的錢。我母親去世之後就是我負擔，一年前因為疫情的關係，我財務有問題，劉念瀛住在裡面，使用者負擔，他不是都在國內，後來他馬來西亞的朋友也住在我們家裡，也沒有付給我任何費用，費用大部分是我負擔，其他他們付一點等語（本院卷一第206 至207 頁）。
4、觀諸上開證據，證人劉念平並未證述李聖文之繼承人間有有約明系爭房地所有權應歸被告劉念瀛所有，及渠等間有何成立借名登記契約之意思表示合致，自難認原告與被告劉念瀛間就系爭房地有借名登記契約存在，被告劉念瀛此部分之辯解，應無足採。又查，系爭房屋既係被告劉念瀛及其母李聖文生前共同居住使用，李聖文並有以系爭房地供被告劉念瀛長久居住之意思，嗣李聖文死亡後，系爭房地雖因其他繼承人拋棄繼承而歸劉念文所有，然上開繼承人間顯有被告劉念瀛得繼續占有使用系爭房地之約定，否則劉念文豈有任由被告劉念瀛長期占有使用系爭房地？足見被告劉念瀛雖非系爭房地之所有權人，然其與劉念文間應默示成立未定期限之使用借貸契約，又該使用借貸契約係以照顧被告劉念瀛晚年生活為目的，於該目的完成即被告劉念瀛死亡前，劉念文應不得請求遷讓系爭房地。
（二）原告與劉念文通謀虛偽簽定系爭買賣契約，及原告惡意取得系爭房地，不得請求被告遷讓系爭房屋及給付不當得利：
1、按表意人與相對人通謀而為虛偽之意思表示者，其意思表示無效，民法第87條前段定有明文。次按民法上之債權契約，除法律有特別規定外，固僅於特定人間發生其法律上之效力，惟物之受讓人若知悉讓與人已就該物與第三人間另訂有債權契約，而猶惡意受讓該物之所有權者，參照民法第148 條第2 項所揭櫫之誠信原則，該受讓人亦仍應受讓與人原訂債權契約之拘束。權利濫用禁止原則不僅源自誠實信用原則，且亦須受誠實信用原則之支配，在衡量權利人是否濫用其權利時，仍不能不顧及誠信原則之精神。故於具體案件，如當事人以權利人行使其權利有權利濫用及違反誠實信用原則為抗辯時，法院應就權利人有無權利濫用及違反誠信原則之情事均予調查審認，以求實質公平與妥當（最高法院100 年度台上字第463 號判決意旨參照）。
2、原告主張其向劉念文買受系爭房地，並辦理移轉登記完竣，固提出系爭買賣契約1 份、土地、建物所有權狀各1 紙、土地及建物登記第一類謄本各1 份、銀行代償處理表1紙、動用價金款項協議書（動支單）1 紙、新北市政府調解委員會調解筆錄1 份、本票9 張、不動產點交暨價金信託履約保證結案單2 紙、報價單數紙、美容儀器購銷合同、東興紋藝OEM 訂單合同數紙、解除買賣契約協議書1 紙、終止不動產買賣價金履約保證協議書1 份、台灣房屋契約變更附表1 份、土地所有權買賣移轉契約書1 份、原告與大陸廠商通話內容1 份、劉家君委託書及聲明書各1 紙（均影本）在卷為憑（本院卷一第17至37頁、第179 至19
3 頁、本院卷二第25至161 頁），並聲請傳喚：⑴證人劉念文證稱：原告是我女兒劉家君介紹來買我房子的
，先前有委託仲介成交，賣出後無法點交，我請他出面處理後面的事情，事實上也是把房子賣給他，價金是雙方合意，比照前一次成交的價格。他清楚買賣之後可能會遇到點交的問題。系爭買賣契約的價款是106 年劉家君欠的貨款，我是問原告願不願意接手，在109 年7 月我概括承受。本票實際開票日期是109 年開的，發票日109 年7 月2日本票是109 年7 月2 日補差額50萬元。我女兒貨款沒有清楚，至於是何貨款我不清楚。我不清楚是否有金流紀錄，我女兒告訴我有這個情形，我就概括承受，不清楚為何她與原告有金錢往來。債務是我女兒欠的，她是網路上的一個平台，她是跨國的交易等語（本院卷一第206 至209頁）。
⑵原告於本院詢問時則陳稱：劉家君委託劉念文代為處理債
務，劉家君人在美國，劉念文答應要幫劉家君處理這筆債務，要賣房子來處理這個債務，我也同意劉念文把房子賣了處理帳務。劉念文在5 月找了住商幫他賣，賣了這間房子，對方已經付了180 萬元履保，因為無法點交，這個交易一直擱著，對方說如果無法處理要請求違約，我拿一筆錢幫他把違約的事情解除，劉念文無法付違約金，我又墊了一筆錢，變成我與他之間的債務愈來愈多，我問劉念文要如何處理，我將劉念文給我的資料給代書，問說可否以房屋抵債，不足的部分，我湊現金及貸款給劉念文。我與劉家君在美國認識，我是做美容材料的，據稱她的老闆也是做美容，她的老闆透過劉家君與我聯繫，因為我不會英文，我從大陸把貨直接寄送到美國給劉家君，大概是105年開始，一開始大概是美金4 、5 千元，寄送了5 、6 次，我的公司是華繡美容器材有限公司。因為在大陸廠商直接發貨給劉家君，沒有報稅，我從臺灣付款給大陸廠商，是以微信付款給大陸廠商東興美容材料，劉家君的付款方式是以現金付款，或她父母或朋友從美國回來以美金將錢帶回來給我，我沒有外幣帳戶，直接拿去臺灣銀行兌現，此部分我沒有證明。劉家君她沒有欠我850 萬元，850 萬元是兩部分，劉家君欠美金21萬5,000 元，劉念文跟我借20萬元處理他的貸款，後來違約我去跟房仲談，原本要求要一倍大概履保金額是120 萬元到150 萬元，後來談到賠對方50萬元，還有代書的錢2 萬多元，還有一部分是給房仲的錢，我總共拿出70萬元，解約後，劉念文說他目前只剩下房子賣掉可以處理，我問代書房子這樣的情況下，我是否可以承接，第一次劉念文賣1,550 萬元，我跟劉念文說以一樣的金額承接，這樣相差100 萬元，劉念文跟我說他還有一筆70萬元的信貸沒有還清，我又拿了100 萬元的現金給他。109 年6 月20日有前往系爭房屋，劉念文告訴我說那個房子賣不了，哥哥霸佔這個房子，他在另案的賣屋的交易程序，已經走到交屋，無法與我處理債務，我對劉念文說一起去找他大哥把事情弄清楚，我當時有以系爭房屋的買受人自居，表示已經買了這個房子等語（本院卷一第423 至425 頁、本院卷二第18、19頁）。
3、被告劉念瀛辯稱原告與劉念文係通謀虛偽簽定系爭買賣契約，且原告惡意取得系爭房地等節，並聲請傳喚：
⑴證人即永和分局永和派出所警員黃凱遠證稱：於109 年6
月20日有接○○○區○○路○○○ 巷○ 號4 樓之4 的房屋的民眾報案，報案紀錄顯示是住居電話，是劉念瀛報案，我巡邏過去處理，報案內容是民眾有事需要警方處理查看。我有密錄器，到現場後我與同事上樓，在屋內有3 個人，有劉念瀛、劉念文、葉志雄在，初步瞭解葉志雄是買方，劉念文是屋主賣給葉志雄，程序是否完成我不清楚，住在屋內的是劉念瀛等語（本院卷一第204 至205 頁）。
⑵證人即新北市中和區調解委員會調解委員江清標證稱：調
解時劉念文沒有說為何借錢，本票是劉念文提出的，之前簽給對方的。沒有喬很久，有談一段時間，來的時候就雙方已經有共識了等語（本院卷二第12至13頁）。
⑶證人即代書石耀凱證稱：系爭買賣契約是我經辦，是原告
於7 月7 日前一週來找我。調解委員會去了兩次，7 月7日簽立買賣契約前去調解的，簽約當下說有債務關係，簽約當時有檢附本票。雙方先講好買賣系爭房地之後，為了做一個債權證明才去調解的。本票9 張是在簽約前就已經擬好，拿來給我的。不知道買賣價金其中850 萬元借款發生原因，他們來時就說有債務關係，沒有說為何借錢，原告也沒有提出金流，就直接提出本票。原告有說系爭房屋有無法點交的問題，他說事後他會處理等語（本院卷二第15至16頁）。
4、綜觀上開證據，系爭買賣契約約定價金為1,550 萬元，除
700 萬元係由原告以系爭房地設定抵押權貸款給付外，另
850 萬元並未實際交付，原告、劉念文雖稱係以劉念文及其女劉家君所積欠債務為抵付，惟渠等就該850 萬元債務之原因關係及金流證明，僅泛稱為原告出售化妝品之貨款債務、原告代為墊付劉念文先前出賣系爭房地之違約金云云，然以原告提出之中和區調解委員會調解筆錄1 份、本票9 紙（本院卷一第183 至189 頁），僅係劉念文為辦理系爭房地移轉登記所特意製作之債權證明，無從作為渠等間債務原因關係之證明。又原告所提出其與大陸公司之報價單、美容儀器購銷合同、訂單合同、原告與大陸廠商通話紀錄數紙（本院卷二第25至49頁、第63至161 頁），至多僅得證明原告曾與設於大陸地區之偉皓貿易有限公司、東興紋藝、廣州香草筆業有限公司簽定契約，然無從證明劉家君因此積欠原告款項及金額多寡，至原告另提出之劉家君委託書及聲明書各1 紙，亦係劉家君於審判外之供述，屬於傳聞證據，且顯係臨訟製作，亦難作為有利於原告之認定。再上開解除買賣契約協議書、終止不動產買賣價金履約保證協議書、台灣房屋契約變更附表、土地所有權買賣移轉契約書各1 份（本院卷二第51至61頁），亦僅得證明劉念文前與系爭房地之買受人解約，並同意支付50萬元違約金，尚無從證明原告有何代償該違約金之事實，而縱算原告有代墊該違約金（假設語氣，非本院認定之事實），其金額亦僅有50萬元，其餘800 萬元買賣價金是否有給付，原告亦無從證明。復參以劉念文與劉家君雖為父女，然劉念文對劉家君所負債務並不負清償之責，甚且原告、劉念文均稱該債務係源自原告與大陸、美國廠商間之化妝品買賣，何以應由劉家君負擔？而劉念文自陳對該債務發生原因不甚清楚，且其自身經濟狀況並不寬裕，豈有甘願承擔該高額債務之理？均足見原告主張以劉家君所積欠債務、其代償之違約金抵付買賣價金云云，難認屬實。準此，原告既未能證明確有給付大部分買賣價金，被告劉念瀛辯稱原告與劉念文係屬通謀虛偽買賣系爭房地，應屬有據。退步言之，縱原告與劉念文間並非通謀虛偽買賣系爭房地（假設語氣），然原告於109 年6 月20日陪同劉念文前往系爭房屋時，即以系爭房地之買受人自居（當時尚未簽立系爭買賣契約）與被告劉念瀛洽談遷讓事宜，可知原告當時已明知劉念文與被告劉念瀛間就系爭房地另有債權債務關係存在，原告亦不否認知悉劉念文曾出賣系爭房地予第三人，然因故無法點交而違約，詎原告仍於109 年7月7 日買受系爭房地，其顯係基於惡意受讓系爭房地，其目的在於藉此逼使被告劉念瀛遷讓系爭房地，揆諸上開說明及誠信原則，原告仍應受劉念文與被告劉念瀛間使用借貸關係之拘束，不得以被告劉念瀛無權占用為由，依物上請求權請求被告劉念瀛遷讓系爭房屋及請求相當於租金之不當得利。
六、綜上所陳，被告劉念瀛係基於使用借貸之法律關係，占有使用系爭房屋，被告蔡森峰、蔡宗志、紀腧容係徵得被告劉念瀛同意居住於系爭房屋，被告劉念瀛所辯原告與劉念文係通謀虛偽買賣系爭房地，及原告係惡意取得系爭房地，不得主張被告無權占用。從而，原告依所有物返還請求權、排除侵害請求權，請求被告遷讓系爭房屋，及請求被告返還相當於租金之不當得利，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法或未經援用之證據，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 8 月 11 日
民事第三庭 法 官 張誌洋以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 8 月 11 日
書記官 廖美紅