臺灣新北地方法院民事判決110年度訴字第1344號原 告 賴秋夙訴訟代理人 李明哲律師被 告 陳張清香訴訟代理人 謝雲龍上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國111年5月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落於新北市○○區○○段0000地號土地上如附圖所示編號1268(1)面積279.81平方公尺之鋼架造建物拆除，並將該土地騰空返還原告。
二、被告應給付原告新台幣（下同）21,372元，及自111年4月29日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
三、被告應自110年3月25日起至返還第一項土地之日止，按月給付原告1,472元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔。
六、本判決第一項於原告以79萬元供擔保後，得假執行。但被告得以235萬元預供擔保而免為假執行。
七、本判決第二、三項得假執行。但被告得依序以3萬元、5萬元預供擔保而免為假執行。
八、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。本件原告對被告起訴後，本於原告所有土地遭無權占有之同一基礎事實、擴張應受判決事項之聲明，為訴之追加，最終聲明詳如後述，核與上開規定相符，自屬合法。
二、原告主張：㈠原告為分割前及重測前新北市○○區○○段○○○段00地號土地共有
人之一，於104年間提起分割共有物訴訟，經本 院於108年7月4日以106年度重訴更一字第3號分割共有物事件判決准予原物分割(下稱分割共有物判決)，該事件於108年9月16日判決確定，此有民事判決書及判決確定證明書可佐(原證4)。
經原告持分割共有物判決向新北市新莊地政事務所辦理分割登記，地政事務所將分割共有物判決附圖編號37(1)部分，自37地號土地分割出37-8地號土地(即系爭土地，原證5地籍圖謄本)，由原告單獨取得系爭土地所有權(原證6土地所有權狀)，系爭土地於110年12月11日因地籍圖重測而改編段別、地號為湖北段1268地號(原證13土地登記第一類謄本)，面積自595.44平方公尺，略增為595.47平方公尺。
㈡被告亦為分割前37地號土地所有權人，其於分割共有物事件
言詞辯論時，明確表示：伊為門牌號碼新北市○○區○○00號之16建物所有權人(原證7言詞辯論筆錄)，並希望能分得緊鄰其胞兄張福祥建物坐落之土地(兩兄妹分在一起)，且同意拆除坐落系爭土地上為其所有之系爭建物。因張福祥為門牌號碼新北市○○區○○00號之9建物所有權人(見原證7)，本院乃將分割共有物判決附圖編號37(24)分歸張福祥單獨取得，而將分割共有物判決附圖編號37(25)分歸被告單獨取得。㈢豈料，被告於分割共有物判決確定後，卻未主動拆除坐落系
爭土地上之系爭建物，亦不願意出售該建物予原告，經原告以存證信函定期催告被告自動履行拆遷義務，亦置之不理，迭經原告於110年1月4日委請律師發函催告被告拆除系爭建物(原證8律師函)，卻迄今仍無拆除之動作(原證9照片)。
㈣按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前、中段定有明文。又共有物係屬全體共有人所共有，在分割前，各共有人固得約定範圍而使用之，但此項分管行為，不過定暫時使用之狀態，與消滅共有關係之分割有間。故共有物經法院判決分割確定時，先前共有人間之分管契約及使用借貸契約，即應認為終止。共有人先前依該契約占用分割判決仍判歸全體共有人保持共有之部分共有物，即成無權占有，其他共有人自得依民法第767條、第821條之規定請求返還(最高法院85年度台上字第1046號民事判決意旨參照)；按分管契約，係共有人就共有物之使用、收益或管理方法所訂定之契約，共有人請求分割共有物，應解為有終止分管契約之意思。是經法院判決分割共有物確定者，無論所採行分割方法為何，均有使原分管契約發生終止之效力。僅分割方法採行變價分割時，因於該判決確定時，不當然發生共有物變賣之效果，共有物之所有權主體尚未發生變動，共有人間之共有關係應延至變賣完成時消滅而已。而分管契約既經判決分割共有物確定而消滅，共有物之用益及管理回復原來之關係，除非經共有人協議或依民法第820條第1項規定為決定，共有人不得任意占有使用共有物之特定部分(最高法院107年度台上字第879號民事判決意旨參照)。因此，分割共有物判決確定後，若該判決係採原物分割方案，則地上物所有人占用其他共有人因分割而取得之土地之法律上原因即歸於消滅，並非有權占有。查被告占有使用系爭土地為無權占有，原告依據民法第767條第1項中段、前段規定，請求被告拆除系爭土地上之系爭建物，並請求被告將所占用之土地騰空返還原告，為有理由。
㈤又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益(最高法院97年度台上字第294號判決參照)。按城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文。又按土地法第97條所稱之土地價額係指法定地價而言，法定地價為申報地價，土地法施行法第25條、土地法第148條分別定有明文。再按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等事項綜合判斷之(最高法院68年台上字第3071號判例參照)。而土地法第97條之立法意旨為「城巿房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人。」是土地法第97條限制房屋租金之立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境，城巿房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條之規定，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要，最高法院92年度台簡上字第20號判決意旨可參。經查，系爭土地目前及歷年均無公告地價，爰以原37地號土地108至109年公告地價(即申報地價)1,280元/平方公尺、110年度公告地價1,600元/平方公尺為計算相當於租金之不當得利之依據，且系爭建物為鋼架造建物，有照片可佐(見原證9及原證14)，因被告將系爭土地出租他人作為營業使用(見卷第115頁勘驗筆錄)，而系爭土地鄰近林口高爾夫球場，附近多為公司行號(原證15 GOOGLE MAP)，土地利用價值高，參照前揭最高法院判決意旨，營業用房屋，當應以公告地價年息百分之10為計算相當於租金不當得利之標準。為此，爰以公告地價年息10%為基準，請求被告給付自108年9月16日(分割共有物判決確定日)起至110年2月28日止，相當於租金之不當得利53,429元【計算式：(108至109年部分：申報地價1,280元/平方公尺×10%÷365日×472日×面積279.81平方公尺)+(110年部分：申報地價1,600元/平方公尺×10%÷365日×58日×面積279.81平方公尺)=53,429元，元以下4捨5入】，暨自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭土地之日止，按月給付3,680元【計算式：申報地價1,600元/平方公尺×10%÷365日×30日×面積279.81平方公尺=3,680元，元以下4捨5入】。
㈥並為訴之聲明：
⒈被告應將坐落新北市○○區○○段0000地號土地如附圖編號1268(
1)鋼架造建物(面積279.81平方公尺)拆除，並應將上開建物所占用之土地騰空返還原告。
⒉被告應給付原告5萬3,429元，及自民事辯論意旨狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⒊被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還第一項土地之日止，按月給付原告3,680元。
⒋原告願供擔保請准宣告假執行。
三、被告答辯：㈠被告所有之坐落新北市○○區○○00號16號門牌之鋼樑鐵皮建造3
00平方公尺建物，是自地自建的，擁有合法的地上權的私有建物，有權占有、非原告所謂的共有物分管契約的共有建物，原告之訴為無理由，如下之證據可資證明：
⒈早在原告103年購買土地之10幾年前，被告就已經過所有土地
共有人之共同協議及同意之下，才在自己所有的土地上。辛苦整地建造的、當年花費約2,650,000元才建好的鋼探鐵皮建造的建物，不但合法申請自来水表單供應自來水，合法的申請台灣電力公司裝設電表合法的供應電力使用電單，又合法向當時的合北縣政府申請核發門牌號碼、經過當時台北縣政府相關單位共同勘查後，正式核發縣市道路○○號碼：新北市○○區○○00號16號，雖無建物保存登記，但確是一擁有10幾年以上之合法地上權的私人合法建物。
⒉被告之合法地上權之合法建物、不是惡意的、不是非法侵占
得來的建築物、現雖因土地分割而座落在原告所分割之土地上，確實非被告惡意及侵占之行為取得、該系爭建築物應依民法第 832 條之規定及憲法第15 條規定，依法應受法律保障、原告訴之第一項聲明、實不足採、應予以駁回。
證據一：當時建在自己的土地的土地所有權騰本證明。
證據二：申請新北市政府正式核發縣市道路○○號碼：新北市○○區○○00號之16門牌照片。
證據三：合法的台灣電力公司錶燈及每月的電費繳款單證明。
證據四：合法的自來水供水錶、每月的水單繳費證明。
證據五：民法第832條之規定及憲法第15條規定。
㈡聞原告是房地投資常客，為圖其買賣土地賺取土地差額之私
利，取得上述建物之土地時，確存有惡意及不當取得之瑕疵，且己確實知悉他地上權建物之存在，有如下之證據可資證明：
⒈查原告原始取得上述建物之土地時、應已非常明確知悉該系
爭土地，確實是被告宗親等之共同繼承之土地，該筆土地上當時都已有明確之無數地上權建物存在，任何人都能觸目可及、且一目了然、二.三十棟的龐然大建物林立存在，且己安然和諧存在了二．三十年之久、原告豈有不知之理、購買之前應已明確知悉其都有地上權之存在事實，必然要接受其共有人地上權事實之存在，依民法之規定不動產買賣不破現有之地上權、民法定有明文規定，不容原告視而不見。
⒉詎料原告為圖其買賣土地賺取土地差額之私利、明知道共有
土地之出售、應依循土地法第34條之1、應存證通知他共有人行使優先購買權之法律規定，原告為規避此一事實非常明顯之法律、深怕一旦存證通知他共有人行使優先購買權時、定然無法順利成交、因此確有唆使由其所聘僱委託辦理之土地專業代理人辦理、原告與土地專業代理人都明確知道土地出售人並無依照法律規定、通知他共有人之事實、卻依然共同具名簽立土地買賣契約書上蓋章、明確註明已行文通知他共有人、無人行使優先購買權之記載，順利地將土地過戶手續移轉完成、原告與土地專業代理人及出售人，顯然都已共同觸犯使公務人員登載不實之偽造文書罪嫌、致使被告等人之權益嚴重遭受損害，至臻明確、如遭損害必依法處理。
㈢原告於起訴本案之前，曾委託王辰先生電話 0000-000000，
前來向被告表明告之、原告願以200萬元購買被告所有坐落其所分配土地的系爭鋼樑鐵皮建物，以便連土地共同一起出售他人，被告已同意答應將系爭鋼樑鐵皮建物全部出售予原告，詎料原告卻惡意的毀約，並聘請律師提告而延生此案，原告前來告知合意購買系爭建物在先、卻毀約在後，又惡意提告、其行為實讓人難以接受、按民法之規定相對人两相合意、契約已然成立，被告至今不變、願將系爭鋼樑鐵皮建物全部出售予原告、原告依其之表示應以200萬元購買系爭鋼樑鐵皮建物，而保雙方之權益。
㈣被告所有之坐落新北市○○區○○00號16號門牌之鋼樑鐵皮建造
的約300平方公尺建物，是早在85年8月27日時在自己的土地上自己建造的，擁有該建物至今已有25年以上的歲月了，是一座擁有合法所有權，地上權的私有建物。按民法第 66條、民法第769條、770條規定、被告是以所有之意思，已超過二十年間和平的、公然的、占有該系爭土地，按民法第770條規定，被告之系爭建物、已是擁有該系爭土地上合法地上權的合法建物，且被告不是以非法的或有任何過失之下的惡意占有、亦非原告所謂的該建物是以共有物分管契約的共有建物，是一獨立的私有的合法擁有地上權的合法建物，原告之第一項訴求、為無理由應予於駁回，有如下之證據可資證明：
⒈早在原告103年購買土地之25年前，被告就已經經過所有土地
共有人之共同協議及同意之下，才能在自己所有的上地上，辛苦整地建造的、當年花費約2,650,000元才建好的鋼樑鐵皮建造的建物，不但有合法申請自來水表單、供應自來水，有合法的申請台灣電力公司裝設合法的電表、供應電力使用電單，又有合法的向當時的台北縣政府的相關單位，申請核發門牌號碼、經過當時台北縣政府相關單位的共同勘查及審核後，正式核發縣市道路○○號碼：新北市○○區○○00號 16 號，雖無建物保存登記，「但確是一棟擁有25年以上之合法的地上權的私人合法建築物」。
⒉被告之合法地上權之合法建物、不是惡意的、不是非法侵占
得來的建築物、現雖因土地分割而座落在原告所分割之土地上，確實非被告在原告取得土地產權後、以惡意及侵占的行為取得、且原告購買該土地時已非常明確知道系爭建築物早已存在的非常明顯的事實，既是原告購買之時就已明確知悉該建築物之存在，就應接受該建築物存在之事實，豈可違反誠信原則，只為其之買賣差額小利益而來損害被告合法的私人建築物的權利、硬強要拆除之。
⒊更查原告購買該土地之用意、不是自用、而是投機買賣、只
為其炒作地皮而已、買了之後、隨即委託仲介公司出售該系爭土地、原告全是為賺取炒作土地的買賣差額為主要目的、並派人與被告商量共同出售，原告之購買土地之炒作投機行為、實不足取、查原告只為賺取炒作土地投機購買出售賺取差額、卻以此向貴院提告、而讓無辜善良的被告卻要無原無辜的損失2.650.000元以上、原告之行為極像古代之豪強一樣、只為其賺取土地投機買賣差額、就霸王硬上弓、以圈地後為圖利自己，而來強拆民宅的惡意行為，實不容其惡行於當今之明文社會發生，原告之惡意行為已導致浪費司法資源，及使善良百姓的被告遭受嚴重之損失，原告只為圖利自己炒作土地之買賣差額卻要來損害被告之合法建築物權利之行為，不合比率原則、已違反民法第148條之規定。
⒋查該系爭建築物、應依憲法第15條之規定及民法769條民法第
770條之規定及民法第832條之規定，依法應受國家的法律保障，原告更應受民法第148條規定之拘束。
㈤並為答辯聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利判決願供擔保，請准免予假執行。
四、原告主張系爭土地為原告所有，其上有被告所有如附圖所示編號1268(1)面積279.81平方公尺之鋼架造建物之事實，有土地第一類登記謄本（本院重調字卷第25頁）、勘驗筆錄、複丈成果圖表在卷可稽（本院訴字卷第115至121頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。
五、原告復主張被告所有系爭建物無權占有系爭土地，原告自得依無權占有法律關係，請求被告拆屋還地，並依民法第179條規定，請求給付相當於租金之不當得利等情。則為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠被告固抗辯系爭建物係被告於原告購買土地之10幾年前，經
過土地共有人協議及同意之下所建，有申請水、電使用之事實，且經台北縣政府核發門牌號碼，是一棟擁有10幾年以上之合法地上權的私人合法建物云云。惟查，系爭建物並未辦理保存登記，並非合法建物，而申請水、電使用，且經戶政機關編定房屋門牌號碼，亦不足以證明有權占有之事實，況被告亦未證明伊於興建系爭建物時，已經取得分割前37地號土地共有人同意之事實。再者，根據前案分割共有物判決所載，共有人張碧於36年1月15日死亡(見原證4判決書第9頁第17行)，張碧之繼承人迄未辦理遺產繼承登記，其繼承人一共有111人(見原證4判決書第9頁第18行)，權利範圍為公同共有2分之1，加計37地號土地權利範圍另2分之1共有人人數21人，則分割前37地號土地共有人一共有132人，被告於原告購買土地之10幾年前，於系爭土地上興建系爭建物時，顯不能取得上開132名共有人同意，況原告亦否認有默示分管協議之存在。再者，縱然被告與分割前37地號土地共有人間有分管協議，該分管協議亦因共有物經法院判決分割確定時，先前共有人間之分管契約，即應認為終止，被告仍占有使用系爭土地自屬無權占有。又被告辯稱原告於購買系爭土地前，即已明確知悉系爭土地有地上權之事實，依民法之規定不動產買賣不破現有之地上權等規定，不容原告視而不見云云。然原告亦否認被告所有系爭建物占有使用系爭土地之法律上原因，係基於「地上權」之事實。是被告上開所辯並無可取。
㈡被告復抗辯原告於購買分割前37地號土地應有部分時，並未
依土地法第34條之1規定通知被告行使優先承買權，造成被告損害云云。按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。土地法第34條之1第1至4項定有明文。因此，負有通知其他共有人行使優先承買權之人，為土地應有部分之出賣人(即原告之前手)，並非買受人(即原告)，堪認被告所指，顯有誤會。
況被告若認其優先承買權遭侵害，自應向原告之前手請求損害賠償，而非以此為拒絕拆除系爭建物之抗辯事由。
㈢被告另辯稱原告於購買系爭土地前，即已明確知悉系爭土地
有地上權之事實，依民法之規定不動產買賣不破現有之地上權等規定，不容原告視而不見云云。原告則否認被告所有系爭建物占有使用系爭土地之法律上原因，係基於「地上權」之事實。經查：
⒈按占有使用他人之土地，其原因固屬不一，然必以行使地上
權之意思而占有，始符合因時效取得地上權之第一要件。此項行使地上權之意思，依民法第944條第1項規定，既不在推定之列，即須由占有人負證明之責（最高法院86年度台上字第619號裁判參照）；主張時效取得地上權者，須為以行使地上權之意思而占有始足當之，若依其所由發生事實之性質，無行使地上權之意思者，非有變為以行使地上權之意思而占有之情事，其取得時效，不能開始進行 (最高法院64年度台上字第2552號判例參照）；依時效取得地上權者，須其主觀上有以行使地上權之意思，在客觀上有在他人土地上有建築物、其他工作物或竹木為目的，使用他人土地之事實，始足當之。而占有土地建築房屋，有以所有之意思為之，有以租賃之意思為之，有以無權占有之意思為之，非必以行使地上權之意思而占有(最高法院82年度台上字第992號裁判參照)。查被告一再辯稱系爭建物為一棟擁有25年以上之合法地上權私人合法建築物云云。然系爭土地係因前案分割共有物判決，經原物分割而由原告取得，被告為分割前土地共有人之一，被告於歷次書狀自陳其於建築系爭房屋前，已經經過所有土地共有人之共同協議及同意之下，始在系爭土地上建築系爭建物，顯然被告並非以行使地上權之意思而占有使用系爭土地。
⒉縱被告於25年以前，係以行使地上權之意思而占有使用系爭
土地，但主張因時效取得地上權者，僅係有此登記請求權而已，在被告依法向該管地政機關申請為地上權登記前，仍不得據以對抗原告而主張有權占有。
㈣按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。查被告所有系爭建物無權占有原告所有系爭土地，依上開說明，原告請求被告拆屋還地，自屬有據。
㈤次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，為民法第179條所明定。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，復為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。再者，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文，上開規定依同法第105條規定，於租用基地建築房屋準用之。土地法施行法第25條規定，土地法第97條第1項所謂土地及建物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣市地政機關估定之價額。另土地法第148條、平均地權條例第16條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價，為法定地價；土地所有權人未於公告期間申報地價者，則以公告地價80%為其申報地價。是土地法第97條第1項所謂土地申報價額即指該土地之申報地價而言。查系爭土地目前及歷年均無公告地價，自應以公告地價80%為其申報地價，而系爭土地108至109年公告地價為1,280元/平方公尺、110年度公告地價1,600元/平方公尺，其申報地價即應分別為1,024元/平方公尺、1,280元/平方公尺。本院爰審酌系爭土地地處偏僻，商業活動不佳，認其租金應以申報地價年息5% 為適當，則原告得請求被告給付自108年9月16日(分割共有物判決確定日)起至110年2月28日止，相當於租金之不當得利應為53,429元【計算式：(108至109年部分：申報地價1,024元/平方公尺×5%÷365日×472日×面積279.81平方公尺)+(110年部分：申報地價1,280元/平方公尺×5%÷365日×58日×面積279.81平方公尺)=21,372元，元以下4捨5入，下同】，暨自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭土地之日止，按月給付1,472元相當於租金之不當得利【計算式：申報地價1,280元/平方公尺×5%÷365日×30日×面積279.81平方公尺=1,472元】，其餘不應准許。
六、從而，本件原告依民法第767條第1項、第179條規定，請求：㈠被告應將坐落於新北市○○區○○段0000地號土地上如附圖所示編號1268(1)面積279.81平方公尺之鋼架造建物拆除，並將該土地騰空返還原告。㈡被告應給付原告新台幣（下同）21,372元，及自辯論意旨狀送達（本院訴字卷第173頁）翌日即111年4月29日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢被告應自起訴狀送達（本院重調字卷第85頁）翌日即110年3月25日起至返還第一項土地之日止，按月給付原告1,472元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
七、兩造陳明願供擔保請為准、免假執行之宣告，就原告勝訴部分經核均無不合，爰就本判決第1項部分酌定相當擔保金額予以准許；就本判決第2、3項部分，所命給付金額在50萬元以下，應依職權宣告假執行；並酌定相當擔保金額宣告免為假執行。至原告敗訴部分，假執行之聲請已失依附，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，經審酌與判決結果不生影響，爰不一一論述，亦併予敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 111 年 6 月 10 日
民事第五庭 法 官 連士綱以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 6 月 10 日
書記官 游曉婷