臺灣新北地方法院民事判決110年度訴字第2569號原 告 姚麗敏訴訟代理人 林凱律師
詹奕聰律師被 告 余沛晴訴訟代理人 葉韋良律師被 告 李家合訴訟代理人 許永昌律師上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國112年4月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告余沛晴、李家合應連帶給付原告新臺幣捌萬捌仟玖佰柒拾伍元，及被告余沛晴自民國一一〇年十一月二日起、被告李家合自一一〇年十一月十六日起，均按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔百分之四，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告余沛晴、李家合如以新臺幣捌萬捌仟玖佰柒拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。經查，本件原告起訴聲明原係：㈠被告應連帶給付原告新臺幣（下同）409萬8,827元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷一第9頁）。嗣原告於民國112年4月6日具狀變更聲明為：㈠被告應連帶給付原告204萬813元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷二第385至386頁）。經核此部分係屬於減縮應受判決事項之聲明，揆諸上開規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：兩造於110年4月25日簽署不動產買賣契約（下稱系爭契約），約定原告以總價900萬元向被告購買其所有之門牌號碼新北市○○區○路○街00號5樓房屋（即新北市○○區○○段0000○號建物）暨所坐落土地之應有部分（下合稱系爭房地，分稱為系爭房屋、系爭土地），且被告於系爭契約第9條第5項保證系爭房屋並無存在滲漏水、海砂屋等物之瑕疵，若有應負瑕疵擔保責任、同條第6項並約定被告應連帶負責，被告亦於系爭契約附件之標的物現況說明書（下稱現況說明書）保證系爭房屋並無滲漏水、現有或曾有鋼筋外露或水泥塊剝落之情事；原告於交屋並取得系爭房地所有權後，始發現系爭房屋梁柱有裂縫、保護層剝落甚至部分鋼筋外露、鏽蝕之情形，遂委請台灣省結構工程技師公會進行鑑定，嗣該公會鑑定結果認系爭房屋確屬海砂屋，原告並支出鑑定費用6萬8,760元（下稱臺灣省結構技師公會鑑定費用），足見系爭房屋確有不具出賣人即被告所保證之品質之瑕疵，且該不完全給付係可歸責於被告；又被告於填寫現況說明書時刻意隱瞞真相，亦係故意以背於善良風俗之方法損害原告；且本件依原告聲請送請台北市結構工程工業技師公會針對系爭房屋是否為高氯離子混凝土建築物及結構安全影響評估進行鑑定，該鑑定報告（下稱台北市技師鑑定報告）另認系爭房屋「室內頂版、梁、柱採單層強化碳纖維貼附補強及鋼筋除鏽」之修繕費用為104萬2,499元，「屋頂增設鋼構架上外覆彩色鋼板防水鐵皮屋工程」之修繕費用為50萬2,029元，合計154萬4,528元（下合稱為修繕費用），原告自得依系爭契約第9條第5項、第6項、民法第354條、第360條瑕疵擔保責任、第227條第1項不完全給付、第184條第1項後段、第185條第1項共同侵權行為之規定，請求被告連帶給付上開臺灣省結構技師公會鑑定費用及修繕費用；另因系爭房屋具有氯離子含量超標情況，依台北市不動產估價師公會鑑定之結果（下稱估價師公會鑑定報告），系爭土地、房屋因而各減損40萬782元、2萬6,743元，原告得依民法第354條、第359條、第179條規定，請求被告減少系爭房地之買賣價金，並請求被告連帶返還所溢領之買賣價金42萬7,525元（計算式：40萬782元＋2萬6,743元＝42萬7,525元）。爰依系爭契約第9條第5項、第6項、民法第354條、第359條、第360條、第227條第1項、第184條第1項後段、第185條第1項、第179條提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應連帶給付原告204萬813元（計算式：6萬8,760元＋154萬4,528元＋42萬7,525元＝204萬813元）及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房屋於71年建造完成，當時政府尚未就混凝土中水溶性氯離子含量之限制有所規範，直至83年CNS始有制定標準，然依原告所提之臺灣省結構技師公會鑑定結果，於系爭房屋3處取樣之混凝土，其中2處取樣點係合於83年CNS所訂之標準；系爭房屋自興建迄今已歷經40年之時間，恐因興建後歷時久遠以致有鋼筋鏽蝕及裂缝等情事，核屬房屋之正常老化現象，要非可一概論以海砂屋，況且被告余沛晴、李家合（下合稱被告，單指一人逕稱姓名）並非建商或是營造商，前係以買受方式取得系爭房屋，就系爭房屋於興建時是否有法定之混凝土強度標準，抑或就工程施作狀況是否有不良等情事，被告誠屬不知情且無專業能力判斷，是原告主張系爭房屋欠缺被告所保證之品質而有上開瑕疵、本件係可歸責於被告之不完全給付，均非有理；又民法第360條係規定買受人僅得就解除契約、請求減少價金或不履行之損害賠償，擇一行使，本件原告已行使契約解除權，即不得再請求不履行之損害賠償，且土地部分並無因混凝土含氯離子過高致價值減損之情況，則原告請求就系爭土地價值減損部分一併減少價金，殊非有理等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及其假執行聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。
三、不爭執事項：㈠原告於110年4月25日向被告購買系爭房地，已給付買賣總價為900萬元，交屋日期為110年6月15日。
㈡於被告出售系爭房地以前，被告係於100年6月間共同購入系
爭房地，就系爭房屋權利範圍各二分之一、系爭土地權利範圍各十分之一，且從未實際居住於系爭房屋，係由余沛晴出售予他人並收受租金，且租金為每月3萬6,800元。
四、本院之認定：㈠系爭房屋確有缺少出賣人即被告所保證品質之瑕疵：
⒈兩造於系爭契約第9條第5項約定：「乙方（即被告，下同）
保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋等瑕疵），若有上述情事，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任」（見本院卷一第25頁），被告並於現況說明書項次28內容「是否現有或曾有鋼筋外露或水泥塊剝落之情事」答以「否」，足見被告確於系爭房地買賣之際，向原告保證無影響結構安全或滲漏水、海砂屋、滲漏水、現有或曾有鋼筋外露或水泥塊剝落之情形。
⒉而依台北市技師鑑定報告之內容，針對系爭房屋是否為高氯
離子混凝土建築物及影響結構安全乙節，該鑑定報告結果略以：系爭房屋混凝土氯離子含量經鑽心取樣試驗結果，平均值已超過臺灣最早規範之83年CNS 3090，A2042規定之混凝土最大水溶性氯離子含量之限值，亦已超過目前國家標準104年CNS3090，A2042所規定之限值，研判屬於高氯離子含量建築物，且經現場勘查，系爭房屋屋頂樓版上方防水層因防水功能失效，產生大範圍滲水，而此滲水再與混凝土中之氯離子發生化學作用，加速部分梁、柱、頂版鋼筋鏽蝕及引起混凝土縱向裂紋之情況，已影響系爭房屋之結構安全性，再者依取樣之抗壓強度試驗結果，系爭房屋現況任一鑽心試體抗壓強度未達研判設計混凝土強度之75％，未達到內政部頒佈之標準，再加上系爭房屋部分梁、柱及樓版有產生裂損、混凝土保護層剝落及鋼筋鏽蝕之情況，研判已更相當程度影響系爭房屋之結構安全性，建議加強注意與維護等語（見台北市技師鑑定報告第7至8頁），顯見系爭房屋除屬高氯離子含量建築物外，亦有滲漏水、裂損、混凝土保護層剝落及鋼筋鏽蝕之現象，且均已影響系爭房屋之結構安全性，故系爭房屋實屬欠缺被告所保證之上開品質，而有缺少被告所保證之品質瑕疵，被告猶此前詞否認系爭房屋具有欠缺其所保證品質之瑕疵，並非有理。
㈡原告不得依民法第360條請求被告損害賠償，僅得依民法第359條請求減少價金，且減少之數額為8萬8,975元：
⒈按選擇之債者於數宗給付中，得選定其一為給付之債是也，
至於選擇之債其種類有二，其一為約定選擇之債，即由當事人以契約訂定者；其二為法定選擇之債，即由法律直接規定者是，民法第359條所定減少價金、解除契約即屬於法定選擇之債。次按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。但依其情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；債權人或債務人有選擇權者，應向他方當事人以意思表示為之，民法第359條、第209條第1項定有明文。查系爭房屋缺少被告所保證之品質，業如前述，則原告自得依上開規定請求減少價金、解除買賣契約，兩者間原告有選擇權，此係法定選擇之債，且本件原告欲行使選擇權，應以意思表示向被告為之，原告於選擇後，則已將選擇之債變成單純之債，經選擇後即為特定，選擇為一種形成權，因其行使而使權利發生變動之效果。另按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償，民法第360條前段定有明文，故倘若本件原告不行使上開請求減少價金、解除買賣契約之選擇權，始得根據民法第360條前段規定請求損害賠償，合先敘明。
⒉查本件原告於本件起訴時，已於起訴狀內行使減少價金請求
權，其內容略謂：原告請求被告減少系爭房地之買賣價金，並請求被告連帶返還所溢領之買賣價金等語（見本院卷一第18頁），該起訴狀繕本先後於110年11月1日、15日送達余沛晴、李家合（見本院卷一第155頁、第159頁），由上可見，本件原告確已向被告行使減價請求權，揆諸前揭說明意旨，即不得另請求不履行之損害賠償，是本件原告僅得依民法第359條規定請求減少價金，其另依民法第360條規定請求被告連帶給付上開臺灣省結構技師公會鑑定費用及修繕費用，難認有理。
⒊按買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與
無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額，不得依瑕疵部分占買賣標的物之比例計算（最高法院99年度台上字第1972號民事裁判要旨參照）。查，系爭房地於110年4月25日兩造訂定系爭契約時之價格，根據估價師公會鑑定報告認定於系爭房屋氯離子含量未超過標準情況下房地價格為904萬740元，於氯離子含量超過標準情況下，於修復前瑕疵價值減損16.26％，即147萬24元（904萬740元×16.26％＝147萬24元）（見估價師公會鑑定報告第3頁）；而依據兩造所簽訂之系爭契約，載明買賣標的包括系爭房地所有權，約定總價金900萬元乙節，有系爭契約1份附卷可參（見本院卷一第23至24頁），並未將土地及房屋分開計價，堪認系爭不動產買賣總價金900萬元應包括系爭房屋及系爭土地在內，惟台北市技師鑑定報告進行硬固混凝土氯離子含量檢測，係於系爭房屋內之梁側進行鑽心取樣，有現場照片及採樣平面圖附於上開鑑定報告內足稽（見估價師公會鑑定報告之附件六部分），土地部分並無因混凝土含氯離子過高致減損價值之情形，原告自不得主張就土地部分一併減少買買價金。
⒋又查，依估價師公會鑑定報告，認系爭房地於110年4月25日
氯離子含量未超過標準情況下系爭房地價格為904萬740元，系爭土地為849萬1,150元、系爭房屋為54萬9,590元，意即系爭土地占系爭房地總值為93.92％（計算式：849萬1,150元÷904萬740元＝93.92％，小數點四位以下四捨五入）、系爭房屋占系爭房地總值為6.08％，倘110年4月25日建物氯離子含量超過標準情況下，於修復前瑕疵價值減損16.26％，即系爭房地價值減損147萬24元（詳如前述），尚值757萬716元（計算式：904萬740元－147萬24元＝757萬716元），依兩造間成立之系爭買賣合約總價金900萬元為準，再依上開系爭房屋及系爭土地之價值所占之比例計算結果，系爭土地之買賣價金應為845萬2,800元（計算式：900萬元×93.92％＝845萬2,800元），而系爭房屋之買賣價金應為54萬7,200元（計算式：900萬元×6.08％＝54萬7,200元）。爰斟酌上開鑑定結果，認系爭房屋於氯離子含量超過標準時減損16.26％之價值，認被上訴人所得請求減少系爭房屋之買賣價金，應依上開所認定系爭房屋之買賣價金54萬7,200元乘以估價師公會鑑定報告認定之16.26％價值減損，即為8萬8,975元（其計算式為：
54萬7,200元×16.26％＝8萬8,975元），至原告所為逾此部分之減少價金請求，即屬無據。
⒌按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務，民法第179條、第272條第1項定有明文。查，系爭契約第9條第6項約定「甲方（即原告）若為二人以上時，應連帶負責。乙方（即被告）若為二人以上，亦同」（見本院卷一第25頁），而系爭契約第9條第5款即約定被告之瑕疵擔保責任（詳如上述），則綜合上情可知，系爭契約第9條第6項約定被告連帶負責之範圍，自應包含被告所應負之瑕疵擔保責任；本件原告已付清系爭房地之買賣價金（見兩造不爭執事項㈠），系爭房屋欠缺被告所保證之品質而有瑕疵，原告依民法第359條規定請求減少價金8萬8,975元為有理由，業經本院認定如前，被告就此部分所受領之價金，即屬無法律上之原因而受利益，致原告受有損害，自應負返還之責，且此部分之返還責任要為瑕疵擔保責任所衍伸，衡情當屬兩造於系爭契約第9條第6項約定被告應連帶負責之範圍，是原告請求被告連帶給付8萬8,975元，應屬有理。
㈢本件原告不得另主張適用民法第227條第1項不完全給付之規定：
按不完全給付即未依債務本旨而為給付之意，以交付特定物為標的者，應於清償期以現狀交付之。即使該特定物有瑕疵存在，苟以現狀交付之，仍屬依債務本旨而為給付，尚不構成不完全給付。至於特定物所存瑕疵，為物的瑕疵擔保責任問題，兩者不能混淆。又不完全給付之瑕疵，既以可歸責於債務人之事由所致者為限，其瑕疵必須於債之關係成立後發生者始足當之。於債之關係成立時，原已存在之瑕疵僅發生瑕疵擔保之問題而已（最高法院77年度第7次民事庭會議意旨參照），故依前揭說明意旨，買受人就自始物之瑕疵僅得依物之瑕疵擔保規定而為請求，不得另依照不完全給付之規定主張權利。查本件原告係向被告購買已存在之特定房屋及土地，被告已依債務本旨交屋並辦妥所有權移轉登記等情，為兩造所不爭，至系爭房屋雖有欠缺出賣人保證品質之瑕疵，然該等瑕疵顯於契約成立前即已存在，要屬自始物之瑕疵，根據上開說明意旨，原告僅得依物之瑕疵擔保規定主張權利，不得主張適用民法第227條不完全給付之規定，是原告依民法第227條第1項不完全給付規定請求被告連帶給付上開臺灣省結構技師公會鑑定費用及修繕費用，難認有理。
㈣本件並無證據顯示被告於填寫現況說明書時刻意隱瞞，而有
故意背於善良風俗之方法加損害於原告，原告主張適用民法第184條第1項後段、第185條規定，並無可採：
本件原告雖主張被告於填寫現況說明書時刻意隱瞞系爭房屋欠缺被告所保證之品質，惟查，於被告出售系爭房地前，被告係於100年6月間共同購入系爭房地，就系爭房屋權利範圍各二分之一、系爭土地權利範圍各十分之一，且從未實際居住於系爭房屋，係由余沛晴出售予他人並收受租金，租金為每月3萬6,800元等節，為兩造所不爭（見上開不爭執事項㈡），並有被告提出之房屋租賃契約可佐（見本院卷二第45至65頁），足見被告抗辯其等並未實際居住系爭房屋、亦非房屋起造人或原始建造者，對系爭房屋存有上開瑕疵並不知情等語，尚非無憑；佐以台北市技師鑑定報告拍攝系爭房屋之現場瑕疵照片，可見頂版及梁柱保護層剝落、滲水、油漆剝落、鋼筋外露鏽蝕大抵均在系爭房屋之天花板木造裝潢隔間內（見該報告附件8-7至8-16部分），意即系爭房屋之瑕疵要非顯而易見，被告既將系爭房屋出租予他人，衡情無法隨意進出系爭房屋，要查知該木造裝潢隔間內之狀況並非容易，本件原告復未提出其他事證舉證被告對系爭房屋存有上開瑕疵乙節確實知情，則要難僅憑被告填寫現況說明書之內容與實際狀況不符，遽認被告為故意不實填寫。是本件並無證據顯示被告於填寫現況說明書時刻意隱瞞，而有故意背於善良風俗之方法加損害於原告，原告主張適用民法第184條第1項後段、第185條規定，並無可採。
五、從而，原告依據民法第359條、第179條、系爭契約第9條第6項約定，請求被告連帶給付8萬8975元，及余沛晴自110年11月2日起（見本院卷一第155頁）、李家合自110年11月16日起（見本院卷一第159頁），均按年息5％計算之利息部分，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，不應准許。又兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，因本件所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款，法院應依職權宣告假執行，原告聲請僅係促使法院之職權發動，本院就此無庸另為准駁之諭知；被告陳明願供擔保免為假執行，依法亦無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依據，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。中 華 民 國 112 年 5 月 18 日
民事第七庭 法 官 趙悅伶以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並按他造人數附繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 5 月 18 日
書記官 尤秋菊