臺灣新北地方法院民事判決110年度訴字第1760號原 告 王傳壽訴訟代理人 蘇漢祥律師複代理人 張玉希律師被 告 洪采潔
洪紫倪共 同訴訟代理人 董家豪律師上列當事人間請求給付違約金事件，經本院於民國112年3月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者；不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2款、第7款定有明文。原告原起訴聲明為：被告洪采潔、洪紫倪（下合稱被告，單指其一，逕稱姓名）應連帶給付原告新臺幣（下同）308萬元，及自支付命令送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息（見本院司促字卷第7頁）。嗣於民國111年11月17日以民事準備㈡狀變更聲明為：㈠被告應同意原告向合泰建築經理股份有限公司領取設於台新國際商業銀行建北分行之履約保證專戶（戶名：台新國際商業銀行受託財產專戶，帳號00000-00000-0000號，下稱系爭帳戶)内之154萬元；另給付上述本金自支付命令送達最後一位被告之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡被告應連帶給付原告154萬元及自支付命令送達最後一位被告之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。（見本院訴字卷㈡第57頁至第58頁），經核原告所為上開訴之聲明之變更，係本於同一買賣契約關係之基礎事實，且就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有一體性，亦不甚妨礙被告之防禦及訴訟之終結，符合上揭規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：被告於107年11月13日委任訴外人蕭碧華代理簽立被告所有門牌號碼新北市○○區○○路0段000巷00號1樓房屋暨其坐落基地(下合稱系爭房地）之標的物現況說明書（下稱系爭標的物現況說明書），並委託永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房屋）永利店仲介銷售系爭房地。原告則因永慶房屋永利店之銷售廣告得知系爭房地欲出售，並於109年5月28日與永慶房屋永利店業務承辦人即訴外人林敦強、經紀人即訴外人陳金萍等人簽立不動產買賣意願書，原告並於當日交付10萬元予永慶房屋作為斡旋金。後經兩造合意買賣價金1,540萬元，並於109年6月2日簽立不動產買賣契約書(下稱系爭契約）及增補契約(下稱系爭增補契約），依據系爭契約第4條第1項規定之簽約款為154萬元(下稱系爭簽約款），扣抵原告先前已繳交之斡旋金10萬元，原告尚應給付144萬元。依系爭契約所附不動產說明書（下稱系爭不動產說明書）之說明第壹、貳、肆點、目錄第柒點之附件、第3頁第壹點產權調查表之第1條建物標示及系爭標的物現況說明書第11項所載可知，系爭房地建物部分係無包含車位之標的物。又因系爭契約内之附件並無檢附使用執照之竣工圖，永慶房屋即於109年6月12日向新北市政府工務局請領系爭房地竣工圖並轉交原告，原告始發現系爭房地建物内有15㎡之停車空間，與系爭契約所載買賣標的有異，遂於109年7月1日寄發臺北東門第189號存證信函對被告為撤銷及解除系爭契約，及被告應將原告已給付之系爭簽約款154萬元暨簽發之本票2紙返還予原告之意思表示，被告於109年7月20日收受。依系爭契約第12條第3項後段約定，原告於解除系爭契約後，被告應於原告通知解約日起3日内，將所收款項如數返還原告，並於解約日起10日内另交付系爭簽約款予原告作為違約損害賠償。惟被告迄今尚未將系爭簽約款及本票2紙交付原告，且被告為規避原告之追償，已於109年11月11日將系爭房地出售他人。是原告已給付系爭簽約款，因被告有重大違約之情事發生，原告主張依民法88條第1項、第92條第1項等規定通知被告撤銷系爭買賣契約之意思表示，並依民法第359條第1項之規定解除系爭契約。原告爰依民法第259條第1款、第2款、第233條第1項、系爭契約第12條第3款後段規定，請求被告連帶返還買賣價金154萬元及同額154萬元違約金之本息。若無理由，則依民法第179條、第233條第1項之規定，請求被告連帶返還買賣價金154萬元及依據民法第114條第2項準用第113條之規定，請求154萬元損害之本息等語。並聲明：㈠被告應同意原告向合泰建築經理股份有限公司領取設於系爭帳戶内之154萬元；另給付上述本金自支付命令送達最後一位被告之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡被告應連帶給付原告154萬元整及自支付命令繕本送達最後一位被告之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造於系爭契約簽立前，永慶房屋永利店業已提出系爭不動產說明書予原告，並依系爭不動產說明書四、提醒事項倒數第2點可知原告至遲於買受前，已知悉系爭標的恐有停車位於其中。再系爭契約之建物複丈結果圖於使用種類一欄中亦有明確標示住宅室内停車位，更可明確知悉系爭房地確實有停車位存在其中。故原告於簽約前均可知系爭房地恐有停車位，今反以該理由主張意思表示錯誤，顯有過失，與民法第88條規定不符，自不得主張撤銷之意思表示。另系爭房地係被告受贈而來，無論被告或訴外人即被告之母蕭碧華均從未居住系爭房地，根本不知有停車位之情，且系爭標的物現況說明書之記載内容，亦非被告登載，被告無從對於原告施以詐術，則原告無從主張依民法第92條因詐欺撤銷意思表示。另原告應證明就建物具室内停車位設置乙事，是否屬於減少價金、通常效用或契約預定效用之瑕疵；且縱使屬於瑕疵者，該瑕疵是否重大致得以依民法第359解除契約。又買賣契約中如締約時有免除瑕疵擔保約定者，應從該契約内容之約定，而系爭契約之系爭增補契約第4條，明載兩造合意不論永慶房屋向建管機關申請竣工平面圖之結果為何，原告均願概括承受且同意不得再就該部分之屋況理由，向被告及永慶房屋為任何請求，即係對於系爭房地中關於瑕疵擔保免除之特別約定，退步言之，如認縱有使瑕疵擔保適用，尚非買受人得任意解除契約。則依前述原告於買受系爭房地及簽約前明知或可得而知有其訴訟上主張瑕疵之事，並出於自由意志於系爭契約之系爭增補契約第四點將瑕疵内容免除對於被告與永慶房屋之責任。故原告業已免除該瑕疵之責，則不得再以此事為瑕疵擔保之主張，且仲介人員業於簽約時已明確說明該系爭增補契約文字，原告亦簽名確認，今卻提出本件訴訟，顯有違反民法第148條誠信原則之虞等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、不爭執事項：㈠被告於107年11月13日委任蕭碧華代理簽立「標的物現況說明書」，並委託永慶房屋永利店居間仲介銷售系爭房地。
㈡原告於109年5月28日與永慶房屋永利店簽立不動產買賣意願
書，原告並於當日交付現金10萬元予永慶房屋永利店作為斡旋金。
㈢兩造於109年6月2日簽立系爭契約及系爭增補契約，由原告向
被告購買系爭房地，約定買賣總價金為1,540萬元，先前已繳交之斡旋金10萬元則轉作為買賣價金之簽約款，依據系爭契約第4條第1項規定之簽約款為154萬元，扣抵上開10萬元，原告業於109年6月5日匯款160萬元至系爭帳戶（含簽約差額款144萬元及買方服務費）。
㈣系爭標的物現況說明書第11項「是否有車位併同出售」欄位，被告之代理人蕭碧華係勾選「否」。
㈤系爭契約所附不動產說明書內「建物複丈結果圖」複丈測量結果標示基層「主體結構：鋼筋混凝土造」、「使用種類：
住宅室內停車位」。
㈥系爭契約所附不動產說明書第四點「提醒事項」倒數第2點記
載：本案建物型態於原始規劃中常有標示通道、停車位、機電設備、化糞池或其他公共設施等，買方若欲確認本標的物是否確有上述情事，得經所有權人同意後，由買方負擔申請竣工平面圖進一步調查。
㈦系爭契約所附不動產說明書之格局示意圖記載上開房屋有3房1廳1衛，未有停車位規劃。
㈧永慶房屋109年6月12日至新北市政府工務局請領系爭房地之竣工圖，其上標示系爭房地內之建物內有「停車空間」。
㈨原告於109年7月1日寄發台北東門第189號存證信函予被告，
對被告為撤銷上開買賣之意思表示及解除契約之意思表示，被告於109年7月20日收到上開存證信函。
㈩被告於109年8月11日寄發永和秀朗第150號存證信函，對原告為解除契約之意思表示，原告有收受上開存證信函。
四、本件爭點：㈠原告簽立系爭契約時是否知悉系爭房地內設有停車位空間？
原告依據民法第88條規定撤銷買賣之意思意思表示，有無理由？㈡原告依據民法第92條規定以原告被詐欺為由，撤銷買賣之意
思表示，有無理由？㈢原告依據民法第359條規定解除買賣契約，有無理由？
五、得心證之理由：㈠原告依民法第88條規定撤銷買賣之意思表示，為無理由：
⒈按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思
表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限，民法第88條第1項定有明文。次按民法第88條撤銷權之規定，乃係為救濟因表意人主觀上之認知與事實不符，致造成意思表示錯誤之情形而設，其過失之有無，自應以其主觀上是否已盡其與處理自己事務同一之注意為判斷標準（最高法院99年度台上字第678號判決參照）。
⒉原告固主張其簽立系爭契約時不知悉系爭房地內設有停車位
空間，得依民法第88條規定撤銷買賣之意思表示等語。經查，系爭契約之買賣標的為系爭房地（未標示含有停車位），有系爭契約、系爭標的物現況說明書、不動產買賣意願書各1份（見本院司促字卷㈠第17頁、第21頁、第23頁至第30頁）在卷可稽，此部分事實固堪認定。惟觀諸系爭不動產說明書
壹、產權調查表、四、提醒事項載明：「本案建物型態於原始規劃中常有標示通道、停車位、機電設備、化糞池等設施或變更原規劃用途做其他用途使用；另於地下層常有瓦斯管、變電室、發電機、水塔設施、化糞池或其他公共設施等，買方若欲確認本標的物是否確有上述情事，得經所有權人同意後，由買方負擔申請竣工平面圖進一步調查。」；柒、附件、四、建物複丈（勘測）結果圖標示系爭房地「使用種類：住宅室內停車位」，有系爭不動產說明書、建物複丈（勘測）結果圖各1份（見本院訴字卷㈠第43頁至第48頁、第49頁）在卷可稽，可知系爭契約雖未標示系爭房地含有停車空間，然原告至遲於承買系爭房地時，應可由上揭不動產說明書、建物複丈結果圖而獲得充分資訊可得知悉系爭房地內之建物內有「停車空間」，如有疑義，並可自費申請竣工圖調查系爭房地於原始規劃中有無「停車空間」之設置，且系爭增補契約第4條約定「甲（即原告）乙（即被告）雙方確認，雙方合意於用印前由永慶房屋代為向建管機關申請竣工平面圖供甲方確認（申請費用由甲方負擔），不論申請或確認結果為何，甲方均願概括承受且同意不得再就該部分之屋況理由，向乙方及永慶房屋為任何請求」，有系爭增補契約1份（見本院訴字卷㈠第51頁）附卷可考，原告並於系爭增補契約下方欄位親自簽署確認在案，益徵原告就系爭房地可能存有「停車空間」之情形有所知悉，仍願意承擔此風險而予以簽約，自難認有何意思表示錯誤之情事。
⒊原告另主張其因信賴被告，所以沒有看過上揭不動產說明書
、建物複丈結果圖等語。然查，系爭契約第3條約定載明「甲方（即原告）於簽約前已至標的物所在地現場詳細檢視，並充分瞭解永慶房屋仲介股份有限公司提供之不動產說明書及產權等相關資料無誤」、系爭不動產說明書載明「買賣雙方同意永慶房屋得同時接受雙方委託，並為雙方代理人，且買賣雙方皆經解說並已詳細審閱不動產說明書內容及附件資料等無誤」，並經原告本人親自簽名（見本院司促字卷第25頁，本院訴字卷㈠第44頁），原告自不得於事後再諉為不知或沒看過不動產說明書、建物複丈結果圖。且原告為營造業老闆乙情，為原告代理人於偵查中供述在卷（見新北地檢署111年度偵續字第171號卷，下稱偵續卷，第92頁），且仲介人員林敦強於偵查中亦陳稱：原告是建築業相關，我有帶原告看過很多房屋等語（見他字卷第319頁），足見原告具有買賣及建築等不動產之專業知識經驗，復酌以原告於簽約前已取得系爭不動產說明書、建物複丈(勘測）結果圖，已如前述，已得知悉可透過調閱竣工圖確認系爭房地之原始規劃有無「停車空間」之設置，再參以原告以總價達1,540萬元之價格購買系爭房地，價格非貲，本應審慎評估系爭房地之各項資訊，然原告卻徒稱信賴被告而逕自忽視系爭房地之建物複丈結果圖，非旦未於簽約前調閱竣工圖確認系爭房地之原始規劃，反係簽署增補契約條款同意承受日後調閱竣工圖與現況不符之風險，難謂原告已盡交易上必要之注意義務而無過失。至原告主張不動產說明書之提醒事項屬定型化制訂，不能免除被告之責任等語，惟查，被告並非房屋仲介公司，亦無定型化契約條款之相關規制，原告此部分主張，自屬無據。
⒋基上，原告於承買系爭房地時，可得知悉系爭房地內之建物
內有「停車空間」仍予買受，其意思表示之內容已難認有何錯誤可言。況本件原告所主張之錯誤，依前所述乃其稍加注意即可避免，其顯可預見系爭房地內之建物內可能有「停車空間」，仍同意締結系爭契約，縱認有意思表示錯誤，亦屬有過失。是原告主張依民法第88條規定主張撤銷其錯誤之意思表示，並請求被告返還買受系爭房地之買賣價金暨賠償違約金，殊有未合，要難准許。
㈡原告依民法第92條規定以原告被詐欺為由，撤銷買賣之意思表示，為無理由：
⒈按民法上所謂詐欺，係欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之
事，令其因錯誤而為意思之表示（最高法院56年台上字第3380號判決意旨參照）。倘其主觀上並無詐欺之意思，縱相對人之意思表示有錯誤，仍不能遽認係屬詐欺之行為；又民法第92條第1項前段規定，因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。所謂因被脅迫而為意思表示，係指因相對人或第三人以不法危害之言語或舉動加諸表意人，使其心生恐怖，致為意思表示而言。當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任（最高法院87年度台上字第548號、95年度台上字第2948號判決意旨參照）。原告主張受詐欺而簽訂系爭契約，為被告所否認，則原告應就被告詐欺其購買系爭房地之事實負舉證責任。
⒉原告固主張系爭房地建物内有15㎡之停車空間，與系爭契約所
載買賣標的有異，乃係被告故意欺瞞所致。惟查，系爭不動產說明書之附件中之系爭房地平面圖、室內格局示意圖均未載明「停車空間」或停車位，且系爭房地現況確實未有停車位乙情，為兩造所不爭執（見本院訴字卷二第51頁），是被告辯稱其等不知悉系爭房地有停車位規劃，尚非無可能。且據仲介人員林敦強於偵查中供述：我是永慶房屋負責系爭房地之仲介人員，負責與原告接洽，此物件原本是廖家捷負責，但她後來辭職故由我負責，我有向原告表示系爭房地沒有停車位，因對系爭房地做現況調查時並未看到車位，但可能因為系爭房地是早期房子，故地政處並無相關停車產權之登記，也無停車位建號，我並不知悉系爭房地原始規劃係有停車位，我們仲介拿不到竣工圖，因竣工圖必須要以屋主身份證、權狀去申請等語（見他字卷第318頁）；仲介人員廖家捷於偵查中供稱：我有參與系爭房地之仲介，但我離職前便將系爭房地此物件交給學弟林敦強，系爭不動產說明書是我所書寫，當時現況並未看到停車位，故現況說明書並未載明停車位，我也沒想到系爭房地會有「停車空間」之規劃，複丈結果圖是我疏忽未看到，系爭房地後續交易我並不知悉等語等語（見偵續卷第154至155頁），互核其等陳述可知，其等在仲介銷售系爭房地時係以房屋現況為基準，並不知悉其內有停車空間之規劃，可見具有專業知識及經驗之仲介人員尚因系爭房地之現況而忽略其內有停車空間設置之可能，遑論單純委由親人出售系爭房地之被告可言。再據蕭碧華於偵查中供稱：系爭房地最早係由我向不認識之人購買，將之登記予我兒子洪竟智，洪竟智過戶予被告2人，我購買系爭房地時並不知悉內有停車位，本案是我負責與永慶房屋接洽及出售，出售時我和仲介都不知悉系爭房地具有「停車空間」之規劃等語（見偵續卷第126頁），且系爭房地自被告受贈後迄至109年出賣予原告之期間，已歷經約10年，原告未曾提出可認被告有因未依規定使用室內停車位而受罰之事證，且系爭房地之使用現況非為停車空間，則被告於出賣系爭房地時，其認知系爭房地之1樓室內並非停車空間，即具可能。況倘被告有意隱瞞此情使原告陷於錯誤，應會極力掩飾任何載有「室內停車位」之相關文書，而無在系爭房地不動產說明書中據實檢附明確記載有「室內停車位」之複丈結果圖，是被告辯稱其等出賣系爭房地時不知設有停車空間一節，尚非子虛。此外，原告負未提出其他證據證明被告有使他人陷於錯誤之故意，並以隱匿上開交易資訊方式誤導原告為本件買賣之詐欺行為。況原告具有不動產交易專業，應具有現場勘查、確認買賣標的狀況之能力，而可得知悉系爭房地之規劃可能存在停車空間乙情，已如前述，原告卻於實際至現場查看買賣標的後，認定系爭房地之外觀、價額等條件符合其購屋需求及經濟效益後，逕簽訂系爭契約及增補契約並交付簽約款，綜觀此交易過程，已難認被告就系爭買賣有何施用詐術之行為。再者，原告另案對被告提出刑法詐欺取財罪之告訴，業經新北地檢署以111年度偵字第481號為不起訴處分，原告不服提起再議，亦經臺灣高等檢察署（下稱高檢署）以111年度上聲議字第2337號發回，經新北地檢署以111年度偵續字171號為不起訴處分，原告不服再行提出再議，經高檢署以111年度上聲議字第6818號駁回再議確定，原告再行提出交付審判之聲請，復經本院刑事庭以111年度聲判字第118號駁回聲請等情，業經本院調閱上開偵查卷宗核閱無誤，是被告抗辯本件買賣並無詐欺原告之侵權行為，要堪信實。
⒊基上，原告未能證明被告就本件買賣有何施用詐術之行為，
原告主張受被告詐欺而欲撤銷締約之意思表示，並請求被告返還買受系爭房地之買賣價金並賠償違約金一節，為無理由。
㈢原告依據民法第359條規定解除買賣契約，為無理由：
⒈按買受人受領買賣標的物後，主張物之瑕疵擔保權利，而出
賣人否認有物之瑕疵時，應先由買受人就瑕疵存在之事實，負舉證之責，必須證明其為真實後，出賣人就其否認之事實，始負證明責任。次按買受人於契約成立時，知其物有民法第354條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責，民法第355條第1項著有明文。又按民法關於買賣瑕疵擔保之規定，並非強行規定，當事人得以特約免除、限制或加重之；基於契約自由原則，當事人關於瑕疵擔保責任，另有特約者，原則上自應從其特約（最高法院104年度台上字第550號判決意旨參照）。
⒉原告主張系爭房地內設有停車位空間之瑕疵存在，依民法第3
59條規定有關物之瑕疵擔保效力解除系爭契約等語。惟查，原告於簽立系爭契約時，已由系爭不動產說明書、建物複丈結果圖可得知悉系爭房地內之建物內有「停車空間」設置之可能，並經其簽名確認一節，已如前述，則縱認系爭房地內設有停車位空間屬物之瑕疵，然原告既已知此情仍予買受，依民法第355條第1項規定，被告自不負物之瑕疵擔保責任。
再者，系爭增補契約第4條約定「甲（即原告）乙（即被告）雙方確認，雙方合意於用印前由永慶房屋代為向建管機關申請竣工平面圖供甲方確認（申請費用由甲方負擔），不論申請或確認結果為何，甲方均願概括承受且同意不得再就該部分之屋況理由，向乙方及永慶房屋為任何請求」，有系爭增補契約1份（見本院訴字卷㈠第51頁）附卷可考，可見兩造就系爭房地買賣已以系爭增補契約條款免除原告日後確認竣工圖後，若發現系爭房地有與現況不符之情形時，不得向被告主張屋況瑕疵等責任，足認兩造就買賣系爭房地之瑕疵擔保責任，已另有特約約定，而系爭增補契約第4條約定既已約定「不論申請或確認結果為何，甲方均願概括承受且同意不得再就該部分之屋況理由，向乙方及永慶房屋為任何請求」，則被告主張其於永慶房屋申請竣工平面圖後查出系爭房地內之建物內設有停車空間，仍不負瑕疵擔保責任，應屬有據。
⒊基上，原告以系爭房地具有停車空間之設置，而依民法第359
條解除系爭契約，並請求被告返還買受系爭房地之買賣價金並賠償違約金，自非有據。
六、綜上所述，原告上揭主張意思表示內容錯誤、被告詐欺、物之瑕疵均屬無據，被告自不負返還價金或違約賠償之責任。從而，原告依民法88條第1項、第92條第1項、第359條第1項、第259條第1款、第2款、第233條第1項、民法第179條、系爭契約第12條第3款後段等規定，請求㈠被告應同意原告向合泰建築經理股份有限公司領取設於系爭帳戶内之154萬元；另給付上述本金自支付命令送達最後一位被告之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡被告應連帶給付原告154萬元整及自支付命令繕本送達最後一位被告之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 4 月 14 日
民事第六庭 法 官 陳幽蘭以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 4 月 17 日
書記官