臺灣新北地方法院民事判決110年度簡上字第327號上 訴 人 張佩紅訴訟代理人 余忠益律師被 上訴人 許涵皓
秦鈺棋上二人共同訴訟代理人 宋英華律師上列當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於中華民國110 年
6 月4 日本院板橋簡易庭109 年度板簡字第2037號第一審判決提起上訴，本院於111 年8 月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、上訴人起訴主張：㈠上訴人於民國109年2月20日與被上訴人就上訴人所有坐落於
新北市○○區○○段000地號土地（權利範圍383/10000）暨其上3541號建物、門牌號碼新北市○○區○○路0段00號5樓不動產及編號B2-8地下停車位（下稱系爭房屋，坐落土地及系爭房屋合稱系爭房地）簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），而系爭契約第17條第6項約定：「甲、乙雙方合意，乙方（即上訴人，下同）應於109年3月30日前完成搬遷騰空標的物，俟甲方（即被上訴人，下同）確認無誤後，由甲方代清償乙方原有貸款，乙方應配合完成塗銷作業。另本案最遲應於109年4月10日前完成交屋手續」，上訴人於109年3月30日已依特約條款第6項之約定搬遷騰空系爭房屋，且系爭房屋業已移轉登記為被上訴人2人所有，詎被上訴人於109年4月10日止，仍拒絕受領系爭房屋，致上訴人無法自訴外人合泰建築經理股份有限公司（下稱合泰建經公司）之履約保證信託專戶取得系爭房地之買賣價金，被上訴人依民法第234條規定應自109年4月11日起負遲延責任。
㈡系爭契約第12條第2項明確約定「甲方若有遲延給付之情形，
如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償乙方自應付之日起，按已給付買賣價款（如係簽約款遲延給付者，則按簽約款應負金額計算）每日千分之1計算之違約金至甲方完全給付時為止。如甲方毀約不買或有其他違約情事時，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項，惟已過戶於甲方名下之產權及移交甲方使用之不動產，甲方應即無條件歸還乙方」，上訴人出賣之系爭房屋係成屋之買賣，上訴人已誠實告知系爭房屋之現況，且兩造已就房屋物理存在性質，包括房屋材質、新舊、結構、裝潢、格局等，均已為一一檢視無誤，系爭房屋之現況與上訴人簽署勾選之現況說明書相符，上訴人提出之給付符合債之本旨。迺被上訴人徒以存證信函主張系爭房屋存有瑕疵，惟被上訴人主張之瑕疵，未造成被上訴人無法使用系爭房屋或因而減少系爭房屋預定效用或價值之情形，縱有瑕疵，其減少之程度，亦根本無關重要。被上訴人竟欲以此為由拒絕受領系爭房屋，自無合法可言，上訴人因此於109年4月20日向被上訴人表明其等於109年4月11日起應負受領遲延之事實，並催告被上訴人履行契約及給付違約金。被上訴人拒絕給付之受領遲延，致上訴人自109年4月10日起，無法自合泰建經公司之價金履約保證財產專戶受領買賣價金，合計於履約保證專戶之買賣價金為新臺幣(下同)15,900,000元，以每日千分之1計算，每日15,900元，被上訴人於109年5月11日同意交付履約保證金之所有買賣價金，受領遲延之天數為19個工作天（即109年4月11日起至109年5月8日），為此，爰依系爭契約第12條第2項之約定請求被上訴人給付違約金302,100元（計算式：15,900元×19日＝302,100元）。並聲明：⒈被上訴人應連帶給付上訴人302,100元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則辯稱：㈠兩造於109年2月20日簽訂系爭契約第11條第2項約定「本買賣
標的物未點交前，其室內外門窗廚廁及分享公共設施等定著物（含鐵窗、鐵門），以及移交前增建部分，乙方自本契約成立之日起均不得任意取卸破壞，依原狀移交予甲方，現附屬水電衛生設備亦應恢復或保持正常使用狀態」，被上訴人於109年3月20日以台北松德郵局第64號存證信函通知上訴人應於109年3月30日前完成系爭房屋附屬水電衛生設備之恢復或保持正常使用狀態，上訴人收受上開存證信函後，雖於同年4月7日重新裝設電表，然就被上訴人希望上訴人提供系爭房屋之鑰匙，俾於同年4月7日請專業人員進行驗屋之請求則置之不理，故被上訴人僅能與房仲在同年4月10日從被上訴人處取得鑰匙後，於同日聘請專業驗屋機構即台灣檢驗科技股份有限公司（下稱SGS）針對系爭房屋之品質進行檢驗。
㈡系爭房屋於同年4月10日經SGS檢驗後發現諸多關於附屬水電
衛生設備之瑕疵，故被上訴人於同年4月11日以中壢內壢郵局第000115號存證信函通知上訴人應於函達7日內完成如信函附表所示之瑕疵修繕工作，以免造成交屋遲延而有違反系爭契約第12條第3項之違約責任，上訴人收受上開存證信函後，竟於同年4月20日委由律師拒絕修補全部瑕疵，並主張業已履行系爭契約之約定，被上訴人拒絕受領系爭房屋，構成受領遲延而應自同年4月11日起負遲延責任云云，被上訴人嗣於同年4月22日以南勢角郵局第000554號存證信函主張上訴人應依約將附屬水電衛生設備瑕疵全部修繕完畢，如逾期仍未處理，被上訴人將依照系爭契約第12條第3項約定，主張相關之違約責任。系爭房屋附屬水電衛生設備存有瑕疵，且依系爭契約第11條第2項之約定，上訴人負有於系爭房屋點交前，就現有附屬水電衛生設備應恢復或保持正常使用狀態之義務，而被上訴人業已於109年3月20日、同年4月11日、同年4月22日寄發存證信函予上訴人，通知上訴人補正關於附屬水電衛生設備之瑕疵，則上訴人依約修復上開瑕疵前，被上訴人自得拒絕受領系爭房屋與給付買賣價金，以免往後之法律關係趨於複雜。再者，系爭契約既為雙務契約，則被上訴人於上訴人依約補正上開瑕疵前，亦得主張同時履行抗辯權，從而，被上訴人在上訴人修繕系爭房屋附屬水電衛生設備之瑕疵前，未受領系爭房屋，自無構成受領遲延之違約情形甚明。
㈢系爭契約第17條特別約定事項第6項記載「甲、乙雙方合意，
乙方應於109年3月31日前完成搬遷」等情，亦即上訴人應於109年3月30日騰空系爭房屋，俾利被上訴人得於契約原定交屋日之109年4月10日前，與驗屋公司人員完成驗屋程序，惟上訴人竟遲至109年4月7日始裝設電表，系爭房屋於109年4月8日才復電，原告復於109年4月10日才將鑰匙交給房仲，被上訴人方得與驗屋公司人員入內驗屋，但鑰匙仍由仲介取回交回屋主，從兩造LINE對話紀錄中可見，被上訴人並無取得系爭房屋鑰匙，鑰匙是在仲介或屋主手中不得而知，是上訴人已有延誤7個工作日之違反約定事實在先，合先敘明。被上訴人於109年4月10日委託SGS驗屋時，當時永慶房屋有3名人員全程在場，SGS當場提出系爭房屋有超過30項瑕疵，被上訴人了解本件係中古屋買賣，故主動刪減部分瑕疵項目，縱使如此，永慶房屋的人員在當日也有記錄系爭房屋共有26項瑕疵，被上訴人於109年4月11日寄發存證信函時，更主動刪減至13項瑕疵，足證被上訴人確實有誠意與原告盡快完成本件交易，且上訴人後來也將第1項「排風管未連接室外」、第4項「蓮蓬頭與淋浴損壞無法正常使用」、第11項「燈具不亮」、第13項「開關無作用」等瑕疵改善完成，另第2項「排風管漏水結霜」、第7項「線路接反（火線與中性線反接）」等瑕疵雖有維修，但未修復完成，足證上訴人知悉本件買賣並非現況交屋，且被上訴人主張之瑕疵並非無的放矢，兩造確實有於系爭契約特別約定現有附屬水電衛生設備亦應恢復或保持正常使用狀態，始願意就部分瑕疵進行修繕，惟上訴人未全部修繕完成即交付系爭房屋與被上訴人，顯然有未依債之本旨交付系爭房屋之事實甚明。
㈣被上訴人因上訴人一直拒絕修補全部瑕疵，不得已僅能於109
年5月9日被迫點交系爭房屋，當時仍有以下重大瑕疵：主臥廁所「排水不良積水」瑕疵，積水範圍超過廁所2分之1面積無法正常使用；第5項次臥外牆「牆壁有裂縫」，其中次臥裂縫至少長13公分、寬大於0.1公分，外牆裂60公分：標的物現況說明書第29項「是否有大於0.1公分顯見間隙裂縫或傾斜之情形（0.1公分= 5元硬幣厚度）」欄，上訴人係勾選「否」，惟系爭房屋確實有大於0.1公分之裂縫，是上訴人不僅有隱瞞瑕疵之重大情事，且上訴人既於現況說明書記載無大於0.1公分裂縫之不實文字，則上訴人顯有未依債之本旨交付系爭房屋之事實甚明；第9項客廳夾層下「插座線路沒有接地線」之瑕疵；第7項「線路接反（火線與中性線反接）」之瑕疵雖有修繕，但該線路未施作接地線而有違反屋內線路裝置規則第28條規定之情事，是系爭房屋仍有電路管線設備無法正常使用之瑕疵，不僅違反系爭契約第12條第2頊之約定，且上訴人就其餘瑕疵即第2項「排風管漏水結霜」、第6項「網路線無訊號或斷線」、第7項「線路接反（火線與中性線反接）」、第9項「插座線路沒有接地線」、第10項「電箱因櫃子裝潢無法拆下檢驗維修」、第12項「數位電視天線（或第四台）線路被插除」等瑕疵亦未全部修繕完成，故上訴人並未依債之本旨交付買賣標的物，被上訴人自得依民法第264條規定拒絕給付價金而有同時履行抗辯之權利，是上訴人主張被上訴人受領遲延而應給付違約金云云，顯然於法無據，自無可採。
㈤上訴人主張被上訴人有受領遲延之情事云云，顯然與事證不
符，且被上訴人於109年4月10日已將本件買賣價金之尾款交付予履保公司，故被上訴人自109年4月10日起即負擔系爭房屋之貸款返還責任而支付本金與利息迄今，上訴人於109年4月10日起至同年5月9日點交系爭房屋予被上訴人期間，已毋庸支付其貸款之本金與利息，是被上訴人就本件買賣所需負擔之價金給付義務已完成，自無受領遲延而須給付違約金之情事甚明等語，資為抗辯。並聲明：⒈上訴人之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
貳、反訴部分：
一、被上訴人主張：㈠上訴人依系爭契約第11條第2項約定於系爭房屋點交前，負有
恢復系爭房屋附屬水電衛生設備或保持正常使用狀態之義務，否則被上訴人得依系爭契約第12條第3項約定，主張上訴人遲延交屋，應賠償被上訴人應給付之日起，按已給付買賣價款每日千分之1計算之違約金至上訴人完全給付時為止。㈡被上訴人於109年3月20日以台北松德郵局第64號存證信函通
知上訴人應於109年3月30日前完成系爭房屋附屬水電衛生設備之恢復或保持正常使用狀態，如上訴人未能於點交日前完成，依約應支付違約金予被上訴人；復於同年4月11日以中壢內壢郵局第000115號存證信函通知上訴人應於函達7日內完成如信函附表所示之瑕疵修繕工作，以免造成交屋遲延而有違約責任，然上訴人於同年4月20日以律師函拒絕修復瑕疵，並主張其業已履行系爭契約之約定，被上訴人拒絕受領系爭房屋，構成受領遲延而應自同年4月11日起負遲延責任，被上訴人不得已僅能於同年月22日再以南勢角郵局第000554號存證信函主張上訴人應依約將關於附屬水電衛生設備之全部瑕疵修繕完畢，如逾期未處理完畢，被上訴人將依系爭契約第12條第3項約定，主張相關之違約責任，上訴人收受上開存證信函後仍置之不理，顯然有遲延交屋之情事。
㈢上訴人本應於109年4月10日交屋，卻遲延至109年5月9日始點
交系爭房屋予被上訴人，是被上訴人自得依系爭契約第12條第3項約定，請求上訴人給付自109年4月11日起至109年5月9日共計19日工作日之違約金共計302,100元。並聲明：⒈上訴人應給付被上訴人302,100元及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉願供擔保請准宣告假執行。
二、上訴人則抗辯：上訴人提出之房屋檢驗報告書之報告日期為109年5月13日，早已超過兩造約定之交屋期限，自不得作為被上訴人藉以主張同時履行抗辯之依據。被上訴人主張之瑕疵，諸如排風管未連接室外、排風管漏水結霜、排水不良積水、蓮蓬頭與淋浴損壞無法正常使用、牆壁有裂縫、網路線無訊號或斷線、線路接反（火線與中性線反接）、插座線路沒有防漏電裝置、插座線路沒有接地線、電箱因櫃子裝潢無法拆下檢驗維修、燈具不亮、數位電視天線（或第四台）線路被拆除、開關無作用，其瑕疵程度根本極為輕微，甚至純屬被告主觀之感受，且上開瑕疵係任何中古屋長年居住一段時日後均有可能發生，屬成屋買賣之正常現象，怎能視為瑕疵等語，資為抗辯。並聲明：駁回被上訴人之訴。
參、原審就本訴部分，對於上訴人之請求，判決其全部敗訴，即判命上訴人之訴及假執行之聲請均駁回；就反訴部分判決：㈠上訴人應給付被上訴人302,100元，及自109年10月17日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡反訴判決得假執行。而上訴人對其敗訴部分聲明不服，提起上訴，而就事實之陳述及所用證據，除與原判決記載者相同，予以引用外，補稱：㈠本件原判決雖以上訴人應負不完全給付之債務不履行責任云云，姑不問原判決之法律見解正確與否，已有疑義。本件被上訴人自始至終於原審之陳述與書狀，從未主張不完全給付之債務不履行之請求權基礎，原審既未予以闡明使上訴人陳述或為攻擊防禦，逕就被上訴人從未主張之請求權基礎為判決，該判決不僅有違反民事訴訟法第199條之闡明義務之違背法令，甚至有對於被上訴人根本未主張之不完全給付請求權作為裁判基礎為判決，原判決自由心證之職權行使明顯違反民事訴訟法第222條第1、3項。㈡系爭房屋存在有被上訴人所謂之插座接地線未接、插座火線與中性線反接、淋浴龍頭異常未出水、主浴室地坪洩水波度不良、插座迴路無漏電斷路保護等缺失，應屬自然使用之耗損或建物原本既存之現況，上開缺失亦僅須委請專業水電師傅為局部些微修繕或修補即可改善，依通常之交易觀念，上開缺失根本難認會影響系爭房屋應具備之價值、效用或品質而不具備，如何能認為係屬物之瑕疵？原審未察及此，逕謂上開瑕疵有違反系爭契約第11條第2項之恢復系爭房屋之附屬水電衛生設備或保持正常使用狀態之義務而應負不完全給付之債務不履行責任。㈢依照原審傳喚之證人許哲瑄證述「上訴人就其所交付系爭不動產，水是正常使用，電的部分有在交屋前恢復電源可開啟狀態，即屬附屬水電有恢復或保持正常使用狀態且系爭房屋為十年左右之中古屋，屋況算新，看起來不用花太多時間整理」等語，以及林敬文證述「系爭房屋水電設備是正常的，原告（即上訴人）於109年4月10日所交付系爭不動產，是有符合系爭契約第11條第2項約定之正常使用狀態，且一般不會特別於合約中去說明系爭房屋內之插座、水龍頭、等均需恢復至無須修繕之程度，而所謂的附屬衛生水電設備應恢復或保持正常使用狀態，係指所有能出水的地方都有水，插頭插進去都有電，且總開關是有電就可以」等語可知被上訴人所主張原證2號及委託SGS驗屋後之瑕疵，並非重大瑕疵，是以，上訴人並未有違反系爭合約第11條第2項之事由，原審所為判斷明顯違背中古屋交付對於瑕疵定義之經驗法則。㈣另依照證人洪世文證述「原審被證2號之房屋檢驗報告書內所記載之瑕疵，包括火線與地線之對調、牆面裂痕僅是美觀問題，重新批土粉刷即可改善，磁磚、門扇亦是美觀問題、主浴室地坪洩水坡度不良雖會造成浴室積水，但因浴室有乾濕分離，即使積水亦是於清洗馬桶時才會造成」等語，足證SGS報告所列之瑕疵內容，無一項之瑕疵足以重大致被上訴人得以主張拒絕交屋；以及證人胡育偉證述「關於被證3號之缺失單其所為之相關改善方法，該改善方法均屬簡易方式即能處理，亦證述廁所排水不良只有清潔時才會發生、牆壁裂縫亦僅需修補即能改善」等語，均益證原判決任意將中古屋之屋況，僅需局部修繕即可改善之事項，竟認定係屬上訴人違反系爭契約第11條第2項之約定，其判決明顯違背經驗法則。㈤況按不完全給付，係指債務人雖為給付，而給付之內容並不符合債之本旨，違反信義與衡平之原則而言。故給付如以交付特定物為標的者，債務人應以契約成立時雙方約定之現狀交付之，苟以約定現狀交付之，即屬依債務本旨而為交付，尚不構成不完全給付。系爭契約第11條第2項約定既強調現有之狀況，兩造約定之真意當然係指系爭房屋之現狀，而原判決認定所謂之插座接地線未接、插座火線線與中性線反接、淋浴龍頭異常未出水、主浴室地坪洩水坡度不良、插座迴路無漏電斷路保護等缺失，均屬系爭房屋之現況，況上開缺失並未影響被上訴人水電之使用或有任何令系爭房屋達到價值貶損之程度，原判決認定上訴人應負債務不履行所指之缺失，根本屬於對於中古屋正常交易買賣吹毛求疵之瑕疵，明顯違反中古屋成屋買賣之通常交易觀念，甚至悖於常情，自屬不當等語。並為上訴聲明：1.原判決廢棄。⒉被上訴人應連帶給付上訴人302,100 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒊被上訴人在第一審之反訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則補稱：㈠原審法官以被上訴人抗辯上訴人未履行系爭契約第11條第2項之約定，認定被上訴人係依債務不履行之法律關係行使權利云云，係基於法官知法原則，職權適用法律，其認事用法並無違誤之處甚明，亦無違反民事訴訟法第199條之1闡明義務之違誤。㈡上訴人違反系爭契約第11條第2項約定而有未依債之本旨履行之情事，自應負不完全給付之債務不履行責任，上訴人意圖以物之瑕疵擔保責任混淆法院之認事用法，俾以脫免其應負之債務不履行責任，其主張顯然於法無據而不足採信，上訴人依系爭契約第11條第2項約定應負有恢復系爭房屋之附屬水電衛生設備或保持正常使用狀態，並將之交予被上訴人之義務，然系爭房屋約定之交屋日即109年4月10日，經被上訴人委託SGS檢驗後發現有諸多關於附屬水電衛生設備之瑕疵，例如：1.被證二附表第三項主臥廁所「排水不良積水」之缺失，經證人洪世文於原審證稱：「(法官問：何以判斷檢驗16地坪洩水坡度不良？)證人：因為馬桶四周有積水狀況。」、「(法官問：浴室積水照當時是請你進行何檢驗？)證人：我們試完水時，也就是拿水管澆浴室地板後產生的積水，我試完大概三十至四十分鐘才有這樣的積水。所以請被告拿尺來量積水範圍。此部分是馬桶前方的積水」等語，故系爭房屋之主臥廁所確實有「排水不良積水」之瑕疵，且證人胡育偉亦有就此證稱：積水範圍超過廁所二分之一面積而無法正常使用等語。2.被證二附表第七項「線路接反（火線與中性線反接）之缺失，該項缺失日後雖有修繕，但該線路未施作接地線而有違反不論是新屋或中古屋均需遵守之屋內線路裝置規則第28條規定之情事(詳110年4月8日民事陳報狀附件之房屋檢驗報告書第9頁備註：項次2、4、6缺失已改善完成，但插座接地線未銜接)。3.被證二附表第八項廚房與陽台「插座線路沒有防漏電裝置」及第九項客廳夾層下「插座線路沒有接地線」之缺失部分，查系爭房屋之廚房與陽台無防漏電裝置，客廳夾層下則無接地線，另前開線路接反之插座亦有未施作接地線之缺失，而證人洪世文就前開未施作防漏電裝置、接地線與線路接反之缺失會發生何種危險一事，亦於原審日證稱：「(法官問：檢驗過程？檢驗照片1至36所示瑕疵之檢驗方式？有無其他人在場？)證人：檢驗照片1、2、4、6、7、22、26、27、34用插座相序測試器來檢驗。」、「(法官問：檢驗照片1至36所示瑕疵之修補方式？是否會影響正常使用？)證人：檢驗照片1的修補方式為再拉一條接地線，可能設備漏電時就會人員感電。檢驗照片2、4、6、7、22、26的修補方式為火線和中性線對掉，只要把插座拔下來，兩條線對調即可。接反的話就沒有過載保護，設備用電量過大，斷路線無法跳脫。檢驗照片27加裝漏電斷路器。因為在水槽旁邊，若設備有漏電或碰到水，會造成人員感電。檢驗照片34加裝漏電斷路器。因為在水源旁邊，若設備有漏電會造成人員感電」等語；另證人胡育偉亦證稱：「(被告訴訟代理人問：被證三缺失單，請問你當時的檢測有使用儀器？)證人：…插座線路沒有接地線部分，沒有查看…」等語，顯示系爭插座線路如果沒有防漏電裝置或接地線，人在設備漏電時會發生觸電，導致肌肉麻痺、身體疼痛、肌肉痙攣或心臟麻痺而死亡，線路接反則會在用電量過大時，斷路線無法跳脫而無法保護人，且上訴人至交屋時，就插座線路沒有接地線之缺失仍未修繕完畢，顯然違反新屋或中古屋均需遵守之屋內線路裝置規則第28條規定而有危害人體安全而有電路管線設備無法正常使用之情形。4.末查，系爭房屋在系爭契約第17條第六項約定之109年4月10日交屋日當天仍有前開所列之瑕疵以外，另有被證二附表第一項「排風管未連接室外」、第四項「蓮蓬頭與淋浴損壞無法正常使用」、第十一項「燈具不亮」、第十三項「開關無作用」等缺失，前開缺失雖在被上訴人寄發原證二之存證信函有修復完成，然上訴人就其餘缺失即被證二附表第二項「排風管漏水結霜」、第六項「網路線無訊號或斷線」、第十項「電箱因櫃子裝潢無法拆下檢驗維修」、第十二項「數位電視天線（或第四台）線路被插除」等缺失亦未全部修繕完成，併此敘明。㈢上訴人又稱系爭契約第11條第2項約定之真意，係指系爭房屋之現狀，原判決認定上訴人應負債務不履行之缺失，根本屬於對中古屋正常交易買賣吹毛求疵之瑕疵云云，惟按「所謂現況交屋，係不動產買賣實務上使用之文字，通常係作為減少或免除出賣人物的瑕疵擔保責任之判斷依據。揆其意旨，當係指對於出賣人出賣之房屋，於簽約時，就房屋物理存在性質，包括房屋材質、新舊、結構、裝潢（如舊屋或新屋之樣品屋等）、格局等，可以任由買受人依肉眼觀察，或用手觸摸，或用嗅覺去感受者，均以交付房屋當時之現況為據。至如非可由買受人目視、手摸或嗅聞之事項或現象，自不應納入現況交屋的範疇內，出賣人仍不得以所謂的現況交屋，免除其物之瑕疵擔保責任」，有臺灣高等法院高雄分院99年度上易字第333號民事判決意旨可資參照。查被上訴人所提出系爭房屋存有插座接地線未接、插座火線與中性線反接、淋浴龍頭異常未出水、主浴室地坪洩水坡度不良、插座迴路無漏電斷路保護等缺失，均係無法藉由目視、手摸、嗅聞等方式察覺前開瑕疵，揆揭上開實務判決意旨，因被上訴人於買受系爭房屋前，根本無法藉由目視、手摸、嗅聞等方式知悉系爭房屋有上開瑕疵，自無納入現況交屋之範疇內，至於上訴人所舉燈具不亮或水龍頭未接好等問題，尚能依目視之方式發現缺失，與被上訴人所提出瑕疵仍需藉由相關儀器測量與檢測，方能知悉系爭房屋存有該等瑕疵相比，二者不可同日而語，況系爭房屋之電表遲至109年4月7日始裝設，同年4月8日才復電，在本件背景事實下，如系爭房屋真有燈具不亮之情形，被上訴人亦無法在簽訂系爭契約前以目視方式發現燈具不亮之缺失而不能納入現況交屋之範籌。是原審判決之認定並無違反中古屋成屋買賣之通常交易觀念，上訴人之主張顯然於法無據，應無可採。㈣綜上說明，系爭房屋於兩造約定之交屋日即109年4月10日仍有上開關於系爭房屋之附屬水電衛生設備尚未恢復或無法保持正常使用狀態之情形，上訴人顯然違反系爭契約第11條第2項之約定而有未依債務本旨交付系爭不動產之事實，是原審判決以不完全給付之債務不履行責任，與物之瑕疵擔保責任之法律關係不同，請求權各別存在，被上訴人依不完成給付之債務不履行法律關係行使權利，自無須以上訴人交付系爭房屋存有重大瑕疵為前提等為由，駁回上訴人之請求，尚屬適法有據，上訴人所提上訴自無理由等語。並聲明：上訴駁回。
肆、本件兩造爭執之點，應在於：一、上訴人所交付系爭房屋附屬水電衛生設備是否有恢復或保持正常使用狀態？二、上訴人主張被上訴人受領遲延，依系爭契約第12條第2項、第13條第3項之約定、民法第234條之規定，請求被上訴人給付違約金，有無理由？三、被上訴人依系爭契約第12條第3項約定，請求上訴人給付違約金，有無理由？茲分述如下：
一、上訴人所交付系爭房屋附屬水電衛生設備是否有恢復或保持正常使用狀態？㈠系爭契約第11條第2項約定：「本買賣標的物未點交前，其室
內外門窗廚廁及分享公共設施等定著物（含鐵窗、鐵門），以及移交前增建部分，乙方自本契約成立之日起均不得任意取卸破壞，依原狀移交予甲方，現有附屬水電衛生設備亦應恢復保持或正常使用狀態」，是以，上訴人依約負有恢復系爭房屋之附屬水電衛生設備或保持正常使用狀態，並將之交予被上訴人之義務。
㈡被上訴人抗辯上訴人所交付系爭房屋附屬水電衛生設備未恢
復或保持正常使用狀態，並提出SGS房屋品質檢驗報告書為證（見原審卷第231至249頁），觀諸SGS房屋品質檢驗報告書，可見系爭房屋經SGS檢驗後，發現存有「客廳吧台插座接地線未接、客廳插座火線與中性線反接、客廳資訊插座訊號異常、主臥室插座火線與中性線反接、主臥室牆面粉刷裂紋、主浴室浴櫃玻璃門片歪斜、主浴室牆面磁磚破損、主浴室牆面磁磚填縫不良、主浴室天花板污染、主浴室鋁窗窗框污染、主浴室磁磚牆面填縫不良、主浴室淋浴龍頭異常未出水、主浴室地坪洩水坡度不良、主浴室暖風機排氣風管未銜接、主浴室排氣風管漏水痕、次臥室牆面裂痕、次臥室資訊插座訊號異常、次臥室插座火線與中性線反接、次臥室窗簾盒上方裂紋、次臥室樓梯木皮破損、次臥室壁紙破損、廚房插座火線與中性線反接、廚房插座迴路無漏電斷路保護、廚房牆面壁磚裂痕、廚房門扇開關不順、工作陽台金屬條銹蝕、工作陽台牆面磁磚裂痕、工作陽台牆面磁磚污染、工作陽台地磚銹痕、工作陽台插座迴路無漏電斷路保護、客廳電源開關箱裝修遮蔽中板無法開啟、玄關櫥櫃玻璃門扇歪斜」等缺失，雖上訴人主張上開部分均屬僅需局部修繕即可改善事項，並不影響系爭房屋應具備之價值、效用或品質，無從認定為瑕疵，然參諸證人即SGS房屋檢驗師洪世文於原審到庭證稱：其於109年4月10日對系爭房屋之屋況進行現場檢驗，公司依其現場檢驗結果作成房屋檢驗報告書，其使用插座相序測試器、網路線測試器、目視、開水測試、澆水測試、手動測試等方式進行檢驗；插座接地線未接部分設備漏電時，可能會產生人員感電，修補方式為再拉1條接地線；火線與中性線接反無過載保護，設備用電量過大，斷路線無法跳脫，修補方式為拔除插座，對調2條線；資訊插座訊號異常部分需要查修，網路線可能有斷線；牆面粉刷裂痕部分重新粉刷，然不會影響房屋正常使用；主浴室浴櫃玻璃門片歪斜部分，若未調整，不知玻璃門片何時會掉落，需從門片重新調整五金零件；主浴室牆面破損部分影響美觀，需更換磁磚；主浴室牆面磁磚填縫不良可能造成滲漏水，需重新填縫；主浴室天花板污染部分需清除舊有污染，重新油漆，此部分影響美觀；主浴室鋁窗窗框污染部分需清潔，此部分影響美觀；主浴室磁磚牆面填縫不良需重新填縫，填縫不實可能造成浴室滲漏水；主浴室淋浴龍頭異常未出水部分，水龍頭需維修；主浴室地坪洩水坡度不良部分需敲除、重新鋪磁磚，清洗馬桶時才會造成積水；主浴室暖風機排氣風管未銜接部分裝回即可，未裝回無法正常排氣，臭氣會積在浴室內；主浴室排氣風管滲漏水痕部分產生原因不明，室內天花板可能會發霉；次臥室牆面裂痕部分需重新批土油漆，此部分僅影響美觀；次臥室窗簾盒上方裂痕部分需油漆修補，僅影響美觀；次臥室樓梯木皮破損部分需更換木皮，僅影響美觀；次臥室壁紙破損部分需更換壁紙，僅影響美觀；廚房插座迴路無漏電斷路保護部分需加裝漏電斷路器，因插座在水槽旁，設備漏電，會造成人員感電；廚房牆面壁磚裂痕部分需更換磁磚，此部分僅影響美觀；廚房門扇開關不順部分需調整門扇，此部分使用久了可能會故障；工作陽台金屬條銹蝕部分需做除銹，此部分影響美觀；工作陽台牆面磁磚裂痕部分需更換磁磚，此部分影響美觀；工作陽台牆面磁磚污染、工作陽台地磚銹痕部分需清潔，此部分影響美觀；工作陽台插座迴路無漏電斷路保護部分需加裝漏電斷路器，因水源在旁邊，若設備有漏電會造成人員感電；客廳電源開關箱裝修遮蔽中板無法開啟部分係使用木板包起，雖然電源開關箱可以包起來，但仍需可供拆開檢修；玄關櫥櫃玻璃門扇歪斜部分需調整五金零件，時間久了，門扇可能會掉落；法規規定水源一米八以內的插座、戶外插座需裝設漏電斷路裝置等語明確（見原審卷第214至218頁），以及證人即上訴人委請查修系爭房屋之水電工胡育偉於原審審理時證稱：系爭房屋確實有蓮蓬頭與淋浴損壞無法正常使用、排水不良、積水、牆壁有裂縫、線路接反、電箱無法拆下、燈具不亮、開關無作用等缺失，其有調整蓮蓬頭、淋浴部分，並拆除重接線路等語（見原審卷第221頁），堪認上訴人於109年4月10日所交付之系爭房屋確存有SGS房屋品質檢驗報告書所載前開缺失及燈具不亮、開關無作用等缺失無訛。準此，本件應認上訴人所交付之系爭房屋確實存有插座接地線未接、插座火線與中性線反接、淋浴龍頭異常未出水、主浴室地坪洩水坡度不良、插座迴路無漏電斷路保護等缺失，而有違反系爭契約第11條第2項之恢復系爭房屋之附屬水電衛生設備或保持正常使用狀態之義務情形甚明。
二、上訴人主張被上訴人受領遲延，依系爭契約第12條第2項、第13條第3項之約定、民法第234條之規定，請求被上訴人給付違約金，有無理由？㈠按民法第234條規定：「債權人對於已提出之給付，拒絕受領
或不能受領者，自提出時起，負遲延責任。」，上開規定之「受領遲延」，必須債務人對於債權人確依「債之本旨」提出給付，而債權人無故拒絕收受者，始足當之。倘債務人未依債之本旨提出給付，自難認已生提出給付之效力；次按債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力。但債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出。亦有民法第235條規定定有明文。復按買賣契約為雙務有償之債權契約，買受人固有交付價金之義務，惟出賣人亦有按債務本旨將無瑕疵之買賣標的物財產權移轉予他方之義務，此並有最高法院87年度台上字第671號裁判要旨可資參照。是以，審諸系爭契約第11條第2項約定內容，上訴人應負有恢復系爭房屋之附屬水電衛生設備或保持正常使用狀態，並將之交予被上訴人之義務，是上訴人自應依約於109年4月10日前交付附屬水電衛生設備或保持正常使用狀態之房屋與被上訴人，始得謂符合債之本旨，否則依民法第235條第1項前段定規定，不生提出之效力。
㈡本件被上訴人抗辯上訴人未履行系爭契約第11條第2項之約定
，主張上訴人未依債之本旨為給付，故被上訴人得拒絕受領等語，經查，兩造對於系爭房屋是否符合兩造約定之債之本旨內容為給付有所爭執，是應先探究兩造訂立之系爭契約所約定之債務本旨為何。又查上訴人所交付之系爭房屋之附屬水電衛生設備確未符合契約所約定之恢復或保持正常使用狀態，業經本院認定如前，上訴人既為系爭房屋出賣人，其所交付之系爭房屋不具系爭契約雙方約定之使用狀態，難認上訴人所為給付已符合債之本旨，況所謂「未依債之本旨為給付」，並不以系爭房屋存有重大瑕疵為前提，被上訴人僅需證明上訴人所交付之系爭房屋確實有違反系爭契約第11條第2項之恢復系爭房屋之附屬水電衛生設備或保持正常使用狀態之義務，即可認被上訴人已就未依債之本旨所提出之給付物有瑕疵等情負其舉證之責，則上訴人主張系爭房屋所存均非重大瑕疵，應認已為給付等云云，難認可採。是以，上訴人未依債之本旨提出給付，自不生提出之效力，被上訴人執此拒絕受領系爭房屋，即屬有據，則上訴人主張依系爭契約第12條第2項、第13條第3項之約定、民法第234條之規定，以被上訴人未於109年4月10日受領系爭房屋為由，主張被上訴人應負受領遲延責任，並請求被上訴人給付違約金，應屬無據。
三、被上訴人依系爭契約第12條第3項約定，請求上訴人給付違約金，有無理由？㈠按系爭契約第12條第3項前段約定「乙方若有遲延給付之情形
，如遲延交付證件、交屋、清償貸款、繳納稅費等，應賠償甲方自應給付之日起，按已給付買賣價款每日千分之1計算之違約金至乙方完全給付時為止。」、第13條第3項約定「本契約約款及各項約定條款之天數，甲乙雙方同意皆以工作日計算。」，兩造簽訂之系爭契約第6條另約定「甲、乙雙方合意，乙方應於109年3月30日前完成搬遷騰空標的物，俟甲方確認無誤後，由甲方代清償乙方原有貸款，乙方應配合完成塗銷作業。另本案最遲應於109年4月10日前完成交屋手續」，是以，上訴人若因可歸責於己之事由而未於109年4月10日交付系爭房屋與被上訴人，被上訴人依系爭契約第12條第3項前段約定，自得請求上訴人給付違約金。
㈡被上訴人提起反訴，主張上訴人未於約定日期交屋，依照系
爭契約第12條第3項前段約定，應給付違約金予被上訴人等語，此據被上訴人所提出之通訊軟體LINE對話紀錄（見原審卷第191至210頁），可徵被上訴人於109年4月10日取得系爭房屋之鑰匙後，發現系爭房屋有前開缺失，旋即於同年4月11日以前揭存證信函通知上訴人應於7日內修繕瑕疵，又參諸證人胡育偉於原審審理時證稱：原告(即上訴人)於109年4月委請其查看系爭房屋屋況，檢測是否有缺失單所載之缺失，其有調整蓮蓬頭、淋浴、線路部分，廁所排水不良部分則未改善等語（見原審卷第220至221頁），堪認上訴人確未依限修繕系爭房屋瑕疵完畢，系爭房屋仍有不符契約本旨所約定之標的物使用狀態。是以，上訴人確實因可歸責於己之事由，而未於109年4月10日交付系爭房屋與被上訴人，被上訴人自得依系爭契約第12條第3項前段約定，請求上訴人給付違約金。而查系爭房屋之買賣總價為15,900,000元，兩造約定之交屋日為109年4月10日，實際交屋日為109年5月9日，期間工作日共計19日等節，此部分均為兩造所不爭執(見本院簡上卷第116頁)，上訴人既未依限修繕系爭房屋瑕疵完畢，並遲至109年5月9日始交付系爭房屋與被上訴人，則被上訴人依系爭契約第12條第3項約定，請求上訴人給付遲延交屋之違約金302,100元（計算式：15,900,000元×1/1000×19＝302,100元），即有理由。
伍、綜上所述，本件上訴人主張依系爭契約第12條第2項約定，請求被上訴人給付302,100元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。另被上訴人主張依系爭契約第12條第3項約定，反訴請求上訴人應給付其302,100元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日(即109年10月17日，見原審卷第91頁)起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。從而，原審判決就上訴人上開本訴請求及假執行之聲請予以駁回，以及就被上訴人所提反訴部分判決上訴人應為上開給付，並依職權宣告假執行，於法並無不合。上訴意旨指摘原審判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
陸、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料，經核與判決基礎不生影響，爰不一一論駁，併予敘明。
柒、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 111 年 9 月 14 日
民事第一庭 審判長法 官 張紫能
法 官 毛崑山法 官 張惠閔以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 111 年 9 月 14 日
書記官 林沂㐵