臺灣新北地方法院民事判決110年度訴字第1992號原 告 陳色嬌
袁守新共 同訴訟代理人 袁江龍被 告 張雅利
孫家禾共 同訴訟代理人 戴家旭律師
許寧珊律師上列當事人間請求返還不當得利等事件，經本院於民國110年11月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。本件原告起訴聲明：㈠被告應共同給付原告各新臺幣（下同）45萬元，及自民國110年6月25日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告應自110年5月1日起至113年4月30日止，每月各給付原告3,500元。嗣原告於110年8月31日具狀變更第一項聲明請求之金額為43萬8,750元。復於110年10月4日本院言詞辯論期日，當庭變更第1項聲明所請求遲延利息起算日為自起訴狀繕本送達被告翌日；變更第2項聲明為：被告應自110年5月1日起至113年4月30日止，每月給付各原告3,500元等情，有民事起訴狀、民事陳報狀及言詞辯論筆錄在卷可證（本院110年度板司調字第142號卷《下稱調卷》第9頁、本院訴字第1992號卷《下稱本院卷》第37頁、第44頁）。經核原告上開所為訴之變更，屬減縮應受判決事項之聲明，核與前述規定相符，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：被告自105年4月25日起將兩造共有之坐落新北市○○區○○路00號1、2樓房屋（下合稱系爭1至2樓房屋）以每月9萬元出租給訴外人廖森永，目前租賃關係仍持續中。被告於台灣高等法院109年度上易字第1385號案件中自承於105年4月24日之前就將系爭1至2樓房屋出租給台灣房屋股份有限公司。因此，被告應共同給付原告自103年4月25日起至105年5月24日止，以及自109年3月25日起至110年6月25日止，收取系爭1至2樓房屋租金中，每月2萬2,500元之不當得利。
被告又將兩造共有之上址3樓房屋（下稱系爭3樓房屋）以每月2萬8,000元出租給訴外人林雨生，租期自110年5月1日起至113年4月30日，原告就系爭3樓房屋所有權應有部分共計1/4，被告應將自110年5月1日起至113年4月30日止，所收取系爭3樓房屋租金中，按月給付各原告3,500元。爰依民法共有關係、民法第179條、第173條、第541條規定，併與主張，請求擇一為有利判決等語。並聲明：㈠被告應共同給付各原告43萬8,750元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告應自110年5月1日起至113年4月30日止，按月給付各原告3,500元。㈢第一項聲明原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告辯稱：
㈠、原告對於系爭1至2樓房屋，自103年4月25日至105年5月13日之租金請求權已罹於5年短期時效，被告拒絕給付。又系爭1至2樓房屋於105年5月14日起至同年月24日止，並無出租第三人收取租金之事實。另本院109年度訴字第692號、臺灣高等法院109年度上易字第1385號判決（合稱前案判決）命被告共同給付原告系爭1至2樓房屋自105年4月25日起至違章建築拆除之日止，按原告應有部分比例享有之出租利益，原告於前案判決確定後聲請強制執行，被告已給付原告自105年5月25日起至109年9月15日止，按應有比例應享有租金之利益，此部分為前案確定判決之既判力所及，原告不得重複請求，應予駁回。再者，系爭1至2樓自109年4月1日起，每月每月租金雖為4萬元，惟被告於109年9月30日與承租人廖森永另行簽立租賃契約，租金提高為每月5萬元，租賃標的則為系爭1至2樓房屋及坐落基地即永和區中信段939地號土地。
原告就廖森永因使用中信段939地號土地所給付之租金部分，並無請求分配租金之權利。茲以系爭1至2樓房屋及土地價值比例分配建物及土地租金，系爭1至2樓屋每月租金為1萬7,480元，原告僅能就此房屋租金部分依其應有部分請求租金。
㈡、被告雖原與訴外人林雨生約定系爭3樓租金為每月2萬8,000元，惟因系爭3樓房屋年久失修，屋況不甚理想，林雨生建議被告進行必要修繕，並同意分擔60萬元修繕費。惟每月租金減免至2萬元，及約定自110年5月1日至110年9月30日房屋修繕期間免收租金，並延長租賃期間至116年4月30日。另被告與林雨生簽立租賃契約之租賃標的為系爭3樓房屋與坐落土地即中信段939、940地號土地，原告並非上述土地共有人，無請求分配土地租金之權利。茲依據系爭3樓房屋及坐落土地價值比例分配建物及土地租金，系爭3樓房屋每月租金為2,942元，原告僅能就此房屋租金部分依其應有部分請求租金。
㈢、被告為出租系爭3樓房屋進行必要修繕工程費用共計94萬3,800元，扣除上開與承租人林雨生約定由其分攤修繕費60萬元後，被告支付修繕費用34萬3,800元，應由全體共有人共同分攤，原告依其應有部分比例分擔，各應返還被告代墊修繕費用4萬2,975元。被告依民法第334條規定，就被告應共同給付予原告租金不當得利之數額，各在原告應償還被告代墊修繕費4萬2,975元範圍內主張抵銷。
㈣、並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實（本院卷第184至185頁）：
㈠、兩造共有坐落新北市○○區○○路00號1至3樓建物（即永和區中信段1565、1566建號，合稱系爭建物），原告應有部分均各為1/8，被告張雅利應有部分均為5/8，被告孫家禾應有部分均為1/8。
㈡、系爭建物坐落基地為永和區中信段939、940地號土地，被告張雅利及孫家禾分別持有中信段939地號土地應有部分333/1
004、162987/607420；持有中信段940地號土地應有部分14629/121484、48339/607420。
㈢、原告前依共有關係起訴請求被告給付系爭1至2樓房屋之租金，經本院及台灣高等法院以前案判決被告應共同給付原告上開建物自105年5月25日起至109年3月31日止租金各51萬元，及自109年4月1日起至袁江龍將違章建築拆除之日止，按月共同給付原告租金各5,000元。
㈣、被告依前案確定判決已給付原告系爭1至2樓房屋自105年5月25日至109年9月15日止，按其應有比例應享有之租金利益。
四、本院之判斷：
㈠、原告依據共有關係得請求被告給付系爭1至2樓房屋，自103年4月25日起至105年5月24日止，及自109年3月25日起至110年6月25日止之租金為何？⒈按各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有
物之全部，有使用收益之權。又共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算。民法第818條、第820條第1項分別定有明文。經查，兩造為系爭建物之共有人，被告將系爭建屋出租他人收取租金等情，為兩造所不爭執。而被告之應有部分合計為3/4，已逾2/3分，固得依民法第820條規定決定系爭建物之管理方法，並為之出租，惟無礙原告得按應有部分比例享有系爭房屋因出租所獲取收益之權利。因此，原告主張依共有關係，請求被告按原告應有部分比例給付租金等情，自屬有據。
⒉次按租金之請求權因5年間不行使而消滅，既為民法第 126條
所明定，則凡無法律上之原因，而獲得相當於租金之利益，致他人受損害時，如該他人之返還利益請求權，已逾租金短期消滅時效之期間，對於相當於已罹於消滅時效之租金之利益，即不得依不當得利之法則，請求返還。是原告依共有關係或不當得利之法律關係請求被告給付或返還系爭1至2樓房屋租金或相當於租金之不當得利，其請求權之時效期間均為5年。而查，原告係於110年5月13日具狀提起本件訴訟等情，有本院收文日期章蓋於起訴狀可證（調卷第9頁）。則原告對於系爭1至2樓房屋於105年5月14日以前租金返還請求，顯已罹於5年之時效期間，被告拒絕給付此部分之租金，自屬有據。至於原告另依委任關係或無因管理規定請求被告給付上開期間之租金，然被告否認兩造間有委任關係，原告亦未就兩造合意成立委任契約或無因管理之要件事實舉證以實其說，自難採信。因此原告此部分之主張，自屬無據，不應准許。
⒊次查，證人廖森永於前案判決高等法院審理中證稱：被證2租
賃契約（租期105.4.25日起，下稱第一份租約）、前案高等法院卷第103頁契約書（租期105.5.25日起，下稱第二份租約）都是我簽的，印象中第二份租約是在3樓簽的，袁淑青不認識字，但仍是給他親自簽名。第一份租約是我幫袁淑青簽好，由她蓋章，兩份日期不同是先簽一份契約書後，因為對方原本要拆除招牌表皮後交給我，但後來卻是整個架子都拆掉，所有要多給我施工期，因此租期往後，應該是105.04.25日起算的那份先簽的，後來為要讓我可以施作招牌，所以延到5月份承租，所以重新簽了這份105.5.25日起算的租賃契約書等語（本院卷第105頁）。足證系爭1至2樓係自105年5月25日始出租予廖森永。原告雖主張被告自105年4月24日即將系爭1至2樓房屋出租予臺灣房屋股份有限公司，惟為被告所否認，而原告迄未提出任何佐證資料證明系爭1至2樓有於上開期間有出租之事實，自難認原告已盡舉證責任。因此，原告請求被告給付系爭1至2樓房屋，自105年5月14日起至105年5月24日止之租金等情，應屬無據，不應准許。
⒋第查，被告依據前案確定判決已給付被告系爭1至2樓房屋，
自105年5月25日起至109年9月15日止，依原告應有比例計算之租金等情，為兩造所不爭執。則上開期間被告應給付原告租金金額業經前案判決確定，且被告已依判決結果清償應給付之租金，被告即無於本案再為重複請求原告給付之餘地。因此，原告請求被告給付該期間之租金，亦屬無據。不應准許。
⒌又查，被告與承租人廖森永約定，系爭1至2樓房屋租金自109
年3月1日起調降為每月6萬元，後又因原告共同訴訟代理人袁江龍於系爭建物旁邊搭建違章建築物，而自109年4月1日起將租金再降為每月4萬元等情，業經廖森永於前案判決審理時證述在卷（本院卷第107頁），並經兩造於前案判決同意列為不爭執之事實，有前案判決書附卷可證（本院卷第115頁）。是依據原告持有系爭1至2樓之應有部分比例計算，原告得請求被告給付109年9月16日至同年月31日止之租金各為2,500元（計算式：40,000×15/30×1/8＝2,500）。
⒍再查，被告於110年9月30日與廖森永簽重新簽訂房屋及土地
租賃契約書，雙方約定租賃標的為：門牌號碼新北市○○區○○路00號1、2樓房屋及其坐落新北市○○區○○段000地號土；租賃期間為：109年10月1日起至110年12月31日止；租金為：5萬元等情，有該租賃契約附卷可參(本院卷第133頁)。而原告並未持有重新簽訂租賃契約之租賃標的即中信段939地號土地所有權等情，為原告所不爭執。又雖謂房屋性質上不得與基地使用權分離而存在，房屋賃當然包括其基地在內，然被告與廖森永重新簽訂之租賃契約，當事人既已明確約定租賃標的，則承租人廖森永所給付之租金5萬元自包括使用房屋及土地之對價。因此，被告抗辯原告不得請求有關於出租中信段939地號土地之租金等情，即屬有據。又參以兩造於另案分割共有物案件中，優世國際不動產估價師事務所受本院囑託評估原告持有系爭建物價值所出具之估價報告書，認定系爭1至2樓房屋與坐落土地各自聯合貢獻房地價值之比例為34.96%、65.05%等情，有估價報告書附卷可參（本院卷第141頁）。是承租人廖森永每月所支付租金5萬元，其中係支付使用系爭1至2樓房屋之對價應為1萬7,480元（計算式：50,000×34.96%＝17,480)。則原告依其應有比例各得請求被告給付系爭1至2樓房屋，自109年10月1日起至110年6月25日止之租金為15萬4,240元【計算式：（17,480×8＋17,480元×25/30）×1/8＝19,301，元以下四捨五入】。
⒎綜上，原告各得請求被告共同給付系爭1至2樓房屋租金之期
間為自109年9月16日起至110年6月25日止，金額為2萬1,801元（計算式：2,500＋19,301＝21,801)。
㈡、原告依據共有關係得請求被告給付系爭3樓房屋，自110年5月1日起至113年4月30日止之租金為何？經查，被告與林雨生於109年5月1日簽立房屋及土地租賃契約，雙方約定租賃標的為：門牌號碼新北市○○區○○路00號3樓房屋及其坐落新北市○○區○○段000○000地號土地；租賃期間為：自110年5月1日起至民國116年4月30日止；租金為：
每月2萬元，惟租約期間前五月即自110年5月1日起至110年9月30日止為修繕裝潢期，得免除租金等情，有租賃契約書在卷可參(本院卷第144頁)。是被告係自110年10月1日始有向承租人收取租金之事實，原告亦僅能向被告請求自110年10月1日以後之租金。又承上所述，原告並未持有系爭3樓坐落之土地，是原告亦僅能請求被告給付所收取有關於系爭3樓房屋租金部分，而不及於土地之租金。而依據優世國際不動產估價師事務所出具估價報告書，認定系爭3樓房屋與坐落土地各自聯合貢獻房地價值之比例為14.71%、85.29%等情，有估價報告書附卷可參（本院卷第142頁）。是承租人林雨生每月支付租金2萬中，其中支付使用系爭3樓房屋之對價應為2,942元（計算式：20,000×14.71%＝2,942)。原告依其應有比例每月各得請求被告給付系爭3樓房屋之租金為368元（計算式：2,942×1/8＝368，元以下四捨五入），自110年10月1日至113年4月30日止得請求租金各為1萬1,408元（計算式：368×31＝11,408】。
㈢、被告以代原告墊付系爭3樓房屋必要修繕費用為抵銷抗辯，有無理由？⒈按共有物之管理費及其他負擔，除契約另有約定外，應由各
共有人按其應有部分分擔之；共有人中之一人，就共有物之負擔為支付，而逾其所應分擔之部分者，對於其他共有人得按其各應分擔之部分，請求償還，民法第822條定有明文。
次按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項前段亦有明文。
⒉經查，被告就系爭3樓房屋應有部分合計為3/4，被告自得依民法第820條規定決定系爭3樓之管理方法，即修繕後出租。
次查，被告修繕系爭3樓房屋而支付修繕費用94萬3,800元等情，業據其提出東家工程行報價單附卷可查(本院卷第165頁)。審諸系爭3樓房屋屋齡老舊又長期無人居住，及參以報價單修繕項目尚無不合理之處。因此，被告主張修繕系爭3樓費用為94萬3,800元等情，應屬可採。又被告與系爭3樓承租人林雨生約定，由林雨生分攤部分修繕裝修費用60萬元等情，有租賃契約書附卷可參（本院卷第144頁）。是扣除林雨生分攤之修繕費後，被告實際負擔系爭3樓房屋之修繕費為34萬3,800元（計算式：943,800－600,000＝343,800)。依前揭規定，上開修繕費用應由各共有人按其應有部分分擔之，即原告各應分擔系爭3樓房屋修繕費用4萬2,975元（計算式：343,800×1/8＝42,975)。因此，被告主張其對各原告有4萬2,975元之代墊修繕費用債權，應屬有據。又兩造間租金債權及代墊修繕費用債權均係以金錢給付為標的，且均已屆清償期。是以，被告以其對原告各得請求返還之代墊修繕費用債權4萬2,975元，與原告對被告之租金債權相抵銷，自屬有據。
四、結論：原告得依民法共有關係請求被告共同給付系爭1至2樓房屋之租金為2萬1,801元、系爭3樓房屋之租金為11,408元，共3萬3,209元（計算式：21,801＋11,408＝33,209)。惟被告對各原告均有代墊修繕費用債權4萬2,975元。經被告主張抵銷後，原告對於被告請求給付租金3萬3,209元債權已獲清償。從而，原告依共有關係、或不當得利、或無因管理、或委任契約關係，請求被告共同給付各原告43萬8,750元租金及法定遲延利息，並自110年5月1日起至113年4月30日止，每月給付各原告3,500元，均為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所依據，應併駁回。
五、本件事實、證據已經足夠明確，兩造所提出的攻擊或防禦方法及所用的證據，經過本院斟酌後，認為都不足以影響到本判決的結果，因此就不再逐項列出，併此說明。
六、據上論結：本件原告之訴為無理由，因此判決如主文。中 華 民 國 111 年 1 月 5 日
民事第七庭 法 官 王婉如以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 1 月 5 日
書記官 鄔琬誼