臺灣新北地方法院民事判決
110年度訴字第2657號原 告 非凡不動產有限公司（下稱非凡公司）法定代理人 榮翠華訴訟代理人 朱政勳律師被 告 羅曉婷訴訟代理人 羅祥棋被 告 顏德民訴訟代理人 何家仰律師上列當事人間請求給付服務報酬事件，經本院於民國111年5月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告羅曉婷應給付原告新臺幣（下同）60,000元，及自民國110年10月20日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
二、原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
三、訴訟費用由被告羅曉婷負擔10％，餘由原告負擔。
四、本判決原告勝訴部分於原告以20,000元供擔保後，得為假執行。但被告羅曉婷如於假執行程序實施前，以60,000元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴聲明：㈠被告羅曉婷應給付原告183,000元，及自本起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
㈡被告顏德民應給付原告366,000元，及自本起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
㈢願供擔保請准宣告假執行。
並主張略以：
㈠原告非凡公司係全國不動產板橋加盟店，為經營不動產仲介
經紀業之公司，被告羅曉婷有意購買被告顏德民所有之新北市○○區○○段000○號建物(門牌號碼為新北市○○區○○○街00號3樓)，及其坐落新北市○○○○區○○段000地號土地之持分(下稱系爭房地)，遂於110年5月18日委託原告居間斡旋，委託承購之價格為9,500,000元，期間自110年5月18日起至同年5月31日為止，支付斡旋金10,000元，約定原告之服務報酬為實際成交價之2％，並簽署《不動產買賣意願書》及《確認書》。嗣經原告聯絡顏德民商談，於110年5月28日雙方簽署《不動產一般委託銷售契約書》，約定原告受顏德民委託銷售系爭房地，期間自110年5月28日起至111年5月27日止，委託銷售價格為9,980,000元，並約定買賣成交之服務報酬為實際成交價之4％。顏德民並同意原告就系爭房地刊登廣告作為宣傳，後經顏德民變更委託銷售價格為9,375,000元。
㈡經原告努力居間協調，被告二人達成買賣合意，於110年5月3
0日簽署《不動產買賣契約書》，約定總價金為9,150,000元(簽約款92萬元、完稅款92萬元、尾款731萬元)，其中簽約款部分，於「價金給付備忘錄」欄位中明載：當日先給付現金5萬元，其餘的87萬元則以本票暫為支付，約定買方(羅曉婷)應於110年6月20日前匯入履約保證專戶中。另買賣雙方於簽約日亦同時簽署給《付服務費承諾書》，分別約定羅曉婷應依約給付服務費183,000元予原告、顏德民應依約給付服務費366,000元予原告。
㈢詎羅曉婷事後反悔，表示不願意買受系爭房地，拒絕依約在1
10年6月20日前將87萬元匯入履約保證專戶，亦不願支付原告之居間成功之報酬。另，顏德民於110年7月6日寄發存證信函予羅曉婷，表明羅曉婷已違約未將簽約款匯入履保專戶，經限期催告仍未履行，故通知解除買賣契約，並主張羅曉婷相關之違約賠償責任，並沒收保證金。
㈣被告二人間就系爭房地之買賣契約既已合法成立，則被告二
人自應依約給付居間報酬給原告。其後不動產買賣契約因故解除，對原告所得向兩造請求之報酬應不生影響。依前述《不動產買賣意願書》及《給付服務費承諾書》，羅曉婷應給付原告服務費183,000元(計算式：9,150,000元× 02％ = 193,000元)；而依前述《不動產一般委託銷售契約書》及《給付服務費承諾書》，顏德民應給付原告服務費366,000元(計算式：9,150,000元 × 4％ =366,000元)。㈤依照原告與顏德民簽訂之《不動產一般委託銷售契約書》第8條
第2項約定「買方支付定金後，如買方違約不買」，係指買方違反前一項即第8條第1項約款「應另行簽訂買賣本約」之違約情事。本件被告二人「已經」簽訂買賣本約，原告自得主張適用同契約第5條第1項之約款：「服務報酬：為成交價額之百分之肆……。前項乙方之服務報酬，甲方於與買方簽訂買賣契約時，支付服務報酬百分之七十予乙方，餘百分之三十於交屋時繳清，均以現金給付。……。」請求顏德民給付居間報酬。至於第5條第1項約定支付報酬之方式係「簽訂買賣契約時支付70％、交屋時支付30％」，此僅係分階段給付之期限，而非指居間成功報酬發生之條件，蓋居間成功報酬於雙方簽訂買賣本約時即已全部發生。況且，顏德民於本件買賣契約成立時，已另簽署前述《給付服務費承諾書》，明白允諾「服務費新台幣參拾陸萬陸仟元整，並於簽定買賣契約成立時，乙次給付。」是以原告自得請求顏德民給付其所承諾之居間報酬。
㈥顏德民雖抗辯依系爭《不動產一般委託銷售契約書》，有不符3
日審閱期之瑕疵。然而，顏德民就系爭房地先前曾委託永慶房屋銷售過，並不是沒有賣屋經驗。且本件買賣契約，最終經原告居間成立，也簽好了契約。當時被告雙方到場，經原告花了三個多小時磋商，顏德民也先後簽署多份文件，事後也未曾爭執過未予其3日審閱期，應認上開瑕疵已經補正。今因原告起訴請求給付居間服務報酬，顏德民才抗辯未予其3日之契約審閱期，顯不可採。
㈦本件原告居間被告二人系爭房地之買賣契約，已經將羅曉婷
自備款項需時間準備之情事告知顏德民，並為顏德民所理解並同意，而羅曉婷對於系爭房地已有相當的了解，才來委託原告洽談買賣之事，事後卻說系爭房地樓上有出租套房為嫌惡設施，原告未予調查告知云云，顯非可採。且顏德民就系爭房地前曾委託永慶房屋出賣，對於市價行情，顯然已經知之甚明，再指摘原告未提出實價登錄資料供其參考，就是未盡居間之責任云云，並不可採。被告二人指稱原告居間服務不佳，應酌減報酬為零部分，原告否認之。事實上，原告就被告二人就價格之差距及買賣相關事宜，居間商談達三個多小時，已提出錄音及譯文可為證明，自有權依約請求報酬。
二、被告二人均聲明駁回原告之訴，如受不利判決請准供擔保免予假執行。並分別以下列陳詞置辯：
㈠被告羅曉婷部分：
⒈按房屋仲介人應屬法律上之居間人，應為他方報告訂約機
會或代為媒介，始有報酬請求權。本件原告並無向買方即羅曉婷報告訂約機會或代為媒介賣方。事實上，羅曉婷是透過第三方仲介（永慶房屋）知悉賣方顏德民欲出售系爭房地，因原告公司的員工陳建學是羅曉婷舊識，希望透過朋友關係可以獲得交易安全的保護，才委託原告公司談成此交易。因此，這件買賣機會是羅曉婷介紹給原告，而不是原告媒介給羅曉婷，不符仲介取得報酬之要件。
⒉原告是專業的房屋仲介，對買賣標的有調查之義務。系爭
房屋位在三樓，而樓上四樓、五樓及六樓的違建共隔成約二十間出租套房，不僅出入複雜，沒人能保證女性深夜單獨出入時的安全問題，且違法出租套房所衍生的災難逃生意外，時有所聞。系爭房地的屋頂從外觀可輕易看出有鐵皮加蓋，且主建物外觀4、5樓處，有外接異常管線，顯然違法，此均與房價息息相關，像這類能從外觀輕易觀察判別的事項，原告以仲介為專業，竟未調查，也並未告知羅曉婷此情。待羅曉婷由第三方得知此事，原告竟推稱不知。且簽訂買賣合約時，原告也未仔細解說合約內容，且最初也沒有給予審閱期，僅不斷要求羅曉婷在指定空白處簽名。再者，原告從頭到尾也沒有提供羅曉婷「整本式」的文件參考，沒有提供附近房地的成交行情資料，顯然嚴重失職，自不應獲得居間報酬。
⒊羅曉婷要購買系爭房地，事先已告知原告員工陳建學在自
備款的準備上需要媽媽幫忙，陳建學明知羅曉婷有無法履約之風險，也沒有向羅曉婷的媽媽求證，未設法保護買方，例如未在買賣合約加上備註如：「若買方無法貸到足夠自備款，此買賣合約不成立」之類但書。而於本件買賣糾紛協商過程中，羅曉婷的母親莊玉金，最終同意以名下不動產做增貸，借給羅曉婷當自備款使用。未料，查詢實價登錄時，才發現此物件早已出售，成交金額為908萬，縱欲履行合約亦已給付不能，原告顯然未盡服務義務，且之前也是引導羅曉婷以高出行情出價，嚴重失職，實無請求報酬之權利。
⒋羅曉婷為亞東紀念醫院之護理師，全台疫情爆發期間，被
指派至前線照護疑似確診者，擔心因工作關係染疫影響家人安全，需避免與家人接觸，在強大身心壓力之下，造成免疫力降低，罹患帶狀皰疹併發神經痛（110年4月12日診斷），因藥物副作用會有頭暈、嗜睡，甚至意識耗弱之情形。而原告公司之仲介陳建學，於110年5月18日早上不請自來，及同年5月30日早上臨時邀約時，也未告知要與屋主見面會談，而上述期間皆為羅曉婷服用藥物之後副作用最明顯之際。陳建學邀約羅曉婷於110年5月30日前去全國不動產時，並未告知要與屋主會談，僅告知「身分證、印章帶著」。羅曉婷原以為陳建學是舊識，可以相信，但當日到場後，即被帶到會議室等待，過程中僅看到原告員工陳建學、葉俊男幾次進出會議室，不知道為什麼他們每次進到會議室會喊出一個價格，因為羅曉婷出門前服用藥物，副作用造成當時一直處於意識耗弱、頭暈等身體不適狀態，然因信任陳建學，並沒有多加詢問，僅在會議室休息等待。不知隔了多久，突然仲介一行人走進會議室，向羅曉婷恭喜買到房子，當下羅曉婷才知道屋主顏德民也有到場。羅曉婷並無不動產交易經驗，當天並未意識到此次受邀之目的是要見面談，也不知道當天就要簽立不動產賣賣合約。
⒌原告就系爭《不動產買賣意願書》及《確認書》，違反消費者
保護法第11-1條有關審閱期間之規定；而就羅曉婷所簽之《給付服務費承諾書》，因違反消費者保護法第12條、消費者保護法施行細則第14條之規定，對羅曉婷有失公平，應屬無效，並不構成契約之內容。因此，原告主張羅曉婷須給付服務報酬，實無理由。
⒍承前所述，原告違反民法第567條、民法第535條、最高法
院84年度台上字第1064號判決、不動產經紀業管理條例第24-2條第一項及同法第26條第2項，導致羅曉婷陷入系爭不動產買賣契約之違約風險在前，再加上違反消費者保護法第12條、消費者保護法施行細則第14條與民法第247條第1項在後，甚至使羅曉婷陷入奔波訴訟耗費勞心勞力長達近一年，依據民法第572條之規定，「約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之。但報酬已給付者，不得請求返還。」羅曉婷請求法院應將原告所主張之服務報酬酌減至零，以維公平。
㈡被告顏德民部分：
⒈原告未依法給予被告顏德民三日之契約審閱期，顏德民主
張系爭《一般委託銷售契約書》第5條約定應屬無效，原告不得依此約定請求顏德民給付仲介報酬。
⑴按消費者保護法第11-1條第3項規定：「違反第一項規定
者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。」；同法第11-1條第4項規定：「中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間。」及不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項，壹、一、契約審閱期間之規定：
「本定型化契約及其附件之審閱期間（不得少於三日）違反前項規定者，該條款不構成契約內容。但消費者得主張該條款仍構成契約內容。」及系爭不動產一般委託銷售契約書也約定：1.「本契約於中華民國110年5月28日經委託人(即所有權人)攜回審閱3日。（契約審閱期間至少為三日）違反前項規定者，該條款不構成契約內容。但消費者得主張該條款仍構成契約內容。」⑵本件非凡公司之員工陳建學與顏德民相約於110年5月28
日下午3時，在顏德民原本居住的新北市○○區○○○街00號3樓見面，表示要代為銷售顏德民所有之系爭不動產，卻未提供最近三個月附近類似不動產成交行情給顏德民參考，就要顏德民簽署系爭《不動產一般委託銷售契約書》。且同日陳建學就通知顏德民於110年5月30日上午9時帶著身分證、印章、權狀至非凡公司。顏德民因對於委託銷售尚有疑慮，因此並未攜帶權狀及印章。然於110年5月30日當日，卻突然被該公司員工告知系爭不動產已經成交，要求顏德民至公司二樓與買方見面及談話，該公司員工並要求顏德民於其指定空白處簽署，並恭喜顏德民售出房屋，在此情形下買賣雙方簽署系爭《不動產買賣契約書》。
⑶110年5月30日被告顏德民簽署《不動產買賣契約書》時，
尚未逾前述3日之契約審閱期，依前開法令規定，相關約定無效，原告不得向顏德民請求服務報酬。
⒉依照系爭《不動產一般委託銷售契約書》第8條第2項之規定，被告顏德民也無須給付非凡公司服務報酬：
⑴系爭上開契約書第8條第2項約定：「買方支付定金後，
如買方違約不買，致定金由甲方沒收者，甲方應支付該沒收定金之百分之_(但不得逾約定定金百分之五十且不得逾約定之服務報酬)予乙方，以作為該次委託銷售服務報酬，且不得再收取服務報酬。前項沒收定金百分比未記載者，乙方不得向甲方請求服務報酬或費用。」⑵110年5月31日，顏德民突接獲買方羅曉婷來電，說明欲
中止購屋。顏德民即於同日下午9時許通知陳建學；陳建學則於下午10時許通知顏德民表示知道買方欲中止購屋，且態度堅決；嗣於110年6月1日下午9時許又通知顏德民於110年6月4日18時到非凡公司，與買方、代書及仲介一同協商。而於協商過程中，買方羅曉婷及其弟弟羅先生態度強硬，與非凡公司爭執，說該公司欺瞞不實，或會訴諸申訴或法律途徑，堅決不履行買賣契約。因協商無結果，買方違約不履行，故買方定金50,000元加計利息1元，扣除專戶價金手續費2,745元、代書費1,000元之餘款，依約由顏德民沒收，並於110年7月28日匯入顏德民帳戶。
⑶因此，依上述契約條款，本件買賣契約既已因買方違約
不買，致定金由賣方即顏德民沒收，且原告與顏德民並未約定沒收定金之比例作為服務費用。因此，依上述契約條文之文義解釋，顏德民自無需給付本件服務報酬給原告。
⑷至於原告主張依《不動產一般委託銷售契約書》及《給付服
務費承諾書》可請求報酬云云，然該《給付服務費承諾書》僅為《不動產一般委託銷售契約書》第5條服務報酬之重申，應無推翻契約約定之效果。況且，兩造所簽訂之給付服務費承諾書，該條款仍為定型化契約條款，而非個別磋商條款，依消費者保護法第11條之1、第12條及消費者保護法施行細則第14條以及民法第247條之1之相關規定，對於消費者顯失公平，自屬無效。
⒊原告就本件居間勞務之價值甚低，請求報酬過鉅顯失其公
平，請求依民法第572條規定酌減其報酬為零：原告就系爭不動產之買賣未刊登任何廣告，未仲介任何羅曉婷以外之客戶。且原告仲介之買方羅曉婷，才剛簽完約就執意違約，致顏德民支出無益之勞費，無法獲取系爭不動產之任何收益。且原告自始知悉羅曉婷自備款不足，顯無履行能力，卻從未通知顏德民，使顏德民同意僅收受買方定金5萬元之條件，而簽訂系爭不動產買賣契約，由此可見，原告居間行為之勞務價值，顯然為數過鉅，應酌減為零，不得再向被告顏德民收受服務報酬。
三、兩造不爭執之事實：㈠原告非凡公司係全國不動產板橋加盟店。
㈡110年5月18日，羅曉婷與原告簽訂系爭《不動產買賣意願書》
及《確認書》，委託原告購買系爭房地。約定內容略以：放棄3日審閱期；斡旋期限至110年5月31日（《不動產買賣意願書》第4條第1項、第8條）；買方承諾應於買賣契約成立時，給付成交價 2％之服務報酬予本公司，於簽訂不動產買賣契約時以現金一次給付，絕無異議。若因可歸責於買方之事由致無法簽訂契約者，買方仍應依前開規定給付服務報酬予本公司（《確認書》第3條第1項）。（見本院卷一第17-19頁）㈢110年5月28日，顏德民與原告簽訂系爭《不動產一般委託銷售
契約書》，委託原告出售系爭房地。約定內容略以：本契約於110年5月28日經委託人（即所有權人）攜回審閱3日（契約審閱期間至少為三日，違反前項規定者，該條款不構成契約內容。但消費者得主張該條款仍構成契約內容）；委託出售價格998萬元（第2條）；服務報酬為成交價4％，前項服務報酬，甲方（顏德民）於與買方簽訂買賣契約時，支付服務報酬70％予乙方（原告），餘30％於交屋時繳清，均以現金給付。買賣案件辦理價金履約保證者，甲方應支付之服務報酬，得依前述約定由保證專戶支付（第5條）。買方出價達到委託價格時，甲方同意授權乙方代理收受、保管買方支付之定金及安排買賣雙方簽約事宜，買賣雙方價金與條件一致時，甲方應與乙方所仲介成交之買方另行簽訂《不動產買賣契約書》，並約定由乙方指定全國總部簽約中心推薦之地政士，辦理所有權移轉登記及相關手續。買方支付定金後，如買方違約不買，致定金由甲方沒收者，甲方應支付該沒收金之百分之（空白）予乙方，以作為該次委託銷售服務報酬，且不得再收取服務報酬。前項沒收定金百分比未記載者，乙方不得向甲方請求服務報酬或費用（第8條第1項、第2項）。
（見本院卷一第21-25頁）㈣110年5月28日顏德民與原告簽署《契約內容變更合意書》，約
定就系爭房地之委託出售價格變更為937.5萬元含4％服務費。（見本院卷一第27頁）㈤110年5月30日，顏德民與羅曉婷在原告營業處所簽署系爭《不
動產買賣契約書》，顏德民將系爭房地出售給羅曉婷，價金為915萬元，約定價金分四期給付：第一期（簽約款）92萬元，應於簽約時給付；第二期（備證用印款）0元；第三期（完稅款）92萬元；第四期（尾款）731萬元（第5條）。並就簽約金92萬元給付備忘如下：110年5月30日支付現金5萬元、本票87萬元，本票金額買方於110年6月20日匯入專戶。
（見本院卷一第29-36頁）㈥110年5月30日，兩造三方簽訂《不動產買賣價金履約保證申請
書》。（見本院卷一第37-40頁）㈦110年5月30日，羅曉婷簽署《給付服務費承諾書》，約定買賣
雙方同意從履約專戶中，撥付服務費183,000元，並於簽定買賣契約成立時，乙次給付。（見本院卷一第41頁）㈧110年5月30日，顏德民簽署《給付服務費承諾書》，約定買賣
雙方同意從履約專戶中，撥付服務費366,000元，並於簽定買賣契約成立時，乙次給付。（見本院卷一第43頁）㈨110年5月31日，羅曉婷表示中止購買系爭房地。
㈩110年6月4日，兩造進行協商，羅曉婷表示不願購買系爭房地，亦不願在110年6月20日匯款87萬元到專戶。
110年6月20日，羅曉婷沒有匯款87萬元到專戶。
110年7月6日，顏德民寄發存證信函給羅曉婷，表示因催告羅
曉婷履行付款義務而未履行，故通知解除系爭不動產買賣契約。（見本院卷一第45-46頁）110年9月22日，顏德民將系爭房地另行以908萬元之價格出賣
給訴外人梁芸嘉。
四、就原告請求羅曉婷給付服務報酬部分，本院認定於6萬元之範圍內為可採，理由如下：
㈠本件原告請求羅曉婷依系爭《不動產買賣意願書》、《確認書》
及《給付服務費承諾書》之約定，給付系爭房地之仲介服務報酬188,000元等情，為羅曉婷所否認，並以前開情詞置辯。
㈡本件原告主張羅曉婷有親自簽署前述《不動產買賣意願書》、《
確認書》及《給付服務費承諾書》，且於110年5月30日與賣家顏德民成立系爭《不動產買賣契約書》，嗣於隔日表明不願購買系爭房地等情，為羅曉婷所不爭執。是以，本件就系爭《不動產買賣契約書》部分，羅曉婷違約情事明確，當無疑義。故原告主張依《確認書》第3條第1項：「買方承諾應於買賣契約成立時，給付成交價 2％之服務報酬予本公司，於簽訂不動產買賣契約時以現金一次給付，絕無異議。若因可歸責於買方之事由致無法簽訂契約者，買方仍應依前開規定給付服務報酬予本公司。」之約定，得請求羅曉婷給付仲介報酬，應屬於法有據。
㈢羅曉婷雖辯稱：系爭房地是羅曉婷在永慶房屋那邊看到在賣
，想說認識原告的員工陳建學，才請原告去談這件買賣，是羅曉婷介紹原告去仲介，並非原告仲介賣方給羅曉婷，故原告不得請求報酬云云。但本院認為，依我國社會一般情狀，欲購買房屋之人，固然可以指定一定的條件（如指定區段、社區、大小、格局、價格等等），請仲介公司代為尋找適合的買賣物件。然而買方已有中意之物件，再委由仲介公司代為洽談者，於實務上並非鮮見。仲介公司接受買方之委託，仍有代買方向屋主洽談購買事宜、居間協調及安排順利履約等工作，自無不能請求報酬之理。
㈣羅曉婷又辯稱：原告未告知其系爭房地週邊地段之成交價格
資料，也沒有調查系爭房地之樓上是隔間套房，出入複雜，有安全疑慮，又明知其就頭期款部分需待母親之資助，卻未在洽談買賣合約之過程中保護其權利，且其於簽訂《不動產買賣契約書》當日因服用藥物，意識耗弱，原告卻趁此機會不當成交，故應無權請求仲介報酬云云。但本院認為：羅曉婷於本案發生當時已經38歲，擔任護理師之工作，依其年紀、學識、能力，應為心智成熟之成年人，對於社會上財產交易事宜，理應有相當的常識及經驗。且其欲購買之系爭房地，係由其本人參閱永慶房屋之資料後，自行擇定，且選擇不透過永慶房屋仲介，而要舊識即原告之員工陳建學代其處理本件仲介買賣事宜，顯然對這筆房地交易事宜有相當之計算。是以系爭房屋之買賣，可謂羅曉婷已經決定要購買特定物件，再請仲介公司處理相關洽談及後續簽約、交屋等履行契約之手續。且依羅曉婷之辯解，系爭房地於外觀上，可以簡單看出有鐵皮加蓋及不正常的管線，顯然不合法云云，既是如此，羅曉婷本人或任何正常成年人均可輕易知悉此事，又何需原告調查告知？於此情形下，羅曉婷再辯稱原告並未就系爭房屋為調查並告知其樓上有分租套房之缺點，未履行仲介義務，因此不能請求報酬云云，難認可信。而系爭房屋嗣後由屋主顏德民以908萬元出售予第三人，與原告仲介被告二人成立之買賣價格915萬元，差距不到1％，顯見原告為被告二人所談定之售價，符合系爭房地正常之市場價格，並無何異常之處。至羅曉婷辯稱其因疫情勞累之故罹患帶狀皰疹併發神經痛，因服用藥物之副作用會有頭暈、嗜睡，甚至意識耗弱之情形，簽約當日精神狀態有問題才會簽約云云，本院則認為，羅曉婷身為專業之護理人員，既然明知自身服用藥物之後會有前述影響，自應避免於身體不適之情形下簽訂房屋買賣此類重大財產交易契約，就算簽訂契約當日羅曉婷真的不知道當天即要與屋主會談而且會成交，也可以在仲介談好之後，表明要回家考慮幾日再正式簽約用印，並無證據可以證明有人強迫羅曉婷當日就要簽約。且依原告所提出當日洽談的錄音錄影紀錄（見原證10），洽談之時間自110年5月30日上午9時至同日12時10分，長達三個多小時，苟羅曉婷有身體不適、意識不清之情況發生，依其護理專業，自應尋求醫療協助，或表明要返家休養，或通知家人到場陪同。羅曉婷未為此類處置，而於仲介與賣方顏德民商議價格完成後，即行簽約。自應認其意思表示為合法有效，系爭不動產契約亦已合法成立生效。
㈤至羅曉婷辯稱：本件一開始有告知原告自備款需要母親幫忙
，原告卻沒有保護買方的權利，在契約上註明這點。事後母親用自已的房屋辦理貸款，顏德民卻已經把房屋售予他人，致羅曉婷無法履約，原告顯然違反仲介及委任之義務，不得請求報酬云云。惟本院查，本件羅曉婷於110年5月30日在原告仲介下與顏德民簽訂買賣契約，於翌日（5月31日）即表示不買，其不買之原因是對於系爭房地之條件不滿意，與自備款之問題實屬無涉。事後，原告尚曾召集買賣雙方洽談解決方案未果，顏德民遲至同年7月6日方始寄發存證信函解除契約，苟本件羅曉婷有履約之真實意願，顏德民又何必以較低之價格出賣予第三人？是以，羅曉婷此部分辯解，尚難採信。
㈥至羅曉婷辯稱原告與其簽訂《不動產買賣意願書》時，要求羅
曉婷放棄三日契約審約期，違反保護消費者相關法令規定，應屬無效，故羅曉婷可主張契約條款無效云云。但本院查，契約審閱期三日之條款，確係為保護消費者權利所由設，然消費者欲以特約排除此條款者，應非法所不許。況且，本件原告羅曉婷事後同意與顏德民簽訂系爭《不動產買賣契約》時，早已逾前述三日之契約審閱期，事實上已有超過三日甚多之期間考量本件不動產買賣之委託事宜。是以，羅曉婷於原告仲介系爭不動產買賣契約成立後，違約不買，再向原告爭執當時放棄三日契約審閱期之約定會導致原告之報酬請求權無效云云，並非可採。
㈦至羅曉婷請求酌減報酬部分，本院認為：按約定之報酬，較
居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之。但報酬已給付者，不得請求返還，民法第572條定有明文。本條規定所適用者，係指居間人雖已為委託人完成其居間事務，惟經事後審查，認為居間人為委託人所已付出之勞務，其價值與當初訂約時約定之報酬相較，係屬為數過鉅而失客觀公平性時，允許委託人事後請求法院酌減約定之報酬額，衡其立法之規範目的，係在兼顧公益，而對契約自由稍作限制。且按「受當事人之委託而為居間者，其報酬之給付，仍有民法第572規定之適用，又委託人依該條規定請求酌減，並未明定其方式，自得以起訴或抗辯方式為之。」 (最高法院57年台上字第2749判決意旨參照)本院斟酌原告所為本件仲介服務，其所仲介之物件係由羅曉婷自行擇定，並非原告為羅曉婷多方尋找、評估及介紹而來，較諸一般房屋仲介之情形，顯然勞費較少。而一般仲介服務，除仲介買賣雙方簽約之外，事後之履約、保管交付款項、保固、交屋之服務等等，均為常態性的服務內容，本件《不動產買賣契約書》才簽訂一天，就因買方反悔而無從履行，然原告亦因此減省日後服務之勞費。再者，本件羅曉婷委託原告代談系爭房地之購買事宜，並無證據證明有何緊急之情狀，本乎我國房屋仲介服務之一般水準，原告自宜向羅曉婷分析系爭房地之優劣、邀同家人會商、與原告相約實地走訪等等，詎原告捨此不為，不但要求羅曉婷於簽訂《不動產買賣意願書》時放棄3日審閱期，且於與賣方顏德民洽談時，忽略應予其3日之契約審閱期，而有瑕疵可指（詳後述）。而本件被告二人均抗辯於110年5月30日原告通知到公司時，並未告知當日就要洽談、成交、簽約，可見原告於資訊告知上，仍有不夠確實之處。因此，本院認為，原告為儘速達成交易，使買賣雙方簽約以收取服務費，並未以妥善照顧買賣雙方之真實需求為目標。故原告之仲介行為對於羅曉婷而言，雖然是合乎仲介契約債之本旨所為之給付，但依上述服務品質來看，雙方所約定之報酬（即不動產買賣價格2％，計183,000元），較居間人所任勞務之價值，為數顯然過鉅，失其公平，羅曉婷請求酌減原告之報酬，為有理由，本院審酌前述情狀，認應酌減為6萬元為適當。
五、就原告請求顏德民給付服務報酬部分，本院認定如下：㈠本件原告請求顏德民依系爭《不動產一般委託銷售契約書》及《
給付服務費承諾書》之約定，給付系爭房地之仲介服務報酬366,000元等情，為顏德民所否認，並以前開情詞置辯。
㈡經查，依兩造間所簽訂的《不動產一般委託銷售契約書》已明
訂：本契約於110年5月28日經委託人（即所有權人）攜回審閱3日（契約審閱期間至少為三日，違反前項規定者，該條款不構成契約內容。但消費者得主張該條款仍構成契約內容）。而本件由原告仲介顏德民、羅曉婷就系爭房地成立之買賣契約日期為110年5月30日，距離簽訂前述《不動產一般委託銷售契約書》尚不滿三日，顯然原告並未給依前述約定給予顏德民三日之契約審閱期。是則，顏德民抗辯依前述審閱期至少需三日之約定，給付服務費之條款不構成契約內容等語，自符合兩造契約之約定及精神。
㈢原告雖主張：顏德民就系爭房地先前已經委託永慶房屋銷售
，非無售屋經驗。且本件買賣契約亦經原告居間成立，過程中顏德民先後簽署多份文件，也未曾爭執過原告未給予其3日審閱期，應認上開瑕疵已經補正云云。但本院認為：原告所仲介之本件不動產買賣，如果最後圓滿履行完畢，對於賣方顏德民有利而無弊時，或可認上述契約審閱期3日未曾遵守之瑕疵可以補正。然本件由原告所仲介成立之買賣契約，甫於110年5月30日簽約，買方羅曉婷於次日即表示反悔不買，此事實為兩造所不爭執。可見原告所為仲介服務之品質，並未實質達成為顏德民出售系爭房地之目的。而契約審閱期間不得少於3日此一條款所設置的目的，就在於針對委託不動產買賣這種個人重大財產交易之事項，要求仲介業者必需給予委託人考慮、查證之合理期間，此亦消費者保護法第11條之1及行政院公布《不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項》之精神所在。消費者（即委託人）可以在此契約審閱期間內，深思熟慮，或以各種方式打聽、蒐尋仲介業者之信譽，再決定是要繼續委託或撤回委託，這正是消費者所享有的合法權利。本件原告與顏德民於110年5月28日成立委託，契約攜回審閱3日之最後期限是同年月31，於本案中，原告所仲介之買方羅曉婷表示不買的時間點正是同一日。若原告可依前述契約精神確實履行，讓顏德民攜回《不動產一般委託銷售契約書》審閱3日完成後，再來仲介洽談系爭房地之買賣，那麼，買方羅曉婷提出不願購買系爭房地之意見，就會在本件買賣契約洽談成立之前就發生，也就可以避免本件不動產買賣之紛爭。由此可見，契約審閱期限不得低於3日此一保護消費者之規範意旨及約定條款，如果原告可以本於善意妥切的履行，在本案中適可發揮其規範目的及功能，也正是該條款之所以存在最重要的目的。因此，原告再主張契約審閱期間未滿3日之瑕疵，事後已經補正云云，顯非可採。
㈣原告雖又主張，被告二人簽署系爭不動產買賣契約時，顏德
民已於同日簽署《給付服務費承諾書》，約定買賣雙方同意從履約專戶中，撥付服務費366,000元，並於簽定買賣契約成立時，乙次給付。故顏德民既已承諾給付服務費，原告自得請求云云。但本院認為：原告與顏德民之間就委託不動產出售及給付服務報酬之契約義務，係約定於前述《不動產一般委託銷售契約書》中，而《給付服務費承諾書》僅係顏德民同意本件服務費可由「履約專戶」中一次撥付，而免除原告必需另行向顏德民請求之手續而已，並非於前述《不動產一般委託銷售契約書》之外，另行成立一個新的契約關係。是以，原告主張依《給付服務費承諾書》即可請求顏德民給付366,000元，自非可採。況且，依《給付服務費承諾書》條款之文義，亦僅能由「履約專戶」中一次撥付服務費給原告，今履約專戶中僅有買方羅曉婷存入5萬元之定金，此一5萬元之金額又因羅曉婷違約，經扣除相關費用後，由顏德民沒收，並已由原告匯出至顏德民之帳戶。因此，目前該「履約專戶」中已無任何金額存在，原告又如何能依據《給付服務費承諾書》請求顏德民給付服務報酬？㈤綜上所述，原告請求顏德民給付服務報酬366,000元，為無理由，應予駁回。
六、據上論結，本件原告請求羅曉婷給付報酬部分，於60,000元之範圍內，及自起狀繕本送達翌日即110年10月20日起至清償日止，按法定利率即年息5％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求則為無理由，應予駁回。原告請求顏德民給付報酬部分，全部為無理由，應予駁回。兩造陳明願供擔保請准宣告假執行及免予假執行部分，於原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失其依附，應併予駁回。
七、本件訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第79條。
八、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經核於本院認定之事實不生影響，爰不予一一論駁，附此敘明。中 華 民 國 111 年 6 月 23 日
民事第六庭 法 官 許映鈞以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 111 年 6 月 23 日
書記官 陳逸軒