臺灣新北地方法院民事判決110年度訴字第1353號原 告 郭炳南訴訟代理人 唐德華律師被 告 聞振伸上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，本院於中華民國110年12月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○路00巷00號12樓房屋騰空遷讓返還原告。
二、被告應給付原告新臺幣51萬1,230元，並自民國110年7月17日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
三、被告應自民國110年7月17日起至騰空遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣3萬2,470元。
四、被告應自民國110年7月17日起至騰空遷讓返還第一項房屋之日止，按日給付原告新臺幣1,000元。
五、原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
六、訴訟費用由被告負擔。
七、本判決第一至四項，於原告以新臺幣91萬4仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣2,742,545元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查原告起訴時原聲明請求：「一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○路00巷00號12樓房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還原告。二、被告應給付原告新臺幣（下同）51萬7,230元，並自起訴狀繕本送達翌日起，按年息百分之5計算之利息。三、被告應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告3萬2,470元。四、被告應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空遷讓返還第一項房屋之日止，按日給付原告1,082元。五、如受有利判決，願供擔保，請准宣告假執行。」（本院卷第9頁），嗣於110年11月17日言詞辯論期日，原告當庭更正前述聲明第二項請求給付之金額為57萬1,230元，及補充請求遲延利息給付至清償日止（本院卷第105頁）；又於110年12月15日言詞辯論期日，當庭減縮聲明第二項之請求給付金額為51萬1,230元（本院卷第112頁），依上述規定，核屬更正、減縮應受判決事項之聲明，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：㈠原告為系爭房屋所有權人，兩造於106年3月22日簽訂房屋租
賃契約（下稱系爭租約），將系爭房屋出租被告，約定租期自106年4月1日起至107年3月31日止，每月租金3萬元應於每月1日前支付，每月管理費2,470元由承租人負擔，合計被告每月應給付原告3萬2,470元，並於簽約時支付押金6萬元予原告。上述租期屆滿後，被告繼續使用系爭房屋，兩造沿用系爭租約，未再簽立新約。租賃期間內，被告常未按期給付，原告屢次口頭催繳未果，遂於109年5月25日以永和郵局第167號存證信函限期催告被告應給付至109年5月底前積欠之租金等共21萬4,060元。嗣被告表示無力一次繳清，僅於同年6月7日簽立切結書（下稱系爭切結書），保證會分期將上述欠款清償完畢。惟被告簽署系爭切結書後，不僅未依約清償欠款，更未再給付每月租金及管理費，迄110年4月30日止，共積欠57萬1,230元【計算式：3萬2,470元×11個月（109年6月1日起至110年4月30日止，共11個月）＋21萬4,060元＝57萬1,230元】，經原告屢次催繳未果，爰以起訴狀繕本送達被告為終止租約之意思表示，並依系爭租約第13條第1項、第15條第1項約定、民法第440條第1、2項、第450條第2項、第455條前段、土地法第100條第3款規定，請求被告應騰空遷讓返還系爭房屋予原告；依系爭租約第4條、第6條、第13條第4項約定、民法第439條前段規定，請求被告給付以押金6萬元扣抵後所餘積欠之租金及管理費共51萬1,230元。
㈡原告終止租約後，被告繼續占有使用系爭房屋，依通常情形
，已受有相當於房屋租金之利益，並致原告受有無法使用收益系爭房屋之損害，是原告另依民法第179條規定、最高法院61年台上字第1695號判例意旨，請求被告自租賃關係終止即起訴狀繕本送達被告之翌日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金(含管理費)之損害3萬2,470元。
再依系爭租約第13條第3項約定、民法第250條第1項規定，請求被告自租賃關係終止即起訴狀繕本送達被告之翌日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付違約金1,082元（計算式：3萬2,470元÷30日＝1,082元，元以下四捨五入）等語。
㈢聲明：
⒈被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。
⒉被告應給付原告51萬1,230元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⒊被告應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告3萬2,470元。
⒋被告應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付原告1,082元。
⒌原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告聲明陳述略以：被告確實有簽訂系爭租約及切結書，且有搬遷之意願，然因目前無工作收入，請求原告給予3個月的時間搬遷、找工作，並讓被告分期清償積欠之上述款項等語。
三、下列事項為兩造所不爭執，應可信為真實（本院卷第112至113頁）：
㈠原告為系爭房屋所有權人，兩造於106年3月22日簽訂系爭租
約，將系爭房屋出租被告，約定租期自106年4月1日起至107年3月31日止，每月租金3萬元應於每月1日前支付，每月管理費2,470元由承租人負擔，合計被告每月應給付原告3萬2,470元，並於簽約時支付押金6萬元予原告。上述租期屆滿後，被告繼續承租系爭房屋，兩造沿用系爭租約，未再簽立新約，為不定期租賃（見本院卷第17至29、75頁系爭租約影本、系爭房屋之建物登記謄本）。
㈡被告未按期給付租金已逾2個月，經原告口頭催繳未果，遂於
109年5月25日以永和郵局第167號存證信函限期催告被告應給付至109年5月底前積欠之租金等共21萬4,060元。被告僅於同年6月7日簽立系爭切結書，保證會分期將上述欠款清償完畢，惟被告簽署系爭切結書後，不僅未依約清償欠款，更未再給付每月租金及管理費，迄110年4月30日止，共積欠57萬1,230元【計算式：3萬2,470元×11個月（109年6月1日起至110年4月30日止，共11個月）＋21萬4,060元＝57萬1,230元】（見本院卷第39至45頁永和郵局第167號存證信函及掛號郵件收件回執、系爭切結書等影本）。
㈢原告以起訴狀繕本送達被告為終止租約之意思表示，本件起
訴狀繕本已於110年7月16日送達被告，系爭租約已合法終止（見本院卷第55頁本院送達證書）。
四、本院之判斷：㈠原告請求被告遷讓房屋及給付51萬1,230元為有理由：⒈按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明
文。又承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第1、2項亦有明文。又未定期限之租賃，承租人積欠租金除以擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人始得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明定。另租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。民法第450條第2、3項亦有明文。再承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段規定甚明。
⒉原告主張其為系爭房屋所有權人，兩造於106年3月22日簽訂
系爭租約，將系爭房屋出租被告，約定租期自106年4月1日起至107年3月31日止，每月租金3萬元應於每月1日前支付，每月管理費2,470元由承租人負擔，合計被告每月應給付原告3萬2,470元，並於簽約時支付押金6萬元予原告。上述租期屆滿後，被告繼續承租系爭房屋，兩造沿用系爭租約，未再簽立新約，為不定期租賃。惟被告未按期給付租金已逾2個月，經原告口頭催繳未果，遂於109年5月25日以永和郵局第167號存證信函限期催告被告應給付109年5月底前積欠之租金等共21萬4,060元。被告僅於同年6月7日簽立系爭切結書，保證會分期將上述欠款清償完畢，惟被告簽署系爭切結書後，不僅未依約清償欠款，更未再給付每月租金及管理費，迄110年4月30日止，共積欠57萬1,230元【計算式：3萬2,470元×11個月（109年6月1日起至110年4月30日止，共11個月）＋21萬4,060元＝57萬1,230元】，原告遂以起訴狀繕本送達被告為終止租約之意思表示，本件起訴狀繕本已於110年7月16日送達被告，系爭租約已合法終止等情，有系爭租約影本、系爭房屋之建物登記謄本、永和郵局第167號存證信函及掛號郵件收件回執、系爭切結書等影本及本院送達證書等件在卷可憑（見本院卷第17至29、39至45、55、75頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。從而，原告依系爭租約第13條第1項租約終止時承租人應返還房屋、第15條第1項遲付租金達2個月出租人得定相當期限催告後終止租約等約定，及民法第440條第1、2項、第450條第2、3項、第455條前段、土地法第100條第3款等規定，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告；及依系爭租約第4條每月租金、第6條每月管理費、第13條第4項押金扣抵等約定及民法第439條前段規定，請求被告給付以押金6萬元扣抵後所餘積欠之租金及管理費共51萬1,230元，即屬有據，應予准許。
㈡原告請求被告按月給付3萬2,470元不當得利，為有理由：
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決意旨參照）。查系爭租約已於110年7月16日終止，業經本院認定如前，原告自斯時起即無占用系爭房屋之法律權源，且受有相當於租金及免繳管理費之利益，並致原告受有損害，是以原告請求被告給付自系爭租約終止之翌日即110年7月17日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告3萬2,470元（租金3萬元＋管理費2,470元），洵屬有據，應予准許。
㈢原告請求被告按日給付1,000元違約金，為有理由；逾此部分為無理由：
⒈按系爭租約第13條第3項約定：承租人未依第一項約定返還房
屋時，出租人得向承租人請求返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當「月租金額」一倍（未足一個月者，以「日租金」折算）之違約金至返還為止。次按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意(最高法院99年度台上字第1421號民事判決意旨參照)。
⒉原告主張依系爭租約第13條第3項約定、民法第250條第1項規
定，請求被告自租賃關係終止即起訴狀繕本送達被告之翌日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付違約金1,082元（計算式：3萬2,470元÷30日＝1,082元，元以下四捨五入）等語；被告對於原告請求違約金及違約金之計算方式固無爭執，惟陳稱：「(法官問：當時雙方是否約定違約金以32470元為基礎計算？）被告答：我們簽的就是整個合約，沒有特別討論這一條。」（見本院卷第112頁）是原告依系爭租約第13條第3項約定請求被告給付違約金，固屬有據，惟關於違約金之計算方式，究應以每月租金3萬元加上管理費2,470元為計算基準，抑或以每月租金3萬元為計算基準，自應依系爭租約之全文、兩造立約時之真意及交易上之習慣等作通盤觀察。觀諸系爭租約第4條約定：「承租人『每月租金』為新臺幣（下同）參萬元整」另於第6條約定管理費、水費、電費、瓦斯費由承租人負擔（見本院卷第21頁），足見管理費與水電瓦斯費等並非租金，而係兩造間特別約定應由承租人負擔之費用，自非系爭租約第13條第3項所指之「月租金額」或「日租金」，是以系爭租約第13條第3項之違約金，自應以系爭租約第4條所約定之每月租金3萬元為計算基準，則原告主張應將每月租金加上管理費2,470元為計算基準云云，即屬無據。從而，原告請求被告自租賃關係終止之翌日即110年7月17日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付違約金1,000元（計算式：3萬元÷30日＝1,000元），為有理由；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
五、綜上所述，原告依租賃契約之法律關係，請求：㈠被告應將門牌號碼新北市○○區○○路00巷00號12樓房屋騰空遷讓返還原告。㈡被告應給付原告新臺幣51萬1,230元，並自110年7月17日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢被告應自110年7月17日起至騰空遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣3萬2,470元。㈣被告應自110年7月17日起至騰空遷讓返還第一項房屋之日止，按日給付原告新臺幣1,000元，均為有理由，應予准許；逾上開部分之請求則無理由，應予駁回，爰判決如主文。
六、假執行之宣告：本件原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，經核原告勝訴部分並無不合，應予准許，爰酌定相當擔保金額宣告之，並依職權宣告被告得預供擔保免為假執行。至原告敗訴部分，其假行之聲請即失所附麗，不應准許，併予駁回。
七、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 110 年 12 月 30 日
民事第四庭 法 官 張筱琪以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 12 月 30 日
書記官 林雅菁