臺灣新北地方法院民事判決 110年度簡上字第59號上 訴 人 周朝陽被 上訴人 陳智宏上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，上訴人對於中華民國10
9 年11月24日本院板橋簡易庭107 年度板簡字第1976號第一審判決提起上訴，本院於110 年9 月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人於原審起訴主張：㈠緣被上訴人前向其承租坐落新北市○○區○○○街○○○ 巷○○
○○○ 號房屋（下稱系爭房屋）做為廠倉之用，約定租賃期間為民國104 年4 月1 日起至106 年3 月31日止，共計2 年，租金為每月新臺幣（下同）15,000元。詎被告自105 年7 月起即未依約給付租金，經上訴人於106 年4 月5 日以存證信函向被上訴人限期催繳之意思表示，然經被上訴人收受後均未繳納欠租。106 年9 月下旬，因系爭房屋有異味傳出，恐有公安及意外發生，上訴人委由鎖印店開門入內查看，赫見滿倉之垃圾堆積，被上訴人遂於106 年10月31日、107 年6月9 日以存證信函要求被上訴人清償自105 年8 月至106 年
9 月30日止計210,000 元之租金、被上訴人棄置垃圾之清運費60,000元及開鎖費2,500 元，故被上訴人總計應清償上訴人272,500 元。為此，爰依租賃契約、不當得利之法律關係，提起本件訴訟。
㈡對被上訴人抗辯之陳述：
⒈被上訴人向上訴人承租系爭房屋乃上訴人所建蓋，雖該土地
確實為訴外人財團法人新北市大觀書社（下稱大觀書社）所有，然大觀書社僅是向上訴人起訴拆屋還地，系爭房屋只是被附帶要求遷讓系爭房屋而已。系爭房屋也可如另一承租人陳兆濬般與上訴人解約、點交遷出，而非不交還鑰匙、也不點交系爭房屋，而仍以大量雜物堆積佔用，卻不付租金。嗣後上訴人亦與大觀書社和解，同意上訴人承租坐落土地及轉租第三者，上訴人亦於106年10月5日將系爭房屋出租予訴外人陳溪泉。是故，被上訴人於答辯狀所言上訴人所出租予被上訴人之廠房為給付不能，並無理由。
⒉承租人有將系爭房屋點交返還出租人的義務。被上訴人在租
約期限未屆滿前，逕自遷出系爭房屋，未點交、恢復原狀及結清所欠電費，也未交還電動門鑰匙。被上訴人迄今不能舉證曾有任何點交房屋予上訴人之意思表示，及返還電動門遙控器或點交簽收之相關證明。
⒊系爭房屋保有一個小門鑰匙，然被上訴人從未利用此門出入
，更久未開啟早已鏽蝕卡住無法開啟，被上訴人未將電動門遙控器還予上訴人，上訴人無法進入，遂請鎖店開啟。
⒋上訴人與大觀書社間拆屋還地之訟爭，並不能作為被上訴人
在未知會上訴人即擅自搬遷之原因，反誣指被上訴人有要向上訴人點交房屋，但上訴人置之不理一事，此違反常理及經驗法則等語。並聲明：被上訴人應給付上訴人272,500 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被上訴人則以前開情詞置辯：㈠上訴人因無權占有土地，建築系爭房屋，而被大觀書社以上
訴人、被上訴人為被告，向本院訴請拆屋還地，本院已判決上訴人應拆屋還地，被上訴人應遷出系爭房屋。被上訴人既然因於租賃關係存續中，未盡其保持租賃物合於約定使用收益狀態之主給付義務，而陷於給付不能，被上訴人自得主張行使民法第264條之同時履行抗辯權，拒絕支付租金。
㈡關於房屋未點交部分，係因前案判決（本院104 年度訴字第
2572號）後，被上訴人欲向上訴人點交房屋，上訴人置之不理，只是一直請求被上訴人給付租金。
㈢上訴人主張系爭房屋內之垃圾均為被上訴人所棄置，亦非屬
實。雙方於清理點交房屋當時，被上訴人並沒有表示任何有關垃圾沒有清理之意見，詎料卻於多年後始指責被上訴人遺留很多垃圾，完全不合常理。退步言之，當時系爭房屋係由上訴人分租給包含被上訴人在內之三個承租人（訴外人余尚君、陳兆濬（原名：陳飛宇）、被上訴人），上訴人根本無法證明其所謂的那些垃圾究竟係被上訴人所遺留的、或是另二個承租人所遺留的、抑或是上訴人自己之垃圾，自無從請求被上訴人給付該款項。
㈣上訴人所主張之開鎖費用，係上訴人自己將鎖匙遺失，要求
被上訴人支付，亦無理由。被上訴人即承租人長期以來都沒有從該門出入而長期以來都沒有使用，則依民法第423 條、第429 條第1 項之明文規定，該門鎖因年久鏽蝕損壞之修繕義務，依法當然應由出租人即上訴人負擔，故上訴人此部分之請求亦因違反法律之明文規定而無理由。並聲明：駁回原告之訴。
三、原審對於上訴人之請求，判決其全部敗訴，即判命上訴人之訴駁回。而上訴人對其敗訴部分聲明不服，提起上訴，而就事實之陳述及所用證據，除與原判決記載者相同，予以引用外，補稱：㈠有關被上訴人點交系爭房屋與否，以及鑰匙是否返還部分，被上訴人多次出現幾種不同版本說法，均可見被上訴人所述不實，可證被上訴人確實並未完成點交，且亦未返還小門鑰匙跟遙控器予上訴人。有關106 年1 月4 日執行筆錄內所記載承租人均已搬離等語，經上訴人於106 年11月6 日應原審詢問時，即已當場陳明所述搬走的是別的租戶，被上訴人當時不知去向，也未曾與上訴人清償租金、電費及返還鑰匙，我要訴求的重點是我當時急切與大觀書社和解賠錢，所以執行內容並未細看就簽名，大觀書社當時並未要求強制執行，若被上訴人確實已經搬離點交，為何不到現場簽名具結？㈡有關租約擔保金部分，被上訴人於系爭租約之更前約租期中即已常常積欠租金，而將擔保金扣抵殆盡，如今竟胡扯上訴人不退還擔保金，顯然均滿口謊言。㈢有關清運費支出證明，上訴人與大觀書社和解後即著手出租予新房客陳溪泉先生，因現場囤積大量垃圾雜物，陳溪泉先生表示清運總計需花費6 萬元，所以當時雙方合意租期一年，由原本每月租金23,000元，每月扣抵5,000 元，降為只付18,000元，並由陳溪泉先生另外開立收據等語。並為上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人272,500 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被上訴人則補稱：㈠系爭房屋為上訴人所興建，但因上訴人為無權占有土地而遭大觀書社以上訴人及被上訴人為被告，向本院訴請拆屋還地，經本院於另案判決判令上訴人應該拆屋還地，以及被上訴人應遷出系爭房屋，此有本院104 年度訴字第257 2 號判決可證。故大觀書社向本院起訴要求被上訴人應該遷出系爭房屋部分，已於105 年8 月22日判決確定，土地所有權人依上開確定判決得聲請強制執行，且上訴人於民事執行處履勘現場時，亦向司法事務官表示：被上訴人租約到期，被上訴人也已經搬離等語，並稱願將占用土地返還土地所有人，希望執行處法官給時間讓上訴人與土地所有人談協調事宜，上訴人並在執行筆錄上簽名，可知被上訴人早就於當時已經搬離系爭房屋。㈡依照民法第423 條規定，出租人應使租賃物於租賃關係存續中，保持合於約定使用收益之狀態，租賃物於租賃期間，經本院判決被上訴人應遷出系爭房屋，確定上訴人即陷於給付不能之狀態（無法再繼續提供合於約定使用收益之狀態之租賃物），則被上訴人即無需再給付租金。㈢上訴人雖然於事後與土地所有權人達成和解，但不能改變上訴人先前已經承認並經民事執行處現場履勘確認有關兩造之系爭租賃契約已經終止及被上訴人已經遷出搬離之事實、上訴人自無從以嗣後再和土地所有權人和解為理由，改口表示租約還繼續存在，要向被上訴人繼續收取之後的租金，被上訴人無法同意繼續支付租金，故雙方無法達成形式上點交。然而被上訴人既然已經搬離，上訴人之後再將系爭房屋出租與他人，整修清除新房客不要之廢棄物的垃圾清運費，自無從要求被上訴人負擔。㈣另有關開鎖費用部分，上訴人於原審提出之補充理由狀，已自承其明知該門鎖於被上訴人承租時間長期以來都沒有從該門出入，長期以來沒有使用該門鎖，該門鎖因年久鏽蝕損壞之修繕義務，依法理應由上訴人負擔，而不能向被上訴人請求。㈤退步言之，縱使本院認為被上訴人應負損害賠償責任，被上訴人亦主張以前述對上訴人得依民法第226 條給付不能之損害賠償債權，依民法第334 條主張抵銷等語。並聲明：上訴駁回。
四、本件兩造爭執之點，應在於：㈠上訴人得否依照租賃契約法律關係，請求被上訴人給付自105年8月起至106年3月31日止之租金？㈡上訴人得否依照民法第179 條規定，請求被上訴人給付自106 年4 月1 日起至106 年9 月30日止之相當於租金之不當得利？㈢上訴人得否依照租賃住宅市場及管理條例第12條規定、系爭租賃契約第17條約定，請求被上訴人給付棄置垃圾之清運費60,000元？㈣上訴人得否依照系爭租賃契約第10條第3 項約定，請求被上訴人給付開鎖費2,500 元？茲分述如下：
㈠上訴人得否依照租賃契約法律關係，請求被上訴人給付自10
5年8月起至106年3月31日止之租金？⒈按「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人
，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」民法第423 條定有明文。此項租賃物之交付與合於約定使用、收益狀態之保持，乃出租人主要義務，故出租人不僅有忍受承租人為使用、收益租賃物之消極義務，並有使其能依約定使用、收益租賃物之積極義務。倘承租人之使用、收益租賃物受有妨害或妨害之虞時，不問其係基於可歸責於出租人之事由或第三人之行為而生，亦不問其為事實上之侵害或權利之侵害，出租人均負有以適當方法除去及防止之義務；由此規定足知出租人非但應於出租後以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並且應於嗣後租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。故於租賃關係存續中保持租賃物合於約定之使用、收益之狀態，亦為出租人之對待給付義務。而所謂合於約定之使用、收益之狀態，應以當事人間於訂立租賃契約時所預設之共同主觀之認知，為其認定之標準；倘該主觀上認知，因租賃物發生瑕疵致無法達成時，即可認對租賃契約所約定之使用、收益有所妨害，非必謂租賃物已達完全無法使用、收益之狀態，始可認定出租人有保持合於使用、收益狀態之義務，最高法院著有89年度台上字第422 號判決、86年度台上字第3490號判決可資參照。
次按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，但自己有先為給付之義務者，不在此限，民法第264條第1項定有明文。
⒉查系爭房屋坐落基地為大觀書社所有，大觀書社卻有於另案
提起拆屋還地之訴，請求系爭房屋當時承租人即余尚君、陳兆濬、被上訴人應騰空遷出承租房屋之部分，以及上訴人應拆除系爭房屋並返還無權占用土地，並經本院以104 年度訴字第2572號判決上訴人應拆除系爭房屋並返還坐落土地暨返還相當於租金之不當得利、被上訴人應自該判決附圖一所示
A 部分、陳兆濬應自該判決附圖一所示B 部分、被告余尚君應自該判決附圖一所示C-1 及C-2 部分所示之地上物及坐落之土地騰空遷出，而被上訴人就上開第一審判決並未提起上訴，上訴人不服而提起上訴，嗣經臺灣高等法院105 年度重上字第831 號判決上訴人於另案之上訴駁回等情，業經本院調閱臺灣高等法院105 年度重上字第831 號、本院104 年度訴字第2572號全卷卷宗核閱無誤，堪可認定另案判決確實已於105 年7 月12日判決命被上訴人應遷出系爭房屋（該部分業於105 年8 月22日確定在案），則被上訴人辯稱於另案判決後，其負有遷讓返還系爭房屋承租部分等語，應屬可採，此時上訴人對於系爭房屋確實未能提供合於所約定使用收益之租賃物交予被上訴人使用收益，被上訴人主張有行使同時履行抗辯之情形，並主張拒絕支付未能繼續使用收益租賃物之租金，尚屬可採。至上訴人主張嗣後有與大觀書社和解，大觀書社同意上訴人得以再使用土地並出租系爭房屋予其他人云云，惟此乃嗣後上訴人與大觀書社另行和解之結果，於被上訴人而言，其當時於另案確定判決之結果即為應遷讓返還租賃部分，即無從繼續使用收益承租部分，自不得以嗣後上訴人與大觀書社另行和解結果，主張當時未能提供合於所約定使用收益之租賃物部分仍應繼續給付租金。
㈡上訴人得否依照民法第179條規定，請求被上訴人給付自106
年4月1日起至106年9月30日止之相當於租金之不當得利？⒈按當事人主張有利於己之事實，有舉證之責任，民事訴訟法
第277 條前段定有明文。次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179 條定有明文。復按無權占用他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號判例參照）。
⒉上訴人主張被上訴人於106 年4 月1 日後仍有繼續占用系爭
房屋至106 年9 月30日，請求返還該段期間無權占有之利益，為被上訴人所否認，則須由上訴人就此部分舉證之，然查，上訴人於106 年1 月4 日民事執行處現場履勘時，當場表示：承租人均已搬離等語（見執行卷第183 頁之執行筆錄），互核與原審證人郭登鋒到庭證述被上訴人於105 年8 月已搬離系爭房屋等語相符（見原審卷108 年9 月20日言詞辯論筆錄所載），堪認被上訴人於106 年1 月4 日之前即已搬離系爭房屋、並無繼續占用系爭房屋，故上訴人主張被上訴人仍於106 年4 月1 日至106 年9 月30日該段期間有占用系爭房屋，應就此部分舉證以實其說，上訴人未能提出相關證據證明之，難認上訴人得主張被上訴人應給付自106 年4 月1日起至106 年9 月30日止占用系爭房屋之相當租金之不當得利。
㈢上訴人得否依照租賃住宅市場及管理條例第12條規定、系爭
租賃契約第17條約定，請求被上訴人給付棄置垃圾之清運費60,000元？⒈按租賃住宅市場及管理條例第12條規定，租賃契約消滅時，
租賃住宅之返還，應由租賃當事人共同完成屋況及附屬設備之點交。一方未會同點交，經他方定相當期限催告仍不會同者，視為完成點交（第1 項）。前項點交後尚有遺留物，除租賃當事人另有約定外，經出租人定相當期限催告仍不取回時，視為拋棄其所有權，其所需處理費用，得由押金扣除，不足者，出租人得請求承租人給付（第2 項）。按系爭租賃契約第17條約定「【遺留物之處理】承租人遷出時，如有遺留物品者，任由出租人處理，其處理所需費用，由擔保金先行扣抵，如有不足由承租人補足，承租人不得異議（第1 項）。租賃期滿或契約終止後，承租人未返還租賃物，如有未搬離之物件，視同廢棄物處理，清理費用由承租人負擔（第
2 項）。」⒉上訴人主張被上訴人棄置垃圾於系爭房屋，致其負擔清運費
60,000元云云，惟經證人郭登鋒到庭證稱被上訴人已於105年8 月搬離系爭房屋，甚而上訴人於106 年1 月4 日民事執行處現場履勘時，亦表示承租人均已搬離，顯示其對於系爭房屋內之狀況並非毫無所悉，然上訴人遲至106 年9 月才開鎖進入，上訴人復未能舉證證明其所主張屋內雜物均為被上訴人所遺留一節為真正，況被上訴人亦爭執上訴人所提出之清理廢棄垃圾支出費用之收據真正，此部分上訴人復未能舉證證明上開收據為真正，自無從逕認上訴人此部分主張為可採，則此部分事實既未能證明，自無從審究上訴人得否依據租賃住宅市場及管理條例第12條規定、系爭租賃契約第17條約定請求被上訴人給付該費用。
㈣上訴人得否依照系爭租賃契約第10條第3項約定，請求被上
訴人給付開鎖費2,500元？⒈按系爭租賃契約第10條約定「房屋損壞而有修繕之必要時，
應由出租人負責修繕。房屋有改裝設施之必要，經出租人同意，承租人得依相關法令自行裝設。前項情形承租人返還房屋時，應負責回復原狀。」⒉上訴人就其所支出之開鎖費2,500 元，主張依照系爭租賃契
約第10條第3 項約定為請求，然審諸該條約定乃係指承租人將系爭房屋有改裝設施時，於返還房屋時應回復原狀，與上訴人所述之情形應有未洽，難認上訴人得以依此作為請求權基礎請求被上訴人為給付。況退步言，上訴人復未能舉證證明該門鎖遙控器部分是否有提供予被上訴人，且參諸系爭租賃契約之租賃附屬設備亦未特別記載，此部分上訴人未能證明係因被上訴人遺失鑰匙以致上訴人無從進入等情，難認上訴人此部分主張為有理由。
五、綜上所述，上訴人未能依據租賃關係、民法第179 條規定、租賃住宅市場及管理條例第12條規定、系爭租賃契約第17條、第10條第3 項約定，請求被上訴人給付上開數額，從而，上訴人請求被上訴人應給付272,500 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。原審判決就上訴人上開請求予以駁回，並無違誤。上訴意旨指摘原審判決不當，求予廢棄改判，為無理由，自應駁回上訴。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料，經核與判決基礎不生影響，爰不一一論駁，併予敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 10 月 27 日
民事第一庭 審判長法 官 張紫能
法 官 毛崑山法 官 張惠閔以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 110 年 10 月 28 日
書記官 林沂㐵