臺灣新北地方法院民事判決110年度簡上字第105號上 訴 人即附帶被上訴人 李麗霞被 上 訴 人即 附帶上訴 人 陳民玲上列當事人間請求給付租金等事件，兩造分別對於中華民國110年1月15日本院三重簡易庭109年度重簡字第656號第一審判決提起上訴及附帶上訴，經本院於110年12月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決關於駁回被上訴人即附帶上訴人後開第二項之訴，及訴訟費用除確定部分外之裁判，均廢棄。
二、上訴人即附帶被上訴人應再給付被上訴人即附帶上訴人新臺幣參仟壹佰柒拾陸元。
三、其餘附帶上訴駁回。
四、上訴駁回。
五、第一審、第二審關於附帶上訴部分訴訟費用除確定部分外，由上訴人即附帶被上訴人負擔五分之三，餘由被上訴人即附帶上訴人負擔。第二審關於上訴部分訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按被上訴人於言詞辯論終結前，得為附帶上訴；附帶上訴，雖在被上訴人之上訴期間已滿，或曾捨棄上訴權或撤回上訴後，亦得為之，民事訴訟法第460條第1項前段、第2項分別定有明文。上開規定於簡易程序第一審判決之上訴程序準用之，同法第436條之1第3項亦有明文。本件被上訴人即附帶上訴人（下稱被上訴人）於原審起訴請求上訴人即附帶被上訴人（下稱上訴人）應給付其新臺幣（下同）184,600元，經原審判命上訴人應給付被上訴人97,145元，被上訴人其餘之訴駁回，上訴人不服提起上訴，被上訴人原未就原審敗訴部分提起上訴，嗣於民國110年8月11日具狀提起附帶上訴（見本院簡上卷第101頁），核與上開規定相符，應予准許。
二、次按提起上訴後，訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但請求之基礎事實同一者，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2、3款定有明文。此規定依同法第436條之1第3項規定，亦為簡易訴訟第二審程序所準用之。查被上訴人就其敗訴部分提起附帶上訴，原請求上訴人應再給付其156,655元（見本院簡上卷第103頁），嗣於本院準備程序時，變更附帶上訴聲明為：「㈠、原判決關於駁回後開第二項部分暨訴訟費用裁判部分均廢棄。㈡、上開廢棄部分，上訴人應再給付被上訴人76,130元。」(見本院簡上卷第198頁)，則揆諸首揭規定，於法相合，應予准許。
貳、實體方面：
一、被上訴於原審起訴主張：
㈠、上訴人於民國107年1月4日向其承租坐落新北市○○區○○街000號4樓房屋（下稱系爭房屋），作為補習班營業使用，兩造簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約）及補充及更改條款（下稱補充條款），約定租賃期間自107年1月4日起至110年1月3日止，每月租金新臺幣（下同）33,800元，且於107年3月31日前為免付租金期間，自107年4月1日起上訴人始須給付租金，惟租賃稅10%即3,380元亦應由上訴人負擔，且水電、管理費另計，上訴人亦交付押租金67,600元。嗣上訴人於109年1月16日電話告知要提前終止系爭租約，且於同年月19日始返還鑰匙並點交系房屋予被上訴人。
㈡、上訴人於租賃期間應給付相關費用及賠償相關損害：
１、提前終止租約之1個月違約金33,800元：依系爭租約第18條約定，上訴人提前終止系爭租約，應賠償被上訴人1個月租金33,800元。
２、自107年4月1日起至109年1月19日止計21個月又19天之租金及10%租賃稅計804,327元。
３、系爭房屋重新油漆費用35,000元：系爭房屋是全新油漆後交付上訴人占有使用，上訴人從事美術教學工作致汙損牆面，經上訴人請人修復而支出35,000元，應由上訴人賠償。
４、管理費9,360元：上訴人未繳納107年1月至3月、108年11月至12月及109年1月份19天（此部分以半個月計算）之管理費，其中107年間每月管理費為1,920元，108年11月後之管理費每月為1,440元，合計上訴人應繳納之管理費為9,360元，已由被上訴人代墊，上訴人應償還之。
５、重新安裝緩降機費用10,931元：被上訴人交付系爭房屋時，提供屋內裝設之緩降機1台給上訴人使用，但上訴人搬遷後該緩降機不翼而飛，被上訴人請人重新安裝而花費10,931元，上訴人應負賠償責任。
６、冷氣孔回填費用1,000元：系爭房屋內冷氣孔原本密封完好，上訴人搬遷時卻只用紙張隨意糊貼回復，遭風吹即掀開，被上訴人請人回填而花費1,000元，上訴人亦應負賠償責任。
㈢、上訴人已給付相關費用及賠償相關損害之總金額為709,818元：
１、上訴人已給付租金及2個月之押金合計601,192元。
２、上訴人另於107年7月給付租金33,800元及代墊修復對講機之費用3,500元。
３、上訴人已代被上訴人繳納租賃所得稅64,220元。
４、上訴人已代被上訴人繳納全民健保補充保費7,106元。
㈣、上開二項總費用經互相扣除後，上訴人尚應給付被上訴人184,600元。爰依系爭租約約定之法律關係，請求上訴人應給付被上訴人184,600元。
二、上訴人於原審之抗辯：
㈠、上訴人經營補習班招生狀況不佳，故向被上訴人之配偶浦哥（下稱浦哥）表示提早終止系爭租約，並於108年11月30日告知已完全搬離系爭房屋，要求見面處理點交房屋事宜，但浦哥告知人在國外，遲至109年1月16日始接到浦哥電話，雙方於109年1月19日始見面，上訴人即交還系爭房屋鑰匙，則本件租期至108年11月30日止，上訴人自108年12月份起不用再付租金及相關費用。另因其補習班申請立案遲延，故要求自107年5月1日起才開始給付租金，且事後已與被上訴人之代表協商不負擔10%之租賃稅。
㈡、上訴人已付租金至108年10月份，108年11月份之租金尚未給付，但已自押金中扣抵而付清，且上訴人於簽約時已給付107年4月份租金。
㈢、系房屋於上訴人承租期間，紗門及磁磚有破損，經上訴人代墊修繕費用各1,500元、4,000元，及代墊對講機維修費3,500元，均應從被上訴人請求之金額中扣抵。
㈣、重新油漆費用之35,000元，金額太高，約2、3千元即可修復。又上訴人並未拿走系爭房屋內裝設之緩降機，上訴人是自己買新的緩降機來使用。上訴人搬離系爭房屋時有將冷氣孔回復。
㈤、上訴人除已代被上訴人繳納租賃稅64,220元外，尚為被上訴人代繳全民健保補充保費9,690元，亦應從被上訴人請求之金額中扣抵。
㈥、上訴人從107年4月份開始繳納管理費，已付到108年10月份，只尚未繳納108年11月份管理費。至於107年1月至3月份，兩造既約定上訴人免給付租金，也就不用付管理費。另上訴人已於108年11月30日搬離系爭房屋，則108年12月1日至109年1月19日之管理費，也無須繳納。
三、原審判決被上訴人一部勝訴、一部敗訴，即上訴人應給付被上訴人97,145元，被上訴人其餘之訴駁回。兩造分別就其等敗訴部分提起上訴及附帶上訴，茲分別略述如下：
㈠、上訴人除援引原審上開抗辯，另補充：
１、上訴人業於108年11月14日以line告知浦哥要提前解約且其於同年月30日會搬離，對方表示了解，而上訴人確實於同年月30日搬離並以line傳照片給浦哥，但因被上訴人出國拒不點交房屋，上訴人自無給付108年11月30日後之租金（含租賃稅、管理費）之義務。
２、於系爭租約之議定、租賃期間系爭房屋之修繕、租金催繳等均係由浦哥出面接洽處理，被上訴人從未有意見或反對，顯然係被上訴人之代理人（至少是表見代理），則上訴人對浦哥所為之意思表示，效力自及於上訴人。
３、租金為每月33,800元且內含10%租賃稅，而非每月37,180元。
４、上訴人代被上訴人給付健保補充保費除原審認定的9,690元外，尚有2,584元。
５、上訴聲明：
⑴、原判決不利於上訴人部分廢棄。
⑵、上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
⑶、第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
６、附帶上訴之答辯聲明：
⑴、附帶上訴駁回。
⑵、附帶上訴之訴訟費用由被上訴人負擔。
㈡、被上訴人除援引原審上開主張外，另補充：
１、依系爭租約之約定，每月租金外加10%租賃稅，則自107年4月1日起至109年1月19日止租金合計804,327元；上訴人欠繳107年1至3月管理費5,760元及108年11月起至109年1月19日止管理費3,600元；提前解約者依約須賠償1個月租金即33,880元；油漆費原審判賠5,000元，以上合計855,867元。而上訴人已給付租金567,392元、押租金67,600元、10%租賃稅64,220元、健保補充保費0元，以上合計699,212元。上開兩者相扣除後尚餘156,655元。
２、被上訴人於109年1月17日打電話向上訴人催收房租，上訴人始告知要提前解約，相約於同年月19日在系爭房屋樓下便利商店，上訴人將鑰匙放在桌上後逕行離去，並未點交房屋。107年1月4日簽立系爭租約時，上訴人僅支付62,600元，加上前給付訂金5,000元，共計2個月押金67,600元，上訴人斯時並未支付107年4月份租金，嗣後於107年4、5月間向其催收4月份房租，且被上訴人存摺顯示107年5月所入款項實為4月份房租、107年6月所入款項實為5月份房屋，依此類推。
健保補充保費，被上訴人107年及108年所得稅清單並未顯示此相關訊息，並未歸戶於被上訴人，被上訴人自無須負擔。
３、上訴之答辯聲明：
⑴、上訴駁回。
⑵、第二審訴訟費用由上訴人負擔。
４、附帶上訴之聲明：
⑴、原判決關於駁回後開第二項部分暨訴訟費用裁判部分均廢棄。
⑵、上開廢棄部分，上訴人應再給付被上訴人76,130元。
⑶、第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。
四、本院得心證之理由：
㈠、兩造於107年1月4日簽立系爭租約及補充條款，被上訴人將其所有之系爭房屋出租予上訴人，作為上訴人經營補習班使用，且租期自107年1月4日起至110年1月3日止，並於107年3月31日前免付租金，租金每月33,800元，押租保證金67,600元，房屋之水電費、電話費、瓦斯費 、管理費、清潔費等由上訴人負擔，及租賃稅（10%）由上訴人負責補貼被上訴人，上訴人於給付租金時一併給付給被上訴人等情，此有系爭租約及補充條款可證，且為兩造所不爭執，是上開事實，洵堪採認屬實。
㈡、被上訴人主張上訴人提前解約，應賠償1個月租金，並尚欠繳107年4月份、108年11月至109年1月19日止租金、107年1至3月份及108年11月起至109年1月19日止管理費，以及油漆費用，扣除上訴人業已給付之款項後，上訴人應給付其156,655元等語，為上訴人所否認，並以前詞置辯。是以，本件爭點在於：系爭租約之終止時間究係108年11月30日或109年1月19日？及每月租金33,800元究係內含10%租賃稅或外加10%租賃稅？以及被上訴人依系爭租約之約定，請求上訴人給付違約金、租金及租賃稅、管理費及油漆費，是否有理由暨金額若干？茲分別論述如下。
㈢、系爭租約之終止時間究係108年11月30日或109年1月19日？
１、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段定有明文。
２、觀諸系爭租約之約定（見原審卷第13至19頁），租賃期限為3年，自107年1月4日起至110年1月3日止（第2條）、契約期間內承租人即上訴人（下稱上訴人）若擬遷離他處時，上訴人不得向出租人即被上訴人（下稱被上訴人）請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件將該房屋照原狀返還被上訴人，上訴人不得異議（第7條）、租賃期間內，上訴人若擬提前搬離他處時，上訴人應賠償被上訴人1個月租金，上訴人絕無異議（第18條），是兩造於訂約時已合意承租人非不得提前單方終止租約，惟需符合上開第7條、第18條約定之條件，即承租人須賠償出租人1個月租金以填補出租人之損失，是上訴人依約定得提前終止兩造間系爭房屋租約甚明。
３、再查，上訴人於109年1月19日始將系爭房屋之鑰匙返還被上訴人收執一節，此為兩造所不爭執，則被上訴主張系爭租約至109年1月19日終止，並非無據。至上訴人固主張其於108年11月14日以line告知浦哥租期至108年11月30日，且於該日確已搬離系爭房屋，但因被上訴人在國外而遲至109年1月19日始返還系爭房屋之鑰匙等語，並提出line對話紀錄為證。又觀諸該等對話紀錄（見原審卷第221至233頁），係上訴人與浦哥間之對話自106年12月27日起至109年1月19日止，而浦哥為被上訴人之配偶，被上訴人雖主張該對話對象並非伊本人而否認等語，但上開對話之內容既係針對系爭租約之洽談、租賃期間之租金交付、109年1月19日相約見面等聯繫事項，且被上訴人亦援引浦哥於107年6月12日向上訴人催討107年4月份租金一事，堪認被上訴人有授權或同意浦哥與上訴人聯繫系爭租約相關事宜，是上開對話紀錄，洵堪採認無訛。然按民法第453條規定：「定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第450條第3項之規定，先期通知。」、第450條第3項規定：「前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。」但上訴人係於108年11月14日傳送訊息稱：「通知房東：我11/30會搬離，實無法再支付租金，無奈提早解約，我很感謝你們的協助鼓勵，無奈…」浦哥回稱：「了解！11月房租還是麻煩付。謝謝」且於同年月18日傳訊稱：「11月房租還未收到！速匯款。
」「照合約11月房租還是麻煩要匯款完成。」及上訴人於同年月30日傳送訊息稱：「我11/30已搬走，不再續租，有關押金，還請斟酌是否約下週一交還鑰匙」及同年12月2日：
「房東先生，請回覆如何處理？或約您有空的時間，請告知，謝謝你們」浦哥回稱：「我們出國中」以及同年12月3日上訴人傳送照片並稱：「清理乾淨現況，退租完全搬離，只剩冷氣未拆，鑰匙我暫時先保管，待你再處理了，請知悉，祝旅途愉快」、同年12月16日稱：「約週六下午4：30在長安街240號4樓好嗎？（簽租約提早解約協議書）或地點」、同年月17日稱：「請問能確認會面的時間和地點嗎？請回覆」「剛打你電話有通，但沒有聽到聲音」等語，僅足認上訴人於108年11月14日告知浦哥系爭租約欲提前至108年11月30日終止，然該終止期未於108年11月30日前一個月即同年10月30日前通知，自與前開規定不合，況同年12月3日系爭房屋尚有上訴人未拆除搬離之冷氣，益徵系爭租約並未於108年11月30日終止，則上訴人前開主張，洵屬無據。
㈣、每月租金33,800元究係內含10%租賃稅或外加10%租賃稅？
1、參酌系爭租約及補充條款之約定（見原審卷第13至21頁），租金每月33,800元（系爭租約第3條），且租賃稅（10%）由上訴人負責補貼被上訴人，上訴人於給付租金時一併給付予被上訴人（補充條款），足認兩造約定租賃稅10%係外加，並未含在每月租金33,800元之內。
2、上訴人雖辯稱每月33,800元是內含10%租賃稅在內等語，並提出上開line對話紀錄為憑。然而，觀諸該等對話紀錄之內容，上訴人於107年1月4日傳送訊息稱：「我剛回到家看了租賃合同，租賃稅應由出租方甲方繳，怎會由乙方繳呢？由甲方繳稅才對，我希望更正過來」浦哥回稱：「李老師您好回覆：合約是政府訂的制式契約書。依據合約第十六條：本件之房屋屋稅、綜合所得稅等，若較出租之前之稅額增加時，…應由乙方負責補貼。這一間房子（補習班）的租賃稅，一向都是由租客負擔，也就是租金是不含，稅是外加的。租客如果要設籍，或申請一些政府補助或設立公司行號等等時，租客就要自行負擔這個租賃稅，這是市場上普遍的做法。因為你要設立文理補習班，所以租金的租賃稅將由乙方負擔，希望老師能瞭解。謝謝。」而上訴人稱：「我們談租金時，你一直強調妳還要付稅金，我也合理認定稅金由租賃方支付，沒針對含不含稅特別討論，我覺得應是含稅價，若變成外加，那租金就回歸32000吧！還是承租給別人，我不租了，好嗎？寫錯了，稅金合理由出租方承擔」及浦哥於同年6月7日傳訊息稱：「…租金另加稅+10%」、同年月12日：「您好：國稅局說：依照合約從4月份開始給付租金，10%租賃稅於給付租金給付。敬請匯4月份房租，和4-6月的租賃稅。謝謝」、上訴人稱：「…租金從5月起算，租賃稅就從5月。你把5-6月扣繳憑單給我…」、浦哥稱：「請準備一年扣繳憑單及健保費單據給我們，我們會繳納，如下：⒈國稅局所得稅扣繳稅額繳款書⒉全民健康保險扣繳義務人各類所得補充保險費繳款書」、上訴人稱：「我沒有繳款書呀…」、浦哥：「要填補習班繳款書，請到國稅局，及健保局要空白繳款書。」、上訴人：「補習班的證書都未下來，暫無法處理，需等月底正式辦妥才會到國稅局辦理，之前都未有任何稅務資料，請知悉。租賃的事，租金總合近四萬，和我當時要求的32000-差距實在太大，後面的都加價在我身上，和我談的33800是含稅價，又把管理費也加在我身上…我想約房東見面釐清這些問題，簽約的疏忽沒仔細看內容就簽是我的錯，感覺被設局，很不舒服…不知何時可約見面？」等語，且雙方之後並未再就租賃稅10%是否內含或外加於每月33,800元再於上開line對話中討論，且系爭租約或補充條款亦未再為其他更改，並徵諸上訴人於原審自陳：我租賃稅10%付給國稅局，不是付在租金裡面，庭呈繳費證明，我每個月租金33,800元，加上租賃稅10%3,380元等語（見原審卷第205頁）至明，並有財政部北區國稅局各類所得扣繳稅額繳款書（見本院卷第235頁）為憑，況參酌被上訴人所提出其107、108年度綜合所得稅各類所得資料清單（見原審卷第299、301頁），可知，被上訴人因系爭房屋出租而於107、108年度租賃所得270,400元、371,800元，而分別扣繳稅額27,040元、37,180元，並依上訴人前開所述，租賃稅自107年5月起算及租期至108年11月止，是兩造約定確係以每月租金33,800元計算外加10%租賃稅3,380元無訛（計算式：107年度：27,040元÷8月〈即107年5月至107年12月共8月〉=3,380元；108年度：37,180元÷11月〈即108年1月至108年11月共11月〉=3,380元）。因此，上訴人前開主張，顯屬無據。
㈤、被上訴人依系爭租約之約定，請求上訴人給付違約金、租金及租賃稅、管理費及油漆費，是否有理由暨所得請求之金額若干？
1、違約金：依系爭租約第18條約定：「特約應受強制執行之事項：⒈租賃期間內乙方（即上訴人，下同）若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方（即被上訴人，下同）一個月租金，乙方決無異議。」（見原審第17頁），承上所述，上訴人提前終止系爭租約，自應依上開約定賠償被上訴人1個月租金33,800元，且為上訴人所不爭執，則上訴人此部分請求，即屬有據。
2、租金及租賃稅：
⑴、依系爭租約、補充條款之約定及上開說明，本件租賃期間自1
07年4月1日起至109年1月19日止，且租賃稅10%由上訴人負擔並於給付租金時一併給付予被上訴人，並參酌補充條款載明：「簽約時所收之一個月租金於107年4月1日轉為該月份租金。」等語（見原審卷第21頁）甚明，足認上訴人業已於兩造107年1月4日簽約給付一個月租金即107年4月份租金含租賃稅。至被上訴人固主張上訴人並未於簽約時給付107年4月份租金云云，並援引上開對話紀錄（原審卷第223頁）即浦哥向上訴人催討107年4月份租金為憑，但上訴人於對話中表示：「4月份的房租就別再提了狀況大家都清楚，租金從5月起算，租賃稅從5月…」等語（見同頁），且雙方並未再就簽約時上訴人未給付一個月租金一事再為討論，則被上訴人前開主張，礙難採認。故上訴人於上開租賃期間即107年5月1日起109年1月19日止應給付上訴人租金及租賃稅10%合計767,147元【計算式：（33,800元+3,380元）×20+（33,800元+3,380元）×19÷30=767,147元，元以下四捨五入】。
⑵、又上訴人於上開租賃期間業已給付租金合計567,392元（如附
表一所示）及租賃稅64,220元，並有被上訴人存摺交易明細、107及108年度綜合所得稅各類所得資料清單（見原審卷第81至107、299、301頁）及明細表（見本院簡上卷第73頁）可證，且為上訴人所不爭執（見原審卷第217頁），洵堪採認無訛。再者，上訴人抗辯其曾代墊系爭房屋之對講機、紗門及磁磚修繕費用各3,500元、1,500元及4,000元等語，而被上訴人於原審對於上訴人代墊對講機費用3,500元一節並不爭執（見原審卷第262頁），雖於本院審理時陳稱：伊依現況交屋，沒有證據證明交屋時對講機有壞，沒有通知伊要換對講機，是上訴人經營補習班需要使用云云（見本院簡上卷第200頁），但對講機既為系爭房屋之設備，依系爭租屋第11條後段約定：「房屋因自然之損壞有修繕必要時，由甲方負責修理。」則對講機之修繕自應由被上訴人負擔，上訴人代墊該筆修繕費用並請求被上訴人自租金中予以扣除，即屬有據。至於紗門及磁磚之修繕費用，為被上訴人否認，且上訴人復未提出其他積極舉證以資證明，自難逕予採認屬實。
⑶、因此，被上訴人主張上訴人尚積欠租金及租賃稅132,035元（
計算式：767,147元-567,392元-64,220元-3,500元=132,035元），即屬有據，逾上開數額者，礙難採認。
3、管理費：依系爭租約第19條約定：「交付房屋日起，房屋之水電費、電話費、瓦斯費、管理費、清潔費等由乙方負擔。
」（見原審卷第19頁），而兩造係於107年1月4日簽定系爭租約並於同日交付系爭房屋一節，為兩造不爭執（見本院簡上卷第201頁），則被上訴人主張上訴人應負擔107年1至3月、108年11至12月及109年1月1日至同年月19日止之管理費，即屬有據。至上訴人雖辯稱：系爭租約約定自107年4月起開始給付租金，真意是含管理費也是從107年4月開始負擔，且於108年11月30日已終止租約並搬離，故108年12月及109年1月管理費並無須負擔云云，然觀諸系爭租約之約定，係就租金約定自107年4月開始給付，而免除107年1至3月份之租金給付，卻未同時免除管理費給付之約定，況管理費約定自交付系爭房屋起開始由上訴人負擔，且系爭租約既至109年1月19日始終止並交還系爭房屋，已如前述，則上訴人請求上開期間之管理費，即107年1至3月份每月管理費1,920元及108年11至12月份、109年1月份19日（此部分被上訴人以半個月計算）每月管理費1,440元，合計9,360元（計算式：1,920元/月×3月+1,440元×2.5月=9,360元），並有免用統一發票收據（見原審卷第211頁）足證，是被上訴人此部分請求，即屬有據。
4、油漆費：被上訴人主張上訴人汙損系爭房屋牆面，經被上訴人修復而支出35,000元，應由上訴人賠償等語，並提出收據及照片（見原審卷第109至185頁、本院簡上卷第125至183、189至191頁）為證，是上訴人此部分主張，堪予採認屬實，並依系爭租約第6條約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，…」、第11條前段約定：「乙方應以善良管理人之注意使用房屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致房屋毀損，應負損害賠償之責。」及補充條款約定：「甲方以現況交屋。日後因乙方長期使用所致之損壞有修繕必要時，由乙方負責。」（見原審卷第15、21頁），是上訴人應於系爭租約終止時，負有回復原狀返還系爭房屋及毀損部分負損害賠償之義務。然所謂之回復「原狀」，除當事人有特別之約定外，係指承租人應以合於契約之「應有」狀態返還，亦即合於約定方法使用收益所造成之自然耗損、承租人所負保管維護義務之程度、一般交易習慣及誠信原則，並斟酌租賃物之折舊等狀態而返還，而非回復租賃物之「原有」狀態。此乃因房屋隨著時間之經過，建築物本身或其他之裝潰、設施（如牆面油漆、燈具），本即有折舊及自然耗損等問題，強求出租人回復租賃物之「原有」狀態，不僅強人所難，亦非法律所應保護之權利。本件被上訴人雖主張回復此部分損害之金額為35,000元，然為上訴人所否認並辯稱金額太高，約2、3千元即可修復等語。本院參酌上訴人並不爭學生畫水彩有噴到部分牆面、有部分弄髒，而被上訴人並未就「系爭房屋是全新油漆後交付上訴人占有使用」乙節舉證證明為真實，則本院依民事訴訟法第222條第2項規定：「當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額。」並參酌被上訴人提出之現場牆面污損情形，酌定上訴人應負擔之修復金額以5,000元為適當。
5、再者，兩造並未約定全民健保補充保險費應由上訴人負擔（見補充條款之約定），而上訴人業已為被上訴人代墊全民健康補充保險費107年12月5,168元、108年1月至11月每月各646元，合計12,274元等情，此有衛生福利部中央健康保險署（下稱健保署）109年8月13日健保北字第1091094593號、109年11月10日健保北字第1091095142號函覆暨所附全民健康保險繳納證明及繳費明細、扣費義務人各類所得（收入）補充保險費繳款書（原審限閱卷第3至5、11至13頁、本院簡上卷第203至215頁）可證，且經上訴人於110年9月9日向健保署申報107年5月至108年11月租金補充保險費所得人為被上訴人一節，此有健保署110年9月10日健保北字第1101067620號函覆（見本院簡上卷第225頁）足稽，則上訴人主張應予扣除，即屬有據。又依系爭租約第5條約定：「乙方應於訂約時，交於甲方67,600元作為押租保證金 ，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房屋後無息退還押租保證金。」（見原審卷第13頁），而兩造均不爭執上訴人業已交付被上訴人押租保證金67,600元且迄今尚未返還予上訴人，則上訴人主張應予扣除，顯屬有據。
6、因此，被上訴人主張上訴人應給付違約金、租金及租賃稅、管理費及油漆費合計180,195元（計算式：33,800元+132,035+9,360元+5,000元=180,195元），扣除上訴人業已給付之全民健康補充保險費及押租保證金後，上訴人應給付被上訴人100,321元（計算式：180,195元-12,274元-67,600元=100,321元），核屬有據，逾上開數額者，即屬無據。
五、綜上所述，被上訴人依系爭租約及補充條款之約定，請求上訴人應給付其100,321元，洵屬有據，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。原審就上開應予准許部分，僅判令上訴人應給付被上訴人97,145元，關於駁回被上訴人3,176元（計算式：100,321元-97,145元=3,176元）之請求部分，尚有未洽，被上訴人附帶上訴意旨就此部分指摘原判決不當、求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄，改判如主文第2項所示；原審就上開不應准許部分（即逾100,321元）所為被上訴人敗訴之判決，經核並無違誤，被上訴人附帶上訴指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回；原審就上開應予准許部分所為上訴人敗訴之判決，核無違誤，上訴人上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為無理由，亦應駁回。
六、本件事證已臻明確，至於兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提出之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴人之上訴為無理由，被上訴人之附帶上訴一部有理由、一部無理由，爰依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第450條、第78條、第79條，判決如主文。中 華 民 國 111 年 1 月 19 日
民事第六庭 審判長法 官 許瑞東
法 官 陳佳君法 官 饒金鳳以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 111 年 1 月 19 日
書記官 賴麗莎附表一：上訴人業已給付之租金租金月份 給付金額 （新臺幣，元） 107年5月 33,800 107年6月 28,800 107年7月 33,800 107年8月 30,000 107年9月 33,800 107年10月 33,800 107年11月 33,800 107年12月 33,800 108年1月 33,800 108年2月 0 108年3月 35,392 108年4月 33,800 108年5月 33,800 108年6月 33,800 108年7月 33,800 108年8月 33,800 108年9月 33,800 108年10月 33,800 108年11月 0 108年12月 0 109年1月1至109年1月19日 0 合計 567,392