臺灣新北地方法院民事判決110年度訴字第1099號原 告 江建忠訴訟代理人 趙耀民律師複 代理人 劉勝元律師被 告 黃政豐
黃嘉惠
江東榮江承諺共 同訴訟代理人 林辰彥律師複 代理人 張理樂律師
許凱傑律師上列當事人間請求履行契約等事件，經本院於民國111年11月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠兩造及訴外人江妍瑢共有新北市○○區○○段○000○號及第625建
號建物(即門牌新北市○○區○○路00○0號、37號）。又上開624建號坐落土地為同段1061地號土地，上開625建號坐落土地為同段1151地號土地，此二筆土地則為原告與被告黃政豐、江東榮、江承諺及訴外人等人共有，各共有人之應有部分如附表所示（附表編號1至4下稱系爭不動產，編號1、2建物下稱系爭建物，編號3、4土地下稱系爭建物）。
㈡又被告4人於民國109年11月12日發函予原告，稱因其等就上
開不動產之應有部分已過半數，故依土地法第34條之1規定，以多數決處分系爭不動產，並以總價金新臺幣（下同）4200萬元出售予第三人，且通知原告於文到後15日內得依書面表示以同一條件及同一價格優先承買系爭不動產。惟原告認被告等人出售系爭不動產中之土地部分，其應有部分並未逾二分之一，其等出售土地部分並非合法，故於109年11月16日向被告4人之代理人黃韻真以存證信函回覆，原告願依同一條件及同一價格行使土地法第34條之1之優先承購權，購買系爭不動產中之第624、625建號建物，該存證信函並於同年11月17日送達黃韻真。而優先承買權既屬法定形成權，則原告之意思表示於109年11月17日送達被告4人，兩造購買契約業已成立，被告等應依法履行契約，然被告等人卻拒不履行。
㈢聲明：
⒈確認原告對於被告所有如附表編號1、2所示動產應有部分10分之6之優先承購權存在。
⒉被告就附表編號1、2所示不動產，應於原告將前開買賣總價1
61萬1403元給付被告之同時，將附表編號1、2所示不動產應有部分10分之6，分別辦理所有權移轉登記予原告。
⒊訴訟分用由原告負擔。
二、被告抗辯：㈠依被告4人與訴外人所締結之不動產買賣契約書，其內容包含
系爭建物及被告所有之系爭土地應有部分兩部，惟原告僅對於系爭建物表示行使優先承購權，拒絕對於被告所有之系爭土地主張優先承購權，此種將法定之優先承購權一分為二之主張，以新買受人、新買賣契約之立場要求制訂新約，難謂合法行使優先承購權；且此舉業已造成系爭建物與所坐落之系爭土地未一併移轉，違反公寓大廈管理條例第4條第2項、民法第799條第5項等規定。
㈡至原告主張本件類推民法第425條之1推定租賃關係乙節，然
查系爭建物為區分所有權建築物，系爭建物及土地於移轉時，應受有公寓大廈管理條例第4條第2項此一強制規定之拘束，當已無可能產生系爭土地與系爭房屋所有權各異之情事，原告所謂法律漏洞應予填補云云，實不可採。
㈢原告固於109年11月17日向被告表示行使優先承購權，然該瑕
疵已如前述，且迄今未有治癒情事，又原告未於被告所定15日內為完整之優先承買意思表示，則原告之優先承購權實已消滅，兩造間並未存有買賣契約之相關權利義務關係，被告等人當無依法履行買賣契約之義務。
㈣聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
三、本件經協商整理兩造不爭執之事實：㈠附表編號1、2所示建物，及其分別坐落之附表編號3、4土地
，分別為兩造所有及如附表所示之人所有，應有部分如附表所示。
㈡109年8月26日被告4人與第三人就系爭建物全部及所坐落土地
權利範圍各1/4（即被告黃政豐部分出售1/96、被告江東榮出售2/32、被告江承諺出售3/32，並記載被告黃嘉惠借名登記於江月雲名下之1/12，應有部分共計1/4）簽訂不動產買賣契約，約定價金為4200萬元（見本院卷一第263至268頁）。
㈢109年11月12日被告4人寄送存證信函，通知原告系爭建物及
所坐落之土地（被告黃政豐3/32、被告江東榮2/32、被告江承諺3/32），業已依土地法第34條之1第1項規定，以總價4200萬元出售予第三人，並依同法條第4項規定，通知原告優先購買（見板司調卷第28頁）。
㈣原告於109年11月16日以存證信函通知被告代理人黃韻真，表
示其行使其對系爭建物之優先承買權，惟認被告無從依土地法第34條之1第1項規定處分土地部分，而告知就土地部分無法行使優先承買權。該存證信函於同年月17日送達代理人黃韻真。
㈤新北市樹林地政事務所於110年9月16日回函以，被告江承諺
、江東榮、黃政豐除就上開建物有應有部分外，就其等所有之建物坐落土地之應有部分，依公寓大廈管理條例第4條第2項規定之限制，亦應一併移轉，而被告黃嘉惠僅有建物所有權應有部分，無坐落基地之所有權，故不受上開規定之限制，得單獨辦理所有權登記（本院卷一第185頁）。
㈥上開建物屬區分所有建築物。
㈦被告黃政豐就附表1至4建物及土地之應有部分，業經本院110
年度司執火字第105823號事件為查封、拍賣，且經第三人拍定，原告就此已聲明優先承買（建物及土地）（見本院卷一第327至333頁），並已繳交保證金在案。
四、本件之爭點：查本件原告主張其上開僅就附表編號1、2建物部分為合法行使優先承買權，惟被告抗辯原告並未就土地應有部分一併行使優先承買權，其權利行使於法不合，是本件即就原告僅就系爭建物部分行使優先承買權是否符合規定乙節，予以審究。
㈠按「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其
基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」，公寓大廈管理條例第4條第2項定有明文。再者，土地法第34條之1第1項前段固然規定「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。」、第4項規定「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」，然土地登記規則第98條亦規定「土地法第34條之1第4項規定，於區分所有建物之專有部分連同其基地應有部分之所有權一併移轉與同一人所有之情形，不適用之。」，足徵於區分所有建築物與基地合併移轉之情形，立法者已有意排除優先承買權之適用，而以區分所有建築物及其所坐落之基地須一併移轉，貫徹基地與地上建物所有權合一之精神。
㈡再者，於共有人行使土地法第34條之1第1項之共有物處分權
，出賣共有物之全部，就各該共有人言，仍為出賣其應有部分，不過對於其他未參與處分共有人之應有部分，有權代為處分而已，並非以此剝奪共有人之優先承購之權利，是本件被告4人依土地法第34條之1第1項規定，即得處分系爭建物。而就土地法第34條之1第1項之立法目的係因多數人共有不動產情形，其利用不易，為促進不動產之有效利用，而為該項規定，自是含有促進公益之色彩。而土地法第34條之1第4項規定，則為簡化共有關係，旨為提高不動產之利用效能，兩者均為簡化土地利用效能之目的。然較諸上開公寓大廈管理條例第4條第2項之立法意旨，其目的係為貫徹基地與地上建物所有權合一精神，再參諸土地登記規則第98條規定，於區分所有建築物情形，地上建物與基地併同移轉，避免建物與基地所有權相異，並避免建物與基地所有權人間法律關係複雜化，更係共有關係簡化之先決目的。是以，於建物共有人依土地法第34條之1第1項規定，處分共有物全部時，為合於公寓大廈管理條例第4條第2項規定，建物共有人就基地若亦有應有部分，該基地應有部分自應與建物併同移轉，該基地之處分自無受限土地法第34條之1第1項之「共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之」的處分限制。
㈢又按土地法第34條之1第4項規定之優先承購權，係指他共有
人於共有人出賣共有土地之應有部分時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權，故出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人必須均表接受，始有合法行使優先承購權可言，倘有部分不接受或擅加予變更買賣條件時，即非合法行使優先承購權（最高法院98年度台上字第1285號判決參照）。是倘共有人依土地法第34條之1第1項規定處分共有物全部，且依公寓大廈管理條例第4條第2項規定，該共有建物之基地應有部分須一併移轉，則共有人聲明優先承買權之時，即須就共有人與第三人所訂契約之買賣條件全表接受，而無擅自變更條件之虞。
㈣查被告4人與第三人簽訂系爭不動產之買賣契約，其出售者，
除編號1、2之共有建物全部外，被告亦另出售建物坐落之基地應有部分，又被告江承諺、江東榮、黃政豐除就上開建物有應有部分外，就所有之建物坐落土地之應有部分，依公寓大廈管理條例第4條第2項規定之限制，亦應一併移轉，此有新北市樹林地政事務所110年9月16日函1份附卷可稽（見本院卷第185頁），是被告黃政豐、江東榮、江承諺附表3、4所示基地之應有部分既應與建物併同移轉，其等就土地應有部分之處分自無受土地法第34條之1第1項之限制，則其等就系爭建物之全部與土地應有部分一併出售，自屬合法有效。又查，本件被告所出售之基地應有部分固與其等之系爭土地應有部分不相當(按被告黃政豐、江東榮出售之土地應有部分與其等所有之應有部分並非相當），然被告於本院審理程序亦陳述系爭建物之二樓為被告江東榮之配偶王過兮所有（見本院卷第373頁），堪認被告黃政豐、江東榮所餘之系爭土地應有部分，或尚可配賦基地上其他區分所有建物而併同移轉，是被告4人與第三人所訂之買賣契約仍成立生效。從而，原告於受通知獲悉被告4人欲處分出售系爭建物1、2全部，並已受通知被告等人一併將建物坐落之基地應有部分一併移轉，原告自僅得以被告與第三人所訂買賣契約之一切條件表示接受，其始有合法行使優先承購權可言，則原告通知被告僅就建物部分為優先承買權利行使，拒絕就建物基地部分行使優先承買權，其權利之行使即非合法，原告之主張即無理由。
㈤況被告黃政豐就附表1至4建物及土地之應有部分，業經本院1
10年度司執火字第105823號事件為查封、拍賣，且經第三人拍定，原告及被告江承諺均就被告黃政豐所有遭拍定部分聲明一併就建物及土地優先承買，並繳交保證金在案，足見原告亦知悉建物與其所坐落之基地須併同移轉之要件。是原告主張被告處分土地應有部分並非合法，其無從一併行使優先承買權等語，即屬無據。再者，原告主張被告4人於109年11月間方取得系爭土地應有部分，卻於109年8月即與第三人簽定買賣契約，約定出賣「與原告共有之系爭建物全部」及「自己所有之系爭土地應有部分」，被告4人為規避原告為系爭土地共有人之事實，刻意以買賣契約約定出賣之土地為「自己之應有部分」，而未包含「原告之應有部分」，輕重失衡之買賣價金損害原告權益等語，然查，原告上開主張係認被告4人就系爭土地部分僅出售被告4人自身之應有部分，未出售原告系爭土地之應有部分，則應係認被告4人與第三人簽訂之買賣契約未能與法律規定相符之意，然查，原告行使其優先承買權之前提，仍應以被告與第三人間訂定之買賣契約為有效為前提，則倘原告主張被告與第三人間之買賣契約無效，原告自亦無從行使其優先承買權，是本件仍無從以原告此部分主張，認原告已合法行使其優先承買權。
五、綜上，原告既未合法行使土地法第34條之1第4項之優先承購權，原告本於土地法第34條之1第4項規定，請求確認其對系爭建物應有部分各6/10有優先承買權存在，及被告應就附表編號1、2所示建物，於原告將161萬1403元給付被告同時，將附表編號1、2所示不動產應有部分6/10，分別辦理所有權移轉登記予原告，即無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 12 月 9 日
民事第五庭 法 官 曹惠玲以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 12 月 12 日
書記官 董怡彤附表：
編號 建號 共有人 應有部分 編號 左列建物坐落土地 共有人 應有部分 1 624建號 原告 2/10 3 1061地號 原告 3/32 被告黃政豐 1/10 被告黃政豐 3/32 被告黃嘉惠 1/10 被告江東榮 9/96 被告江東榮 2/10 被告江承諺 3/32 被告江承諺 1/5 江月雲 27/96 江妍瑢 1/5 江彩鳳 3/32 廖卓秀卿 1/4編號 建號 共有人 應有部分 編號 左列建物坐落土地 共有人 應有部分 2 625建號 原告 2/10 4 1151地號 原告 3/32 被告黃政豐 1/10 被告黃政豐 3/32 被告黃嘉惠 1/10 被告江東榮 9/96 被告江東榮 2/10 被告江承諺 3/32 被告江承諺 1/5 江月雲 27/96 江妍瑢 1/5 江彩鳳 3/32 蘇正峰 1/4