臺灣新北地方法院民事判決
110年度訴字第190號原 告 蔡小燕訴訟代理人 葛彥麟律師被 告 張淑媛上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國110年11月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落於新北市○○區○○段00地號及其上建物門牌號碼新北市○○區○○路000巷00號建物遷讓交還原告。
二、被告應自民國109年7月1日起至前項建物遷讓止，按月給付原告新台幣3萬元及各該給付期限屆至之翌日起按年息百分之5計算之利息。
三、訴訟費用由被告負擔。
四、原告假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。經查，本件原告起訴時聲明原係：(一)被告應將坐落於新北市○○區○○段00地號及其上建物門牌號碼新北市○○區○○路000巷00號建物遷讓交還原告。(二)被告應自109年7月1日起至前項建物遷讓止，每日給付原告新台幣(下同)1,000元，及各該給付期限屆至之日按年息百分之5計算之利息。(三)請准宣告假執行。嗣第二項聲明變更為：被告應自109年7月1日起至前項建物遷讓止，按月給付原告3萬元及各該給付期限屆至之翌日起按年息百分之5計算之利息。經核原告請求之基礎事實同一，且屬減縮及擴張應受判決事項之聲明，揆諸上開規定，應予准許。
二、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、原告主張：被告於民國109年1月31日向原告承租所有門牌號碼新北市○○區○○路000巷00號之房屋(下稱系爭建物），雙方簽訂租賃契約，約定租期自109年2月1日起至111年5月31日止，租金每月3萬元，於每月1日前支付，雙方並經公證。詎被告自109年5月起遲付租金之總額已達二個月，原告定相當期間催告被告繳清遲付租金，否則終止租約，然被告竟惡意拒絕收受存證信函。爰再請求以鈞院110年5月10日言詞辯論筆錄之送達(即110年5月14日)催告被告應於7日內給付積欠之租金，如逾期未繳納即終止租約，不另通知被告。然被告迄今仍未給付租金，是兩造間之系爭租約業於110年5月21日合法終止。又系爭租約終止後，被告即無繼續占有使用系爭房屋之合法權源，原告自得依租賃契約第9條、第8條中段、民法第767條第1項前段之規定請求被告遷讓交還系爭建物。
又被告自109年5月起未給付租金，扣除2個月之押租金6萬元後，自109年7月起積欠租金未付，且被告於系爭租賃關係消滅後繼續占有系爭建物，已屬無權占有，被告受有相當於租金之利益，致原告受有減少相當於租金收入之損害，原告並得依租賃契約及不當得利之法律關係，請求被告給付自109年7月1日起積欠之租金，及至返還系爭建物為止之相當於租金之不當得利。為此，爰依系爭租約之約定及民法第767條第1項前段之規定提起本件訴訟。並聲明請求：(一)被告應將坐落於新北市○○區○○段00地號及其上建物門牌號碼新北市○○區○○路000巷00號建物遷讓交還原告。(二)被告應自109年7月1日起至前項建物遷讓止，按月給付原告3萬元及各該給付期限屆至之翌日起按年息百分之5計算之利息。(三)請准宣告假執行。
參、被告方面：未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
肆、本院之判斷：
一、按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；承租人應依約定日期，支付租金。承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約；出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，不得收回房屋，民法第421條第1項、第439條前段、第440條第1、2項、土地法第100條第3款分別定有明文。次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段亦有明文。再按租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物(最高法院75年台上字第801號判例意旨參照)。
二、經查，原告就其上開主張之事實，業據提出戶口名簿影本、公證書、房屋租賃契約、臺北南陽郵局782號存證信函暨回執等影本各1件為證(見本院109年度重簡字第2369號卷第17至29頁)，並有本院送達證書附卷為憑(見本院卷第67頁)，核與其所述相符，被告經合法通知未到場，亦未提出書狀作何爭執，自堪認原告主張為真正。又被告自109年5月1日起即未依約繳納租金，縱以押租金6萬元抵償，被告仍積欠自109年7月1日起至今之租金未清償，已逾2個月租金額以上。
又原告於本院110年5月10日言詞辯論期日當庭表示被告應於7日內給付積欠之租金，如逾期未繳納即終止租約等語，並請求本院將當日言詞辯論筆錄送達作為催告暨終止租約之意思表示，而該言詞辯論筆錄已於同年月14日送達，然被告並未於期限內給付積欠租金，故系爭租約於同年月21日生終止之效力。是以，系爭租約既經原告於110年5月21日合法終止，則被告自該日起即無繼續占有使用系爭房屋之權源，被告復未證明其尚有何占有使用系爭房屋之權源，故原告依租賃契約及民法第767條第1項前段之規定，請求被告將系爭房屋遷讓返還予原告，自屬有據。又被告自109年5月起未給付租金，扣除2個月之押租金6萬元後，自109年7月起積欠租金未付，且被告於系爭租賃關係消滅後繼續占有系爭建物，已屬無權占有，被告受有相當於租金之利益，致原告受有減少相當於租金收入之損害，原告並依租賃契約及不當得利之法律關係，請求被告給付自109年7月1日起積欠之租金，及至返還系爭建物為止相當於租金之不當得利，每月3萬元，洵屬正當。
三、從而，原告依系爭租約之約定及民法第767條第1項前段之規定，請求被告應將系爭建物遷讓交還原告，及請求被告應自109年7月1日起至前項建物遷讓止，按月給付原告3萬元及各該給付期限屆至之翌日起按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。至原告固有為假執行之聲請，惟並未陳明願供擔保，且未釋明在判決確定前不為執行，恐受難於抵償或難於計算之損害，故其假執行之聲請於法不合，應予駁回，附此敘明。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及所提之證據，經審酌後認於本院上開判斷無涉或無違，爰不一一論述，附此敘明。
五、結論：本件原告之訴為有理由，因此判決如主文。中 華 民 國 110 年 12 月 23 日
民事第一庭 法 官 毛崑山以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 12 月 23 日
書記官 童淑敏