臺灣新北地方法院民事判決110年度簡上字第224號上 訴 人 柯楠宏訴訟代理人 柯順隆被上訴人 財政部國有財產署北區分署法定代理人 郭曉蓉訴訟代理人 徐維良律師上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於中華民國110年4月16日本院三重簡易庭109年度重簡字第2497號第一審判決提起上訴，經本院於113年4月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按法官被聲請迴避者，在該聲請事件終結前，應停止訴訟程序。但其聲請因違背第33條第2項，或第34條第1項或第2項之規定，或顯係意圖延滯訴訟而為者，不在此限，民事訴訟法第37條第1項定有明文。又當事人如已就該訴訟有所聲明或為陳述後，除有迴避之原因發生在後或知悉在後者外，不得再以法官有民事訴訟法第32條所定以外之情形，認其執行職務有偏頗之虞聲請法官迴避，此觀同法第33條第2項規定亦明。經查，上訴人於本件準備程序及言詞辯論程序均到庭為聲明及陳述，嗣於言詞辯論程序終結後之113年5月22日始以本件法官執行職務有偏頗之虞而聲請迴避，違背民事訴訟法第33條第2項規定，且延滯訴訟之意圖甚明，依前開規定，本件無停止訴訟之必要，合先敘明。
二、次按民事訴訟法第183條所謂訴訟中有犯罪嫌疑牽涉其裁判者，法院得在刑事訴訟終結前以裁定停止訴訟程序，係指在民事訴訟繫屬中，當事人或第三人涉有犯罪嫌疑，足以影響民事訴訟之裁判，非俟刑事訴訟解決，民事法院即無從或難於判斷者而言，例如當事人或第三人於民事訴訟繫屬中涉有偽造文書、證人偽證、鑑定人為不實之鑑定等罪嫌均屬之；且所稱犯罪嫌疑，亦以刑事法院認被告有犯罪之嫌疑者而言，非謂當事人料想其有犯罪嫌疑而未經提起刑事訴訟，即可裁定停止民事訴訟程序（最高法院96年度台抗字第916號民事裁定意旨參照）。又法條既明定「得」以裁定停止訴訟程序，則應否命停止訴訟程序，法院本有自由裁量之權（最高法院89年度台抗字第234號民事裁定意旨參照）。民事法院就兩造所爭執之事實，本得依職權獨立認定，不受刑事訴訟所調查之證據，刑事判決所認定事實之影響，倘就所調查之結果，已足形成心證，自無停止訴訟程序之必要（最高法院89年度台抗字第214號民事裁定意旨參照）。本件上訴人以訴訟代理人已向新北地方檢察署告發葉步宏及代書廖淑英以上訴人交付之印鑑證明及上訴人受任人身分代為填寫地上物權屬證明書係共同犯偽造文書印文罪，爰依民事訴訟法第183條規定聲請裁定停止本件訴訟程序等語。惟上訴人交付印鑑證明及印章等相關文件予代書廖淑英係委託代為辦理系爭國有土地承租事宜等情，業經本院查明屬實（詳後貳、實體方面三、本院之判斷第㈢項）。而地上物權屬證明書係申請承租系爭國有土地之附件資料，其內容與被上訴人於原審已提出由上訴人用印之承租國有非共用不動產申請書（原審卷第85頁）中承諾事項四相同。本件上訴人雖已對葉步宏及代書廖淑英提起共同犯偽造文書印文罪告發，惟本院就兩造所提出之證據資料，已足以認定事實，本件即無停止訴訟程序之必要。從而，上訴人依民事訴訟法第183條規定，聲請停止訴訟程序，尚屬無據，不應准許。
貳、實體方面：
一、被上訴人主張：被上訴人所經管之新北市○○區○○段00000地號國有土地（下稱系爭國有土地），其上有門牌號碼新北市○○區○○街000巷00號之未辦保存登記建物（下稱系爭房屋）。上訴人於民國99年12月1日向被上訴人承租系爭國有土地，並簽訂（99）國基租字第115號國有基地租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期間自99年5月1日起至108年12月31日止，租金每月新臺幣（下同）1,947元，依租金優惠規定，優惠後每月租金1,168元，以3個月為一期，應於每年3、6、9、12月底前就各該期租金之總額自動向被上訴人繳納，租金因公告地價或租率調整時，上訴人應照調整之租金額自調整之月份起給付。自105年1月起租金每月2,809元，107年1月起租金每月2,677元；倘上訴人逾期繳納租金時加收違約金。詎上訴人積欠自105年1月至000年0月間之租金10萬6,448元，及逾期違約金1萬3,371元，共計11萬9,819元未清償。
被上訴人業於108年3月22日終止系爭租約，並向上訴人催討租金，均未獲置理，爰依兩造間系爭租約第3條、其他約定事項第5條第5項約定，請求上訴人給付11萬9,819元，及自支付命令聲請狀繕本送達上訴人之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息等語。原審為被上訴人全部勝訴判決，上訴人不服提起本件上訴。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：上訴人業於99年4月9日將坐落系爭國有土地上之系爭房屋出賣予訴外人葉步宏，系爭房屋已非上訴人所有，自不可能且無必要再於99年12月1日與被上訴人訂立系爭租約。又上訴人並未授權他人代理其與被上訴人簽訂系爭租約，系爭租約上之印章非由上訴人所蓋用，上訴人雖交付相關文件及印章予訴外人即代書廖淑英，然非授權其辦理系爭國有土地承租事宜，故系爭租約應屬無效。依據國有土地法第42條及國有非公用不動產出租管理辦法17條規定，上訴人不具有承租系爭國有土地資格，被上訴人未進行承租人資格審查。其次，簽訂系爭租約時，上訴人已將系爭房屋轉讓給第三人，依據系爭租約第6項特約事項規定，承租國有基地，其地上建築改良必須確係承租人所有，上訴人並非承租之國有基地建築物改良所有人，系爭租賃契約為無效。再者，依據其他約定事項第5條第11項約定，承租人申請承租所附繳證件或切結事項有虛偽不實時，出租機關即被上訴人應撤銷租約等語，資為抗辯。並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。
三、本院之判斷：
㈠、被上訴人主張上訴人向被上訴人承租系爭國有土地，租賃期間自99年5月1日起至108年12月31日止，租金每月1,947元。
被上訴人因上訴人積欠租金達兩年，而於108年3月22日終止系爭租約，上訴人積欠自105年1月至000年0月間之租金計10萬6,448元，逾期違約金計13,371元，合計11萬9,819元之事實，業據提出財政部國有財產北區分署函文、（99）國基租字第115號國有基地租賃契約書、承租國有非公用不動產申請書、戶籍謄本、門牌證明書、印鑑證明書、租金優惠申請書、自用住宅租金優惠切結書、積欠租金統計表及存證信函等件為證（原審卷第55至57頁、第61至63頁、第85至113頁、第121頁）。自堪信為真實。
㈡、按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立；稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第153條、第421條分別定有明文。經查，上訴人於99年4月20日提出承租國有非共用不動產申請書向被上訴人申請承租系爭國有土地30平方公尺作為基地使用，並承諾申租附繳證件絕無虛偽不實，如訂約後經出租機關發現虛偽不實情事者，除願負法律責任外，並無條同意出租機關撤銷租約，所繳租金及歷年使用補償金不予退還。申請類別為基地時，其地上建築改良物確係申租人所有。以上如有虛偽及損害善意第三人情事，願負完全之法律責任，並檢附上訴人戶籍謄本、門牌證明書及印鑑證明等情，有申請書及檢附資料在卷可證（原審卷第85頁、第89頁至93頁）。嗣被上訴人同意上訴人提出之租約申請，兩造並簽立系爭租約，契約第一條載明租賃標的為三重埔段同安厝小段47-37地號，面積30平方公尺（三重埔段同安厝小段47-37地號於102年12月10日變更為大安段989地號，再分割為大安段945-4地號，詳原審卷第96頁）；第二條載明本租約爲定期租賃契約，其期間自99年5月1日起至108年12月31日止；第三條載明租金每月1,947元，依租金優惠規定，優惠後每月租金為1,168元，兩造對於上開租約內容之意思表示合致而於系爭租約簽名確認等情，有系爭租約在卷可證（原審卷第95頁）。基上，兩造就成立租賃契約必要之點已達成合致，系爭租約自屬合法有效成立。
㈢、上訴人雖抗辯其雖交付相關文件及印章予代書廖淑英，然未授權廖淑英辦理系爭國有土地承租事宜，故系爭租約應屬無效等語。惟查，證人廖淑英於原審到庭證稱：我是代書，因為上訴人之系爭房屋要出賣予葉步宏，故於00年0月間由葉步宏會同上訴人在三重區某銀行，葉步宏將房屋買賣之現款給上訴人，上訴人將印章及印鑑證明交給我。我於99年4月20日填具承租國有非公用不動產申請書相關資料後並蓋用上訴人之印章，上訴人亦知道要辦理承租系爭國有土地之事宜，因葉步宏除了洽購上訴人之系爭房屋外，附近之房屋也同時辦理洽購。上訴人與葉步宏係於99年4月9日簽訂該地上建物買賣契約暨拆遷同意書，且該同意書係我所撰擬，因附近相關房屋之洽購都是以此格式為範本，當日簽訂該同意書時，我也有在場且同意書上之簽名是上訴人親筆所簽。當初上訴人與葉步宏簽訂該同意書之條件包含上訴人需無條件配合辦理以上訴人的名義向國有財產署承租系爭國有土地，我辦理系爭國有土地承租事宜是根據上訴人與葉步宏所簽訂之同意書第5點之意旨所為等語（原審卷第130至131頁），核與上訴人所提其與葉步宏間地上建物買賣契約暨拆遷同意書第
4、5點約定：「賣方（即上訴人）應於簽約付訂金同時將身分證影本、戶籍謄本、印章、印鑑證明書等備齊交予受託地政士專責辦理。並備妥最初裝設水、電時間證明、門牌整編證明、稅籍證明等，以茲證明其權利」、「雙方訂約後，賣方願無條件配合辦理所有坐落國有地承租、承購手續，不得刁難、推諉或藉故要求任何補貼」，及承租國有非公用不動產申請書上「申請人柯楠宏」之受任人記載為廖淑英等情相符，足見承租國有非公用不動產申請書、（99）國基租字第115號國有基地租賃契約書、租金優惠申請書及自用住宅租金優惠切結書，均係上訴人授權廖淑英所代為申請辦理，上訴人抗辯非其授權、簽名及蓋用印章等情，自無可採。
㈣、上訴人又抗辯依據國有財產法第42條及國有非公用不動產出租管理辦法17條規定，其不具有承租資格且於簽立系爭租約時已將系爭房屋出售予葉步宏，系爭租約應屬無效等語。按國有財產法第42條第1項規定：非公用財產類不動產之出租，得以標租方式辦理。但合於左列各款規定之一者，得逕予出租︰一、原有租賃期限屆滿，未逾六個月者。二、民國八十二年七月二十一日前已實際使用，並願繳清歷年使用補償金者。三、依法得讓售者；國有非公用不動產出租管理辦法第17條規定：依國有財產法第42條第1項第2款規定逕予出租之對象為現使用人。但地上有非國有建築改良物時，屬已辦理建物所有權第一次登記者，為建物登記謄本記載之所有權人；屬未辦理建物所有權第一次登記者，為該改良物出資之原始建造人、繼受該改良物之繼承人、買受人及受贈人。又國有財產法第42條至第45條係規定國有非公用財產以出租方式而收益之內容，乃由國有財產管理機關基於非公用財產管理之需要，代表國家與私人間成立租賃契約，本質上為財產權對價利用之私權關係，無為公益之目的（最高行政法院108年度裁字第1616號裁定意旨參照）。經查，被上訴人為系爭國有土地之管理人等情，有土地登記公務用謄本在卷可證（本院卷第167頁），自得依國有財產法第42條規定辦理出租。次查，上訴人於申請承租系爭國有土地時承諾應繳納之歷年使用補償金，申租人願照規定繳納等語（原審卷第85頁）；兩造間簽訂之國有基地租賃契約書第六條特約事項第一項記載：「承租之國有基地，其上建築改良物確係承租人所有，且非政府機關配住之眷舍（房地）或公用財產，如有虛偽，同意無條件撤銷租賃關係，及已繳納費用（使用補償金、租金、承購租賃標的價金）不予退還，絕無異議，並願負相關民、刑事責任」；第四項記載：本租約土地上通道自民國82年7月21日前即併供其毗鄰重安街148巷13號門牌主體建物使用，如有不實，承租人願負法律責任並無條件同意出租機關依法處理，絕無異議等語（原審卷第95頁）。被上訴人依據上訴人所提出並切結之資料審核上訴人符合國有財產法第42條第1項第1款逕予出租之規定，而與上訴人簽訂系爭租約。上訴人就系爭租賃契約承租資格縱有切結內容不實情形，亦非當然無效，仍需被上訴人向出具不實切結書之承租人為撤銷准予出租之行政處分，該租賃關係始溯及無效。被上訴人既未曾撤銷准許出租之行政處分，其與上訴人就系爭國有土地私法租賃關係自不受影響。次查，上訴人申請承租及優惠租金時提出切結書表示系爭房屋作為自用住宅使用（原審卷第101頁），並檢附戶籍謄本（原審卷第89頁）為證。
足認上訴人於簽訂系爭租約時為系爭房屋之使用人。再查，上訴出具系爭房屋確為其所有之地上物權切結書（本院卷第181頁）；復佐以上訴人訴訟代理人（與上訴人為兄弟關係）於本院言詞辯論陳述，系爭房屋為其父親所起造等語（本院卷第179頁），即可推論上訴人係自其父親或因繼承、或因買受、或因受贈而取得得系爭房屋。基上，上訴人於向被上訴人申請承租系爭國有土地所檢附資料，可認定上訴人現使用位於系爭國有土地之系爭房屋，且為未辦保存登之系爭房屋之繼受人等情，而與國有非公用不動產出租管理辦法第17條規定規定並無不符，被上訴人依據上訴人所提出之資料為核准出租之行政處分，並進而與上訴人簽訂屬於私權行為之系爭租約並無不妥。從而，上訴人以其不符合承租系爭國有土地資格抗辯系爭租約應屬無效等語，洵屬無據，不足採信。另查，系爭房屋為未辦保存登記之建物，上訴人雖於99年4月9日與葉步宏簽立地上物買賣契約暨拆遷同意書（原審卷第75頁）。然此僅為債權契約，買受人葉步宏尚須基於雙方之讓與合意及交付占有之物權移轉行為，始能取得系爭房屋之事實上處分權。上訴人並未舉證證明已基於讓與合意而將系爭房屋交付葉步宏占有，則其與葉步宏縱已簽訂買賣契約，亦無從據此認定葉步宏已取得系爭房屋之占有對於系爭房屋具有事實上處分權。益徵上訴人辯稱其於簽訂系爭租約時已非系爭房屋所有人，不具有承租系爭房屋之資格等情，自屬無據，無足採信。
㈤、兩造間簽訂之系爭租約既已有效成立，被上訴人亦未撤銷系爭租約，兩造間於被上訴人於108年3月22日因上訴人遲延給付租金而終止租約前自存有系爭租約關係，是被上訴人自得請求上訴人給付自105年1月至000年0月間所積欠之租金10萬6,448元及違約金1萬3,371元，合計11萬9,819元【計算式：
（租金部分：105年1月至106年12月，每月租金2,809元×24＝67,416元；107年1月至108年2月，每月租金2,677×14月＝37,478元；108年3月1日至18日，每月租金2,677元×18/31＝1,554元）、（違約金部分：13,371元）。即67,416+37,478+1,554+13,371＝119,819元】。
四、結論，被上訴人依兩造間基地租賃契約之法律關係，請求上訴人應給付11萬9,819元，及自支付命令送達翌日即109年10月15日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，於法有據，應予准許。原審為被上訴勝訴判決，並依職權宣告假執行，經核於法並無不合。上訴意旨猶執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，上訴人聲請傳喚被上訴人辦理系爭租約之承辦人，證明該承辦人為何明知上訴人不具有承租人資格卻仍與地政士廖淑英簽訂系爭租約（本院卷第111頁）。然上訴人授權廖淑英提出承租系爭國有土地所檢附之書面資料符合國有非公用不動產出租管理辦法第17條規定，業經本院認定如上，且上訴人亦未舉證證明其於申請承租國有地時已同時檢附出售予葉步宏之地上物買賣契約，自無承辦人明知之情形可言，而無傳喚辦理系爭租約承辦人之必要。此外，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後認均不足影響判決之結果，自無逐一論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，因此判決如主文。中 華 民 國 113 年 5 月 28 日
民事第七庭 審判長法 官 陳映如
法 官 劉明潔法 官 王婉如以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 113 年 5 月 28 日
書記官 許宸和