臺灣新北地方法院民事判決110年度簡上字第100號上 訴 人 魏秀芬訴訟代理人 蕭蒼澤律師被 上訴人 黃忠涌訴訟代理人 魏駿宇上列當事人間請求返還押租金事件，上訴人對於中華民國110年1月6日本院板橋簡易庭109年度板簡字第2723號第一審判決提起上訴，被上訴人並減縮起訴聲明，經本院於111年4月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付逾新臺幣參拾伍萬捌仟參佰肆拾捌元本息，及該部分假執行之宣告，暨除減縮部分外訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一審（除減縮部分外）、第二審訴訟費用由上訴人負擔百分之九十，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求之基礎事實同一者，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。查本件被上訴人於原審起訴請求被上訴人應給付新臺幣（下同）46萬元，及自支付命令繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。嗣於本院審理時被上訴人主張上開金額尚應扣除未給付之租金，故減縮起訴聲明為：上訴人應給付被上訴人39萬2460元，及自109年6月11日起至清償日止，按年息5％計算之利息（見本院卷二第41頁）。核被上訴人上開變更仍是基於兩造間租賃契約之法律關係，就押租金返還所為之爭執，為減縮應受判決事項之聲明，揆諸前開說明，應予准許。
貳、實體方面：
一、被上訴人起訴主張：㈠兩造於民國108年6月25日就門牌臺北市○○區○○路0段000號房
屋簽立租賃契約(下稱系爭租賃契約)，約定租賃期間自108年7月22日起至114年7月21日止，被上訴人應於每月22日前給付上訴人租金新臺幣（下同）23萬元，被上訴人並交付二個月保證金共計46萬元予上訴人。
㈡嗣因新冠肺炎疫情致被上訴人於上址所經營之老虎堂飲料店
業務縮減，經兩造磋商後，上訴人遂同意免除被上訴人應繳納之一個月份的租金，是被上訴人於將109年1月23日起至同年2月22日止之租金202,607元匯款予上訴人後，109年2月23日起至同年3月22日止之租金，因上訴人減免，而無庸繳納予上訴人。
㈢然因疫情日漸嚴重而無改善之跡象，被上訴人經營之老虎堂
飲料店股東遂決議辦理停業，經徵得上訴人同意後，兩造乃於109年4月2日合意提前終止系爭租賃契約，在簽訂終止租賃契約後，並於當日完成上開房屋之點交。是兩造之系爭租賃契約既已終止，依該契約第3條、第7條、第8條約定及終止租賃契約之備註記載，上訴人即返還46萬元之保證金，並聲明：上訴人應給付被上訴人46萬元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息（按被上訴人於本審減縮其聲明如上）。訴訟費用由上訴人負擔。
二、上訴人則以：被上訴人實際租賃期間為108年7月22日至109年4月2日，共8個月又10日，故應繳納之租金應計為184萬7666元，然被上訴人僅繳納139萬886元，尚欠租金45萬6780元，且被上訴人提前終止租約，若依慣例本應再賠償一個月的租金，故被上訴人無從要求上訴人返還46萬元之押租金等語，資為抗辯。並聲明：被上訴人之訴駁回。訴訟費用由被上訴人負擔。
三、原審為被上訴人全部勝訴之判決，上訴人提起上訴，並聲明原判決廢棄，被上訴人於第一審之訴駁回，第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。並主張：
㈠兩造所約定免收一個月租金之優惠，係在租期滿1年後始有適
用，被上訴人並未租滿1年，亦未依照約定先開1年份支票按月兌付；又被上訴人答應於109年3月12日前交付支票亦未兌現，則該優惠約定自屬無效。
㈡被上訴人實際租賃期間應為108年7月22日起至109年4月2日，
經細算後被上訴人應付之租金應共計為192萬4333元，被上訴人確實尚有租金未給付。
㈢被上訴人固於109年4月2日經由房屋仲介人員點交返還房屋，
然上訴人並未與被上訴人合意終止系爭租賃契約；又保證金乃租賃契約所約定之履約保證，被上訴人中途終止租約即違約，依據系爭租賃契約第6條第2款約定，上訴人可扣除違約金23萬元，而剩餘之保證金尚不足以抵付被上訴人所積欠之租金。故主張以被上訴人尚應給付之租金及違約金為抵銷。
四、不爭執之事實：㈠兩造於108年6月25日簽訂系爭租賃契約，由被上訴人向上訴
人承租門牌臺北市○○路0段000號之房屋，約定租賃期間為108年7月22日至114年7月21日，共計6年，租期始期至111年7月21日止，每月租金為23萬元，自111年7月22日起至114年7月21日止，每月租金24萬元，於每月22日以前繳納，被上訴人並交付46萬元作為保證金。
㈡被上訴人實際租賃期間，自108年7月22日至109年4月1日，共
計8月又11天。嗣被上訴人於109年4月2日將租賃標的點交返還予上訴人之代理人魏俊雄。
㈢被上訴人之代理人魏駿宇與上訴人之代理人魏俊雄於109年4
月2日有簽訂「終止租賃契約」，內容中並載明「雙方同意於108年4月2日結清水電、瓦斯費及管理費，並返還押租金」。又契約末端之「108年」及內文中「108年」均為109年之誤載。
㈣被上訴人尚未給付109年3月22日至109年4月1日期間的租金予上訴人。
五、本件之爭點：㈠被上訴人主張兩造間已合意終止系爭租賃契約，且已簽訂終
止租賃契約，依終止租賃契約內容記載，上訴人即應返還押金，上訴人則否認兩造已合意終止系爭租賃契約，是系爭租賃契約是否經兩造合意提前終止，被上訴人可否請求返還保證金，即為本件應審究之爭點，茲判斷如下：
⒈兩造對於其等於109年4月2日簽訂終止租賃契約（見支付命令
卷第13頁）乙節均不爭執，而查，終止租賃契約內容已明確記載「茲因情事變更，現經雙方同意提前於民國108年4月2日終止租約，口說無憑，特立此終止房屋租賃契約書為證。備註：雙方同意於民國108年4月2日前結清水電、瓦斯費及管理費等各項費用，並返還押金」等文字（按「108年」均為「109年」誤植）。觀諸上開契約內容，實已明確記載「雙方同意提前...終止租約」，另上訴人之代理人魏俊雄亦於立契約書人之出租人欄簽署本人及代理人姓名、身分證統一編號及地址，又上開終止租賃契約中，亦未見上訴人加註同意提前終止契約之條件，足認上訴人確實已同意與被上訴人合意提前終止租約。
⒉至上訴人主張上開終止房屋租賃契約不知是否為被上訴人自
行製作云云，然證人即房屋仲介人員林榮昭於本審證述：我從事房屋仲介，包含租賃，在108年6月間曾仲介臺北市○○路0段000號房屋的租賃，是房東爸爸魏俊雄找我幫忙找尋租客，後來有找到魏駿宇，之後就由魏俊雄及魏駿宇、被上訴人簽約。記得後來是魏俊雄通知我，說房客要提早終止租約，因為他行動不方便，要我去幫他去點交，印象中是打電話當月的月底要點交，但具體時間不記得了。後來我有聯絡魏駿宇，約定一個確定的點交時間，到現場後我有看房屋現場器材有沒有搬走，魏駿宇當天有把鑰匙交給我，當天即點交完畢。點交前，魏俊雄有請我準備書面的終止契約給雙方簽，但沒有再就細項做討論，所以點交當日我有攜帶一張空白終止租賃契約書到場，我整份交給魏駿宇，請魏駿宇在承租人處簽完後，再自行傳真給魏俊雄，所以後來魏俊雄如何簽署回來我不知道。點交完畢當天我就打電話給魏俊雄，說已經點交好了沒有問題，鑰匙在我這邊，並告知終止租賃契約我有交給魏駿宇，他簽署完會傳真過去，魏俊雄就回應說OK沒問題。當初魏俊雄沒有跟我反應租客提早終止契約不符合當初簽訂的租賃契約內容等語（見本院卷二第57至61頁）。是由證人上開證述內容，可知上開房屋租賃之出租或終止租約事宜均是上訴人之代理人魏俊雄主動委由證人處理，亦是魏俊雄主動向證人提及應擬定書面終止租賃契約供兩造簽署，而被上訴人亦是自陳其是在證人攜帶到場之終止租賃契約上簽署姓名後，再行傳真給魏俊雄等語（見本院卷二第26頁），核與證人所述相符。從而，魏俊雄既主動要求證人至上址進行點交，並叮囑應製作書面終止租賃契約，嗣後魏俊雄亦於上開終止租賃契約之出租人欄簽名確認，再行回傳給被上訴人，足認上訴人已詳讀上開終止租賃契約，並同意被上訴人提前終止租賃契約，則兩造已合意終止租賃契約無疑。是上訴人主張兩造並未合意提前終止租賃契約等語，並無理由。
⒊從而，兩造既已合意提前終止租約，且上訴人並未附條件即
同意終止契約，又該終止租賃契約並未有何支付違約金之相關約定，被上訴人主張兩造終止租賃契約後，上訴人應將保證金46萬元予以返還即有理由。
㈡上訴人可否依系爭租賃契約第6條第2項約定，請求被上訴人
按租金之一倍給付違約金？⒈查兩造簽訂之系爭租賃契約第6條第2項約定「乙方（按即被
上訴人）於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付按房租壹倍計算之違約金」（見支付命令卷第9頁）。是由上開契約文字解釋，顯已明白約定係於終止租約或租賃期滿「不交還房屋」時，被上訴人始有支付相當於房租1倍房租之違約金的義務。而查，兩造除已合意終止系爭租賃契約外，上訴人之代理人魏俊雄並已委託仲介人員林榮昭於109年4月2日前往現場，與被上訴人代理人魏駿宇點交完畢，林榮昭並於當日電話回報魏俊雄，此業經證人林榮昭證述如上，是被上訴人於終止租約後即已交還房屋，並無系爭租賃契約第6條第2項所定「不交還房屋」情形，上訴人自無從依上開契約約定請求被上訴人支付違約金。
⒉再觀諸兩造簽署之終止租賃契約內容，業已記載「雙方同意
結清水電費、瓦斯費及管理費等各項費用，並返還押金」，亦即已明確載明結清各項管理費用後，上訴人即應返還押租金，並無任何支付違約金之約定甚明，是無論由系爭租賃契約或由終止租賃契約之約定，上訴人請求被上訴人支付違約金均屬無據。至上訴人主張通常於提早終止租約情形，均須扣以一個月的違約金，此為本約所記載，且為被上訴人可得預見，並為市場習慣等語，然兩造於系爭租賃契約中並無約定提前終止租約被上訴人須支付一個月租金之違約金，已如上述，且並無相關事證足認提前終止租約須支付違約金乙節屬市場習慣或被上訴人所預見並默示同意，是本件實難認上訴人請求被上訴人給付違約金有理由。
㈢被上訴人是否尚積欠上訴人租金？上訴人可否以被上訴人尚
未繳納之租金抵銷其保證金返還債務？⒈被上訴人主張租金之計算期間應自108年7月22日承租至109年
4月1日共計8個月又11天，此為上訴人所不爭執。惟上訴人主張每月租金應以23萬元計算，被上訴人應繳交之租金總額應為192萬4333元，然被上訴人僅給付總額139萬886元，尚欠繳租金等語，惟此為被上訴人所否認，並主張雖約定每月租金為23萬元，然因代上訴人繳交補充健保費及租金稅費，故每月實際繳納給上訴人之租金應僅為20萬2607元，且109年3月21日以前之租金均已繳清，僅109年3月22日至109年4月1日之租金未繳等語。而查，被上訴人主張兩造曾約定由被上訴人為上訴人繳納房屋租賃所得稅及全民健康保險補充保費，因而實際繳納給上訴人之租金實為扣除上開代繳費用等情，業據被上訴人提出各類所得扣繳暨免扣繳憑單、全民健康保險各類所得扣繳補充保險費證明單各1紙為憑（見本院卷二第65、67頁），堪認被上訴人代上訴人繳納房屋租賃所得稅及補充健保費之事實為真，亦即所約定之23萬元租金實是含稅金額。而觀諸上開扣繳憑單及證明單所示，其顯示之所得期間為108年8月至12月，而扣繳稅額為11萬5000元，扣繳補充保費金額則為2萬1965元，則每月之應繳交之稅額及補充保費共計為2萬7393元【計算式：（115000＋21965）÷5（月）＝27393】，是若以每月23萬元之租金扣除代繳之2萬7393元，則每月被上訴人實際應繳納給上訴人之租金數額為20萬2607元（000000－00000＝202607）。再者，由上訴人代理人魏俊雄自行手寫之租金明細中第三行亦載有「租金自10
8.7.23至109.1.22六個月共6×23萬×0.8809＝1,215,642（請附每月報繳證明影本）」（見支付命令卷第11頁），則以每月租金23萬元乘以0.8809，金額為20萬2607元，亦與被上訴人所述相符，足認兩造確實約定租金23萬元屬含稅費及補充保費後之金額。是被上訴人主張其代上訴人繳納稅費及補充健保費後，每月實際交付予上訴人之租金應為20萬2607元等語，應堪採信。
⒉另被上訴人主張109年1月23日這一期應繳納之租金，因疫情
關係，上訴人代理人魏俊雄有答應這個月免付租金，並提出上訴人代理人魏俊雄手寫之上開手寫明細為憑（見支付命令卷第11頁），而觀察該份手寫明細，中段確實載有「109.1.23應付租金23萬...以COVID減免相抵」文字，足認被上訴人主張上訴人代理人魏俊雄確實曾免除被上訴人109年1月22日該期之租金給付義務無訛。從而，自108年7月22日至109年4月1日期間，扣除上訴人所免除上開月份之租金，被上訴人應給付共計7個月又11天之租金，金額共計為149萬2538元【計算式：202607×（7+11/30）＝0000000，小數點以下四捨五入】。至上訴人主張所免除一個月租金係指租滿12個月後始生之優惠，被上訴人並未租滿12個月，自無免除一個月租金之優惠等語。然觀諸上訴人手寫之租金明細，中段記載之「
109.1.23應付租金23萬...以COVID減免相抵」與下二行之「每租滿12個月，優惠免收1個月租金」之文義顯不相同，並無混淆之虞，足認兩者免除租金條件並非相同，而被上訴人主張免除者係因新冠肺炎疫情影響下，上訴人同意免除部分，是上訴人主張該免除條件未成就等語，並非可採。
⒊至被上訴人主張其已將108年7月22日至109年3月21日期間共
計7個月之租金給付完畢（另109年3月22日至4月1日共計11日部分，被上訴人自認尚未給付），然為上訴人所否認，並稱被上訴人給付租金之總額僅139萬886元（見本院卷二第26頁），而此給付數額被上訴人並不爭執，則被上訴人就其已給付149萬2538元之事實，自應負舉證之責。查被上訴人於原審及本院審理時均未能提出相關證據證明其已完全清償應付之租金，反由魏俊雄手寫租金明細中，可見記錄有「六個月租金共入0000000，不足27363（共計應該是0000000）」等文字，足認被上訴人於前六期之租金給付即有不足額清償情形，從而，上訴人主張於契約終止前，被上訴人尚有租金未能給付完畢等語，並非虛妄。是於租賃契約終止前，以被上訴人應給付之7個月又11日之租金總額，扣除被上訴人已給付之租金數額後，堪認被上訴人尚積欠租金10萬1652元（計算式：0000000－0000000＝101652）。
⒋而按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，
各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項定有明文。是上訴人主張依兩造租賃契約之約定，於被上訴人已屆期尚未清償之10萬1652元範圍內主張抵銷為有理由。
六、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第1項及第2項分別定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5。民法第233條第1項及第203條亦有明文。查本件上訴人主張於10萬1652元範圍內抵銷為有理由，是被上訴人可請求上訴人返還保證金之金額即為35萬8348元（000000－000000＝358348），而此給付無確定期限，是被上訴人請求自支付命令送達翌日即109年6月11日起至清償日止，按年息5％計算之利息即應准許。
七、綜上，被上訴人依兩造租賃契約關係，請求上訴人給付35萬8348元，及自109年6月11日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍，則屬無據，應予駁回。從而，原審就超過上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論述，併此敘明。
九、據上論結，據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，判決如主文。中 華 民 國 111 年 5 月 18 日
民事第五庭 審判長法 官 高文淵
法 官 黃乃瑩
法 官 曹惠玲以上正本係照原本作成。不得上訴。中 華 民 國 111 年 5 月 18 日
書記官 董怡彤