臺灣新北地方法院民事判決110年度簡上字第16號上 訴 人 楊景宇訴訟代理人 許淑媛被 上訴 人 呂青峯
呂雨璇上 一 人法定代理人 蘇春梅訴訟代理人 朱子慶律師
江沁澤律師上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國109年11月25日本院109年度板簡字第2221號第一審判決提起上訴，本院於民國114年5月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：上訴人楊景宇（下逕稱上訴人）於民國107年7月7日向訴外人即被上訴人之被繼承人張美惠（下逕稱其姓名）購買其所有之門牌號碼新北市○○區○○街00巷0號房屋（下稱系爭9號房屋，與其基地合稱系爭不動產），而新北市○○區○○街00巷00號住戶即訴外人彭信穎（下逕稱其姓名）為上訴人之鄰居。彭信穎以本院108年度板簡字第2426號案件(下稱系爭另案案件)起訴主張系爭9號房屋之第4層加蓋部分逾越地界，並侵入新北市○○區○○街00巷00號（下稱系爭11號房屋）之上空，並請求拆除上開占用部分，而依據系爭另案案件中之土地測量之複丈成果圖，上訴人於109年2月24日始得知其所購買之系爭9號房屋有越界之事實，上訴人因此受有預估損害新臺幣（下同）400,000元、系爭另案案件訴訟費用11,195元及拆除系爭9號房屋4樓增建物之修建費用86,000元，共計497,195元之損害等語。為此，爰依民法第354條及繼承之規定提起本件訴訟，並聲明：被上訴人應給付上訴人497,195元。
二、被上訴人除於原審中抗辯系爭9號房屋未辦理保存登記之增建部分，屬不合法之違章建築，本有隨時遭拆除之可能。上訴人於買受系爭不動產時已明知上情，則上訴人不得主張瑕疵擔保責任等語。另於上訴後復以：㈠上訴人與張美惠簽約前已至現場詳細檢視本件系爭買賣標的
物，並經仲介公司永慶房屋製作不動產說明書供買賣雙方審閱及解說，且依據系爭不動產說明書三、【重要注意事項】記載：『本案建物現況有頂樓增建之情事，增建部分依現況點交。』、『本案建物現況有鐵皮屋頂增建之情事，增建部分依現況點交。』，其上並經買賣雙方簽名確認該重要注意事項之記載。又系爭不動產說明書五、【一般注意事項】3.記載：『增建部分（含頂樓、露台、夾層、一樓空地、平台、一樓圍牆、天井、防火巷、陽台外推、上下樓層打通之內梯等），無所有權，不保證過去沒有被通知拆除或未來不會被拆除及可永久使用，買方已知悉增建所在位置及其權利、義務。此外，頂樓平台、一樓法定空地、地下室等處，常有遭占用、增建或由同棟其他住戶單獨使用或第三人佔用之情形，若有上述情形，買方願依原住戶間之協議或使用習慣承受。』由此足認上訴人簽約時已充分瞭解系爭9號房屋頂樓增建部分之現況，並已同意頂樓增建部分以現況點交自行承擔被拆除之風險甚明。
㈡系爭不動產說明書四、【提醒事項】記載：『本件標的物常有
佔用鄰地或遭第三人佔用之情形，如欲知悉本標的界址者，買方得自費申請鑑界。是否須辦理鑑界，須由買賣雙方簽約時議後續處理方式。』上訴人與張美惠於107年7月7日簽約時又簽訂系爭不動產增補契約，而有關頂樓增建部分是否有佔用鄰地之情形，買賣雙方業已在上開增補契約第4條明確約定:『本案建物型態標的物常有佔用鄰地或遭第三人佔用之情形，日後恐有被鄰地所有權人要求拆屋還地、請求租金補償、價購或主張相關權利之風險，永慶房屋於簽約前已詳盡告知甲方相關權益及風險，並建議於用印前向地政機關申請鑑界，經甲方審慎評估思考後表達不需申請並願依現況承購，並自行與鄰地所有權人處理佔用事宜，日後雙方不得再就上述情事，向他方、永慶房屋及其受僱人為任何之請求。』足證上訴人於簽訂買賣契約及增補契約時業經仲介公司永慶房屋詳盡說明及告知上訴人相關權益及風險，經上訴人審慎評估思考後表達不需向地政機關申請鑑界，願依現況承購，並自行與鄰地所有權人處理佔用事宜，日後不得再就上述情事向被上訴人為任何之請求至為明確等語資為抗辯。
三、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服而以前揭理由提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人497,195元。被上訴人則以：原審認定並無不當等語資為抗辯，並聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項（見本院卷三第99頁，並略作文字修正）：㈠上訴人與張美惠於107年7月7日簽訂系爭不動產買賣契約書，系爭9號房屋並於107年9月14日交屋。
㈡本院卷一第247-286頁所示之委託銷售契約書、不動產買賣意
願書、不動產買賣契約書、不動產說明書、標的物現況說明書、切結書等文件形式上為真正。
㈢系爭不動產契約書第2條，上訴人與張美惠約定「二、增建部
分無所有權，可能因衛生下水道施作工程或其他原因而有被拆除之虞。除本契約另有約定外，若增建部分於交屋前(如有借屋裝修則為借屋裝修前)曾被拆除或曾被主管機關認定為違章建築或曾被通知拆除或有公告拆除，或曾經其他區分所有權人或住戶主張權利時，不論乙方（即張美惠）是否知悉，甲方（即上訴人）均得依民法相關規定向乙方請求減少價金或損害賠償或解除契約等權利；若於交屋後(如有借屋裝修則為借屋裝修後)始公告或通知拆除時，或甲方自行變更使用致被通知拆除時，甲方同意自行承擔風險，其相關之權利義務甲方確已知悉。」㈣依系爭不動產之不動產說明書，上訴人與張美惠已約定本案
標的物常有占用鄰地或遭第三人占用之情形，如欲知本標的界址者，買方得自費申請鑑界。
㈤系爭不動產之標的物現況說明書第35列「是否有占用到他人土地之情形」勾選「否」。
㈥本院卷三第31頁所示之增補契約書形式上為真正。依據該增
補約第4條表示因本案建物型態常有佔用鄰地之情形，經永慶房屋詳細告知買方（即上訴人）權益及風險，並建議於用印前申請鑑界，經買方（即上訴人）評估後，表達不須申請並願依現況承購，自行與鄰地所有人處理占用事宜，不會向他方、永慶房屋為任何之請求，此增補契約是在現況說明書後所簽訂。
五、得心證理由：㈠上訴人主張系爭9號房屋所增建部分因有越界建築之情形，爰
依物之瑕疵擔保責任規定及繼承之法律關係，向被上訴人請求損害賠償等情，被上訴人則以前詞置辯，故本件爭點為：上訴人主張系爭建物所增建部分有越界鄰地之情形，其所主張被上訴人應負瑕疵擔保責任，有無理由？
1.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責任，買受人得解除其契約或請求減少其價金。民法第354條第1項前段及第359條前段定有明文。惟民法關於買賣瑕疵擔保之規定，並非強行規定，當事人得以特約免除、限制或加重之。基於契約自由原則，當事人關於瑕疵擔保責任，另有特約者，原則上自應從其特約。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段有明文規定。民事訴訟如係由上訴人主張權利者，應先由其負舉證之責，若上訴人先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被上訴人就其抗辯事實即令不能舉證，或所舉證據尚有疵累，亦應駁回上訴人所欲主張之請求。
2.經查，系爭9號房屋之第4層（即頂樓，下同）加蓋部分逾越地界而有侵入系爭11號房屋上空等情，業經系爭另案案件之判決所認定，經本院核對前開判決無誤，是此事實首堪認定。另查，前開判決亦已認定：「…依前開證人呂青峯(即本件被告)之證言，可知被告(即本件原告)所有之新北市○○區○○街00巷0號房屋第四層增建物為證人呂青峯之父親於86年、87年所增建，而其後證人呂青峯之父親與原告經協調後始又搭建遮雨棚；亦即於86年、87年間系爭被告建物已加蓋而成為目前系爭增建之狀態。」而上訴人與張美惠於107年7月7日簽訂系爭不動產買賣契約書，系爭建物並於107年9月14日交屋等情，為兩造所不爭執，足認系爭建物增建越界部分於張美惠交屋予上訴人前即已存在。
3.再查，上訴人於本院審理時自陳對於於購買系爭9號房屋之前有前往看屋，且知悉第4層加蓋部分屬於違建等語（見本院卷三第95頁），且依系爭不動產增補契約書第4條即已約定「本案建物型態標的物常有佔用鄰地之或遭第三人佔用之情形，......，經永慶房屋於簽約前已詳盡告知甲方（即上訴人）權益及風險，並建議於用印前向地政機關申請鑑界，經甲方審慎評估思考後表達不須申請並願依現況承購，並自行與鄰地所有人處理佔用事宜，日後雙方不得再就上述情事，向他方、永慶房屋或其受僱人為任何之請求」等情（見本院卷三第31頁），上訴人既不爭執上開協議書之形式上真正，足認上訴人於簽約當際應已明確知悉系爭9號房屋增建部分屬於違建，且上訴人業經房仲業者告知可能有占用他人土地之情形仍決意購買，並以系爭不動產增補契約書第4條作為免除對於出賣人所得主張之瑕疵擔保責任特約，揆諸前揭規定，上訴人主張出賣人應負瑕疵擔保責任，並由被上訴人繼承該債權債務法律關係，即屬無據。
4.上訴人雖主張出賣人於系爭不動產現況說明書關於「是否有占用到他人土地之情形」勾選否，其係基於上開不動產說明書才有意購買系爭不動產等語。惟被上訴人否認上情，並辯稱：因為系爭房屋興建時間已久，也未曾受鄰地所有權人主張權利，並不知道有占用到他人土地之情形，所以才會在不動產說明書中就「是否有占用到他人土地之情形」勾選否，但經過房仲的提醒，才與上訴人另外簽訂不動產增補契約等語，則上訴人既對於系爭增補契約是在系爭現況說明書後所簽訂等情不爭執，亦未提出證據證明張美惠有故意不告知瑕疵之情形，且系爭增補契約第4條又已免除出賣人之瑕疵擔保責任，業經認定如前，則上訴人就此所為主張，亦應不可採。
㈡另本件依上訴人所主張原因事實所涉之法律爭點實應為就上
訴人所購買之系爭不動產第4層加蓋部分，受彭信穎起訴主張拆除，則上訴人依據「權利瑕疵擔保」及繼承法律關係對被上訴人主張應負損害賠償責任，有無理由之問題？惟依原審及兩造當事人於審理中均僅就是否構成物之瑕疵擔保進行攻防及審理，然上訴人既已於購買系爭不動產之際即以系爭增補協議第4條特約免除出賣人之瑕疵擔保責任（含物之瑕疵擔保責任及權利瑕疵擔保責任），業經認定如前，是縱上訴人另主張依權利瑕疵擔保及繼承法律關係對被上訴人請求損害賠償，亦屬無據，附此敘明。
六、綜上所述，上訴人依民法第354條及及繼承之規定，請求被上訴人應給付497,195元，為無理由，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果均無影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 5 月 29 日
民事第二庭 審判長法 官 黃若美
法 官 陳佳君法 官 蘇子陽以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 114 年 5 月 29 日
書記官 余佳蓉