臺灣新北地方法院民事判決 110年度訴字第1135號原 告 經貿王朝大廈管理委員會法定代理人 吳進福訴訟代理人 楊智綸律師被 告 簡薛文訴訟代理人 周碧雲律師上列當事人間請求侵權行為損害賠償事件，經本院於民國110年9月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告係坐落新北市○○區○○路○號經貿王朝大廈之管理委
員會，自民國87年間成立迄今，經貿王朝地下2層建物（即坐落新北市○○區○○段○○○○○號建物，下稱系爭地下2層建物）劃為停車場使用，屬於經貿王朝大廈全體區分所有權人共有，並統一由原告管委會管理、使用、收益，區分所有權人並無單獨使用之權。且歷來經貿王朝大廈規約中之87年原始規約第14條第1項第2款第2目、107年修訂規約第2條第4項、第10條第3項第4款規定，停車空間應依起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書使用其約定專有部分，是系爭地下2層建物共有人亦需向管委會承租繳費方得使用停車位。本件原告是基於經貿王朝大廈規約，經區分所有權人決議授權原告得將系爭地下2層建物部分之停車空間（含本件被告占用B2-21號車位，下稱系爭車位）約定為約定專用部分供特定區分所有權人使用，並收取每車位每月新臺幣（下同）5,000元（不含管理清費）之租金，此為全體住戶週知事實。
㈡被告於104年8月取得門牌號碼新北市○○區○○路○號13樓
之6房屋（新北市○○區○○段○○○○○號建物，下稱13樓之6房屋）及坐落土地所有權，係為系爭地下2樓建物分別共有人之一。惟被告自承自95年11月10日起，即實際占用系爭地下2樓建物編號B2-21號車位（即系爭車位），甚於96年起即將系爭車位以所有人名義出租訴外人鋒霖建設股份有限公司（下稱鋒霖公司），每月向鋒霖公司收取5,000元租金。經原告清查車籍後發見被告長期違法占用系爭車位達14餘年之久，多次要求其停止使用遭拒，延至109年11月1日起，才改以原告名義出具車位停車權證書予鋒霖公司使用。被告無權占用系爭車位長達14餘年行為，受有相當於租金之利得，使原告受有相當於租金之損害，爰本於民法第179條不當得利法律關係提起本訴，請求被告給付84萬元及法定遲延利息。
㈢併為聲明：被告應給付原告84萬元，及自起訴狀繕本送達翌
日（即110年5月8日）起至清償日止，按年息5%計算之利息；原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：㈠被告之母簡清美於88年透過法院拍賣程序取得新北市○○區
○○段○○○○號建物（即13樓之6房屋，權利範圍1/1）及同段2352建號（即系爭地下2層建物，應有部分39/10000）、同段2353建號（下稱系爭地下3層建物，應有部分11/10000）建物，暨前述建物坐落土地所有權。簡清美再於104年8月24日將前述不動產以贈與為原因移轉登記為被告所有。經貿王朝大廈是於77年間取得建築執照，81年間取得使用執照，為現行民法第799條修正公布及公寓大廈管理條例施行前，已建築完成並辦畢所有權登記之建物，應適用98年1月23日修正前民法第799條規定。即系爭地下2層建物，乃修正前民法第799條所定之「專有部分」，並非經貿王朝大廈全體區分所有權人「共同使用部分」。經貿王朝大廈全體區分所有權人自對他人專有系爭地下2層建物，並無權以多數決議方式，決定他人之物之管理使用方式。原告亦不因區分所有權人會議決議或規約約定，而取得系爭地下2層建物之管理之使用權。
㈡退步言之，原告亦早於95年間已出具經貿王朝商業大廈地下
停車位使用證明書予被告之前手簡清美，確認簡清美就系爭車位有使用權，亦不容原告嗣因主任委員改選，即任意推翻先前已成立系爭車位專用約定。
㈢併為答辯聲明：如主文所示。
三、兩造不爭執之事項：㈠原告提出原證1至4書證，形式為真正。
㈡被告於104年8月11日以贈與為原因移轉登記取得新北市○○
區○○段○○○○號建物（即13樓之6房屋；權利範圍1/1）及同段2352建號（即系爭地下2層建物，應有部分39/10000）、同段2353建號（即系爭地下3層建物，應有部分11/10000），暨前述建物坐落土地所有權。
㈢經本院依職權函詢新北市中和地政事務所，經該所於110年7
月27日以新北中地登字第1106131576號函覆（詳本院卷第111至114頁，下稱中和地政函），內容略以：
查系爭區分所有建物（即經貿王朝大廈）前於77年11月11日領得建造執照，並於81年3月20日領得使用執照，再於81年4月21日向本所申請建物所有權第一次登記，經本所以81年北中地登㈠字第756號案辦竣登記。系爭地下2、3層建物為80年9月18日台內營字第8071337號函釋前即請領建築執照建築完成之區分所有建物，依前開建物所有權第一次登記案案附改制前台北縣警察局永和市戶政事務81年3月31日所核發之北縣永戶址證字第5461號防空避難設備所在地址證明書所載：「查本市○○里○○○鄰○○路○巷○號房屋地下2、3層，經核台北縣工務局77年11月11日核發79永建字第1862號建築執照、81年3月20日核發81永使字第324號使用執照，其用途係該號門牌之防空避難設備，特此證明。」，故⑴系爭地下2、3層建物於辦理建物第一次所有權登記時係依
上開規定檢具戶政機關核發附有門牌號之所在地址證明書，申請以專有部分辦理建物所有權第一次登記。被告所有系爭地下2、3層建物（應有部分各39/10000、11/10000）既已登記為主建物，亦非屬同段2253建號（即被告所有13樓之6房屋）共用部分，自不受13樓之6房屋移轉時系爭地下2層建物應有部分應併同移轉之限制。
⑵被告所有81永使字324號使用執照數個專有部分（2253(即
13樓之6)、2352(地下2層)、2353(地下3層)建號），均於公寓大廈管理條例第4條第2項及民法物權編施行法第8條之5第2項、第3項修正施行前辦竣建物所有權第一次登記，被告僅於辦理該等建號全部移轉時，同段942、944號土地應有部分應全部移轉，僅辦理部分移轉時，則由當事人約定移轉土地多寡（僅不得為0或全部）。
四、按本條例用辭定義如下：㈡區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。㈢專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。㈣共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項，公寓大廈管理條例第3條第1項第2、3、4、12款定有明文。
次按區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔；有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之；區分所有權人會議之決議，未經依下列各款事項辦理者，不生效力：㈠專有部分經依區分所有權人會議約定為約定共用部分者，應經該專有部分區分所有權人同意，同條例第4條、第23條第1項、第33條第1項第1款亦定有明文。查被告所有系爭地下2層建物（應有部分39/10000），依前述中和地政函所載，既以「專有部分」辦理第一次所有權登記，亦非13樓之6房屋共用部分，二者得分離為移轉或設定負擔，自不屬系爭區分所有建物（即經貿王朝大廈）共用部分。即原告主張：系爭地下2層建物屬於經貿王朝大廈全體區分所有權人共有，是系爭區分所有建物共用部分云云，並無可採。又系爭地下2層建物既為專有部分，依公寓大廈管理條例第4條規定，地下2層建物登記共有人本得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉（至地下2層建物共有人內部間，則應依民法第818條、第820條等規定為使用、收益、管理。）。本件原告既未主張及舉證證明系爭地下2層建物已依公寓廈管理條例第33條第1項第1款規定經系爭地下2樓建物全體共有人同意約定為共用部分，則縱區分所有權人會議決議（含應經區分所有權人決議通過之規約）將系爭車位等28個車位納入共用部分，按諸前開法律規定，亦不生效力。
五、綜上，系爭車位所在之系爭地下2層建物屬經貿王朝大廈「專有部分」，非經貿王朝大廈全體區分所有權人「共用部分」，原告既未取得系爭地下2層建物全體共有人同意，自無由因經貿王朝大廈規約約定將其變更為「約定共用部分」，或因區分所有權人會議決議授權，取得系爭車位使用、收益權。從而，原告本於民法第179條規定提起本訴，請求被告返還84萬元（14年，每月以5,000元計算）相當於租金利得及法定遲延利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既駁回，其假執行之聲請亦失依據， 應併駁回。
六、兩造其餘主張及攻擊防禦方法，與本件判決結果無涉，爰不逐一論列說明。
結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 10 月 7 日
民事第六庭 法 官 黃信滿以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 10 月 7 日
書記官 黃曉妏