臺灣新北地方法院民事判決
110年度簡上字第256號上 訴 人 林昭仁被 上訴 人 陳茂獻上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於中華民國110年4月27日臺灣新北地方法院三重簡易庭110年度重簡字第576號第一審判決提起上訴，經本院於110年11月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決關於命上訴人給付超過陸萬柒仟壹佰玖拾捌元部分及該部分假執行之宣告暨訴訟費用之裁判均廢棄。
二、上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
三、其餘上訴駁回。
四、第一、二審訴訟費用由上訴人負擔五分之二，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人於原審起訴主張：上訴人於民國104年5月1日向被上訴人承租新北市○○區○○街00號8樓房屋（下稱系爭房屋），租期自104年5月1日起至109年5月31日止，租金每月為新臺幣（下同）3萬元，於每月1日前支付，由上訴人負擔使用系爭房屋所生一切雜項費用如水費、電費及管理費。詎料，上訴人自109年4月1日起即未給付租金，經被上訴人向鈞院聲請遷讓房屋強制執行，上訴人遲至109年8月26日始返還系爭房屋，致被上訴人受有以下損害項目暨金額：㈠、109年4月1日至同年5月31日積欠2個月租金6萬元；㈡、109年6月1日至109年8月26日上訴人無權占用系爭房屋，被上訴人受有相當於租金不當得利之損失86,000元；㈢、109年6至8月份水費3,932元、電費24,216元、管理費12,300元；㈣、更換門鎖費用1,500；以上合計187,948元。爰本於租賃契約、不當得利及侵權行為之法律關係，請求上訴人應給付被上訴人187,948元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息等語。
二、上訴人於原審未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
三、原審判決被上訴人全部勝訴即上訴人應給付被上訴人187,948元，及自110年2月18日起至清償日止，按年息5%計算之利息。上訴人不服而提起上訴，其上訴意旨略以：㈠、上訴人於104年4月份透過仲介向被上訴人之母親胡苹榆接洽並於同年月17日簽署房屋租賃契約書（下稱系爭第一份租約），因胡苹榆已將系爭房屋過戶給被上訴人，故由兩造簽約，但後續連繫都是胡苹榆；㈡、系爭房屋閒置已久，需整理打掃及裝設冷氣，冷氣廠商以「洗洞」裝設管路，但廠商將洗洞後留下的柱狀水泥塊留下，以利於租期屆至後恢復原狀，而被上訴人見狀後要求增加押金6萬元，否則不要出租，上訴人不得已接受其要求，簽立第二份契約並經公證（下稱系爭第二份租約），上訴人實際上交付押金12萬元，但公證契約書上僅寫6萬元，上訴人要求更改，被上訴人不願意將押金12萬元寫入而是另外打一份修改條款，第4點特別註明「若冷氣鑽孔而損壞之磁磚無法找到完全相同的磁磚復原，乙方仍應尋找類似產品復原，並賠償3萬元給甲方，作為甲方復原磁磚之費用」因上訴人已入住並支付5月份租金及第一筆押金6萬元，上訴人不得已簽下系爭第二份租約；㈢、108年9月初，上訴人申請新北市租屋補助而需要完整年度的房屋租賃契約書，上訴人向被上訴人表示願意繼續承租，被上訴人要求漲租金至4萬元、45,000元，上訴人因女兒隔年要高中會考且系爭房屋離上訴人經營的補習班也近而答應，到109年2月開學後，因疫情致上訴人營收受影響而有遲繳租金，於同年4月17日打電話告知胡苹榆表示租到5月31日，而4、5月份租金從押金扣除，胡苹榆表示同意，上訴人原定於同年5月底搬家，但因看中的房子房客拖延致無法順利搬遷，至同年6月中搬離系爭房屋，但上訴人堅持要由法院點交，迨上訴人收到法院點交通知書後，至同年8月26日進行點交，期間7、8月所產生之費用不應由上訴人負擔，上訴人同意給付4、
5、6月份租金9萬元及管理費11,550元（機車管理費每月250元係由租金中扣除）及5、6月份水費1,544元、電費24,216元、換門鎖費用1,500元；以上合計128,810元，且胡苹榆同意上訴人於同年6月搬遷，被上訴人執意由法院強制執行，執行費用5,905元不應由上訴人負擔，若以押金12萬元扣除，上訴人同意支付2,905元。㈣、105年間因樓上住戶裝潢造成系爭房屋廁所漏水、原冷氣排水管線大量噴水、牆壁龜裂、流理台龜裂、櫥櫃受損，當時有請被上訴人及樓上設計師到場查看，但賠償過程上訴人並未參與，被上訴人豈可將整新費用95,350元要上訴人支付？併聲明：㈠、原判決廢棄。㈡、被上訴人在第一審之訴（及假執行之聲請）均駁回。㈢、第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。而被上訴人則抗辯稱：㈠、兩造原於104年4月17日就系爭房屋簽訂系爭第一份租約，約定租期自104年6月1日至109年5月31日，嗣因考量租期5年，經雙方同意辦理租約公證，於104年5月1日簽立系爭第二份租約，租期相同，屬系爭第一份租約之更新，且於104年5月17日協議修改租約，將押金提高為12萬元，嗣上訴人以需要申請租金補助為由，請求提早續約，雙方於租期到期前之108年9月21日接續原租約期間而簽立租期自109年6月1日至114年5月31日之租約，屬於系爭第二份租約租期之展延，惟上訴人自109年4月1日起即未給付租金，經上訴人聲請法院遷讓房屋強制執行，法院於同年6月24日發文命上訴人返還系爭房屋，上訴人逾期未自動履行，嗣於同年8月20日履勘現場並定於同年月26日執行點交，上訴人至同年月26日始返還系爭房屋；㈡、上訴人確實交付押金12萬元且迄今尚未返還，但上訴人於租賃期間造成系爭房屋之廚房流理台、衣櫥等損害合計95,350元，依民法第196條規定及侵權行為損害賠償之法律關係，上訴人負有損害賠償債務95,350元，此債務與被上訴人所負押金返還債務予以抵銷。併聲明：㈠、上訴駁回。㈡、第二審訴訟費用由上訴人負擔。
四、本院得心證之理由：
㈠、被上訴人主張兩造簽立系爭租約，上訴人向被上訴人承租系爭房屋，約定租金每月3萬元，押金12萬元，租期至109年5月31日止，且由上訴人負擔使用系爭房屋所生一切雜項費用如水費、電費及管理費，但上訴人自109年4月1日起即未給付租金，經被上訴人向法院聲請遷讓房屋強制執行後，於109年8月26日由法院將系爭房屋點交發還予被上訴人等情，業據其提出本院所屬民間公證人新北聯合事務所104年度新北院民公平字第000183號公證書暨系爭租約（見原審卷第15至23頁）為證，並經本院調閱本院109年度司執字第67456號強制執行卷宗（下稱系爭執行卷）核閱無訛，且為上訴人不爭執，則被上訴人上開主張，洵堪採認屬實。至上訴人雖爭執系爭房屋之所有權人非被上訴人，但觀諸系爭房屋之建物登記謄本（見系爭執行卷），可知，系爭房屋於90年7月31日因買賣登記為被上訴人所有，並由兩造簽立系爭租約暨公證書，縱使洽談租約及租期期間，上訴人曾與被上訴人之母親胡苹榆聯繫洽談，但系爭房屋既於系爭租約期間登記為被上訴人所有並由兩造簽約，則上訴人前開爭執，並無礙於兩造間就系爭房屋成立系爭租約，附此敘明。
㈡、被上訴人主張上訴人積欠租金且遲延至109年8月26日始返還系爭房屋，爰依租賃契約、不當得利及侵權行為之法律關係，請求上訴人給付其109年4月1日至同年5月31日積欠2個月租金6萬元；109年6月1日至109年8月26日上訴人無權占用系爭房屋，被上訴人受有相當於租金不當得利之損失86,000元；109年6至8月份水費3,932元、電費24,216元、管理費12,300元；更換門鎖費用1,500；以上合計187,948元；至於押金12萬元尚未返還上訴人，但以上訴人造成系爭房屋損害之債務95,350元為抵銷抗辯等語，為上訴人否認，並以前詞置辯。是以，本件爭點在於：上訴人是否係於109年8月26日始將系爭房屋返還上訴人？上訴人依租賃契約、不當得利及侵權行為損害賠償之法律關係，請求上訴人給付積欠之租金、相當於租金之不當得利、水費、電費、管理費、更換門鎖費用，是否有理由暨所得請求之金額若干？被上訴人以上訴人造成系爭房屋之損害賠償債權抵銷其應返還押金12萬元，是否有理由暨所得抵銷之金額若干？被上訴人以上訴人尚未返還之押金12萬元扣除前開其應給付上訴人之金額及遷讓返還房屋強制執行費用，是否有理由暨所得認定之金額若干？茲分別論述如下。
㈢、上訴人是否係於109年8月26日始將系爭房屋返還上訴人？⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民
事訴訟法第277條前段定有明文。上訴人主張其業於109年6月中搬離系爭房屋等語，為被上訴人否認，則依法應由上訴人就此利己事實負舉證之責。
⒉觀諸系爭第二份租約暨公證書第肆條：「當事人對於後附房屋
租賃契約之內容、逕受強制執行之約定，意思表示合致，由到場人當場簽名、蓋章，承認其行為，爰依公證法第貳條第壹項、第拾叁條第壹項第壹款、第叁款之規定，作成公證書。」第伍條：「承租人給付如後附契約所載之房屋租金或違約金，及於期限屆滿交還如契約所載之房屋，…如不履行時，均應逕受強制執行。」（見原審卷第19頁）至明，而系爭租約之租期至109年5月31日屆滿，為兩造不爭執，然查，被上訴人於109年6月1日執系爭租約暨公證書向本院聲請強制執行請求上訴人將系爭房屋返還被上訴人，經本院以109年度司執字第67456號受理後，並於同年月24日以新北院賢109司執喜字第67456號函命上訴人應於收到本命令15日內將系爭房屋返還被上訴人，上訴人於同年7月1日收受上開執行命令，經被上訴人於同年月17日向法院陳報稱其於同年月11日上午10時至系爭房屋門口，現場鞋櫃鞋子雜物未搬遷且當日見上訴人夫婦還在社區未搬離，請法院盡速執行強制執行等語，經法院於同年月23日新北院賢109司執喜字第67456號函通知兩造定於同年8月20日履勘現場，並於同年8月20日至系爭房屋查看，現場家具物品均已搬空，僅遺留6台分離式(一對二）冷氣，上訴人稱冷氣部分下午會找人拆除等語，經法院於同年月26日至系爭房屋查看，確認6台冷氣已全部拆除，並由法院解除上訴人之占用點交系爭房屋予上訴人保管，且請鎖匠換鎖等情，此有系爭執行卷可稽，是苟上訴人業已於109年6月中已搬離者，何以執行法院於同年6月24日命令上訴人自動履行時，上訴人未依該執行命令將系爭房屋返還予被上訴人？況執行法院於同年8月20日履勘現場時系爭房屋尚遺留有6台冷氣，益徵上訴人並未於109年6月中已搬離。至上訴人雖主張其配偶於109年5月27日撥打電話給胡苹榆並表示願意再支付1個月租金，上訴人於同年6月中搬離，經胡苹榆表示同意等語，固據其提出通話紀錄（見本院簡上卷第175至177頁）為憑，但渠等間通話之內容，上訴人並未舉證以實其說，自難逕以通聯記錄即遽認胡苹榆有表示同意上訴人於109年6月中搬離，況胡苹榆並非系爭房屋所有權人亦非系爭租約之當事人，其是否有得被上訴人同意或授權，亦有疑義，則上訴人上開主張，礙難逕予採認。
㈣、上訴人依租賃契約、不當得利及侵權行為損害賠償之法律關係，請求上訴人給付積欠之租金、相當於租金之不當得利、水費、電費、管理費、更換門鎖費用，是否有理由暨所得請求之金額若干？⒈又按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益
，他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。查上訴人於承租系爭房屋後自109年4月1日起至109年5月31日之租金均未支付，且租期於109年5月31日已屆滿，兩造間就系爭房屋之租金約定為每月3萬元，已如前述，則上訴人自109年4月1日起至109年5月31日止，積欠2個月之租金6萬元（計算式：3萬元/月×2月=6萬元）未付，依約上訴人自負有給付之義務，且為上訴人不爭執，則被上訴人此部分之請求，即屬有據。
⒉再依系爭租約第11條約定：「…水電費、瓦斯費、電話費、社區
大樓管理費、清潔費、承租人（即上訴人）居住使用本租賃房屋所生之雜項費用及承租人營業稅捐由承租人負擔。」被上訴人依上開約定請求上訴人應負擔於使用系爭房屋期間所生之水費、電費及管理費，即屬有據。而被上訴人主張上訴人未付109年7、8月份水費3,932元、109年7月份電費24,216元及109年6至8月份管理費12,300元，共計40,448元一節，固提出管理費收據、台灣自來水公司各項費款繳費憑證、台灣電力公司繳費憑證（見原審卷第27至35頁）為證，而上訴人坦認其未繳納109年5、6月份水費1,544元（即109年7月份帳單）、109年7月份電費24,216元並同意支付，而109年8月份水費2,388元（即109年9月份帳單）、109年6至8月份管理費，因上訴人確實遲至109年8月26日始返還系爭房屋予上訴人，已如前述，則上訴人依約仍負有繳納上開費用之責任，上訴人辯稱其業已於109年6月中旬搬離而不用負擔此等費用云云，委無足採。但系爭房屋之管理費用每月4,100元，但兩造約定自每月租金扣除機車管理費250元，此為兩造所不爭執，足認兩造約定每月管理費以3,850元（計算式：4,100元-250元=3,850元）計算無訛，則上訴人應負擔109年6至8月份管理費11,550元（計算式：3,850元/月×3月=11,550元）。因此，被上訴人就水費3,932元(計算式：1,544元+2,388元=3,932元）、電費24,216元及管理費11,550元，以上合計39,698元之請求，即屬有據，至逾上開數額者，礙難採認。
⒊第按無法律上之原因，而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條定有明文。無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號著有判決可稽。承上所述，兩造間系爭租約業於109年5月31日屆期，且約定租金每月3萬元，上訴人於租期屆滿、租賃契約消滅後未依民法第455條前段約定將系爭房屋交還被上訴人，仍繼續使用占有使用系爭房屋，揆諸前開判決意旨及說明，上訴人可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，被上訴人請求上訴人自109年6月1日起至109年8月26日止，按月給付3萬元之相當於租金之不當得利，於法有據。則被上訴人請求相當於租金之不當得利86,000元（計算式：3萬元×2月＋3萬元/30×26=86,000元），亦屬有據。
⒋復按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
，民法第184條第1項前段定有明文。本件因上訴人於使用系爭房屋期間致被上訴人所有系爭房屋門鎖之損害，被上訴人因而支出更換門鎖費用1,500元，此有收據（見原審卷第39、83頁）可證，並為上訴人所不爭執，則被上訴人主張上訴人應負侵權行為損害賠償責任即應給付1,500原等語，顯屬有據。
⒌從而，被上訴人本於租賃契約、不當得利及侵權行為之法律關
係，請求上訴人應給付187,198元（計算式：60,000元+39,698元+86,000元+1,500元=187,198元），洵堪採認。
㈤、被上訴人以上訴人造成系爭房屋之損害賠償債務抵銷其應返還押金12萬元債務，是否有理由暨所得抵銷之金額若干？⒈按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得
以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限。民法第334條第1項定有明文。
⒉被上訴固人主張上訴人造成系爭房屋受有損害，依侵權行為損
害賠償之法律關係，請求上訴人賠償95,350元等語，並提出估價單及照片（見原審卷第37頁、本院簡上卷第119至125頁）為證，但為上訴人否認，則依法應由被上訴人就此侵權行為負舉證之責。然觀諸該估價單所載之內容，係於109年12月13日由訴外人台毅水電工程有限公司所出具，且裝修項目「全室電視線、網路線更新抽換線及面板更新」「房間衣櫃門片重新貼木皮及噴漆」「廚房工作檯面更（誤載為「跟」，茲予更正）換人造石檯面（採〈估價單誤載為「才」茲予更正〉用上項韓國人造石檯面含水槽下崁式工資）」而被上訴人自承迄今尚未就該等項目修復（見本院簡上卷第131頁），是系爭房屋是否果有因上訴人承租而造成上開損害，尚有疑義，且衡諸系爭房屋係於89年6月建造完成（見系爭執行卷所檢附之建物登記謄本），迄至109年8月26日之屋齡已近20年，且上訴人承租系爭房屋之租期係自104年5月1日起至109年5月31日止，租期長達5年，縱認系爭房屋有估價單所示之項目須修繕，但該等損害之項目是否果因上訴人所致，尚乏其他積極證據可資認定，則被上訴人主張上訴人依侵權行為損害賠償之法律關係應給付其95,350元云云，殊難逕予採認。
⒊因此，既無從認定被上訴人對上訴人有侵權行為損害賠償之請
求權存在，則被上訴人主張以侵權行為損害賠償債務95,350元抵銷押金12萬元返還債務云云，於法未合。
㈥、被上訴人以上訴人尚未返還之押金12萬元扣除前開其應給付予上訴人之金額及遷讓返還房屋強制執行費用，是否有理由暨所得認定之金額若干？⒈揆諸系爭契約第四條約定：「…保證金，以作為其履行本契約義
務之擔保，且保證金不得抵付租金。該保證金於乙方（即承租人即上訴人，下同）在租約中止或屆滿時遷讓交還房屋並扣除其所積欠之債務後，由甲方(即出租人即被上訴人，下同）無息退還之。」而被上訴人迄今尚未將押金12萬元返還予上訴人一節，為兩造所不爭執，是上訴人主張其應給付上訴人前開款項應以押金12萬元予以扣除等語，即屬有據，則上訴人固應給付被上訴人187,198元，但應予扣除押金12萬元後，上訴人應給付被上訴人67,198元（計算式：187,198元-120,000元=67,198元）。
⒉至上訴人另主張強執行費5,905元不應由其支付，亦應予扣除等
語，但承上所述，上訴人未依約於系爭租約租期屆滿時將系爭房屋返還被上訴人，經被上訴人執系爭租約暨公證書向法院聲請強制執行後，始於109年8月26日將系爭房屋返還被上訴人，是系爭執行程序之費用自應由上訴人負擔，且亦經本院以110年度司執聲字第1號裁定上訴人應負擔此執行費用5,905元確定在案，業經本院調閱該卷宗核閱無訛。則上訴人上開主張，顯屬無據。
㈦、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%。民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條定有明文。經查，本件被上訴人請求上訴人給付上開款項，係以支付金錢為標的，上訴人對被上訴人所負之上開給付義務，固未經兩造特約而無確定清償期限或特定利率，然上訴人既於110年2月17日收受民事起訴狀繕本之送達（見原審卷第45頁），則被上訴人請求上訴人給付自起訴狀繕本送達翌日即110年2月18日起至清償日止，按年息5%計算之利息，即屬有據。
五、綜上所述，本件被上訴人本於租賃契約、不當得利及侵權行為之法律關係，請求上訴人應給付其67,198元，及自起訴狀繕本送達翌日即110年2月18日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。至逾上開範圍者，為無理由，應予駁回。又上開應准許部分，係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
六、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 12 月 15 日民事第六庭 審判長法 官 許瑞東
法 官 莊惠真
法 官 饒金鳳中 華 民 國 110 年 12 月 15 日
書 記 官 賴麗莎