臺灣新北地方法院民事判決110年度訴字第1987號原 告 大北大社區管理委員會法定代理人 蔡沛杉訴訟代理人 張立宇律師複 代理人 雷修瑋律師被 告 銓泓國際開發有限公司兼法定代理人 許喬筑 住臺中市○○區○○○街00號三樓之0 居新北市○○區○○路000號00樓共 同訴訟代理人 唐伃慧上列當事人間請求排除侵害等事件，本院於中華民國111年2月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按當事人法定代理人代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人承受其訴訟以前當然停止；民事訴訟法第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，同法第170條、第175條第1項分別定有明文。查原告法定代理人原為陳文章，於本院繫屬中變更為蔡沛杉，並據蔡沛杉於民國110年6月28日具狀聲明承受訴訟，有民事準備狀、大北大社區第七屆區分所有權人第一次會議會議紀錄在卷可稽（見調解卷第81、85-111頁），核與前開規定相符，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：原告為大北大社區管理委員會，被告許喬筑為大北大社區內門牌號碼新北市○○區○○路000號21樓房屋(下稱系爭建物)之區分所有權人，而被告許喬筑自108年3月30日起將系爭建物提供予由其擔任負責人之被告銓泓國際開發有限公司(下稱被告銓泓公司)設立登記、經營人力仲介業務使用，是被告銓泓公司為系爭建物之住戶。而系爭建物使用執照主要用途為「集合住宅」、土地使用區分則為「住宅區」，依大北大社區規約(下稱系爭規約)第17條約定，區分所有權人及住戶對專有部分使用，應依使用執照所載用途為之、應依符合法令規定方式使用，不得妨害建築物環境品質，是依建築法及系爭規約系爭建物應不得作為辦公場所使用，被告在系爭建物經營人力仲介業務出入人員繁雜，致原告社區每日均有高達二十餘名之被告員工出入，此尚不包含仲介之外籍勞工人數，期間已逾2年有餘，嚴重影響社區安寧及環境品質，違反公寓大廈管理條例第5條、第15條第1項規定以及系爭規約第17條約定情節重大，經原告多次勸導，並於109年5月22日及110年2月18日寄發存證信函促請被告改善，然被告收受後未為任何改善，110年5月15日業經區分所有權人會議決議通過訴請強制被告遷離及被告許喬筑出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分。此後，兩造曾於110年6月4日簽立協議承諾書，載明「本公司員工每日進社區人數最多不超過8人，另外籍移工保證絕不進入社區，如有違反願尊重管委會基於權責之處置」，然被告簽立承諾書後仍未依約改善。另被告雖已辦理使用執照變更，然其目前尚未取得變更後使用執照，縱使後續取得亦不影響原告已取得訴請其等遷離、出讓之權利，且系規約第20條第1項亦已約定不得實際辦公、不得未經區分所有權人會議同意變更使用執照。爰依公寓大廈管理條例第22條第1項第3款、系爭規約第20條第2項第3款訴請強制被告遷離，併依公寓大廈管理條例第22條第2項、系爭規約第20條第2項第3款訴請被告許喬筑出讓其系爭建物之區分所有權及其基地應有部分。並聲明：1.被告應自新北市○○區○○路000號21樓遷離；2.被告許喬筑應出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；3.原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
(一)原告起訴時尚未經區分所有權人會議決議，縱事後作成決議，仍與公寓大廈管理條例所定管理委員會得依區分所有權人會議決議向法院提出訴訟之要件不合。又依原告所提證據，不足以證明被告改善後尚有違反法令或規約情節重大情形，被告實已配合原告之要求改善，委請建築師於109年11月24日向新北市政府工務局提出系爭建物之「變更使用用途集合住宅為辦公室及併案辦理室內裝修(分間牆、天花板)」審查，以申請變更系爭建物使用執照，經該局以109年12月10日新北工建字第1092284561號函覆准予辦理，目前雖尚未取得變更後使用執照，但消防安全設備設計圖已通過。
(二)被告許喬筑收受上開新北市政府工務局函文後已著手相關作業程序，原告始於110年7月24日召開臨時區分所有權人會議決議修訂系爭規約第20條第1項，增加不得實際辦公、營業、不得未經區分所有權人會議同意變更使用執照等規定。然依不溯及既往原則，修訂之前開規約應不能拘束被告許喬筑。此外，被告係合法經營私立就業服務機構，僅有被告員工出入系爭建物，且均有依照政府防疫規範，並無原告所稱多人進出、出入複雜，嚴重影響社區安寧及環境品質等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行聲請均駁回；如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
(一)按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任；民事訴訟法第277條前段定有明文。次按區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。住戶違反法令或規約情節重大者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於3個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離；前項之住戶如為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分，公寓大廈管理條例第5條、第15條第1項、第22條第1項第3款、第2項前段分別定有明文。又系爭規約第17條、第20條第2項第3款亦分別規定：一、區分所有權人及住戶對專有部分及約定專用部分之使用，應依使用執照所載用途為之。二、區分所有權人及住戶對專有部分及約定專用部分之使用應依符合法令規定之方式使用，並不得有損害建築物主要結構及妨害建築物環境品質。住戶有其他違反法令或規約，情節重大者，管理委員會應促請區分所有權人或住戶改善，於3個月內仍未改善，管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制遷離。而住戶若為區分所有權人時，亦得訴請法院命其出讓區分所有權及其基地所有權應有部分(見調解卷第45、47頁)。又強制出讓區分所有權制度，乃在該區分所有權人有嚴重違反對其他區分所有權人之義務，致無法維持共同關係者，其他區分所有權人得向法院請求出讓該違法者之區分所有權，以維護住戶間之公共安全、社區安寧與集合式住宅之管理，提昇居住品質，此即基於憲法第23條之法律保留原則、比例原則所為必要之限制。故在適用上，自須審酌其目的正當性、手段必要性、限制妥當性及衡平性等一切情形，俾兼顧該區分所有權人及全體住戶之權益(最高法院108年度台上字第1541號民事判決意旨參照)。
(二)原告主張被告許喬筑係系爭建物之區分所有權人，而被告許喬筑自108年3月30日起，將系爭建物提供予由其擔任負責人之被告銓泓公司設立登記、經營人力仲介業務使用，是被告銓泓公司為系爭建物之住戶；又系爭建物使用執照主要用途為「集合住宅」、土地使用區分則為「住宅區」等情，業據其提出新北市政府工務局101樹使字第00012號使用執照、被告銓泓公司之經濟部工商登記公示資料、系爭建物登記第一類謄本(見調解卷第17-26頁、限閱卷)，且為被告所不爭執，堪信為真實。
(三)至原告主張被告在系爭建物經營人力仲介業務出入人員繁雜，嚴重影響社區安寧及環境品質，違反法令及規約情節重大，經原告多次勸導並於109年5月22日及110年2月18日寄發存證信函促請被告改善，被告收受後未為任何改善，110年5月15日區分所有權人會議已作成決議訴請強制被告遷離及被告許喬筑出讓等語，則為被告所否認，並以前詞辯稱其無違反法令或規約情節重大等語。查被告許喬筑將系爭建物提供予被告銓泓公司作為經營人力仲介業務辦公使用，造成該社區住商混雜，與使用執照所載住宅用途不符，固可認有違反前述法令或規約。然依原告所提其於109年5月22日寄發予被告許喬筑之三峽郵局存證號碼211號存證信函、110年2月18日寄發予被告銓泓公司之三峽郵局存證號碼47號存證信函(見調解卷第51-55頁)，僅可見原告單方表示被告將系爭建物用以經營人力仲介業務嚴重影響社區居住環境品質，請於3個月內撤除營運等(見調解卷第51頁)，未見原告檢附何等資料，尚難憑此得知被告使用系爭建築物辦公或營業之具體情形，自難認定其違反法令及規約情節重大。再者，原告固提出110年5月15日區分所有權人會議紀錄、110年5月25-28日及110年6月11-24日之社區訪客紀錄、門禁卡刷卡紀錄及電梯內照片、110年6月4日被告訴訟代理人唐伃慧簽立之會議紀錄、協議書等件(見調解卷第85-217頁)，足見110年5月15日大北大社區區分所有權人會議決議通過訴請被告「強制遷離」之議案，其後被告許喬筑於110年5、6月間仍持續將系爭建物供被告銓泓公司經營人力仲介業務辦公使用，單日有十餘名被告員工出入該社區、搭乘電梯。然依前開證據仍無法證明被告於區分所有權人作成前開決議前已有違反法令、規約情節重大情事，經管理委員會促請改善於3個月內未改善之事實。況以被告如上違反義務期間、多於白天上班時間才有被告員工出入及出入之人數、對其他區分所有權人可能造成滋擾之區域限於公共區域等，亦難認已嚴重至區分所有權人間無法再維持共同群居關係。此外，被告如未依使用執照所載用途及規約使用系爭建物，經原告制止仍不遵從，原告尚可依公寓大廈管理條例第15條第2項報請直轄市、縣（市）主管機關處理，要求其回復原狀，而直轄市、縣（市）主管機關依同法第49條第1項第3款亦得處一定之罰鍰，令其限期改善或履行義務，屆期不改善或不履行者，並得連續處罰。如經處以罰鍰後，仍不改善或續犯者，原告仍可依公寓大廈管理條例第22條第1項第2款、第2項以資救濟解決。
四、綜上所述，依原告所提之證據資料，尚不足以認定被告違反法令或規約情節重大，且強制遷出、出讓亦難認符合比例原則，則原告依公寓大廈管理條例第22條第1項第3款、第2項、系爭規約第20條第2項第3款規定，請求被告應自新北市○○區○○路000號21樓遷離；被告許喬筑應出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 3 月 11 日
民事第四庭 法 官 許品逸以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 3 月 18 日
書記官 許丞儀