臺灣新北地方法院民事判決
110年度簡上字第152號上 訴 人 張志仁被 上訴 人 富華國際行銷有限公司法定代理人 許少鈞訴訟代理人 陳建亨上列當事人間請求給付委任報酬事件，上訴人對於中華民國110年2 月22日臺灣新北地方法院板橋簡易庭109 年度板簡字第1151號第一審判決提起上訴，經本院於110 年11月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人於原審起訴主張：緣上訴人欲出售其所有門牌號碼新北市○○區○○路0 段000 巷00○0 號4 、5 樓房屋及其坐落基地（下稱系爭房地，或分別稱系爭房屋、系爭土地），委託被上訴人居間買賣，遂於民國109 年2 月5 日簽立不動產專任委託銷售契約書（下稱系爭契約），約定委託銷售金額為新臺幣（下同）750 萬元、委託銷售期間自簽約日起至10
9 年5 月5 日，上訴人並於同日依照系爭房地現況填載不動產標的現況說明書。被上訴人積極向有意承購之買方推薦販售，終覓得訴外人陳奕年（下稱陳奕年）於同年3 月10日表示願以750 萬元承購系爭房地並給付斡旋金10萬元，被上訴人隨即通知上訴人關於買賣價金及條件已達合致，然上訴人將售價調高至825 萬元才肯履行簽約手續，被上訴人只好向買方繼續議價，經被上訴人多番努力下，陳奕年終於首肯提高買價，被上訴人於同3 月13日將二度媒介成功之情通知上訴人，雙方約於同3 月16日至被上訴人公司簽約。詎料，上訴人又託辭藉故拒絕履行簽約事宜。本件經被上訴人尋得買方陳奕年願以750 萬元承購，已達系爭契約委託售價，上訴人以抬價及避不出面方式拒絕履約，顯出於惡意，上訴人應依系爭契約第8 條第5 項約定給付服務報酬30萬元。縱認被上訴人不得請求服務報酬（僅假設，非自認），然被上訴人既已實質耗費時間、精神、勞力達成上訴人交付之任務，買賣價金與條件已達合致，上訴人卻反悔不賣致無法簽買賣契約，自屬可歸責上訴人事由之違約，上訴人亦已獲得系爭房地價值此一商業資訊，則依系爭契約第12條第1 項第2款約定，被上訴人請求上訴人給付違約金30萬元。爰依系爭契約第8 條第5 項、第12條第1 項第2 款約定（請擇一有利判決），請求上訴人應給付被上訴人30萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息等語。
二、上訴人於原審請求駁回被上訴人之訴並抗辯：上訴人僅委託出售系爭房屋而不包含系爭土地，且被上訴人營業員即被上訴人訴訟代理人陳建亨（下稱陳建亨）亦表示簽約處全程錄音錄影，且上訴人問陳建亨剛簽下委託交易如何來稱呼，陳建亨回答：如是買賣土地就土地，房屋就是房屋，如房屋加上土地就是房（地）三種態樣之稱呼，而雙方以LINE對話無隻字提及房（地）合售之態樣，僅為房屋委託出售之意思表示。於109 年3 月13日接獲陳建亨通知成交，約於109 年3月16日在東森房屋加盟店簽約，上訴人、買方、代書及陳建亨在場，上訴人拿出系爭契約並要求依委託標的物即系爭房屋簽約，然陳建亨卻將未在委託範圍內之系爭土地一起出售，當場遂不歡而散。上訴人事後請教律師才得知現行法令規定房屋與土地應一起合售，上訴人未曾賣房而不知此規定，但陳建亨欠缺專業、不知、不懂，在簽約時未提及土地與建物並不能分開出售，致在雙方無知下簽系爭契約（僅委託出售系爭房屋），上訴人委託律師於同年月20日以律師函通知被上訴人撤銷系爭契約之意思表示，系爭契約亦違反強制規定而無效。依系爭契約第7 條第5 項約定，被上訴人稱找到買主陳奕年，但未於同年月10日之24小時內將要約書交付上訴人，且依東森房屋之買賣斡旋契約書範本第4 條第2 項，斡旋金作為受託人與賣方斡旋洽商及價格條件確認之憑據，若買方承購條件於本約有效期間不為賣方接受承諾者，斡旋金無息全數返還買方，但被上訴人與陳奕年談完後，未向上訴人說明該條件，自無從認定買賣流程已完成等語。
三、原審判決被上訴人全部勝訴，即上訴人應給付被上訴人30萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即109 年5 月11日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。上訴人不服而提起上訴，其上訴意旨除援引原審抗辯外，並補充：上訴人簽系爭契約時，同時簽不動產標的現況說明書係確認基地範圍無妨礙建物之使用，並無涵蓋土地出售之意思表示，土地謄本及地籍圖係陳建亨事後私下加上去，上訴人並未簽名確認；上訴人雖擔任派出所所長職務，執掌治安及交通之領域，所研究探索僅於刑法、刑事訴訟法、警察職權執行法及道路交通規則管理處罰條例等，對於公寓大廈管理條例完全不知；系爭契約委託買賣標的欄位僅建物標示門牌地址，土地標示為空白，聯繫過程中亦無隻字提及房地合售，直到同年3 月16日接獲陳建亨告知已成交，要簽約時才發現陳建亨欺瞞上訴人將未在委託範圍內之土地一起出售；上訴人生平未賣過房子，不知市場行情，陳建亨未告知上訴人土地及房屋不能分開出售，亦未告知委託銷售之價格是否偏離市場行情太多，本案屬於錯誤接案之型態；陳建亨於同年月4 日告知斡旋已改為70
0 萬元，且於同年月10日告知有收斡旋，上訴人請其將斡旋契約書交上訴人簽署確認，但陳建亨未交付，至同年月11日通知陳建亨「現在股東要賣的價錢總額為825 萬元」係在上訴人簽署確認斡旋契約書前，且上訴人到場後，陳建亨將上訴人與買方隔離在兩個房間並穿梭其間，買方願意以交付斡旋之700 萬元承購，與委託銷售價格750 萬元有落差，未達共識而未成交，上訴人始終未與買方見面，不知道買方是誰；被上訴人未盡系爭契約第7 條第5 項之義務，且上訴人並未承諾簽署買方承購條件，陳建亨扣留要約書（斡旋契約書）且未經上訴人簽署確認，買賣並未成交；同年月16日至東森房屋加盟店，上訴人、買方蔡先生、代書及陳建亨在場，上訴人拿出系爭契約依委託標的即系爭房屋簽約，陳建亨說土地及建物不能分開賣，且未拿蔡明璋斡旋契約書給上訴人簽署；本件未履行契約之必要程序，造成房屋買賣無效且未成交，自無須給付委任報酬等語。併聲明：㈠、原判決廢棄。㈡、被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。㈢、第
一、二審訴訟費用由上訴人負擔。被上訴人則抗辯稱：第一次買方是陳奕年，約上訴人於同年月10或11日到公司談，當天談的價格是750 萬元，但上訴人說股東說要漲價到825萬元，陳奕年不同意以825 萬元買，第二次買方是蔡明璋，同意以825 萬元承購，約上訴人於同年月16日到公司談，上訴人說只賣房屋不賣土地，所以沒簽成買賣契約；二份斡旋契約書未交上訴人看或簽名，但有告知斡旋的價格並收斡旋金，之後均退斡旋金給買方等語。併聲明：㈠、上訴駁回。
㈡、第二審訴訟費用由上訴人負擔。
四、本院得心證之理由：
㈠、兩造對於以下事實不爭執（見本院簡上卷第163頁）：
１、上訴人為坐落於新北市○○區○○○段○○○○段000000地號土地（面積：80平方公尺、權利範圍：1/4 ）暨其上同段4660建號建物（即門牌號碼：新北市○○區○○路0 段000巷00號4 樓，面積：47.29 平方公尺，權利範圍：1/1 ；含5 樓增建部分未辦保存登記）（即系爭房地）之所有權人，此有建物登記謄本、土地登記謄本（見原審卷第117 至119頁）可證。
２、系爭房屋於68年12月3 日第一次登記，且系爭房地係於95年10月11日因買賣而登記上訴人為所有權人，此有上開建物、土地登記謄本足證。
３、兩造於109 年2 月5 日簽立系爭契約，且上訴人填具不動產標的現況說明書，並約定銷售價格750 萬元，此有系爭契約、不動產標的現況說明書（見原審卷第17至23頁）可證。
㈡、被上訴人主張兩造簽立系爭契約，其依約覓得買家之出價及條件與委託銷售金額及條件一致，卻因上訴人惡意拒絕履約，致無法簽訂買賣契約，爰依系爭契約第8 條第5 項、第12條第1 項第2 款約定（請擇一有利判決），上訴人應給付被上訴人服務報酬或違約金30萬元等語，為上訴人否認，並以前詞置辯。是以，本件爭點在於：系爭契約所約定委託銷售之標的究為系爭房屋或系爭房地？及被上訴人依系爭契約第
8 條第5 項、第12條第1 項第2 款約定（擇一有利判決），請求上訴人給付服務報酬或違約金，是否有理由暨所得請求之金額若干？茲分別論述如下。
㈢、系爭契約所約定委託銷售之標的究為系爭房屋或系爭房地？
１、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段有明文規定。次按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。而所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義（最高法院96年度台上字第286 號判決要旨可資參照）。
２、觀諸系爭契約之內容，雖僅於「建物標示欄」記載建物門牌「新北市○○區○○路○段000 巷00號之3 （4 、5 樓）」而於「土地標示欄」空白，惟此核與被上訴人簽立委託銷售契約書之習慣，業據被上訴人提出其他物件之委託銷售契約書（見原審卷第157 至161 頁）可證，且依現今一般社會房屋買賣之常情，房、地之買賣本無分開買賣之理，倘允許分別買賣房、地，僅徒增法律關係複雜化而毫無益處，況上訴人為具一般智識程度之成年人，亦擔任派出所所長職務，此為上訴人所自承，自應認其社會經驗豐富，關於房、地須併同買賣，實難諉為不知；又參酌系爭契約所附之不動產標的現況說明書，其上記載亦涵蓋基地之項目，核與物件個案調查表（見原審卷第123 至145 頁）中「目錄」部分經上訴人簽名確認，並有勾選「土地謄本」、「土地地籍圖」等附件項目，足徵上訴人委託被上訴人銷售不動產之標的物係系爭房地，並非未包含系爭土地。準此以觀，基於一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，且參諸上訴人於95年間買受系爭房地為同時交易，該不動產又是集合式建物，並斟酌誠信原則，系爭契約所約定委託銷售之標的物應非僅限於系爭房地中之建物，而應涵蓋其建物所坐落之基地。
３、另按稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共有部分共有之建築物。又專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利不得分離而為移轉或設定負擔。民法第799條第1 、5 項亦有明定。另按專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。公寓大廈管理條例第4 條第2 項亦有規定。依其立法理由，係因專有部分與其所屬對應基地之權利，有不可分離之關係，故不得分離而為移轉。職是，被上訴人既為專業之房屋仲介從事業者，對於上開規定自甚為熟稔，衡諸常情，被上訴人自不可能甘冒違反上開法律規定致嗣後簽立之買賣契約發生瑕疵或無效之可能結果發生之危險，仍接受上訴人僅出售系爭房屋而不包含系爭土地之委託仲介，況上訴人亦自承其當初係連同系爭房地之建物及土地一併購買，益徵上訴人委託被上訴人銷售不動產之標的物範圍包括建物及土地部分。
４、再者，本件經委託崇德不動產估價師事務所就系爭房地之合理總價格進行鑑定，鑑定結果：系爭房地（4 、5 樓）估價總金額為7,717,000 元；系爭房屋4 樓價格為758,000 元；系爭房屋5 樓房加蓋價格為413,000 元；系爭土地價格為6,546,000 元等情，此有崇德不動產估價師事務所109 年12月10日函所附不動產估價報告書（見原審卷第225 至233 頁）可憑，而上開鑑價金額核與上訴人最後委託被上訴人出售之金額850 萬元相互勾稽，系爭房屋總價僅為1,171,000 元（計算式：758,000 元＋413,000 元＝1,171,000 元），此與上訴人委託被上訴人出售之金額850 萬元相去甚遠，足認上訴人之真意為知悉系爭房地須併同買賣。況上訴人自承：系爭房屋係其於95年以680 萬元購買等語（見原審卷第106 頁反面）甚明，益徵上訴人於109 年委託被上訴人以750 萬元或
825 萬元銷售之標的物為系爭房地，而非僅系爭房屋。
５、被上訴人主張系爭契約委託銷售之標的物為系爭房地等語，即屬有據。則上訴人所辯其所委託出售之不動產僅限於系爭房屋而不包含系爭土地云云，自無可採。
㈣、被上訴人依系爭契約第8 條第5 項、第12條第1 項第2 款約定（擇一有利判決），請求上訴人給付服務報酬或違約金，是否有理由暨所得請求之金額若干？
１、按系爭契約第8 條第5 項約定：「買賣雙方價金與條件一致時，甲方（即上訴人，下同）應於5 日內至乙方（即被上訴人，下同）指定處所與買方簽訂不動產買賣契約書，但簽約之期日或處所另有約定者，從其約定。甲方無正當理由推諉拖延，經催告後仍不履行者視為違約。因可歸責於甲方之事由致無法簽訂不動產買賣契約者，甲方應加倍返還定金予買方及對買方負責損害賠償責任。並給付乙方本契約第5 條第
1 項之服務報酬及賠償乙方之損害。」、第12條第1 項第2款約定：「甲方如有下列情形之一者，視為乙方已完成仲介之義務，甲方仍應給付第5 條約定之服務報酬，並應全額一次付予乙方。…㈡買賣契約經買賣雙方價金與條件一致而成立後，甲方反悔不賣或因可歸責甲方之事由致無法簽訂買賣契約或無法繼續履行契約書。」及第5 條約定：「買賣成交者，甲方同意一次給付乙方案成交總價款百分之肆之服務報酬，並於買賣雙方簽訂不動產買賣契約書時一次付清。」等語（見原審卷第17、19頁）。
２、經查，被上訴人尋得之買方陳奕年於109 年3 月10日表示願以750 萬元承購系爭房地，並於同日簽立不動產賣賣斡旋契約書且給付斡旋金，被上訴人通知上訴人關於買賣雙方價金及條件已達合致之情，然上訴人表示售價調高至825 萬元，致雙方未簽訂買賣契約等情，業據證人陳奕年具結證稱：10
8 年年底網路上看房屋介紹而認識陳建亨，知道他在東森房屋任職，他陸續介紹我一些房子，其中包含系爭房屋有看現場，其他都是看照片介紹；系爭房地有5 樓加蓋我認為可以有收租使用，4 樓可以當住家使用，之前我母親在江子翠有房子我有住過，所以我有找附近房子，是109 年農曆年後陳建亨帶我看現場，當時4 、5 樓都有租客，未進屋內，去看房屋外觀及附近環境，在巷弄裡面，一樓住家，是一般的老公寓社區，陳建亨提供屋況室內照片，3 月10日簽斡旋契約即原審卷第25頁並交付斡旋金，陳建亨有提價金約700 或75
0 萬，我簽斡旋後陳建亨跟我說屋主要漲價一成，當時到仲介簽約現場，見到上訴人，我有跟他打招呼，然後仲介把我們分在不同房間談，談約2 、3 個小時，簽斡旋時預期是75
0 萬可以接受，當場談約1 個半小時後才聽說屋主要漲價，然後又談了很久還是沒辦法談定，因為本來750 萬元是跟家人說好可以負擔的，我請陳建亨再幫我爭取看看，後來陸續有再跟陳建亨聯繫確認上訴人有沒有要賣，一直到4 月確定屋主價格很堅持；到仲介談買賣的時候陳建亨有先請我帶40萬現金做簽約，我有領錢到現場，後來買賣沒有成，40萬就沒有收，大約3 月底5 萬的斡旋金退給我；我當時是要買土地加房子；在仲介處碰到上訴人那次，只是就價格在爭執，上訴人沒有提及他只賣房子沒賣土地；陳建亨有提供我實價登錄資料，我認為750 萬元是合理的；當時陳建亨開門我進去，跟上訴人打招呼大概不到10秒，約109 年3 月12、13左右，日期不太記得等語（見本院簡上卷第186 至190 頁）至明，並有兩造間LINE對話紀錄及不動產買賣斡旋契約書（見原審卷第25至31頁、本院簡上卷第83至87頁）可證，是陳奕年於109 年3 月10日13時簽立斡旋契約（原審卷第25頁），而陳建亨於同日下午2 時20分以LINE請上訴人回電，兩造於同日下午2 時39分、2 時46分通話3 分24秒、5 分49秒，且於同年月11日中午12時12分、12時30分通話20分57秒、18分
8 秒、31分41秒，下午5 時47秒上訴人以LINE稱：「陳先生晚安：很抱歉，不曉得要如何面對你，我被股東搞到快要發瘋了，因為股東要求要提高房屋售價，（一成75萬元）知道會給你造成很多麻煩，請你能幫忙，更改一下契約！另股東都已經翻臉了，並達共識，還有兩間合夥房屋要順便出售（含我住的一樓）如談妥再由你銷售，感謝！」、下午6 時50分稱：「現在股東要賣的價錢總額為825 萬元整」及於晚上
8 、10時仍有通話（原審卷第27、29、255 頁、本院簡上卷第83、87頁），及於同年月12日晚上7 時20分稱：「陳建亨先生你好：再次補充通知你、於109 年3 月11日下午6 點50分告知委託你賣的房屋板橋區文化路二段369 巷15號之3 、委託價格750 萬調整為825 萬。」、陳建亨回覆稱：「張先生您好，我已於3/10下午14點左右，告知您有收斡旋，並協調簽約時間及約您見面，另也於3/10中午時分跟您電話達成共識並告知您今天下午要來公司簽約事宜！若您未能確實履約相關法律責任一切由您承擔！」、晚上8 時39分：「請您回電感謝」、晚上10時55分：「張大哥冒昧打擾我在您家巷口，方便談一下嗎？」（原審卷第29頁、本院簡上卷第85頁），足認陳奕年經由被上訴人居間而於109 年3 月10日簽立斡旋契約書並同意以750 萬元購買系爭房地，且買賣條件亦與系爭契約相合，但上訴人卻於被上訴人通知有買方出價75
0 萬元購買系爭房地後，才於同年月11日告知陳建亨要將原委託銷售之價額調高為825 萬元，雖經買賣雙方於同年月12日至被上訴人公司處，仍因售價未達成共識，致雙方未簽買賣契約。又查，經被上訴人再覓得買方蔡明璋同意以825萬元購買系爭房地，並於同年月13日通知上訴人，且約定於同年月16日簽買賣契約，但當日因上訴人以系爭契約委託銷售之標的物僅系爭房屋而不包含系爭土地，致雙方未能簽訂買賣契約一節，此有兩造LINE對話、錄音光碟暨譯文及蔡明璋之斡旋契約書（見原審卷第31、65至69、257 至259 頁、本院簡上卷第197 頁）為憑，是被上訴人主張其覓得買方蔡明璋同意以825 萬元購買系爭房地，但因上訴人以僅委託出售系爭房屋而不包含系爭土地，致買賣契約未簽立等語，即屬有據。
３、至上訴人主張被上訴人違反系爭契約第7 條第5 項約定而未於24小時內將要約書交付上訴人等語。按系爭契約第7 條第
5 項固約定：「如買方簽立要約書，乙方應於二十四小時內將該要約書轉交甲方，不得隱瞞或扣留。但如因甲方之事由致無法送達者，不在此限。」等語，然陳奕年於109 年3 月10日簽立不動產賣賣斡旋契約書，已如前述，且有上開LINE對話紀錄，顯見上訴人於24小時內便已知悉被上訴人以750萬元向陳奕年要約買賣及陳奕年已簽不動產賣賣斡旋契約書之事實，並無系爭契約第7 條第5 項所定隱瞞或扣留陳奕年欲購買系爭房地之訊息，況陳奕年所簽署之斡旋契約書係其委託居間仲介並提出承購之意願及條件，斡旋金作為受託人與賣方斡旋洽商及價格條件確認之憑據（見該斡旋契約書第
4 條第2 項約定），且僅於賣方同意買方承購之條件而為承諾時始需簽署該斡旋契約書，並作為買賣雙方要約及承諾時之憑據（見該斡旋契約書第11條及賣方聲明），但本件上訴人事後並不同意陳奕年以750 萬元承購系爭房地，自無符合前開約定，而不須將陳奕年所簽立之斡旋契約書交付上訴人簽署確認。則上訴人此部分所辯，容有誤會，並無可採。
４、因此，被上訴人既已依系爭契約之約定尋得買方陳奕年、蔡明璋先後同意以750 萬元、825 萬元購買系爭房地且與買賣條件相合，但上訴人無正當理由拒絕履行簽立買賣契約之義務，且具有可歸責事由，自有系爭契約第8 條第5 項所約定之情形，而應依系爭契約第5 條所定「買賣成交者，甲方同意一次給付乙方案成交總價款百分之肆之服務報酬，並於買賣雙方簽訂不動產買賣契約書時一次付清。」之內容，本件被上訴人主張上訴人應依約給付成交總價款750 萬元之4%服務報酬30萬元（計算式：7,500,000 元4 % ＝300,000 元）。則被上訴人據此請求上訴人給付服務報酬30萬元，即屬有據。另被上訴人主張依系爭契約第8 條第5 項、第12條第1項第2 款約定請求上訴人給付30萬元，並請法院擇一有利判決，本院既認被上訴人依系爭契約第8 條第5 項之法律關係請求上訴人給付為有理由，則就系爭契約第12條第1 項第2款之法律關係請求部分，即毋庸再予論斷，附此敘明。
五、綜上所述，本件被上訴人主張依系爭契約第8 條第5 項約定，請求上訴人給付服務報酬30萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即109 年5 月11日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息等語，為有理由，應予准許。又按就民事訴訟第427 條第
1 項至第4 項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行，民事訴訟法第389 條第1 項第3 款定有明文。則原審判命上訴人如數給付，並依職權宣告假執行，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，至於兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提出之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 12 月 8 日
民事第六庭 審判長法 官 許瑞東
法 官 莊惠真
法 官 饒金鳳以上正本證明與原本無異本判決不得上訴。
中 華 民 國 110 年 12 月 8 日
書記官 賴麗莎