臺灣新北地方法院民事判決110年度訴字第2422號原 告 何瑞治
林月娥共 同訴訟代理人 何信隆
鄭世脩律師複 代理人 林俊杰律師被 告 蔡美玉訴訟代理人 許家偉律師
何信儀律師彭光暐律師上列當事人間請求調整租金事件，經本院於民國111年1月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
理 由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3、7款定有明文。次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條復定有明文。查，原告起訴時，原聲明請求：「被告應自民國110年5月1日起至119年4月30日止，於每年5月1日給付原告依照如起訴狀附表⑶所示訴求租金第7年第1年租金數額。」等語，有原告民事起訴狀在卷可佐（見本院110年度板司調字第86號卷〈下稱板司調卷〉第9頁）；嗣於本院審理時更正訴之聲明為：「請求鈞院依附表所示調整每年租金。」等語，有原告之民事更正訴之聲明狀可佐（見本院卷第97、98頁），經核原告上開聲明之變更，與前揭規定相符，於法有據，自應准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠原告租賃與被告之土地為坐落新北市○○區○○段○○○段000○0000
0地號土地（下稱系爭土地）。於101年9月28日第一次約定102年至111年每年租金新臺幣（下同）200萬元，112年至116年每年租金遞增20萬元，15年共計3300萬元(此租金已是因被告請求因其投入建置地上物資金，故10年內不要調漲租金，以攤提建物築物成本)。並於102年5月1日繳納第一年租金200萬元整。其後因袋地通行權紛爭(102-103年)，地上物無法繼續施工，致被告自稱無法取得使用執照，故要求原告另行於104年5月1日需繳租金當日，原告前往收租，被告以上開無法取得使用執照為由，要求原告改以每年160萬元，原告因係當日被騙簽立，故連調漲租金之用語均未載入。依此份合約15年，每年僅160萬元，總數僅為2400萬元，差距第1份合約總數3300萬元甚多，原告租金收入損失900萬元。原告嗣查知被告已於107年順利取得使用執照，則降租事由已不存在，等同騙取原告降租之事由後，復未盡承租人之照管租賃土地之責任，竟發生以下之事實，致使原告認為系爭土地以每年份租金160萬元計算，對於原告實顯非公平。是以依法呈請法院判令增加系爭土地每年之租金回復為200萬元，如此計算，原告租金收入之損失，方由900萬元，降低為520萬元，如此始稱公允。按被告違背依承租人占有系爭土地，應負善良管理人責任之事實如下：⑴因為違建被拆，原告亦有損失(依原合約，期滿，違建之主體所有權屬於原告所有)。然被告均未提及補償問題。⑵上揭因有違建期滿屬於原告所有之條款，是以本件原告並無向被告收取押租金60萬元利益之事實。⑶鄰地所有人因後來與被告交惡，無法從被告處通過，改向原告訴請袋地通行權，原告因此精神大受損害，有臺灣新北地方法院102年度訴字第2739號民事判決、臺灣高等法院103年度上字第486號民事判決可資證明，原告因與鄰地訴訟而體重大減12公斤，被告於此時要求重訂契約，要求原告賠償600萬元，藉以降低每年160萬元租金給付為名目，故意忽略後5年每年調昇租金的部份。⑷原告本僅允許鄰地之人通行3公尺寬道路，被告竟自作主張應允鄰地之人通行4公尺30公分之道路，原告因此更加深覺被告非盡土地管理人之義務，甚而以損害原告之權利為樂。原告已因與鄰地訴訟而體重大減12公斤，被告竟仍向鄰地所有人為妥協。且被告因與鄰地間違建之興建，而同意越界拆除，拆除已使原告依約本期滿而到所有權歸屬於原告而受損失，今又不顧全原告之土地而使得鄰地之人通行原告過多之土地，被告未盡其承租人之相關責任。⑸原告認為以每年給付租金160萬元而言，15年來差距900萬元太大，是以認為確實顯失公平。按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。本件經被告請求更改為160萬元之租賃契約成立後，袋地通行權紛爭，僅僅只有2年，且107年，地上建物即取得建築執照。因上述⑴至⑸大情事發生而確定有所變更，且被告事後不顧原告土地權利之行為，非立約當時所得預料，依其從200萬元變更為160萬元之原有效果，顯失公平(原告預期地上物所有權之權利受損、原告未予收押租金、原告竟須應訴袋地通行權，原告因應訴而生身體暨精神上之危害、原告之土地竟需退讓更大之通行範圍等)，因而原告得聲請法院回復原訂契約之給付，即每年給付200萬元至119年4月30日租約期滿，並自110年5月1日起，按年給付之。另被告將系爭已取得使用執照之地上物，違法轉租他人，已係違反兩造租約8條，乙方未經甲方同意，不得私自將租賃物權利轉租由他人使用租賃物。依同約第19條第2款，租賃期間內乙方如有違反本契約各條項(第8條)時，任憑甲方處理，乙方不得異議。再就被告將多出一米半之道路供與他人通行，亦同時係違反上述條文無疑，附此敘明。
㈡本件與鈞院109年度訴字第2459號民事判決，並無一事不再理
、既判力效力所及、遮斷效的適用。上開案件係以民法第442條為訴訟標的，經法院以該條文之適用僅限於不定期限之租賃契約為判斷之依據。並無就兩造間存有原告同意降租後，竟遭被告背叛，於訴訟中為有利於後方土地袋地通行權人之陳述等事實為判斷，本件係以民法第227條之2為訴訟標的，兩者明顯不同，是本件與該案件間並無既判力或爭點效之存在。㈢爰依民法第227條之2規定，提起本件訴訟，聲明請求：請求鈞院依附表所示調整每年租金。
二、被告則以：㈠本件原告之請求應受鈞院109年度訴字第2459號確定判決（下
稱前案）所遮斷，要難再行起訴請求，亦即原告提起本訴前，曾以相同原因事實、被告、調整租金之法律關係提起前案，並經鈞院判決駁回原告請求確定在案，又本訴相較前訴並無提出新事實及證據，而原告以完全相同之原因事實，於前訴依照民法第442條之規定，聲明請求法院調整被證五租賃契約之租金給付數額，然民法442條本係情事變更原則於債編各論中之規定，與主張民法227條之2第1項所憑證據資料相同、共用，同為調整租金之聲明主張，且由本件起訴狀更可證明，亦得以完全相同之事實、證據依民法債編總論之第227條之2第1項所涵攝，況原告於前訴中已委任專業訴訟代理人並無不知法律之情，甚無不能提出之情況。再者，復參最高法院104年度台上字第2116號民事判決意旨，除請求權外形成權亦受既判力之遮斷效所及，此亦受學界通說所肯認，從而情事變更調整給付之形成權理當受前訴判決遮斷，倘准原告復以本訴請求條整租金，不啻使兩造間紛爭再燃，乖於民事訴訟紛爭解決一次性之要求，令法律關係長期無法確定、法院產生裁判矛盾之風險，更將導致民事訴訟法第447條等適時提出主義之規範意旨落空，無端耗費司法資源而有違訴訟經濟及公益，亦有將原告漏未提出之程序不利益轉嫁予被告之嫌。故本件原告所主張依民法第227條之2第1項調整租金給付數額之請求，應受前訴既判力所遮斷，不得以前訴確定判決言詞辯論終結前可提出而未提出之攻擊防禦方法再行請求，本件應依民事訴訟法第249條第1項第7款後段規定，裁定駁回本訴等語。㈡縱認原告本件起訴合法，然原告所稱兩造租賃土地因袋地通
行權爭議所生之鈞院102年度訴字2739號民事事件，業經上訴臺灣高等法院103年度上字第486號，並於104年2月3日判決，且該訴中兩造均有委任訴訟代理人得合法送達，亦無相關上訴最高法院之紀錄，堪認該訴至遲於104年3月初即已確定，而兩造更新被證五契約乃於104年5月1日，原告主張因袋地通行爭議所生事件，應屬被證五租賃契約成立前所生，亦與兩造間租賃契約無涉，更無締約當時顯難預料之情形，核與情事變更原則要件不符，且袋地通行權乃調和鄰接不動產利用而擴張或限制不動產所有權之制度，實與土地承租人（即被告）之行為無涉，被告更否認有何交惡鄰地所有人、恣意擴張容忍通行範圍之情，況本件袋地通行爭議於兩造更新被證五契約前即已確定，原告據此佯稱此具情事變更之情云云，實無足採。又兩造係於104年5月1日衡酌一切客觀情況後合意更新土地租賃契約，原告顛倒時序並以契約成立前事件主張情事變更，要不可採。再者，縱被告於本件租賃土地上興建之建物迄107年間方取得建築使用執照，惟原告於104年5月1日締結被證五契約前即已出具新北市○○區○○段0000號地號之土地使用權同意書予被告，供被告合法興建地上物及順利請領建築使用執照之用，而兩造亦有租賃期滿地上物歸原告所有之特約，可證兩造確知被告租賃土地將作建築基地所用，遂於約莫104年3月間袋地通行紛爭判決確定，相關權利義務關係及應容忍通行不得興建建物範圍釐清後，一般人均顯可預見被告得旋即動工並於完工時順利請領建築使用執照，非契約成立當時兩造顯無法預見，兩造本得自行風險評估以作為是否締約及契約給付內容之衡量依據，實與情事變更原則所稱「非當時所得預料」者有間，參照最高法院100年度台上字第1714號民事判決意旨，原告自不得於契約成立後，始以該原可預料情事之實際發生，再依據情事變更原則，請求增加給付，故原告請求洵屬無據。至原告憑空杜撰於104年5月1日當日，被告以袋地通行紛爭存在無法繼續施工，致無法取得本件租賃土地上建物之使用執照為由，請求損害賠償騙取原告降租云云，除與前訴肯認被證五契約合法、有效、無瑕並作為判決基礎之事實相悖，依法不得為相反主張外，亦乖離袋地通行爭議至遲於104年3月間已判決確定，縱為市井愚民均知悉得繼續施工並取得使用執照之常理，即原告豈可能於袋地通行紛爭落幕後仍相信被告稱袋地紛爭致無法施工取得使用執照？原告主張顯無足採。
㈢原告稱被告拆除違章建築有損其依被證五租賃契約可得權益
云云，惟縱被告同原告所稱曾拆除違章建築，亦係於被證五契約更新前所為，並非被證五契約締結後之情事變更。又該違章建築屬越界臨時搭建或暫時搭建於租賃土地之地上物，而被證五第21條約定「合約期滿地上物歸甲方所有」，當指兩造租賃土地上之地上物，自不包含被告於兩造租賃土地外越界臨時搭建之地上物，至於暫時搭建於租賃土地之地上物，乃被告為興建目前位於承租土地之建物所需而臨時搭建用於放置貨物、營建材料等，嗣於系爭土地地上物興建完成後即已拆除，要無所謂拆除違章建築有損原告權利之情形，故被告縱有拆除違章建築，仍無礙於原告依被證五條款期滿取得租賃土地上之地上物之權利，顯無所謂被證五契約成立後之情事變更。綜上，原告主張兩造租賃土地因袋地通行所生問題而具情事變更之事實云云，惟袋地通行非但與被告無涉，亦係兩造104年5月1日更新被證五租賃契約前所發生，而嗣後更無締約當時顯難預料之情形，原告亦無法說明有何情事變更致繼續履行原契約顯失公平，故原告爰依民法第227條之2第1項情事變更原則請求調整給付，應無理由。
㈣再者，押租金約定乃別一契約而與租賃契約內容無涉，亦非
兩造104年5月1日簽署被證五契約後所發生，矧租賃契約成立當下是否收取更為原告可決事項，縱原告於租賃契約成立時未收取（假設語），要難嗣後作為情事變更之依據，況實務上咸認押租金契約為別一、獨立之要物性契約，以金錢之交付為其成立要件，兩造104年5月1日締結被證五時未一併交付自不符其要物性要求，即押租保證金契約自始未成立，應無所謂契約成立後之情事變更，更遑論原告以未收取60萬元之押租保證金為由，請求調整總計差額達數百萬元之租金給付數額，方屬顯失公平。另原告主張被告具違法轉租之事實云云，非但與事實相悖，更與兩造104年間締結之租賃契約第20條不符，顯係刻意曲解契約條文及兩造真意，不可採信，亦即，兩造於被證五第20條手寫特約明文「乙方如有轉租，須於合約期限內」，且被證五契約形式、實質真正皆為原告於前訴中所不爭執者，亦採為前訴判決基礎，益徵兩造就本件租賃土地及其上興建不動產得否轉租乙節，實已另行磋商僅須轉租之期間於被證五合約期限內即可轉租，特約排除內容相扞格之制式禁止轉租約款，並無所謂禁止轉租之情形等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、本院得心證理由：原告主張：其於102年間就系爭土地與被告成立如被證2所示之15年定期租賃契約，租期自102年5月1日起至117年4月30日止，於前10年每年租金200萬元，其後11至15年，每年增加20萬元；嗣兩造於104年更新前開租約，約定租期自104年5月1日起至119年4月30日止，租金為每年160萬元等情，為兩造所不爭執（見本院卷第112頁），並有前開2件租賃契約書佐卷可考（見本院卷第61至68、73至78頁），上開事實自堪信為真正。原告復主張依民法第227條之2規定請求調整更新後租約之租金，然此為被告所否認，並以前詞置辯。是本件應審酌者為：原告依民法第227 條之2 之規定請求增加租金，有無理由？經查：
㈠被告固辯稱：本件與原告前所提之前案即本院109年度訴字第
2459號事件之原因事實、被告、調整租金之法律關係均相同，應受前案既判力遮斷，原告再行提起後訴，並不合法等語。惟按確定之終局判決有既判力者，除別有規定外，限於經裁判之訴訟標的，此觀民事訴訟法第400條第1項規定即明。
於後訴訟之訴訟標的與前訴訟之訴訟標的同一（最高法院19年度上字第278號裁判意旨參照）、相反而矛盾（同院26年度渝上字第1161號裁判意旨參照），或前訴訟之訴訟標的係後訴訟請求之先決法律關係者（同院29年度渝上字第975號裁判參照），始有上開規定之適用。查，本件原告係主張依民法第227條之2規定，請求調整系爭土地之租金等情，有原告之民事準備㈠狀、民事更正訴之聲明狀可佐（見本院卷第85至99頁），可知本件訴訟標的為民法第227條之2，而被告所稱前案，原告則係依民法第442條規定而為請求之情，有本院109年度訴字第2459號民事判決存卷可參（見本院卷第51至53頁），復經本院調閱前開卷宗核閱無誤，可知本件與系爭前案之訴訟標的不同，雖原告本件主張之事實與前案事實大略相同，然兩者之訴訟標的並不相同，並非同一事件，是系爭前案對本件自不生既判力之效力，被告抗辯本件原告請求不合法，應受系爭前案既判力遮斷云云，自不足採。
㈡再按民法第227條之2第1 項所規定之情事變更原則，係源於
誠信原則內容之具體化發展而出之法律一般原則，屬於誠信
則之下位概念，乃為因應情事驟變之特性所作之事後補救規 範，旨在對於契約成立或法律關係發生後，為法律效果發生 原因之法律要件基礎或環境，於法律效力終了前，因不可歸 責於當事人之事由，致發生非當初所得預料之變動，如仍貫 徹原定之法律效果，顯失公平者，法院即得依情事變更原則 加以公平裁量，以合理分配當事人間之風險及不可預見之損 失，進而為增減給付或變更其他原有之效果，以調整當事人 間之法律關係，使之趨於公平之結果。又繼續性契約在本質 上固有情事變更原則之適用，惟情事變更原則，旨在規範契 約成立後，有於訂約當時不可預料之情事發生時，經由法院 裁量以公平分配契約當事人間之風險及不可預見之損失。倘 於契約成立時，綜合當事人之真意、契約之內容及目的、社 會經濟情況與一般觀念，認該風險事故之發生及風險變動之 範圍，尚屬客觀情事之常態發展，未逾當事人訂約時所認知 之基礎或環境，為當事人於訂約時所能預料，當事人本得自 行評估風險以作為是否締約及其給付內容之考量，基於「契 約嚴守」及「契約神聖」之原則，當事人僅能依原契約之約 定行使權利，而不得再根據情事變更原則，請求增減給付（ 最高法院107年度台上字第970號、104年度台上字第2433號裁判意旨參考）。
㈢經查，原告主張系爭土地上之違建於租期滿後歸屬於原告所
有，然該違建被拆除，且原告因預期可取得該違建所有，未收取押租金60萬元，致原告受有雙重損害云云，然被告辯稱：違建拆除之時間係在兩造於104年5月1日簽立新租約前，不構成情事變更，且所拆除之違建乃係被告於系爭土地外越界所臨時搭建之地上物，係為興建系爭土地上之地上物時用以放置物品，並非兩造租約上所約定合約期滿歸屬原告所有之地上物等語，而原告就此違建遭拆除之時間是否在104年5月1日之後及坐落之位置是否確係在系爭土地之情，均未舉證以實其說，是原告此部分主張，自無可採。至原告所稱未收取押租金60萬元之事實係發生在兩造簽訂租約時，此亦非發生在租約成立「後」之事實，自無適用民法第227條之2第1項情事變更原則可言。又原告主張於104年5月1日因被告以系爭土地有通行權糾紛，無法取得地上物使用執照為由，要求原告調降租金為每年160萬元，原告被騙簽立新租約，因而未載入調漲租金之用語，致原告損失租金900萬元，顯失公平云云，然原告上開遭騙調降租金之主張，為被告所否認，而觀諸原告於前案所提調降租金案件，原告於前案民事起訴狀係記載：「三、嗣被告以收入困難為由要求於104年5月1日，改行繳交每年或金（應係租金之誤繕）新台幣160萬元」，復於前案民事準備㈠狀主張：「因為被告為解決土地內之違章要使用水電問題，主動向原告提起要訂立租約之事實，並謂租金可從新台幣160萬元開始，每年調昇10萬元。又先前因違建被拆，原告亦有損失（依約，期滿，違建之主體所有權屬於原告），然被告均堅持每年租金160萬元，原告認為不合理，因此打算收回自用或另租他人。」等語，有原告前案之民事起訴狀、民事準備㈠狀佐卷可考，且經本院調取前案卷宗核閱無訛，是原告於本件起訴時改稱被告因通行權糾紛，致無法取得地上物行使用執照為由，要求調降租金，原告被騙而簽立云云，前後兩案所述情形不同，且為被告所否認，原告就此復未舉證說明何以本件主張為真正，是原告前開所述，是否屬實，自非無疑，是原告主張以被告於107年取得使用執照，降租事由已不存在請求調昇租金，自無可採。況依兩造於104年5月1日簽訂之新租約第21條約定：
「合約期滿地上物歸甲方所有（可提前半年過戶）」等語，有該租賃契約書存卷可參（見本院卷第77頁），可見兩造間就系爭土地之地上物已於租約簽訂時即以約定為契約內容，是該地上物縱於契約成立後始完工，此亦非契約成立「後」之情事變更，原告執此主張有情事變更原則適用，並非有據。
㈣原告再以被告與鄰地所有人交惡，致鄰地所有人改向原告訴
請袋地通行權，致原告因此精神大受損害云云，然依原告所提出之通行權事件為本院102年度訴字第2739號、臺灣高院103年度上字第486號判決，前開判決並於104年3月2日未上訴第三審而確定等情，為兩造所不爭執（見本院卷第39、89頁），原告復稱：「被告於此時係以貸地（應係袋地之誤繕）通行訴訟判決確定，要求重訂契約，要求原告賠償600萬元，然後藉以降低每年160萬元租金給付為名目。……原告本僅允許鄰地之人通行3公尺寬道路（依原判決），被告竟自作主張應允鄰地之人通行4公尺30公分之道路。（如上所述，判決確定，謂土地將供後方通行，請原告降租。執行時，復嚴重損害原告權利）。」等語（見本院卷第91頁），是依原告前開自稱之事實，益徵兩造於104年5月1日簽訂新租約時，原告即已知悉並確已考量前開通行權糾紛之訴訟判決確定之客觀事實，是上開通行權糾紛係存在於兩造重新簽訂104年5月1日租約之前，自非租約成立「後」之情事變更，原告主張上開事由有情事變更原則適用，亦非有據。
㈤原告另主張：被告將已取得使用執照之地上物，違法轉租他
人，已違反兩造租約第8條，因此請求調漲租金等語，然此亦為被告所否認，原告就被告於何時轉租地上物之事實亦未提出任何事證供本院審酌，自無從採信。況依兩造所簽訂之104年5月1日租賃契約第20條約定：「乙方（即被告）如有轉租，須於合約期限內」等語，有該租約可佐（見本院卷第77頁），是被告辯稱兩造於租約已約定被告可轉租，被告並無違約之情事，原告據此主張情事變更而應調漲租金等語，於法無據。
㈥綜上，揆諸首揭有關民法第227條之2情事變更原則規定之說
明，本件原告所主張之事實，或因原告無法舉證而不足採，或係發生於104年5月1日兩造簽訂調降租金之租約之前，是本件原告依民法第227條之2規定，請求增加如附表所示之租金數額，洵屬無據。
四、從而，原告依民法第227條之2規定，請求依附表所示調整系爭土地之每年租金，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 2 月 22 日
民事第五庭 法 官 鄧雅心以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 2 月 22 日
書記官 蔡佩珊附表：
被 告 租 期 原年租金 調整後年租金 租金差額 蔡美玉 110年 160萬元 200萬元 40萬元 111年 160萬元 200萬元 40萬元 112年 160萬元 200萬元 40萬元 113年 160萬元 200萬元 40萬元 114年 160萬元 200萬元 40萬元 115年 160萬元 200萬元 40萬元 116年 160萬元 200萬元 40萬元 117年 160萬元 200萬元 40萬元 118年 160萬元 240萬元 80萬元 119年 160萬元 240萬元 80萬元 總差額 480萬元