臺灣新北地方法院民事判決110年度原訴字第6號原 告 林湘畇訴訟代理人 張耀天律師被 告 李漢斌訴訟代理人 張宜斌律師上列當事人間請求塗銷不動產所有權移轉登記等事件，本院於民國112年1月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠緣坐落新北市○○區○○段○○段00000地號土地（權利範圍188/10
000）及其上門牌號碼新北市○○區○○路00巷0弄0號5樓建物（即新北市○○區○○段○○段0000號建物，權利範圍1/1，以下合稱系爭不動產。本院按，依新北市新莊地政事務所檢送之土地所有權買賣移轉契約書之記載，本件買賣標的應尚包括新北市○○區○○段○○段00000○000○00000地號土地〈權利範圍均各為188/10000〉），原係由原告出資購買取得，被告則為原告之女婿。嗣原告於民國97年間投資失利，因擔心系爭不動產遭債權人查封拍賣，遂與女兒林周純鈴及被告夫妻2人商量後，將系爭不動產以買賣為原因，辦理所有權移轉登記至被告名下，惟系爭不動產實際仍由原告居住管理使用，且因兩造間並非真實之買賣關係，亦無真正移轉系爭不動產之意思，故原告並未向被告收取任何買賣價金。且依照系爭不動產地政登記時移轉契約書所登記的買賣價金僅有約新臺幣（下同）170萬元，然被告卻自稱向購買之價金以貸款方式支付300餘萬元，顯然地政登記之買賣契約並不屬實，又原告係以498萬元購買系爭不動產，頭期款為120萬元，豈有可能以300餘萬元之金額售予被告，故被告所述以300餘萬元向原告買受系爭不動產，顯然與交易常情不符。因原告移轉系爭不動產予被告並非真意，且被告亦明知此情，兩造間就系爭不動產移轉之法律行為係為通謀虛偽意思表示，自屬無效，被告自始非系爭不動產之所有權人，系爭不動產仍屬原告所有。被告既非系爭不動產之所有權人，卻為登記名義人，已造成真正所有權人即原告行使系爭不動產所有權之困難，妨害原告所有權，原告爰先位主張依民法第767條規定，請求被告將系爭不動產於97年4月18日所為之所有權移轉登記予以塗銷。
㈡再者，倘認兩造間就系爭不動產之買賣契約為真正，惟房地
買賣依一般交易常情，價金至遲應於過戶完成交屋時給付完畢，被告雖於97年4月23日以系爭不動產向台北富邦商業銀行股份有限公司（下稱台北富邦商銀）貸款385萬元，並於同日為原告清償向三商美邦人壽保險股份有限公司（下稱三商美邦人壽）378萬元、21萬元之貸款，然買賣房屋必定先有給付頭期款，剩餘7成才以貸款支付，被告豈可能僅支付貸款即向原告購得系爭不動產，顯見被告並未全數履行價金支付義務，且迄今已逾給付期限多年，原告爰備位主張依民法第255條規定，以本件起訴狀繕本之送達作為解除兩造間買賣契約之意思表示，並於買賣契約解除後，依民法第259條規定，請求被告塗銷系爭不動產之所有權移轉登記。
㈢復查，原告將系爭不動產登記至被告名下後，系爭不動產所
有權狀已於辦理過戶時交付被告，惟因被告斯時為原告之女婿，系爭不動產實際亦由原告居住管理使用，故原告即未特意要回系爭不動產所有權狀。詎料，被告在原告不知情下，於100年8月30日將系爭不動產設定最高限額抵押權予彰化商業銀行股份有限公司（下稱彰化商銀），以彰化商銀為抵押權利人，設定擔保債權總金額675萬元之最高限額抵押權、擔保債權確定日期為130年8月28日，復於102年1月25日再將系爭不動產及前開土地設定最高限額抵押權予台新國際商業銀行股份有限公司（下稱台新商銀），以台新商銀為抵押權利人、設定擔保債權總金額87萬元之最高限額抵押權、擔保債權確定日期為132年1月24日。則原告因系爭不動產遭設定前開抵押權而受有相當於被告實際向彰化商銀、台新商銀貸得款項之損害，而被告現尚積欠彰化商銀314萬0,933元、台新商銀14萬8,011元未清償，縱經塗銷被告之所有權後，原告亦因此負擔前開貸得款項之債務，系爭不動產之所有權亦因此減損相當於前開款項之價值，此乃被告故意不法侵害原告所有權所致，原告自得依民法第184條規定，請求被告賠償其損害328萬8,944元，惟原告於本件僅請求被告賠償其100萬元。
㈣為此，爰依民法第87條、第255條、第259條、第184條第1項
前段、第767條等規定提起本件訴訟，併為聲明：⒈被告應將系爭不動產於97年4月18日所為之不動產所有權移轉登記塗銷。⒉被告應給付原告100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。並陳明願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠原告前於93年5月18日以系爭不動產為擔保物，向三商美邦人
壽分別借款378萬元、21萬元，其中借款378萬元部分，約定自93年5月18日起至113年5月17日止，分20年清償；另借款21萬元部分，約定自93年5月18日起至100年5月17日止，分7年清償。而原告因投資失利無法清償前開債務及所欠外債，故透過林周純鈴商請被告價購系爭不動產，以免原告全家無處安身，因被告當時有購屋需求，故向台北富邦商業銀行貸款385萬元並加計自身存款後，代償原告積欠三商美邦人壽之借款，並於辦妥所有權移轉登記後，將所餘之現金提供予原告及其配偶，被告實已將買賣價金全數給付。且依新北市新莊地政事務所檢送之土地登記申請書、土地所有權買賣移轉契約書、建築改良物所有權買賣移轉契約書可知，被告係以買賣為原因，而為系爭不動產所有權移轉登記，足證兩造間確有買賣系爭不動產之行為。再者，系爭不動產之房屋稅、地價稅、水費、電費、天然氣費及產物保險等費用，於被告取得系爭不動產後亦均係由被告支付繳納，益顯見並無原告主張之通謀虛偽意思表示之情事存在。而原告就有利於己之事實，自應負舉證責任。又系爭不動產買賣關係早於97年即發生並已登記完畢，而原告遲至110年始主張被告未給付買賣價金云云，顯與經驗法則相悖，尚不足採。故原告請求被告應塗銷系爭不動產所有權移轉登記，顯無理由。
㈡又原告既非系爭不動產之所有權人，而系爭不動產早於97年4
月18日即完成所有權移轉登記至被告名下，被告對於系爭不動產本得基於所有人之地位，於法令限制之範圍內為使用、收益或處分，則被告以系爭不動產向各該銀行融資借貸並辦理抵押權設定之行為，均不生原告之損害，尚與侵權行為之構成要件有間。故原告請求被告應負侵權行為損害賠償之責，亦無理由。
㈢答辯聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。並陳明如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠被告與原告之女林周純鈴於88年9月15日結婚，於92年11月14日離婚。
㈡原告於97年4月18日就系爭不動產，以買賣為登記原因，辦理
所有權移轉登記予被告，並由被告持有系爭不動產所有權狀。
㈢被告於97年4月23日以系爭不動產擔保向台北富邦商銀貸款38
5萬元。㈣被告於97年4月23日為原告清償向三商美邦人壽借貸之378萬
元、21萬元之2筆借款，實際清償金額為371萬8,848元，並塗銷原告就系爭不動產所為抵押權設定登記。
㈤被告於100年8月30日將系爭不動產設定最高限額抵押權予彰
化商銀，以彰化商銀為抵押權利人，設定擔保債權總金額675萬元之最高限額抵押權、擔保債權確定日期為130年8月28日，截至110年10月26日為止，尚有貸款本金餘額314萬0,933元及其利息、違約金未清償完畢。
㈥被告於102年1月25日將系爭不動產設定最高限額抵押權予台
新商銀，以台新商銀為抵押權利人，設定擔保債權總金額87萬元之最高限額抵押權、擔保債權確定日期為132年1月24日，截至110年10月28日為止，尚積欠14萬8,011元（含房貸本金14萬6,646元、利息281元及後續利息、代墊法務費1,084元）。
四、法院之判斷：㈠原告依民法第87條、第767條規定，請求被告塗銷系爭不動產
所有權移轉登記，有無理由？⒈按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支
付價金之契約；當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345條定有明文。復按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效，民法87條第1項前段固有明文，惟如有主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，自應由該主張人負舉證之責。且民事訴訟法如係由原告主張權利者，應由原告先負舉證責任，若原告不能舉證，以證實自己主張之事實為真正，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或所舉證據尚有瑕疵，亦應駁回原告之訴。原告主張系爭不動產買賣行為係基於通謀虛偽意思表示而為，應屬無效云云，既為被告所否認，自應由原告就其前開主張負舉證之責。
⒉原告於起訴時主張兩造間於97年4月間就系爭不動產所為買賣
，原告並未向被告收取任何買賣價金等語。然查，依被告所提出原告於93年5月18日以系爭不動產向三商美邦人壽借貸378萬元、21萬元之抵押借款契約書、三商美邦人壽於97年4月23日所出具原告之債務清償證明書(塗銷93年所為抵押權設定登記)及台北富邦銀行出具被告於97年4月23日以系爭不動產借貸385萬元之貸款餘額證明書等文件，堪認兩造間就系爭不動產之買賣，確實有交付及收受價金，且其後原告對於被告有於97年4月23日為原告向三商美邦人壽清償371萬8,848元，並因此塗銷原告就系爭不動產所為抵押權設定登記等事實，亦不爭執，此核與一般房地買賣契約中，買賣雙方約定由買方以價金代償賣方以買賣標的為擔保物之抵押借款，以塗銷賣方前所設定之抵押權登記，俾買方取得其上無賣方設定負擔之買賣標的物之交易慣例相合，顯見原告主張被告就系爭不動產之買賣並未給付任何買賣價金，已無足採。⒊復查，被告於97年4月間向原告買受系爭不動產時，被告與原
告之女兒林周純鈴早已於92年11月14日離婚，此為兩造所不爭，足見斯時兩造間已無姻親關係，原告猶主張因被告為其女婿，與被告夫妻2人商量後，將辦理所有權移轉登記至被告名下等語，並不足採，且亦不能僅因契約當事人間有特殊親誼關係，即謂該買賣係通謀虛偽成立。又證人林周純鈴在本院審理時具結證稱：原告係我的母親，被告係我的前夫，97年4月間因為原告投資電位治療器，借了很多錢去投資，結果投資失利，加上系爭不動產房貸債務，大概有600多萬元的債務，當時原告的銀行帳戶被凍結，繳不出貸款，系爭不動產房貸是93年4月由原告向三商美邦人壽貸款，共2筆，2筆都由我擔任連帶保證人，這2筆是用來買系爭不動產，因為我是系爭不動產房貸保證人，原告繳不出房貸會影響到我，原告跟我父親希望我去跟被告稍微透露一下原告的困難，原告與我的父親就去拜託被告可以買下系爭不動產，讓原告跟我的父親及奶奶、我的二個小孩有地方可以住。而被告向原告買受系爭不動產有簽立買賣契約，我有看過買賣契約，且原告親自到臺北市復興南路的代書事務所親自簽名，我有在現場，現場還有原告跟我的父親、被告、代書，兩造有在現場簽立買賣契約書，我記得當時買賣契約是一式二份，原告簽完名拿走一份，另一份在代書那邊做為辦理銀行貸款使用，所以買賣契約有送去台北富邦銀行，被告用貸得之款項清償原告的債務，清償原告的貸款之後才可以辦理系爭不動產的過戶。我記得兩造的買賣價金為650萬元，約定是現金交付，被告有準備自備款包括被告自己的錢及跟別人借的錢，剩餘的購屋款是被告請代書去台北富邦銀行貸款385萬元，因為原告跟我父親的帳戶都被凍結，我有看到被告現場有交付100多萬元，原告跟我父親有把錢拿走，因為我是原告買受系爭不動產的連帶保證人，原告跟我父親要我去現場確認有收到買賣價金100多萬元，要我放心，所以我才會在場，系爭不動產買賣價金約定650萬元，原告的三商美邦人壽貸款是479萬元，買賣價金650萬元扣除貸款479萬元，剩餘171萬元全部交給原告。現場交給原告的100多萬元，就是貸款扣掉原告債務剩餘的171萬元，但詳細金額我不確定，因為我沒有經手，但我能確定，原告跟我父親有拿到餘款100多萬元才簽約的，我實際上不清楚這是否為餘款還是頭期款，我確實有看到兩造簽立買賣契約，被告也有交付100多萬元。買賣的貸款都是代書在處理，貸款後清償原告債務後餘款才是現金給付。至於買賣價金是否為1筆代償貸款，另1筆是現場交付的100多萬元，所以二筆加起來為650萬元，我不清楚，但我知道系爭不動產的買賣價金是650萬元，價金是考量原告對三商美邦人壽的貸款，原告跟我父親一起與被告討論出買賣價金650萬元，簽買賣契約書前我就知道，我有在場，被告交付100萬元我也有在場，都是同一次，買賣契約書有記載收款的金額，收款處原告有簽名，我有看到等語。至有關原告在三商美邦人壽貸款債務，被告實際清償之全部借款餘額雖為371萬8,848元，而非原告當初借貸金額479萬元，惟因證人於111年5月9日為前開證述時，距系爭不動產買賣契約簽立時已相隔逾14年，而人之記憶能力有限，則在證人未能比對書面買賣契約之情形下，本難期待證人能就相關細節均能為正確無瑕之陳述，惟證人對於有關兩造間就系爭不動產約定之買賣價金為650萬元、被告有向台北富邦銀行貸款為原告清償三商美邦人壽房貸債務及被告有於簽約時以現金給付買賣價金予原告等節之證述內容既始終一致，且衡諸證人與原告為母女關係，與被告為前配偶關係，其所為證詞應無故意偏袒被告之理，堪認證人前開證述應屬可採。
⒋再查，依不動產買賣實務，買賣雙方常定有私契與公契，於
私契記載買賣標的與價金等項，迨辦理所有權移轉登記時，另依當年度公告現值填寫買賣所有權移轉登記契約書（公契），據以核定稅捐並向地政事務所申辦過戶登記。又證人即地政士陳惠美於本院審理時亦證稱：不動產登記申請書上陳惠美的印章確實是我的印章，胡韋靖也是我的助理員，因係以電腦作業打字，無法確定該份公契為何人所製作，而如果係我經手的買賣案件都會有簽立私契，私契並不需要提供給地政機關等語。則證人林周純鈴所述系爭不動產買賣價金縱與公契上不符，並無法據以認定前開公契有為不實記載之情形，是原告主張地政登記所為買賣契約並不屬實等語，亦不足採。此外，原告復未能提出其他足資證明兩造間實際上並無買賣行為意思表示合致及價金交付之證據，則其主張兩造間之系爭不動產買賣為通謀虛偽意思表示，應屬無效等語，並無依據。
⒌從而，原告依民法第87條、第767條規定，請求被告塗銷系爭不動產所有權移轉登記，應屬無據，不應准許。
㈡原告依民法第255條、第259條規定，請求被告塗銷系爭不
動產所有權移轉登記，有無理由？
按依契約之性質或當事人之意思表示，非於一定時期為給付不能達其契約之目的，而契約當事人之一方不按照時期給付者，他方當事人得不為前條之催告，解除其契約，民法第255條定有明文。所謂依契約之性質，非於一定時期為給付不能達其契約之目的者，係指就契約本身，自客觀上觀察，即可認識非於一定時期為給付，不能達其契約目的之情形而言。又所謂依當事人之意思表示，非於一定時期為給付，不能達其契約之目的者，必須契約當事人間有嚴守履行期間之合意，並對此期間之重要(契約之目的所在)有所認識，始足當之（最高法院84年度台上字第1235號判決意旨參照）。查原告並未舉證證明兩造已於系爭不動產買賣契約中明確約定非於一定時期為給付，不能達契約之目的，而本件買賣標的物為系爭不動產，亦無非於一定時期為給付，不能達契約目的之性質，則縱屬被告有給付遲延情事，原告是否得依民法第255條規定，不定期限催告，而逕行解除契約，已非無疑。
且查，系爭不動產於97年4月18日即以買賣為原因由原告將所有權移轉登記為被告所有，然原告於110年8月4日始起訴主張被告並未給付足額之買賣價金而行使其解除權，有本院收狀戳章可按，衡諸相隔期間已逾13年之久，原告復未舉證證明曾有催告被告給付買賣價金之情，此核與一般房地買賣之交易常情相悖，是自亦難認原告此部分主張為可採。況參諸證人林周純鈴前揭證述內容，足認被告確實已將買賣價金給付原告。從而，原告依民法第255條、第259條規定，請求被告塗銷系爭不動產所有權移轉登記，洵屬無據，不應准許。
㈢原告依民法第184條第1項前段規定，請求被告賠償100萬元，
有無理由？按所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉，民法第765條定有明文。查原告依民法第87條、第767條、第255條、第259條等規定，請求被告塗銷系爭不動產所有權移轉登記，並無理由，業經本院認定如前，系爭不動產所有權人既為被告，且並無法令限制被告所有權能之行使，則被告本於所有人之地位，以系爭不動產設定抵押權向彰化商銀、台新商銀借款，乃為其權利之正當行使，難認有何侵害原告之權利可言。從而，原告主張其因系爭不動產遭被告設定前開抵押權而受有相當於被告借得款項之損害，依民法第184條第1項前段規定，請求被告賠償100萬元，亦屬無據，不應准許。
五、綜上所述，原告依民法第87條、第767條、第255條、第259條、第184條第1項前段等規定，請求被告應將系爭不動產於97年4月18日所為之不動產所有權移轉登記塗銷，暨請求被告應給付原告100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，均為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失其依據，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及所提之證據，均核與本案判決所認結果不生影響，爰毋庸逐一再加論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 2 月 13 日
民事第三庭 法 官 王士珮以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 2 月 13 日
書記官 李依芳