臺灣新北地方法院民事判決110年度簡上更一字第1號上 訴 人 李良奇
許湘琳共 同訴訟代理人 許惠峰律師
房彥輝律師被上訴人 李彥綸訴訟代理人 吳啟瑞律師複代理人 李庭瑄律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國108年5月10日本院三重簡易庭107年度重簡字第2227號第一審判決提起上訴，經最高法院第一次發回更審，本院於111年10月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人因無力負擔門牌號碼新北市○○區○○街00號7樓及36之2號7樓房屋（下合稱系爭房屋）之銀行貸款，遂於民國103年12月間將系爭房屋及其坐落之新北市○○區○○段0000地號土地（下與系爭房屋合稱系爭房地）辦理買賣及過戶予被上訴人，並簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）及房屋過戶協議書（下稱系爭協議書），雙方約定由被上訴人以系爭房地向銀行辦理貸款，以清償上訴人之原有債務，並使上訴人另取得週轉金，系爭協議書另訂有買回條款，即上訴人應於105年10月30日前以新臺幣（下同）1,710萬元為限清償被上訴人辦理之貸款，被上訴人即將系爭房地再過戶回上訴人，否則得由被上訴人自由處分系爭房地。被上訴人復與上訴人就系爭房屋簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），由上訴人繼續居住，約定租賃期間為103年12月1日起至105年12月1日止，上訴人需負擔系爭房屋之地價稅、房屋稅等費用，及租賃期間之貸款利息。嗣被上訴人之配偶即訴外人陳宥寧即以系爭房地設定擔保向訴外人華泰商業銀行（下稱華泰銀行）增貸取得資金1,710萬元（下稱新貸款），用以清償上訴人之舊有借款，及預扣2年貸款利息與繳納相關費用後，所餘款項匯入上訴人指定之帳戶，嗣上訴人2人未於約定之買回期間前買回系爭房地，且兩造間就系爭房屋租期業已屆滿，上訴人仍拒絕遷讓返還系爭房屋，已屬無權占有，並受有相當於租金之不當得利，致被上訴人受有損害。為此，爰依民法第455條、第767條、第179條規定提起本件訴訟，請求上訴人應自系爭房屋遷讓並騰空返還被上訴人，並連帶給付80萬3,200元，及自起訴狀繕本送達翌日起至系爭房屋騰空之日止，按月給付4萬160元等語。
二、上訴人則以：系爭協議書係兩造基於叔姪情誼及信任關係，所訂立之借名登記及委任之混合契約，即系爭房地先借名登記為被上訴人名下，由其協助增貸以償還原先積欠貸款及費用，兩造並約定若上訴人清償增貸款項1,710萬元後，被上訴人即應將系爭房地移轉登記為上訴人所有，倘於寬限期2年後仍無力返還，則口頭約定將合力出售系爭房地，將賣得價金清償上開款項，若有剩餘則返還予上訴人，故系爭買賣契約及系爭租約僅係為完成上開混合契約之手段，屬通謀虛偽意思表示，且被上訴人亦未給付系爭買賣契約所示之買賣價金2,880萬元，另系爭房屋貸款相關費用及利息均係由上訴人實際負擔，並依系爭協議書第6條約定，被上訴人僅於清償貸款之目的範圍內，取得出售系爭房地之處分權能，並無當然於105年10月30日後取得系爭房地所有權之意，且被上訴人於刑事偵查程序辯稱其無法自行出售系爭房屋之原因，係因該屋為上訴人所有等語，足徵被上訴人並未取得系爭房屋之所有權，自不得請求上訴人遷讓返還系爭房屋及返還不當得利等語置辯。
三、原審為被上訴人一部勝訴判決，即命上訴人自系爭房屋遷讓並騰空返還被上訴人，另應給付被上訴人57萬9,363元，及自107年10月19日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付被上訴人2萬8,170元，並駁回被上訴人其餘之訴（原審駁回被上訴人其餘請求部分，未據上訴，已告確定）。上訴人就其敗訴部分不服，提起上訴，經本院108年度簡上字第216號（下稱本院前審）判決：㈠原判決（除確定部分外）廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人就前開敗訴部分不服，提起上訴，經最高法院以110年度台簡上字第4號判決發回。上訴人於本院上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人之部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、查系爭房地於103年12月24日以買賣為原因，登記至被上訴人名下迄今之事實，業據被上訴人提出土地所有權狀及土地、建物登記第二類謄本、地價稅繳款書、房屋稅籍證明書等件在卷為憑（見本院107年度重司調字第352號卷，下稱原審調字卷，第49頁至65頁），且上訴人亦不爭執系爭房地現登記在被上訴人名下（僅主張係因借名登記關係，見本院110年度簡上更一字第1號卷，下稱本院更一卷，第274頁），應堪信為真實。
五、至被上訴人主張兩造間就系爭房地成立附買回條款之買賣契約，由被上訴人取得所有權後，將系爭房屋出租予上訴人，因租賃期間屆至，且上訴人未依約買回系爭房地，已屬無權占有系爭房屋，被上訴人得請求上訴人遷讓並騰空返還系爭房屋，並給付相當於租金之不當得利等情，則為上訴人所否認，並以前詞置辯。茲就兩造爭執要點分別判斷如下：
㈠被上訴人是否取得系爭房地之所有權，並出租系爭房屋予上
訴人？⒈按私文書經本人或其代理人簽名、蓋章或按指印或有法院或
公證人之認證者，推定為真正，民事訴訟法第358條第1項定有明文。查本件被上訴人提出之系爭協議書，雖經上訴人以被上訴人並未提供系爭協議書第1頁予上訴人閱覽，且未作成1式2份供上訴人存查，亦未蓋騎縫章等為由，而爭執系爭協議書之形式上真正（見本院更一卷第284頁），惟上訴人既已自承有在系爭協議書上簽名（見本院更一卷第284頁），依前開規定，即應推定系爭協議書為真正。且系爭協議書原本係以A4紙張雙面列印，此經本院前審當庭勘驗確認無訛（見本院108年度簡上字第216號卷，下稱本院前審卷，第96頁），並無上訴人所稱簽名時無法閱覽系爭協議書第1頁或需蓋騎縫章之情形，而契約一式多份僅係為交付契約當事人收執以供契約履行或日後糾紛時舉證之用，不影響上訴人簽名真正之認定，均無從推翻系爭協議書之形式上真正，另證人即系爭協議書所載見證人黃志強亦在本院就兩造因上訴人需借款，而約定將系爭房地過戶予被上訴人辦理貸款，及如貸款清償完畢後要再歸還，並由證人在協議書上簽名見證等事項為證述（見本院更一卷第354頁至358頁），與系爭協議書上之記載大致相符，足認該協議書在形式上應為真正。
⒉又按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方
支付價金之契約，民法第345條定有明文。而出賣人於買賣契約保留買回之權利者，得返還其所受領之價金，而買回其標的物，民法第379條第1項亦規定甚明。另按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。又解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。亦即解釋契約，應於文義上及論理上為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為判斷之基礎（最高法院111年度台上字第350號判決意旨參照）。經查：
⑴依系爭協議書之前言部分記載：「茲由於立協議書人李彥綸-
ID編號（身分證號均詳卷）：F*********（以下簡稱甲方）【按即被上訴人】基於親戚之情，為幫助親人叔叔李良奇及其妻許湘琳-ID編號：M*********/F*********（以下簡稱乙方）【按即上訴人】渡過資金缺口難關，故接受乙方之請求，將乙方名下新北市○○區○○街00號七樓及新北市○○區○○街0000號七樓不動產，先行以甲方名義貸款取得週轉資金，並將前述不動產過戶予甲方，以渡過眼前難關，甲乙雙方協議如下，為恐口說無憑特立此據。」；第1條、第2條、第3條、第5條、第6條、第8條則分別約定：「乙方自民國99年起與華泰商業銀行之一切存、放款往來、於101.02轉增貸至上海商業銀行金額為新台幣壹仟貳佰貳拾萬元，又於103.04向華泰銀行申請週轉金新台幣壹佰伍拾萬元整，確為乙方用於其開立公司經營之營運週轉金無誤。」、「乙方於103.12將前述之不動產過戶予甲方名下，甲方代為償還乙方積欠之上海商業銀行及華泰商業銀行貸款欠款，甲方併須依約於104.01.10前給付乙方週轉金約為新台幣貳佰壹拾萬元整。」、「乙方同意代為支付甲方辦理本筆於華泰商業銀行之房屋貸款相關費用及二年之利息費用新台幣壹佰壹拾捌萬捌仟元整。」、「甲方於105.10.30前不得以任何理由及名義私自轉售前述不動產，乙方得保留法律訴追權利。」、「乙方須於10
5.10.30前清償甲方以前述不動產於華泰商業銀行為擔保之房屋貸款，否則甲方得於105.11.01開始出售前述不動產，以清償甲方於華泰商業銀行之放款。」、「乙方公司經營狀況良好後，得以自有資金代為清償甲方以前述不動產為擔保，於華泰商業銀行之房屋貸款（金額以新台幣壹仟柒佰壹拾萬元為限），甲方須無條件將該不動產過戶回予乙方，不得以任何理由推諉。」等語（見原審調字卷第33頁、35頁），堪認兩造間係約定由上訴人將系爭房地過戶予被上訴人（其中門牌號碼新北市○○區○○街00號7樓建物及坐落土地部分，上訴人許湘琳於本院前審自承原係借名登記在訴外人許玲玟名下，見本院前審卷第70頁），並由被上訴人以系爭房地向華泰銀行辦理新貸款後，代上訴人清償舊有貸款，再給付週轉金給上訴人，上訴人並得於約定期限前，代被上訴人於1,710萬元範圍內清償新貸款後，被上訴人應即將系爭房地過戶回上訴人，被上訴人於上開期間前不得處分系爭房地，如買回期限屆滿上訴人未行使買回權利，被上訴人即得任意處分系爭房地等節，雖未明揭就系爭房地為「買賣」之文字；然觀諸被上訴人另有與上訴人許湘琳及當時系爭房地之登記所有權人許玲玟訂立系爭買賣契約，約定由許玲玟、許湘琳將系爭房地出售予被上訴人，交屋日定為103年11月30日（見原審調字卷第19頁、23頁），兩造間復簽訂系爭租約，載明由被上訴人將系爭房屋租賃予上訴人，租賃期限為103年12月1日至105年12月1日止共2年等語（見原審調字卷第39頁、43頁），本院審酌系爭協議書第8條所定之上訴人需代償以取回系爭房地所有權登記，係特別約定「金額以1,710萬元為限」，顯見兩造係約定被上訴人得自行決定貸款金額多寡，僅係上訴人需清償之金額有上限，堪認被上訴人應已透過系爭協議書之訂立，取得除一定期間內禁止出售外，對系爭房地之處分權限，並非自始限制被上訴人僅能向銀行貸款1,710萬元；且系爭房地之「過戶」倘無移轉所有權予被上訴人之意，系爭協議書既已於第4條約定：「乙方於105.10.30前有權居住於前述不動產內，甲方不得以任何理由及名義要求乙方遷出該處所。」等語（見原審調字卷第33頁），兩造又何需另依系爭買賣契約上之交屋日約定，慎重其事而簽訂系爭租約，約明自交屋日隔日起算租賃期間，及上訴人應負擔之相關費用等事項。
⑵至就兩造間所約定系爭房地之買賣價金數額，雖依系爭買賣
契約記載為2,880萬元（見原審調字卷第27頁）。然兩造均一致陳述：被上訴人向華泰銀行以系爭房地設定抵押而取得新貸款1,710萬元後，以之清償上訴人舊貸款，及貸款支付代辦及相關雜費，並扣除兩造約定由上訴人支付貸款2年寬限期之利息後，剩餘之貸款金額即交予上訴人使用等節，僅係就相關費用項目與利息數額部分有爭執（見本院107年度重簡字第2227號卷，下稱原審重簡卷，第39頁、41頁；本院更一卷第274頁至275頁），且上訴人於代償1,710萬元貸款後，被上訴人即應依系爭協議書第8條約定，將系爭房地再過戶予上訴人，則縱依華泰銀行以111年10月20日華泰總敦化字第1115300045號函檢附之陳宥寧貸款申請資料，係記載系爭房地鑑價總值為2,458萬8,000元（另置本院更一卷限閱卷），然兩造本屬親戚關係，且本件房地買賣之目的原在替上訴人代償舊貸款，並新取得一定數額之新週轉金，縱兩造約定價金較系爭房地當時實際市價為低，亦無違常之處，且殊難想像兩造約定之房地價金為2,880萬元，然上訴人卻僅需代償1,710萬元貸款即可買回之不公平條件，是應認被上訴人主張約定買賣價金為1,710萬元，但系爭買賣契約記載價金比系爭協議書價金高，才能順利使上訴人取得週轉金等語為可採。綜上，本件應得認定系爭協議書已約明支付價金、買賣標的物，且透過移轉系爭房地所有權登記之安排，已賦予被上訴人管理、使用，及於一定條件下得自由處分系爭房地之權限，堪認本件兩造間簽立系爭協議書，實際上已約定將系爭房地之所有權移轉予被上訴人，而有買賣之真意，另就上訴人得於約定期限前以約定價金買回系爭房地等內容亦有約定，自已合於民法第345條、第379條第1項所定保留出賣人買回權利之買賣契約要件。
⒊上訴人雖以：系爭協議書應屬兩造間訂立借名登記及委任之
混合契約，系爭買賣契約及系爭租約係為完成借名登記及委任之手段，屬通謀虛偽意思表示而隱藏借名登記及委任之他項法律行為，上訴人並無移轉系爭房地所有權之真意云云置辯。惟查：
⑴按虛偽意思表示，隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律
行為之規定，民法第87條第2項定有明文。所謂虛偽意思表示隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定，係指為虛偽意思表示之當事人間，隱藏有他項真實之法律行為而言。又通謀虛偽意思表示之行為係積極行為，非消極行為，故主張表意人與相對人間之法律行為係基於通謀虛偽意思表示者，依舉證責任分配原則，應由主張者就該積極事實負舉證責任，而非由他方就其法律行為非出於通謀虛偽意思表示乙事負舉證之責（最高法院108年度台上字第2484號、109年度台上字第1773號判決意旨參照）。另按當事人之一方借用他方名義辦理不動產所有權登記，並委託他方辦理新貸款、償還舊貸款及陸續償還新貸款等事務，性質上屬於借名登記及委任之混合契約，如未違反法律之強制或禁止規定，或有背於公序良俗者，該契約自屬有效，且依民法第528條及第529條規定，應適用民法委任之規定，雖有最高法院107年度台上字第792號判決意旨可參，然按借名登記契約，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約；另民法第528條規定，稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約。而不動產登記當事人名義之原因原屬多端，主張借名登記者，應就該借名登記之事實負舉證責任；又不動產為登記名義人所有屬常態事實，為他人借名登記者屬變態事實，主張借名登記者，應就該借名登記之利己事實，提出符合經驗法則、論理法則之事證以資證明，始可謂已盡舉證責任（最高法院110年度台簡上字第4號、110年度台上字第528號、110年度台上字第511號判決意旨參照）。
⑵查上訴人許湘琳在原審陳稱：被上訴人於103年12月24日取得
所有權狀等語（見原審重簡卷第306頁），足認被上訴人於辦理系爭房地所有權移轉登記後，實際持有所有權狀，此與一般常見之借名登記約定，係由借名人保管所有權狀，避免出名人恣意違約而處分借名登記物，已見差異；且被上訴人就以自身名義貸得之新貸款，除與上訴人約定前2年寬限期內之利息由上訴人繳納外，其餘須按月繳納本息部分業由被上訴人之配偶陳宥寧帳戶扣款共126萬4,035元，後於107年3月另改以被上訴人為借款人，陳宥寧擔任保證人，向星展（台灣）商業銀行（下稱星展銀行）另行貸款而清償全部本息，並就星展銀行貸款部分持續還款，迄108年3月間已清償47萬7,929元，業據被上訴人提出華泰銀行放款客戶收據明細、星展銀行房屋抵押貸款契約書、綜合對帳單明細、帳戶交易明細等件在卷可憑（見原審重簡卷第173頁至227頁），足見本件就系爭房地之貸款係由被上訴人全權處理，未見上訴人與被上訴人討論貸款銀行事宜，且上訴人復未持續提供資金清償貸款，此與一般借名登記與委任之混合契約，通常僅係由出名人（受任人）出面辦理貸款事務，但實際上係由借名人（委任人）就還款或轉貸等事項有決定權，並始終由借名人負責清償貸款，顯有不同；再者，依系爭協議書第6條約定，倘上訴人未依約以1,710萬為限清償新貸款時，被上訴人即有權將系爭房地出售，以清償以自己名義貸得之新貸款，並依系爭協議書第6條之文義，及系爭房地係由被上訴人持有所有權狀之事實，均無從認定該房地出售如上訴人主張應由兩造合力為之，則此部分約定應已使被上訴人就系爭房地享有完全之處分權能，且其目的應係使被上訴人得自行決定是否繼續償還貸款，以避免因無力負擔產生違約金，及遭銀行拍賣系爭房地取償，此顯非屬被上訴人為上訴人處理事務之約定，揆諸上開說明，實與借名登記及委任契約之要件均不符合，要難認為兩造間係以系爭協議書而成立借名登記與委任之混合契約。
⑶至上訴人固辯稱：被上訴人未曾給付系爭房地買賣價金，且
系爭租約約定無償租賃，與民法租賃之成立要件不符，顯見系爭買賣契約及系爭租約均屬通謀虛偽意思表示，而隱藏借名登記及委任之他項法律行為云云。然查：
①兩造約定系爭房地之買賣價金為1,710萬元，業如前所認定，
且該等價金之給付方式為由被上訴人向華泰銀行辦理新貸款後，代償上訴人舊有貸款，以貸款支付代辦及相關雜費，並扣除兩造約定由上訴人支付貸款2年寬限期之利息後，剩餘之貸款金額即交予上訴人使用，詳細情形依被上訴人主張，係由被上訴人代償積欠上海銀行之貸款1,188萬9,789元、積欠華泰銀行之貸款151萬3,259元、雙方約定本件貸款2年寬限期利息為118萬8,000元、繳納相關證明代辦製作費12萬元、過戶相關費用6萬8,274元、帳管信查費1萬元、火險費用3,996元，其他餘額部分由被上訴人分別於104年1月8日、104年2月9日各匯款50萬元、174萬802元至上訴人李良奇所有之帳戶內，業據被上訴人在另案偵查中提出華泰銀行107年6月7日華泰總大同字第1073300048號函附之客戶對帳單、轉帳支出傳票、跨行匯款申請書、本金及利息之放款利息收入傳票、新北市政府稅捐稽徵處103年地價稅繳款書(補)、新北市政府稅捐稽徵處三重分處103年契稅繳款書、新北市政府稅捐稽徵處104年房屋稅繳款書、新北市三重地政事務所規費徵收行政罰鍰聯單、代書費用明細表、臺灣產物保險股份有限公司臺灣產物住宅火災及地震基本保險單、上訴人李良奇帳戶歷史資料明細、陳宥寧與上訴人李良奇間訊息紀錄等件附卷足憑（見臺灣新北地方檢察署106年度他字第6908號卷第64頁至65頁、74頁至89頁；同署107年度調偵字第688號卷，下稱調偵卷，第55頁、57頁），上開全部金額總計為1,703萬4,120元（計算式：11,889,789元＋1,513,259元＋1,188,000元＋120,000元＋68,274元＋10,000元＋3,996元＋500,000元＋1,740,802元＝17,034,120元），已與1,710萬元相當，應無上訴人所稱未給付買賣價金而屬通謀虛偽意思表示之情形。②另按因使用租賃物而支付之對價，即為租金，其約定之名稱
如何，原非所問；房屋及土地之所有權人，依法應自行負擔地價稅、房屋稅（最高法院110年度台簡上字第4號判決意旨參照）。查系爭租約第2條固約定由被上訴人將系爭房屋「無償租賃」予上訴人，然依系爭租約第4條約定：「甲方同意於起租日民國103年12月01日交屋予乙方，該建物所產生之所有費用（含地價稅、房屋稅）由乙方負擔。」等語（見原審調字卷第39頁），可知上訴人使用系爭房屋仍需負擔依法應由被上訴人繳納之地價稅及房屋稅，並非毫無支付對價；再者，系爭協議書第3條載明：「乙方同意代為支付甲方辦理本筆於華泰商業銀行之房屋貸款相關費用及二年之利息費用新台幣壹佰壹拾捌萬捌仟元整。」等語（見原審調字卷第33頁），該期間約定與租賃期限相同均為2年，並以上訴人所述系爭房屋之租金行情每月至少3萬元以上等語（見本院更一卷第290頁）為計算，如加計貸款利息應未低於租金行情，堪認被上訴人主張系爭租約並非無償，而係以約定由上訴人負擔租賃期間貸款利息及房地稅賦作為租金等節，應屬有據。
⑷上訴人雖另以：被上訴人於另案檢察官訊問時曾稱系爭房屋
屬上訴人所有，無法出售，足證本件並無移轉系爭房地所有權之意云云置辯。惟查，被上訴人於106年11月21日以被告身分經檢察官訊問時雖陳稱：「（問被告：房子在你名下，你為何不直接自己把房子賣掉拿錢去還款？）答：因為那是我三叔（按即上訴人李良奇）的房子我不能賣。」、「（問被告：現在希望如何？）答：請告訴人（按即上訴人許湘琳）及他先生（按即上訴人李良奇）同意我把房子賣掉，或是我把房子過戶回去，但我代墊的100多萬要還給我。」、「（問被告：照告訴人所述他們願意把房子賣掉，你有何意見？答：我也願意把房子賣一賣不要再拖了，房子賣掉扣除我還的款項之後錢都還給告訴人跟她先生。」等語（見本院前審卷第185頁至186頁）；惟依被上訴人與上訴人李良奇間之LINE訊息紀錄所示，被上訴人於106年7月間即向上訴人李良奇表示已沒有資金可付房貸，有與上訴人李良奇討論是否要請仲介賣，上訴人李良奇尚有與被上訴人為語音通話；嗣被上訴人並已明確表示請上訴人李良奇自己想辦法貸款把房子買回去，否則就請在10月底前搬家，上訴人李良奇並未否認上情，僅說與被上訴人改天約討論；106年9月間被上訴人另稱：依系爭協議書約定應於105年10月30日前還清貸款，否則被上訴人有權出售，距約定時間已逾10個月，該講的、該留的情分應該都有做到，請上訴人李良奇找地方儘速搬離或將貸款還清等語，上訴人李良奇均已讀訊息但未回覆（見調偵卷第67頁至71頁），顯見被上訴人主觀上認知依系爭協議書約定，系爭房地已因買賣移轉所有權予被上訴人，且因逾約定買回期限而得由被上訴人處分，並請求上訴人遷出，其僅係顧及親屬間情誼，始未立即將系爭房地出售，且上開被上訴人於檢察官訊問時所述之系爭房地處理方法，依當時語境，應僅係對檢察官曉諭和解而提出方案，均難以此論斷系爭協議書即為借名登記及委任之混合契約，而為對上訴人有利之認定。
⒋綜上各節，兩造間系爭協議書應屬附買回條款之買賣契約，
被上訴人即因此取得系爭房地之所有權，且兩造間另訂立租賃契約，約定由被上訴人於103年12月1日至105年12月1日止，出租系爭房屋予上訴人等事實，應堪認定。
㈡被上訴人請求上訴人遷讓並騰空返還系爭房屋，並給付相當
於租金之不當得利，是否有據？⒈按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產
力者，並應保持其生產狀態，返還出租人；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455條、民法第767條第1項前段分別定有明文。查被上訴人為系爭房屋之所有權人，業經本院認定如前，且系爭協議書第8條雖附買回條款，惟上訴人並未依約於105年10月30日前買回，又已逾被上訴人不得要求上訴人遷出系爭房屋之期間（即105年10月30日前）；另依兩造間之系爭租約，其租期已於105年12月1日屆滿，亦如前述，上訴人未取得被上訴人同意，而占有使用系爭房屋，即無合法權源，從而被上訴人主張依民法第455條、第767條第1項前段，請求上訴人自系爭房屋遷讓並騰空返還被上訴人，為有理由，應予准許。⒉再按法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條分別定有明文。而無權占有他人之物為使用收益，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，因其所受利益為物之使用收益本身，應以相當之租金計算應償還之價額（最高法院106年度台上字第461號判決意旨參照）。又租金之數額，應斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判決意旨參照）。另按「請求將來給付之訴，以有預為請求之必要者為限，得提起之」，民事訴訟法第246條定有明文。考其立法意旨在於「將來給付之訴，原條文僅規定履行期未到而有不履行之虞者，得予提起。為擴大將來給付之訴之適用範圍，爰參照日本、德國之立法例，修正為有預為請求之必要者，均得提起將來給付之訴」（該條立法理由參照），足見立法原意在放寬提起將來給付之訴之範圍，凡有預為請求之必要，即得提起將來給付之訴。查本件上訴人無權占有系爭房屋迄今均無返還之意，顯有繼續占用之虞（被上訴人雖已執原審判決聲請假執行完畢，上訴人實際上已遷讓房屋，惟此假執行之進展依法並不影響本院之審理、認定，併此敘明），而系爭房屋為被上訴人所有，上訴人無法律上原因受有占有系爭房屋之利益，致被上訴人受有無法使用系爭房屋之損害，被上訴人自得依民法第179條規定，請求上訴人返還相當於租金之不當得利，並就上訴人繼續占用所獲之不當得利，提起將來給付之訴，預為請求上訴人應予返還。參以系爭房屋位於新北市蘆洲區長安街，附近電梯大樓每坪月租金均價669.32元，有被上訴人提出之「591房屋交易網」出租成交行情查詢結果在卷可稽（見原審調字卷第67頁），又系爭房屋面積共計139.13平方公尺，則以每月相當於租金2萬8,170元【計算式：（
139.13×0.3025）坪×669.32元/坪＝28,170元，元以下四捨五入）計算不當得利數額，尚屬適當，是以被上訴人請求上訴人應給付自105年12月2日起至起訴狀繕本送達上訴人之日（即107年10月18日，共20個月又17日）相當於租金之不當得利共計57萬9,363元【計算式28,170元/月×（20+17/30）月＝579,363元】，及自起訴狀繕本送達上訴人翌日（即107年10月19日）起至房屋騰空之日止，按月給付被上訴人2萬8,170元，應屬有據。
六、綜上所述，被上訴人依民法第455條、第767條第1項前段、第179條之規定，請求上訴人應自系爭房屋遷讓並騰空返還被上訴人，並應給付被上訴人57萬9,363元，及自107年10月19日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人2萬8,170元，為有理由，應予准許。原審就上開應予准許之部分，為上訴人敗訴之判決，並諭知依職權宣告假執行，核無違誤。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提之證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 11 月 28 日
民事第二庭 審判長法 官 黃若美
法 官 楊雅萍法 官 宋泓璟以上正本係照原本做成。上訴人如不服本判決，須於判決送達後20日內，以適用法規顯有錯誤為理由，委任律師為訴訟代理人向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由；如已於本院判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本），經本院許可後方得上訴最高法院。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 11 月 28 日
書記官 鄧筱芸