臺灣新北地方法院民事判決110年度訴字第1015號原 告 陳雪芬訴訟代理人 江沁澤律師複 代理人 朱子慶律師被 告 林家丞
林家蓁上二人共同訴訟代理人 周德壎律師複 代理人 陳鵬宇律師上列當事人間請求返還價金事件，經本院於民國111年3月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由原告主張：
㈠伊於民國108年間透過信義房屋仲介向被告林家丞購買新北市○○
區○○路000號4樓房地（下稱系爭房地）及218號地下1層編號第58號車位（下稱系爭停車位），並於108年11月17日簽訂不動產買賣契約書，買賣總價為1,500萬元（內含系爭停車位價金180萬元）（下稱系爭買賣契約）。嗣經系爭房地之同社區住戶告知伊系爭停車位曾遭人檢舉告發違規使用，伊旋即向信義房屋承辦人反映，經信義房屋調查後得知系爭停車位屬商業用途之建物，其用途並非停車場，且系爭停車位確實曾遭人檢舉違規使用，已多次被新北市政府工務局裁罰，並將車格設置線以黑線塗銷，又依建物所有權狀所載，系爭停車位面積為597.89平方公尺，權利範圍為71分之1，換算面積為2.55坪，不足供一般車輛停車使用，系爭停車位並非合法。伊嗣於108年12月24日寄發存證信函催告林家丞減少價金，經林家丞拒絕後，伊唯恐陷入訴訟又無法取得系爭房地居住，僅得繼續給付價金，惟於履約保證結案單上載明就車位部分拒絕辦理點交手續，另依系爭買賣契約第9條第8項約定主張180萬元為車位爭議款項，僅將銀行貸款1,200萬元撥付予林家丞。
㈡林家丞未依系爭買賣契約之約定交付具合法獨立產權之停車位
，又系爭停車位並非合法存在且面積不足，係無可修補之瑕疵，伊自得依民法第359條規定解除系爭停車位之買賣契約，請求林家丞返還價金180萬元，另林家丞既有前揭違約情事，伊亦得依系爭買賣契約第10條第1項、第3項約定，請求林家丞賠償依系爭房地總價款之15％計算之違約金225萬元，惟此部分伊僅請求林家丞給付45萬元，故林家丞應給付伊共計225萬元。
此外，系爭停車位並非合法存在亦無回復可能，林家丞對伊亦已陷於給付不能狀態，且係可歸責於林家丞所致，伊亦得依民法第226條第1項關於給付不能規定向林家丞請求損害賠償，另系爭停車位不得做停車使用且面積不足，林家丞所為給付內容既不符合債之本旨，伊亦得依民法第227條不完全給付規定請求損害賠償。故先位之訴請求就依民法第359條、第226條第1項、第227條第1項之規定，請求本院擇一有利為伊勝訴之判決。
㈢倘認伊先位之訴之請求無理由，惟林家丞及林家蓁明知委託仲
介出售之系爭停車位係屬商業用建物，不得作為停車使用，嗣因不符用途違規停車使用遭新北市政府工務局開罰取締，系爭停車位已非合法存在之停車位可為出售，亦明知系爭停車位之實際登記面積僅約2.55坪，根本不足供一般車輛停車使用，竟刻意隱暪上開事實，誆稱系爭停車位係有獨立產權之合法車位，致使伊陷於錯誤以180萬元購買系爭停車位，顯係以背於善良風俗之方法致伊未能取得合法停車位，而受有價金180萬元之損害，以及系爭房地因無合法停車位造成房地價值減損之損害，本件買賣建物之總坪數為43.8坪，以每坪受有1萬元之損害計算，共計受有43萬8,000元之損害，以上合計為223萬8,000元，伊亦得民法第184條第1項後段、第185條規定，請求被告連帶賠償223萬8,000元。
㈣並聲明：
⒈先位聲明：⑴林家丞應給付原告225萬元，及自起訴狀繕本送達
翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。⑵原告願供擔保請准宣告假執行。
⒉備位聲明：⑴林家丞、林家蓁應連帶給付原告223萬8,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
⑵原告願供擔保請准宣告假執行。
被告則以：
㈠林家丞就系爭房地之交易過程均係以信義房屋為訊息聯繫之窗
口，與原告幾未曾謀面及任何溝通與討論，而原告居住於系爭房地之社區多年，對地下室停車位之性質、位置應可明瞭，而被告2人已搬離系爭房地長達10年，系爭停車位亦長期出租他人停車，均無任何糾葛。況且於系爭房地交付主要價金1,200萬元、完成交屋之前，林家蓁亦曾明白告知原告若擔心系爭停車位日後有所爭執時，可以解除買賣契約，被告就系爭房地買賣絕無任何隱匿。
㈡系爭停車位並無瑕疵，且原告於108年12月24日以存證信函通知
林家丞系爭停車位存有瑕疵乙事，原告於斯時即已獲悉系爭停車位存有瑕疵並通知林家丞，惟原告於獲悉其所稱之瑕疵存在並通知林家丞後之6個月除斥期間內，既均未為解約、請求減少價金之表示，反遲至110年4月7日始提起本件訴訟為請求，依民法第365條第1項規定，原告之契約解除權或價金減少請求權均已因除斥期間屆滿而消滅。
㈢林家丞於108年1月18日委託信義房屋出售系爭房地時，迄108年
11月17日與原告簽訂系爭買賣契約時，所提出之系爭房地資料，其土地、建物（包括系爭停車位）所有權之持分、權利範圍、用途、面積等項，均前後一致，林家丞所出售之建物範圍，除包含新北市○○區○○段000○號建物係居住空間外，另同段794建號、850建號建物之共有部分，亦為林家丞所出售之停車位範圍及共有部分（如車道等）。至於停車位應位於何一特定位置、包含車道之空間為何，則應以分管協議為斷，林家丞已於108年12月10日向信義房屋提出系爭房地第一次土地登記申請書（含協議書）轉交原告查閱，而由該協議書第3條約定，亦與林家丞所出售之794建號建物之權利範圍相符，足認系爭停車位乃作為林家丞永久停車使用之事實，故林家丞就系爭停車位亦無給付不能或不完全給付之債務不履行情形。
㈣被告於締約過程中已提出關於系爭房地之相關資料，如原告仍
有疑慮，在簽約、過戶（即移轉系爭房地所有權登記）前當可慎重考慮甚至不予簽約、過戶，原告經評估前開資料、買賣條件及內容後仍決定簽約、過戶，自無陷於錯誤之情形，並進一步誆稱係遭被告以背於善良風俗之方法而加害之可言。甚且，原告前向林家丞所提詐欺取財告訴，經臺灣新北地方檢察署109年度調偵字第1880號予以不起訴處分，原告不服該處分聲請再議，亦經臺灣高等法院檢察署以110年度上聲議字第1232號駁回再議之處分，原告復聲請交付審判，業經本院以110年度聲判字第23號裁定駁回其聲請，原告主張遭被告不法侵害權利，請求賠償損害並無理由等語資為抗辯。
㈤答辯聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
兩造不爭執之事項:
㈠原告與林家丞於108年11月17日就系爭房地及系爭停車位，簽訂
系爭買賣契約，買賣總價為1,500萬元（內含系爭停車位總價180萬元）。
㈡原告前以林家丞明知系爭停車位為商業用建物，不得做為停車
位使用，竟隱瞞上開資訊未告知原告，而向林家丞所提詐欺取財告訴，經臺灣新北地方檢察署109年度調偵字第1880號予以不起訴處分，原告不服該處分聲請再議，亦經臺灣高等法院檢察署以110年度上聲議字第1232號駁回再議之處分，原告復聲請交付審判，業經本院以110年度聲判字第23號裁定駁回其聲請。
得心證之理由：
㈠先位之訴:
⒈原告主張依民法第359條規定解除系爭停車位買賣契約，請求林家丞返還價金180萬元，並給付違約金45萬元部分:
⑴按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者
，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金;買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過年而消滅;前項關於6個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之，民法第359條、第365條第1、2項分別定有明文。是原告應依通常程序從速檢查系爭車位有無瑕疵、是否欠缺通常效用（民法第354條第1、2項、第356條第1、2項參照），除民法第365條第2項情形外，原告就物之瑕疵應於通知瑕疵後6個月內行使解除權，期滿後即無從再解約或請求減少價金。
⑵經查，原告與林家丞於108年11月18日就系爭房地簽訂買賣契約
後，曾於108年12月24日寄發存證信函給林家丞，內容略以:買賣契約簽訂後，經社區住戶告知系爭車位係不合法車位.....特以本函催告林家丞於函到5日內回覆是否願意減價150萬元，即以總價1350萬元履行雙方所簽定之不動產買賣合約等情，有臺北中崙存證號碼2029號存證信函可參(見卷一第171頁至178頁)，足徵原告於108年12月24日已就前開瑕疵通知林家丞；而原告於110年4月8日提起本件訴訟，主張因系爭車位之瑕疵請求解除系爭車位之買賣契約及請求減少價金，有民事起訴狀收狀戳所載日期為憑(見卷一第9頁)，顯已逾6個月除斥期間，故原告已無從依物之瑕疵擔保之規定行使解除權或主張減少價金。
⑶綜上，原告已不得依民法第359條規定解除系爭車位之買賣契約
，及請求減少價金，則其依系爭買賣契約第10條規定併請求被告賠償違約金45萬元，亦無理由。⒉原告主張依民法第226條第1項、第227條第1項之規定請求被告賠償損害部分:
⑴按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依
關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利;因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。民法第227條第1項、第226條第1項分別定有明文。又按不能之給付，指債務人應為之給付，不能依債務本旨實現之謂；而不完全給付，則指債務人提出之給付，不合債之本旨而言。亦即前者之給付為不能，後者則已為給付，僅不合債之本旨而已(最高法院86年度台上字第924號民事裁判意旨參照)。再按債務人是否依債之本旨提出給付，除應視其履行債務是否本乎誠信原則外，應以其提出之給付與契約約定之內容是否相符為斷，亦即關乎契約當事人如何約定之問題(最高法院87年度台上字第2536號民事裁判意旨參照)。
⑵經查，原告與林家丞簽立之不動產買賣契約書，其中第1條不動
產標示及買賣權利範圍，建築改良物標示欄關於地下一樓之部分記載:「建號:794。建物門牌:中和區中正路218號地下一層。建物坐落:大同段222地號。主要用途:商業用。建築完成日期:83/06/11。平房或樓房層數:16。主要建築材料:鋼筋混凝土造。主建物面積:地下層:597.89。共計:597.89。出賣權利範圍:1/71。」(見卷一第31頁)，核與建物所有權狀登載相符，有中和區大同段794建號(即地下一層)建物所有權狀影本（見卷ㄧ第87頁）可稽。參以證人即信義房屋負責系爭房地簽約事宜之郭蘋儀於刑案偵查中具結證述：伊記得這件案件買家(即原告)還有帶律師來，所以伊逐條解釋，當時賣家也有提供794建號建物權狀給買家確認，當場雙方都沒有表示問題等語(見臺灣新北地方檢察署109年度偵字第4311號卷【下稱偵查卷】第153頁)；證人即買方仲介人員陳藝文亦具結證稱:原告是透過網路聯繫看屋，過程中伊知悉原告於系爭房地之社區承租房屋居住，沒有租車位，所以建議原告看同社區之待售物件，所以就看上系爭房地。伊第1次帶原告去看時，有看到1輛車停靠在屋主說是車位的地方，沒有特別懷疑坡道平面車位所占坪數為何會這麼低等語(見偵查卷第151頁)，由上開締約過程，足認原告於簽約時對於地下一層之主要用途為商業用，及買賣標的為新北市○○區○○段000○號權利範圍1/71已知悉甚詳，且原告亦前往了解停車位之現狀，系爭不動產之買賣契約中針對車位部分，買賣契約之內容即為移轉新北市○○區○○段000○號權利範圍1/71所有權予原告，並依該停車位現狀交付原告使用收益。
⑶次按公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓
大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約（最高法院104年度台上字第463號判決參照）。而依林家丞提出之分管協議第2條約定：「有關……兼停車場，為大樓之公共設施……但經全體起造人同意平時願依後附圖示權屬，提供永久停車使用……」等語及附圖詳載系爭建物地下室第1、2層71個停車位各個使用權人，有該分管協議及附圖可稽（見卷一第311頁、312頁），足見新北市○○區000○號建物全體起造人同意提供該上開附圖所載之各車位予各個使用人作永久停車場使用。另依前開協議第3條：「有關地下室辦公室……移轉予有購置停車位者，每人各持分1/71，購置停車位之共有人同意，平時願依後附圖示權屬，提供永久停車使用。」，約定地下一層辦公室即794建號建物移轉予有購買停車位之人，各71分之1之記載，堪認上開71個停車位係經分管協議由購買地下一層之71戶辦公室者，各別就各個停車位有永久使用權。而前開分管協議書及附圖係林家丞於原告提出本件停車位爭議後，經信義房屋人員告知，始前往地政事務所取得，此有林家丞提出之協調會譯文：「何主任：我們去跟賣方要，賣方去跟管委會要的。」「仲介陳藝文：他去地政事務所調的。」可證（詳見新北地檢署109年度調偵字第1880號卷【下稱調偵卷】第32頁），足認上開起造人協議書影本及附圖等文件，為林家丞向地政事務所取得，系爭建物起造人於辦理建築改良物所有權第一次登記時，即以該協議為登記文書之附件，是系爭分管協議相關所有權利之人均可自該登記文件得知系爭建物共有人所為系爭分管協議之內容。是系爭分管協議書經由全體起造人作為上開第一次登記申請之附件，關於上開停車位使用權之分管約定，受讓人經由申請閱覽上開申請文件可得知悉，依上說明，對於繼受系爭建物應有部分之人，自有拘束力，而得歸由原告所分管使用。
⑷再者依系爭不動產買賣契約書第二頁「（二）停車位事項」欄
位，並未見任何「合法獨立產權」字樣或勾選，反而白紙黑字記明：「使用約定：車位使用如有特別約定（如住戶規約、區分所有權人會議決議、分管契約、現況使用慣例等），買方願繼續承受遵守」等字句（見卷一第32頁）。況且，證人即賣方仲介人員施承佑於刑案偵查中證稱：被告並未特別跟原告或伊保證過這個車位是合法獨立產權的車位等語；證人即買方仲介人員陳藝文亦證稱：林家丞沒有跟對方保證過這個車位是合法獨立產權的車位等語；證人郭蘋儀即代書證稱：沒有提到車位是獨立合法產權，且一般的SOP也不會去強調車位是獨立合法產權，不是每一種車位都是獨立合法產權，除非是單獨購買車位的買賣，否則車位並不會去強調是合法獨立產權等語（見偵查卷第145頁至第155頁），堪認原告及林家丞就系爭房地及停車位簽約時，林家丞未在契約書勾選亦未特別強調系爭車位為合法獨立產權停車位。
⑸原告雖主張系爭車位非合法存在亦無回復可能，被告對原告已
陷於給付不能之狀態、系爭停車位不得作為停車位使用且面積不足，原告亦得依不完全給付之規定請求賠償云云，然依系爭不動產之買賣，關於系爭停車位部分依締約雙方約定內容及契約目的以觀，林家丞負有移轉新北市○○區○○段000○號權利範圍1/71所有權予原告，並依該停車位現狀交付原告使用收益，即屬依債之本旨給付，故原告主張林家丞就系爭停車位之買賣陷於給付不能及不完全給付，而請求林家丞賠償損害，亦無可取。
⑹據上，原告依民法第226條第1項、第227條第1項之規定請求被
告賠償損害亦無理由。㈡備位之訴:原告依民法第184條第1項後段、第185條之規定請求林家丞、林家蓁連帶賠償損害部分:
⒈按故意以背於善良風俗之方法加損害於他人者，負損害賠償責
任;數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任，民法第184條第1項後段、第185條定有明文。
⒉原告雖主張被告明知系爭停車位並非合法存在之停車位，且面
積不足，竟仍共同蓄意欺瞞原告，顯係以備於善良風俗之方法至原告受有損害云云，然證人施承佑於刑案偵查中具結證稱：伊當初接案時有做過車位調查，當時車位上確實有停放車輛，詢問管理員，也都沒有表示異常，公司的產權調查部門也沒有反應有何異常，直到簽約後，原告才反應車位有問題，伊記得有告知林家丞，林家丞與其妻子林家蓁當時反應很驚訝，還叫伊去向管理員確認是否有問題，伊記得再去問總幹事與管理員，也都說沒問題，但林家丞說他還有向社區繳交車位管理費用，為何車位不能使用？後來原告要求要降價，但是林家丞不同意，希望與原告見面協商，但雙方一直沒有碰面，後來還是以原來的條件成交等語(見偵字卷第149頁)；證人即信義房屋之法務人員何佳靜於刑案偵查中具結證述：伊有去查詢這個車位的問題，發現臺灣新北地方法院107年度訴字第1693號判決有判這個社區的地下一樓分管契約是有效的，當初建商在販售的時候就有做分管的約定，且有建號794地號應有部分的人才有配到車位，所以賣方會有獨立權狀給買方確認，至於車位被報拆，賣方(即林家丞)表示是因為很久沒去住了，根本不知道有這件事情，後來伊去問管委會，管委會也回覆伊沒有被報拆過，伊認為賣方可能不知道車位被報拆，因為賣方真的很久沒有住在這個社區，加上車位一直有人承租，也沒有反應過不能使用，房仲甚至有去問租用車位的人，對方也回說可以使用等語(見調偵卷第243頁至244頁)，足認被告於出售系爭房地之簽約過程中，並未有隱瞞任何與權狀有關之文書，簽約過程亦無任何異狀，被告已搬離該社區逾10年，且將系爭車位出租他人，亦未曾收到承租人反映無法停放車輛，尚難遽認被告有何在交易過程中明知系爭停車位並非合法車位，或有隱匿現況內容之情形。
⒊原告復主張系爭停車位曾經新北市政府工務局報拆，被告顯然
知悉系爭停車位並非合法停車位云云。然前開林家丞被訴詐欺之偵查案件中，新北市政府工務局曾就新北市○○區○○路000○000○號建物地下1樓查處情形函覆稱:上開地點地下一樓於104 年6月3日發函停止作為停車使用，並命於104年7月30日改善，有新北市政府工務局109年8月18日新北工使字第1040970499號函在卷可證(見調偵卷第109頁)，且關於前開104年度處分書對林家丞之送達情形，復經新北市政府函覆以：林家丞之收受送達回證之地址為新北市○○區○○路000號4樓，且為寄存於郵局中，並未實際有人收受，此有回證影本在卷可證(見調偵卷第253、254頁)，被告抗辯不知悉系爭車位曾遭被報拆等語並非虛妄，尚難以新北市政府工務局104 年6月3日發函停止作為停車使用之事實，推認被告有以背於善良風俗之方法加損害於原告。
⒋至被告於過程中所提起造人協議書影本及附圖等文件，係原告
於提出系爭車位爭議後，被告經信義房屋人員告知，始前往地政事務所取得，業如前述，足認雙方簽約時，被告並無上開起造人協議書影本及附圖等文件，原告主張被告明知系爭停車位係不合法停車位，主張被告不法侵害其權利，亦非可採。從而。原告先位之訴依民法第359條、第226條第1項、第227條
第1項之規定，請求林家丞給付225萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％計算之利息;備位之訴依民法第184條第1項後段、第185條規定請求林家丞、林家蓁應連帶給付原告223萬8,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請及失所依據，併予駁回。
本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據
，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 111 年 3 月 31 日
民事第三庭 法 官 黃繼瑜以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 3 月 31 日
書記官 王元佑