臺灣新北地方法院民事判決 110年度簡上字第293號上 訴 人 王忠信被上訴人 鶯歌鐵路承攬運送股份有限公司法定代理人 施義昭訴訟代理人 施舜鶯上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，上訴人對於中華民國110年4月28日本院板橋簡易庭110年度板簡字第415號第一審判決提起上訴，經本院於110年11月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決關於命上訴人給付被上訴人之金額超過「新臺幣肆拾貳萬貳仟壹佰陸拾元，及自民國109年12月1日起至遷讓返還門牌號碼新北市○○區○○路○○號之11房屋之日止，按月給付新臺幣壹萬柒仟壹佰貳拾伍元。」部分，及該部分假執行之宣告均廢棄。
二、上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、其餘上訴駁回。
四、第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由
一、被上訴人於原審起訴聲明：上訴人應將門牌號碼新北市○○區○○路○○號之11房屋騰空遷讓返還被上訴人；上訴人應給付被上訴人新臺幣（下同）451,832元，及自民國109年12月1日起至遷讓上開房屋之日止，按月給付被上訴人17,975元。並主張：
㈠上訴人於107年9月1日起向被上訴人承租被上訴人所有未辦
保存登記之門牌號碼新北市○○區○○路○○號之11房屋（下稱系爭房屋），約定租賃期間自107年9月1日起至108年8月31日止，雙方訂有房屋租賃契約書，租金每月17,850元（即租金17,000元加上稅金850元），每月水費125元及電費均由上訴人自行負擔。上開租賃期間已屆滿，上訴人屢次請上訴人搬遷，上訴人都不搬，迄今仍未搬遷。
㈡又自107年9月起計算至109年11月止，上訴人共積欠被上訴
人451,832元。其中433,950元為自107年9月起至109年11月止共27個月之租金及租期屆至後之相當於租金之不當得利481,950元（17,850元×27月），上訴人只支付48,000元（108年2月18日給付10,000元、118年2月23日給付18,000元、108年7月10日給付11,000元、108年9月10日給付9,000元），尚欠433,950元（481,950元－48,000元）；其餘為自107年9月至109年11月積欠之每月水費125元，27個月為3,375元，以及被上訴人墊付之電費14,507元（1,914元＋2,131元＋4,591元＋5,871元＝14,507元），此部分水電費合計17,882元。
㈢為此，被上訴人依民法第767條第1項前段所有物返還請求權
及兩造間系爭房屋之租賃關係於108年8月31日屆期而終止後之民法第455條租賃物返還請求權、兩造間系爭租賃契約第6條，請求上訴人遷讓返還系爭房屋。另請求上訴人給付被上訴人451,832元（433,950元＋17,882元＝451,832元），及自109年12月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人17,975元（17,850元＋水費125元），上開金錢請求之請求權為：系爭房屋租賃契約關係於108年8月31日屆期終止前被上訴人所積欠之租金，係依兩造間系爭房屋租賃契約請求上訴人給付租金；兩造間之租賃契約關係終止後，則依民法第179條請求上訴人給付無權占用系爭房屋之相當於租金之不當得利至上訴人遷讓返還系爭房屋之日止。被上訴人代墊之水電費部分，則係依民法第179條請求上訴人返還。
二、上訴人則抗辯：㈠上訴人向被上訴人承租系爭房屋經營陶瓷骨董買賣已有十多
年之久，兩造最近一次簽立之書面租約租期是自107年9月1日起至108年8月31日到期，租金為每月17,000元，並未約定要加稅金，水費一個月是125元。
㈡上訴人租金是付到107年不知道幾月。上訴人有欠租金沒錯
，但沒有對帳。上訴人積欠租金，被上訴人前來上訴人店裡搬走茶壺、陶珠、檜木、骨董、監視器、吊車工具等物抵作租金，所以上訴人不欠被上訴人租金，如有積欠，被上訴人早已訴請上訴人遷讓系爭房屋。被上訴人如要求遷讓房屋，也要給上訴人再使用數年才合乎道理，因為被上訴人搬走的東西已超過租金甚多。上訴人到現在沒有搬，是因為應該續約。被上訴人在107年8月初或7月底帶一群人至系爭房屋將鐵門打開，將上訴人於系爭房屋店內之陶瓷產品等物搬走，金額共4,396,500元，所以被上訴人搬走的東西可以抵數年之租金。
㈢上訴人沒有欠電費，被上訴人有幫上訴人繳過一期9月份的
電費，收據是11月份。被上訴人有來收租金時，水費都會給被上訴人。
㈣上訴人向被上訴人承租系爭房屋已十幾年，此次時間到了，
被上訴人沒有來換契約，所以租賃契約已在108年8月31日消滅上訴人有意見，因為被上訴人9月還是來收房租。上訴人不是不願意繼續跟上訴人簽租約，是因為被上訴人要求上訴人的東西要讓他當廢棄物搬走，上訴人認為是不平等的約定，所以上訴人不簽，因為上次被上訴人搬走的東西沒有還上訴人。
㈤上訴人向被上訴人承租系爭房屋，租期自107年9月1日起至
108年9月止，為期一年，計積欠租金204,000元。原判決竟判上訴人積欠租金28個月，顯然錯誤。依法規定租期屆滿後應屬違約金，不是租金。又被上訴人請求電費17,882元，是被上訴人把系爭房屋鐵捲門換鎖，讓上訴人3個月不能進入，而住在對面，該電費為何要上訴人負擔，上訴人不扣其3個月租金51,000元已經很好。
㈥被上訴人以上訴人積欠其租金28個月481,950元，扣掉已付
48,000元，尚積欠451,832元即25個半月租金，就以107年9月起租到109年11月止也只有26個月，也只欠442,000元，再扣48,000元，也只欠396,000元，不知被上訴人怎麼計算租金。
㈦被上訴人以上訴人積欠其租金搬走上訴人的產品、器材達40
0多萬元，應從租金扣抵方屬合理。總之扣抵後，上訴人不欠被上訴人租金。再查系爭房屋沒有水錶，而是11間房屋共有一個水錶，不知被上訴人怎麼計算出上訴人欠其水費3,375元。
三、原審判決被上訴人全部勝訴，並職權宣告假執行。上訴人不服，提起上訴，並聲明：「㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。」。被上訴人則聲明：「上訴駁回」。
四、本院之判斷：㈠關於被上訴人請求上訴人遷讓返還系爭房屋部分：
1.被上訴人主張其為系爭房屋之所有權人，系爭房屋並未辦理保存登記。上訴人前向其承租系爭房屋，每月租金17,000元，兩造最近一次簽立書面租約約定租期自107年9月1日起至108年8月31日止之事實，業據提出新北市政府稅捐稽徵處109年房屋稅繳款書1紙，以及上開租期之房屋租賃契約書影本一份為證（見原審卷第82頁、第19至25頁）。且上訴人自認兩造最近一次所簽立之書面租賃契約即為上開約定租期自107年9月1日起至108年8月31日止之租賃契約（見本院簡上字卷第39頁）。是被上訴人上開主張之事實，堪信為真。
2.又被上訴人主張：兩造間就系爭房屋之租賃關係已於108年8月31日因租期屆滿而消滅一節，為上訴人所否認，辯稱：上開書面租約係於108年8月31日到期，上訴人迄今未搬遷是因為被上訴人應該要續約，被上訴人有一條貨款沒有還上訴人，而且在107年8月初或7月底，被上訴人帶一群人至系爭房屋將鐵門打開，將上訴人於系爭房屋店內之陶瓷產品等物搬走，金額共4,396,500元，所以被上訴人搬走的東西可以抵數年之租金，而且被上訴人於9月份有來收租金等語。然查：
⑴按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，
他方支付租金之契約。民法第421條第1項定有明文。是租賃係契約之一種，雖不以訂立書面為必要，然必須雙方當事人對租賃契約必要之點，即就租賃物及租金互相同意時方為成立。且約定租金之種類，不得由出租人或承租人片面為變更。次按，民法第450條第1項規定：「租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅。」本件兩造就系爭房屋原訂立之書面租賃契約既明定租賃期間至108年8月31日止，則依上開規定，該租賃契約關係於108年8月31日期限屆滿時即消滅。
上訴人雖主張被上訴人於107年8月初或7月底，曾至系爭房屋店內強行搬走其陶瓷產品等物，該物品價值可以抵數年之租金云云，然為被上訴人所否認，並主張：被上訴人並沒有同意以任何租金以外的形式來履行租約等語。而查，不論上訴人上開所述被上訴人強行搬走其物品一節是否屬實，此為上訴人得否另向被上訴人請求返還遭搬走之物品之另一問題，與兩造間有無合意續行租約無關。且上訴人主張被上訴人強行搬走其物品之時間係發生於兩造最近一次訂立書面租約（107年9月1日）之前，上訴人未能舉證證明被上訴人有與上訴人約定以該物品折抵租金，是上訴人單方片面認為被上訴人搬走之物品價值甚高，應用以折抵數年租金云云，於法無據。再者，兩造其後已於107年9月1日訂立上開書面租約，約定租賃期限至108年8月31日止，並約定每月租金17,000元。顯然兩造並無以被上訴人搬走之物品可用以折抵租金之意思合致甚明。是上訴人上開主張，洵無足採，其聲請證人李文杰欲證明被上訴人有強行搬走其物品，並非只有搬到屋外之事實，與本件爭點無關，故無傳訊該證人之必要。
⑵再按民法第451條規定：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租
賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」該條所謂視為不定期限繼續契約者，須承租人於租期屆滿後，仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思時，始有其適用。本件上訴人另辯稱：被上訴人於108年9月間仍來向其收房租，故其對於系爭租賃已於108年8月31日屆期而消滅有爭執一節，被上訴人則主張：108年8月31日租期就到了，期間都有一直叫上訴人搬但他都不搬。收租金是因為去收之前租約期間內欠繳的金額，不是同意上訴人續租，且上訴人有說不要跟被上訴人簽合約等語。上訴人則自承：我租金付到107年不知道幾月。…我不是不願意繼續跟被上訴人簽租約，是因為他要求我的東西要讓他當廢棄物搬走，我認為是不平等的約定，所以我不簽，因為上次他搬走的東西沒有還我等語。可知上訴人確有積欠租金未清償，則被上訴人於108年8月31日後曾向上訴人催討積欠之租金，亦不能認係默示更新之意思，遑論上訴人自承被上訴人有要求另簽立書面租約，上訴人認該租約有不平等約定而拒絕簽立。更足證被上訴人已有反對以原租約內容續租之反對意思。故兩造就系爭房屋之租賃關係，於108年8月31日屆期後，即已消滅，並無視為以不定期限繼續契約之情事，堪以認定。
3.按民法第767條第1項前段規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」、第455條規定：「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。」；以及兩造間系爭房屋租賃契約第6條約定：「乙方（即上訴人）於租期屆滿時，除經甲方（即被上訴人）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方絕無異議。」（見原審卷第23頁）。本件兩造就系爭房屋所定租賃契約，已於108年8月31日因期限屆滿而消滅，業如前述，被告自108年9月1日起即已無合法占用系爭房屋之正當權源，而為無權占用。則原告依民法第767條第1項前段所有物返還請求權、第455條租賃物返還請求權，以及兩造間系爭租賃契約第6條之約定，請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋與被上訴人，自屬有據。
㈡關於被上訴人金錢請求部分：
1.按民法第439條前段規定：「承租人應依約定日期，支付租金。」。兩造間系爭租約第3條、第4條亦約定，租金每月17,000元（電費及水費另外），上訴人應於每月5日以前繳納，不得藉詞拖延。是上訴人自107年9月1日起至108年8月31日止共12個月之租金合計204,000元（17,000元×12月＝24,000元），扣除上訴人已繳之48,000元後，尚欠租金應為156,000元。故被上訴人依兩造間系爭房屋之租賃契約請求上訴人給付上開租賃期間之租金156,000元，應屬有據。至於被上訴人稱每月租金17,000元應加計稅金850元，故應為17,850元一節，為上訴人所否認。而查兩造所簽訂之租賃契約書第3條僅約定每月租金17,000元，電費及水費另外。並未約定每月租金應另加計稅金850元。是被上訴人此部分主張無可採，自不應准許。
2.按民法第179條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」，而無權占用他人之房屋，依社會通念可能獲得相當於租金之利益。是兩造間系爭房屋租約既已於108年8月31日因屆期而消滅，則上訴人自108年9月1日起仍繼續占用系爭房屋，即屬無權占用，且其於租期屆至後繼續占用系爭房屋，屬無法律上原因而受有相當於租金之不當得利，致被上訴人受損害。從而，被上訴人依民法第179條不當得利返還請求權，請求被告給付自108年9月1日起迄109年11月30日止共15個月，每月以17,000元計算之不當得利共255,000元（17,000元×15月＝255,000元），以及自109年12月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，每月給付相當於租金之不當得利17,000元，即屬有據；逾此部分之請求，則無理由。
3.查兩造間系爭房屋租賃契約第15條約定水電費應由上訴人自行負擔（見原審卷第23頁）。又被上訴人主張因水費單只有1張，是由11戶分擔，故兩造約定上訴人就系爭房屋每月應負擔之水費為125元一節（見本院簡上字卷第41、88頁），為上訴人所自認（見本院簡上字卷第41、91頁）。是上訴人自107年9月1日起至109年11月30日止共27個月均未支付水費，合計3,375元（125元×27月＝3,375元），而由被上訴人墊付，則被上訴人依民法第179條請求上訴人返還墊付之水費3,375元，以及自109年12月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，每月給付125元水費，即屬有據。另電費部分，被上訴人雖稱其為上訴人代墊系爭房屋電費有4筆，金額共14,507元（1,914元＋2,131元＋4,591元＋5,871元）。然依其於原審所提繳費單據4紙，僅其中2紙為台灣電力公司之繳費憑證，金額分別為1,914元、5,871元（見原審卷第57、63頁），合計電費應為7,785元（1,914元＋5,871元＝7,785元）；其餘2紙則為台灣自來水股份有限公司之水費單據，金額分別為4,591元、2,131元（見原審卷第59、61頁）。故被上訴人為上訴人代墊之系爭房屋電費應為7,785元，此並經被上訴人於本件二審言詞辯論期日自承在卷（見本院簡上字卷第88頁），故被上訴人依民法第179條請求上訴人返還代墊之電費7,785元，亦屬有據；逾此部分之電費請求，則無理由。至上訴人雖辯稱被上訴人僅幫其繳過一期電費等語，然其所辯如屬實，則何以被上訴人會持有2紙台灣電力公司之繳費憑證？是上訴人所辯不符常理，且未舉證以實之，即無可採。上訴人另辯稱被上訴人曾將系爭房屋鐵捲門換鎖，讓上訴人3個月不能進入，而住在對面，故其不用負擔電費云云，除未具體指明係何時發生之情事，且未提出任何證據證明，亦無可採。
4.又上訴人辯稱：被上訴人在107年8月初或7月底帶一群人將其系爭房屋店內之陶瓷產品等物搬走，價值共4,396,500元，應從租金扣抵方屬合理一節。則上訴人並未舉證證明兩造有約定上訴人可以物品來抵付租金，已如前述。再者，按民法第334條第1項約定：「二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限。」故相互抵銷之債務需屬相同種類，倘非屬同種類之債務，即無從抵銷。本件被上訴人請求之租金、相當於租金之不當得利、代墊之水電費等，均為金錢債權，而上訴人主張用以抵付租金之物品，該物品並非金錢債權，兩者種類並不相同，依法無從互為抵銷。是上訴人辯稱其遭被上訴人搬走之物品可用以抵付積欠被上訴人之租金等本件金錢請求云云，於法不合，而無可採。
5.從而，被上訴人可請求上訴人給付之金額應為422,160元（租金156,000元＋相當於租金之不當得利255,000元＋水費3,375元＋電費7,785元＝422,160元），及自109年12月1日起至上訴人遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付17,125元。
五、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段、第455條、兩造間系爭房屋租賃契約第6條約定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，以及依兩造間系爭房屋租賃契約之約定、民法第179條，請求上訴人給付422,160元及自109年12月1日起至上訴人遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付17,125元，均為有理由，應予准許；逾上開部分之請求，則為無理由，應予駁回。原審就超過上開金錢給付應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第一、二項所示。至於上開被上訴人之請求應准許部分，原審判命上訴人給付，並職權為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回上訴人此部分上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 12 月 3 日
民事第八庭 審判長法 官 黎文德
法 官 陳翠琪法 官 黃信樺以上正本證明與原本無異不得上訴中 華 民 國 110 年 12 月 3 日
書記官 林雅菁