臺灣新北地方法院民事判決110年度訴字第1295號原 告即反訴被告 王語婷訴訟代理人 汪團森律師被 告即反訴原告 林寶村訴訟代理人 林正欣律師上列當事人間請求點交房屋等事件，本院於民國111 年2 月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。反訴被告應給付反訴原告新臺幣壹萬玖仟玖佰參拾參元，及自民國一一○年十一月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔十分之一，餘由反訴原告負擔。
本判決反訴原告勝訴部分得假執行。但反訴被告以新臺幣壹萬玖仟玖佰參拾參元為反訴原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序部分：
壹、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回，係以書狀撤回者，自撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法第262 條第1 項、第4 條定有明文。查本件原告即反訴被告（下稱原告）於訴訟進行中撤回起訴聲明一：被告應將門牌號碼新北市○○路000 號4樓房屋（坐落基地為得和段851 地號、面積145 平方公尺，權利範圍7 分之1 ，下稱系爭房地）點交予原告，被告即反訴原告（下稱被告）於本院言詞辯論時表示同意（見本院卷第113頁），已非本件審理範圍。
貳、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，擴張或減縮應受判決是項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2、3 款定有明文。經查，本件原告原起訴聲明㈡被告應給付原告自民國109年12月17日起，至完成房屋點交日止，按日新臺幣（下同）4,050計算之違約金，嗣於110年10月15日具狀變更聲明為被告應給付原告1,048,950元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。衡情原告聲明之變更，其請求之基礎事實同一，且核屬擴張應受判決事項之聲明，揆諸前揭說明，於法並無不合，應予准許。
乙、實體部分
壹、本訴部分：
一、原告主張：㈠系爭房地原為被告所有，民國109 年10月11日出租予訴外人
翁心富，租期109 年11月1 日起至111 年10月31日止，每月租金新臺幣（下同）23,000元。109 年11月6 日被告由訴外人林俊嘉代理，與原告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定買賣總價金1,350 萬元，簽約款300 萬元當場簽收，餘款為尾款。依第12條其他特別約定記載：1.不走履約保證；2.交屋前賣方需協助買方更換新租約，買方已知悉租賃期限自109 年11月1日至111 年10月31日止；3.簽約日已確認賣方向合作金庫北羅東分行借貸動用金額為900 萬元正，俟產權移轉至買方名下後，由買方代償後餘額再匯入賣方帳戶；4.租金以交屋日分算，押金亦同時於尾款中扣除，土增稅由買方代墊繳納，再從尾款中扣除；5.依現況交屋。並於系爭買賣契約備註欄約定至遲應於109 年12月16日交屋。是被告就買賣契約交屋義務部分，應自109 年12月17日起負遲延履行之責任，雙方確認點交日為110 年7 月23日，遲延日數計259 日。
㈡依系爭買賣契約第7 條違約責任第4 項第1 段約定，賣方若
有遲延交屋之情形，應賠償買方每日按買賣總價款千分之0.3違約金。如前所述，被告自109 年12月17日起即負遲延責任；再兩造間買賣總價款為1,350 萬元，千分之0.3為4,050
元(計算式：13,500,000×0.3/1000），故原告可請求自109年12月17日起，至完成房屋點交日止，每日4,050 元計算之違約金，共計1,048,950 元(計算式：4,050 ×259 )，即屬有據。㈢為此，爰依系爭買賣契約約定，提起本件訴訟，聲明：被告
應給付原告1,048,950 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按周年利率百分之5 計算之利息等語。
二、被告答辯以：㈠依系爭買賣契約第6 條第1 項、第12條其他特別約定第4 項
約定，被告簽約前已答應承租人於系爭房屋加裝冷氣兩台，或不裝冷氣但每月租金從23,000元降至20,000元，原告購得系爭房屋後，應依民法第425 條第1 項規定，繼受原出租人之裝設冷氣或降低租金之義務，原告不願繼受該義務，要求被告支付裝設兩台冷氣之費用76,519元，仍向承租人收取每月23,000元之租金，且未交屋時即逕將原應由被告收取之10
9 年11月20日至同年12月之租金30,666元（計算式：7,666+23,000)自尾款扣除，致原告應給付之尾款短少107,185元（計算式：76,519+30,666)，是原告未依約給付尾款，被告自不負點交房屋之義務。
㈡按民法第234 條、第235 條規定，被告曾分於110 年1 月15
日及110 年1 月20日委託翁心富及林俊嘉代辦點交手續，並催告原告指定點交期日併辦理更新租約事宜，然均為原告拒絕，依前揭規定，本件應由原告負受領遲延之責，被告並無給付遲延之情事，當無疑義。
㈢翁心富110 年7 月23日匯款23,000元及117,015 元至訴外人
宸波有限公司（下稱宸波公司）計140,015 元，而110 年1月至110 年7 月23日之租金總額應為155,633 元（計算式：
23,000×6＋17,633)，倘原告主張扣除76,519元裝設冷氣費用，則租金數額應為79,114元（計算式：155,633-76,519)，原告主張承租人業扣除冷氣裝設費用云云，顯非實情。原告肯認系爭租約有民法第425 條之1 買賣不破租賃之適用，卻只願承受系爭租約收受租金之權利，不願承受裝設冷氣義務，不知所據為何，亦無足取。㈣綜上，原告主張被告遲延交屋，依約應賠償違約金等情，實
屬無據，應予駁回，聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行等語。
三、本院得心證之理由：原告主張因被告遲延點交房屋，原告依系爭買賣契約第7條第4項第1段約定，請求被告給付違約金等情，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯，經查：
㈠原告與被告就系爭房地於109年11月6日簽立系爭買賣契約，
約定買賣總價金1,350 萬元，簽約款300 萬元當場簽收，原告並代償被告應負擔之土地增值稅款464,257元、代繳房屋稅1,814元，並於109年11月20日將系爭房地所有權移轉登記為宸波公司，由宸波公司代償被告就系爭房地於合庫銀行北羅東分行貸款8,860,162元等情，並於110年7月23日點交系爭房屋，被告亦未爭執，此有系爭買賣契約、土地所有權狀、玉山銀行匯款申請書在卷可查（見本院卷第19頁至第25頁、第41頁），應足採信。
㈡按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，為民法第98條所明定。如契約之文字已表示當事人之真意，無需別事探求者，固不得捨契約文字而為曲解，然契約文字文義不明，自有以過去事實及其他一切證據資料為斷定標準，以探求當事人立約當時之真意何在之必要。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段有明文規定。又按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。本件原告主張被告遲延點交系爭房屋，依系爭買賣契約請求被告按日計付違約金乙節，為被告所否認，是依據前揭規定及說明，原告應就此部分事實，負舉證責任。
㈢按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒
絕自己之給付，民法第264 條第1 項定有明文。依系爭買賣契約第6條第1項房地移交部分約定「本買賣標的物之移轉占用，買賣雙方約定於買方將交屋款給付賣方時，以現場點交方式為之，如賣方逾期不將房地產點交時則以違約論。」，又系爭買賣契約第12條其他特別約定：「...㈡交屋前賣方需協助買方更換新租約，買方已知悉租賃期限自109 年11月1日至111 年10月31日止；㈢簽約日已確認賣方向合作金庫北羅東分行借貸動用金額為900 萬元正，俟產權移轉至買方名下後，由買方代償後餘額再匯入賣方帳戶；㈣租金以交屋日分算，押金亦同時於尾款中扣除，土增稅由買方代墊繳納，再從尾款中扣除；㈤依現況交屋」，是依前開約定，可見系爭房屋尾款1,050萬元，應先扣除稅款、被告貸款後，將系爭房屋租金以交屋日分算，押金並同時從尾款中扣除後，原告交付屋款則與被告完成點交系爭房屋之義務，為對待給付關係。
㈣又原告雖於109年12月15日以南勢角郵局第001631號存證信函
通知被告，表示原告已備妥尾款即代償後餘額101萬1,967元，要給付被告，並請被告於2日內出面受領，惟被告於110年1月5日以羅東郵局第000006號存證信函回復原告表示並無拒絕點交房屋，表示會在109(應是110誤寫)年1月15日上午10點委託承租人代為點交手續，餘額則匯至其合庫羅東分行帳戶內，又原告再於110年3月11日以南勢角郵局第000299號存證信函通知被告稱承租人及租賃仲介均表示未曾接受點交，並請被告盡快出面交屋領款，被告又於110年3月16日以羅東郵局第000126號存證信函向原告表示，原告所述不實，因為雙方約定現況點交，本無任何需特別點交確認之事項，被告於110年1月20日已委託林俊嘉先生攜帶委託書到現場辦理點交，是原告以與買賣標的無關之租約內容拒絕點交，導致無法完成點交事宜，並請原告指定合理期間點交，被告會通知承租人更新租約等語，有前開存證信函、傳真查詢國內各類掛號郵件查單在卷可查（見本院卷第47頁至第66頁），是系爭買賣契約雖約定至遲109年12月16日前點交房屋，但如前述，原告交付屋款與被告點交系爭房屋之義務，為對待給付關係，依前開原告所寄之存證信函內容雖可見其要求被告出面領取尾款並點交房屋，但依被告所寄發存證信函則稱係原告拒絕點交房屋等語，是原告僅以存證信函並不足證明其於交付屋款時，被告有拒絕點求房屋之事實，原告迄未舉證被告有違反系爭買賣契約之義務，其聲明請求被告給付違約金，顯無理由。
㈤雖原告於110年4月29日方至臺灣宜蘭地方法院為提存，此有1
10年度存字第154號提存書在卷可查（見本院卷第69頁），然原告於提存後於110年5月7日向本院提起本件訴訟，兩造於本院審理中均同意以110年7月23日為系爭房屋點交日，是尚不論原告提存金額是否為足額尾款，原告並未提出其於提存後要求被告點交房屋之證明，且於提起訴訟後，系爭房屋亦已點交，足見被告未必有原告所稱拒絕點交系爭房屋之情形，是難認被告有違反系爭買賣契約，故原告之主張並無理由。
四、綜上所述，原告主張被告應給付原告1,048,950 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為無理由，應予駁回；又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請失所附從，應一併駁回。
貳、反訴部分：
一、被告起訴主張：按系爭買賣契約第12條其他特別約定第4 項約定，兩造均同意以承租人匯款之日（即110 年7 月23日）為點交日，則依前揭約定，110 年1月至同年7 月23日租金為155,633元（計算式：23000*6+17633=155,633）及原告從買賣價金中所扣取之30,666元（109年11月20日至12月底），收取權人應為原出租人即被告，惟承租人不察，將款項匯予原告指定之第3人，被告自依得前揭約定，請求返還。如前述原告承受系爭租約權利義務，自應一併承受裝設冷氣機之義務，因此原告由買賣價金尾款扣除之裝設冷氣費用76,519元，亦應一併返還被告。為此，依系爭買賣契約第2 條及第8 條約定，請求原告給付買賣價金計262,818 元（計算式：155,633+30,666+76,519)，聲明：原告應給付被告262,81
8 元，及自本書狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。願供擔保，請准宣告假執行等語。
二、原告答辯以：㈠被告109 年11月6日由林俊嘉代理與原告簽訂系爭買賣契約後
，從被告與介紹人張盈溱之LINE對話顯示，張盈溱告知因原告丈夫不滿意買這屋，但簽約後反悔要賠2 倍，所以便宜20萬元賣給宸波公司；被告則回復：「不用賠2 倍，只象徵性沒收一成訂金30萬元，不買沒關係不要勉強，一樓不是我銷售對象。要不要暫停辦理(過戶)？」，張盈溱寫道：「謝謝大哥，不用了，請繼續辦，我賠您30萬，又賠20萬沒辦法這樣賠，手續繼續走下去。」，被告竟寫說「妳不要賣她就好為什麼要賠」。詳言之，原告把系爭房地轉賣給宸波公司，過戶完成前被告已受告知，並無異議，非一般指示過戶給自己親人之情況。
㈡系爭房地於109 年11月20日依系爭買賣契約過戶給宸波公司
後、交屋前，被告沒有依約協助買方更換新租約，自109 年12月17日起負遲延履行交屋之責任，訴訟中雙方才依承租人付租金給宸波公司之110 年7 月23日為實際交屋日。換言之，被告故意違約卻想獲取租金收益，除違反誠信亦有違反買賣不破租賃規定，當然於法不合。
㈢民法第425 條第1 項規定，出租人於租賃物交付後，承租人
占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在。乃法定租賃契約之債權、債務移轉由繼受人取得、承受。因此，當系爭房地於109 年11月20日移轉登記為宸波公司所有時，租金應歸宸波公司所有，被告無權受領，故買賣價金尾款扣除109 年11月20日起至12月底之租金(應移交給宸波公司)，並無不當。至於，110 年1 月1 日起至7月23日以前的租金，承租人改向宸波公司匯款，被告主張應支付給伊，顯然找錯對象。
㈣另被告109 年10月11日與承租人簽訂租賃契約，關於答應裝
冷氣部分，乃被告訂約時答應承租人，故費用自應由被告負擔。尤依宸波公司表示，承租人於110 年7 月23日匯款117,
015 元租金之結算明細為：1、1 至7 月租金總額為161,000元(計算式：23,000×7 )；2、扣除裝冷氣機之費用(先扣一台費用41,000元，另一台等近夏天再裝)；3、扣墊付抽水馬達及電梯維修費共2,985元。可證裝冷氣機費用是被承租人從租金中扣抵，等同被告履行承諾義務，從價金尾款扣除符合契約約定。是以，被告反訴請求原告應給付裝設冷氣機費用76,519元，亦無理由。
㈤綜上，被告反訴之請求為無理由，應予駁回，聲明：反訴駁
回。如受不利亦判決，請准供擔保免假執行等語。
三、本院得心證之理由：㈠按解釋契約，應探求當事人立約時之真意，並須以當時之事
實及其他一切證據資料為判斷標準，不得拘泥於所用之文字，致失真意。所謂探求當事人之真意，乃在兩造就意思表示真意有爭執時，應從該意思表示所植基之原因事實、經濟目的、社會通念、交易習慣、一般客觀情事及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果是否符合公平原則。
㈡依系爭買賣契約第12條其他特別約定：「...㈡交屋前賣方需
協助買方更換新租約，買方已知悉租賃期限自109 年11月1日至111 年10月31日止；......；㈣租金以交屋日分算，押金亦同時於尾款中扣除，土增稅由買方代墊繳納，再從尾款中扣除...」，此足見被告同意協助就系爭房屋更換新租約，且就兩造同意以交屋日分算租金收取，又依系爭買賣契約所約定至遲於109年12月16日交屋，可見到兩造之真意為若早於109年12月16日則以實際點交日為租金分算日，至遲被告應於109年12月16日點交系爭房屋，故被告至多能收取租金至109年12月16日，是原告雖於109年11月20日將系爭房地出售與宸波公司，但依系爭買賣契約足見原告已同意被告收取至109年12月16日之租金。又原告於提存系爭房屋尾款時將109年11月20日至109年12月16日之租金扣除，然依系爭買賣契約約定應由被告收取，是被告主張原告應給付19,933元為有理由（計算式為：23000÷30×26=19933）。
㈢至於被告請求109年12月16日至110年7月23日間之租金，與兩
造簽立系爭買賣契約時之真意顯不相同，若依被告所述，則被告雖有點交房屋之義務，但越晚交屋反而能收取之租金越多，顯然與常情有違背，顯不足採，至被告另請求原告由買賣價金尾款扣除之裝設冷氣費用76,519元，被告僅稱原告應承受裝設冷氣機之義務，然依系爭買賣契約中並未就此有約定，故被告若於系爭買賣契約簽立前已答應出租人，自應於點交房屋前，完成裝設冷氣機，因其未為裝設冷氣，而原告將此部分費用扣除，並無違背，是被告此部分之主張均無理由。
四、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5 ％，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第203 條分別定有明文。查被告依系爭買賣契約請求原告給付應由被告收取之租金，並未定有給付之期限，則被告請求自反訴起訴狀繕本送達之翌日即110 年11 月25日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，自無不合。
五、綜上所述，被告請求原告給付19,933元，及自110 年11 月25日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，逾此範圍，為無理由，應予以駁回。兩造陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核被告勝訴部分，因所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，應依職權宣告假執行；原告就被告勝訴部分，聲請宣告免為假執行，合於法律規定，爰併酌定相當之擔保金額宣告之。至被告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應予駁回。
參、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此指明。
肆、訴訟費用負擔之依據：本訴訴訟費用依據為民事訴訟法第78條、反訴訴訟費用依據為民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 111 年 3 月 25 日
民事第六庭 法 官 宋家瑋以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 3 月 29 日
書記官 洪愷翎