臺灣新北地方法院民事判決110年度訴字第2794號原 告 陳秀針訴訟代理人 林志強律師
趙子澄律師被 告 廖文彬
莊蓮嬌共 同訴訟代理人 崔駿武律師
施拔臣律師上列當事人間請求返還土地等事件，經本院於民國111年10月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。又所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實有其共同性，先後所為請求之主張在社會生活上可認為有共通性或關連性，而就原請求之訴訟及證據資料於相當程度範圍內具有同一性或一體性，在審理時得加以利用，俾先後兩請求可在同一程序得加以解決，以避免重複審理，庶能統一解決紛爭，用符訴訟經濟者即屬之（最高法院96年度台上字第471號判決意旨參照。次按依民法第74條請求撤銷其行為或減輕給付，為形成之訴。當事人不起訴為之，僅在本件被訴中作此抗辯，尚非可採（最高法院70年度台上字第174號判決要旨參照）；亦即民法第74條第1項規定之撤銷權，須以訴之形式向法院請求撤銷其行為之形成判決，始能生撤銷之效果。倘僅於被訴之訴訟程序中為抗辯，而未提起形成之訴者，不生撤銷之效果，該法律行為之效力，不受影響（最高法院99年度台抗字第63號裁定要旨參照）。
二、查，本件原告起訴時，主張兩造間之買賣契約自始不成立，如認買賣契約成立，則依民法第88條第1項規定，撤銷錯誤之承諾意思表示，如無理由，則依民法第92條第1項規定，撤銷受詐欺而為之承諾意思表示，並依民法第179條規定，請求被告返還所移轉之土地所有權應有部分予原告，如無理由，再依民法第74條第1項規定，撤銷本件兩造間買賣契約之法律行為，被告應將土地所有權應有部分返還登記予原告；如認交易條件未達重大失衡程度，亦請求鈞為為公平調整，並減輕原告移轉土地所有權應有部分之比例，訴之聲明為：「被告應將坐落新北市○○區○○段000地號土地（面積115.67㎡、權利範圍16521/100000，下稱系爭1-2地號土地）、同段1-3地號土地（面積1189.27㎡、權利範圍4170/100000，下稱系爭1-3地號土地）所有權應有部分返還登記予原告」等情，有原告之民事起訴狀可佐（見本院卷一第9至25頁），嗣於本院審理時被告抗辯：原告就民法第74條第1項部分迄未以形成之訴為之，是其該部分請求已逾1年除斥期間等語（見本院卷二第9至11頁），原告即於民國111年8月9日具狀更正訴之聲明，將前揭聲明「更正為先位聲明」，並更正（應係追加之意）備位聲明一：「㈠被告與原告就系爭2筆土地於110年1月22日之買賣債權行為，及110年4月7日以買賣為原因所為之物權行為均撤銷。㈡被告應塗銷前開土地土地於110年4月7日以買賣為原因之所有權移轉登記，回復登記為原告所有。」；備位聲明二：「關於調整給付部分，待土地估價報告作成後，另為補充。」等語，有原告之民事更正訴之聲明暨準備㈤狀附卷可參（見本院卷二第25至33頁），再於111年9月28日具狀補充備位聲明二為：「㈠原告就系爭2筆土地所應移轉予被告之權利範圍，應減輕如附表一所示內容。㈡被告應依附表二所示內容，將系爭2筆土地之權利範圍返還登記予原告所有。」等語，有原告之民事辯論意旨續狀可佐(見本院卷二第63頁)，被告則辯稱：不同意原告前開聲明及追加等語。原告雖主張：其於起訴時雖未為適當及完全之聲明，然已於起訴狀記載依民法第74條第1項之規定請求撤銷兩造間買賣契約之法律行為，而屬補充及更正法律上陳述等語，然觀諸原告本件民事起訴狀之理由雖有記載依民法第74條第1項規定請求撤銷本件兩造間買賣契約之法律行為，被告應將系爭2筆土地所有權應有部分返還登記予原告；如認交易條件未達重大失衡程度，亦請求鈞院為公平調整，並減輕原告移轉系爭2筆土地所有權應有部分之比例等情，然訴之聲明僅為：「被告應將系爭2筆土地所有權應有部分返還登記予原告」等情，此有原告之民事起訴狀可佐（見本院卷一第9、23頁），可知原告本件起訴時並未以形式之訴請求法院於主文中判決撤銷兩造間買賣契約之法律行為，僅於理由主張民法第74條第1項規定，是原告起訴時僅係主張民法第74條第1項規定為其攻擊防禦方法，然於本院審理後，始追加前開備位聲明一、二為訴之聲明而以形成之訴方式主張，揆諸前述，此應係訴之追加，而非僅係補充法律上之陳述，惟經核原告所為訴之追加與起訴之事實，均係本於同一買賣契約，請求被告返還系爭2筆土地應有部分之同一基礎事實，揆諸首揭規定，原告前開訴之追加，即無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠原告原為系爭2筆土地之共有人，且前分別於105年4月22日、
106年10月23日與109年1月19日委任及授權訴外人羅全福以每坪至少新臺幣(下同)25萬元、29萬元及255,000元等價格出售系爭2筆土地之部分應有部分，於上開交易完成後，仍餘有系爭1-2地號土地應有部分16521/100000（折合面積約1
9.1平方公尺，換算約5.77坪)、1-3地號土地應有部分4170/100000（折合面積約49.59平方公尺，換算約15坪)，合計約
20.77坪，擬再於109年間出售，並委由原告之子潘柏峰代為尋覓買家。潘柏峰於110年1月15日將系爭2筆土地權狀拍照，以Line傳送予被告廖文彬參考，並接洽系爭土地買賣事宜。嗣廖文彬於同年月18日以Line向潘柏峰表示：「22萬今天開會討論，可以」等語，廖文彬復於同年月19日告知：「先給我媽媽的戶籍地址，跟尾款匯入銀行帳號(銀行封面傳給我)」、「做契約書使用」等語，潘柏峰亦於110年1月20日依廖文彬之指示，將原告身分證及存摺封面拍拍攝予被告預先製作不動產買賣契約書(下稱系爭買賣契約)使用，並於同年月22日至被告指定之新北市○○區○○路0段000號5樓之1處所進行簽約。抵達簽約地點後，被告已預先將系爭買賣契約製作完成，惟被告及訴外人即地政士張均愷於簽約當日均未向原告再次說明及確認系爭2筆土地買賣價格，原告亦信賴系爭2筆土地之交易價格為每坪22萬元，即在系爭買賣契約上簽章，直至系爭2筆土地於110年4月7日完成所有權移轉登記，而被告於110年4月9日給付尾款10萬元後，原告始發現系爭買賣契約所出售約20.77坪土地，其金額計算係記載總價款22萬元，而非每坪價格22萬元，是兩造間就系爭買賣契約之價金並未合致，系爭買賣契約自始不成立，原告先位主張系爭買賣契約不成立；縱認買賣契約成立，惟原告亦有意思表示錯誤，則原告第一備位主張依民法第88條第1項規定撤銷錯誤之意思表示。如無理由，原告第二備位主張依民法第92條第1項規定撤銷受詐欺而為之意思表示。如亦無理由，則第三備位主張依民法第74條第1項之規定，請求鈞院撤銷系爭買賣契約之法律行為或調整給付。
㈡先位主張買賣契約不成立部分：
依一般社會經驗，買賣不動產之報價多係按坪計價，原告之子潘柏峰與被告議價階段之表示，其真意係以每坪22萬元出售系爭2筆土地應有部分，而被告之真意係以總價22萬元買受，是兩造就系爭2筆土地應有部分之買賣價格南轅北轍，而無意思表示合致，且參以原告早於104年1月13日即以每坪29萬元之價格委託羅全福出售新北市○○區○○段000地號土地(系爭1-3地號土地係由該地號分割而來)及系爭1-2地號土地，復於109年間仍委託羅全福以每坪255,000元出售系爭2筆土地之應有部分，殊無可能於110年間以總價22萬元出售系爭2筆土地予被告；何況依土地登記謄本所登載之土地公告現值計算，系爭土地之價值已達1,889,316元【計算式：(11
5.67㎡×27,500元×16521/100000)＋ (1189.27㎡×27,500元×4170/100000)＝1,889,316元】；復佐以內政部不動產實價交易服務網查得系爭2筆土地每坪至少有14至20.8萬元價值之實價登錄資料，均足證系爭2筆土地應有部分折合面積約20.77坪之總價值絕無可能為總價22萬元。是原告之真意既係以每坪22萬元出售系爭土地持分，而被告則以總價22萬元購買系爭土地應有部分，足見兩造間對於買賣價金並未達成意思表示合致，故系爭買賣契約自始不成立，爰依民法第179條規定，請求被告將系爭2筆土地之應有部分返還登記予原告。
㈢第一備位主張錯誤之意思表示部分：
縱認系爭買賣契約業已成立，惟系爭買賣約所記載之總價為22萬元，顯與原告以每坪22萬元出售土地之意思表示有重大出入，苟原告知悉被告僅願以總價22萬元購買，原告並無簽署系爭買賣契約之可能，是原告於簽約時，疏未注意買賣總價遭被告刻意記載為22萬元，而錯誤為承諾之意思表示，佐以系爭買賣契約係被告預先製作，其於買賣契約上記載總價為22萬元，顯存有原告不會詳細確認系爭買賣契約之僥倖心態，企圖以顯不相當之價格取得系爭2筆土地之應有部分，其信賴不值得保護，縱令原告撤銷承諾之意思表示亦無害於交易安全，是原告自得依民法第88條第1項規定，撤銷承諾之意思表示，並依民法第179條規定，請求被告將系爭2筆土地應有部分返還登記予原告。
㈣第二備位主張受詐欺而為意思表示部分：
縱認系爭買賣契約業已成立，且無錯誤之意思表示，然依內政部不動產實價交易服務網查得之資料，系爭2筆土地自108年5月至110年11月間，鄰近區域土地之交易行情約10至20萬不等，甚者系爭2筆土地旁之同段1-1地號土地於109年11月之成交單價尚有14萬元/坪，而被告亦為從事不動產開發有關之從業人員，明知系爭土地之鄰近地段及面積約20.77坪之土地，並不可能僅有總價22萬元之交易行情，於簽約程序時，刻意將買賣總價填載為22萬元，亦未再對買賣價金此等交易重要事項詳為說明，原告同時間須繳交系爭2筆土地權狀，並於相關產權過戶文件簽章用印，依原告及原告之子潘柏峰之學、經歷，無法短時間內完成審閱及理解系爭買賣契約之內容，足徵系爭買賣契約第2條記載之買賣總價22萬元，顯係基於被詐欺之意思表示而致，是原告依民法第92條第1項規定撤銷受詐欺而為承諾之意思表示，並依第179條規定，請求被告將系爭2筆土地應有部分返還登記予原告。
㈤第三備位主張民法第74條第1項部分：
原告係因輕率疏未注意買賣價金，而為承諾之意思表示，亦即縱認原告於簽約時，疏未注意買賣價金之記載而有可歸責性，不得依錯誤或受詐欺而撤銷承諾之意思表示，惟本件經不動產估價師進行估價後，認定系爭1-2地號土地之合理市價為16.6萬元、系爭1-3地號土地合理市價為10.4萬元，而系爭買賣契約之單價為每坪1.06萬元(計算式：22萬元÷20.77坪＝10,592元)，僅有市價之6.39%、10.2%，足徵兩造間之給付與對待給付間顯失公平且嚴重欠缺衡平關係，原告爰依第74條第1項規定，訴請撤銷本件兩造間買賣契約所涉之法律行為，被告並應將系爭2筆土地應有部分之全部返還登記予原告。若鈞院認系爭2筆土地持分交易條件未達重大失衡程度，然系爭1-2、1-3地號土地之合理市價分別為16.6萬元及10.4萬元，益徵系爭買賣契約之單價每坪1.06萬元確實有失公平，原告亦訴請鈞院為公平調整，並減輕原告移轉系爭2筆土地應有部分之比例。
㈥為此，提起本件訴訟，先位主張系爭買賣契約不成立，如無
理由，則第一備位主張依民法第88條第1項規定，撤銷錯誤之承諾意思表示，如亦無理由，則第二備位主張依民法第92條第1項規定，撤銷受詐欺而為之承諾意思表示，並依民法第179條規定，為先位聲明：⒈被告應將系爭2筆土地所有權移轉登記予原告。如先位聲明無理由，則依民法第74條第1項規定，訴請法院撤銷系爭買賣契約所涉之法律行為，並塗銷系爭2筆土地之所有權移轉登記，而為備位聲明一：⒈被告與原告就系爭2筆土地於110年1月22日之買賣債權行為，及110年4月7日以買賣為原因所為之物權行為均撤銷。⒉被告應塗銷前開土地土地於110年4月7日以買賣為原因之所有權移轉登記，回復登記為原告所有；如無理由，再依民法第74條第1項後段規定，請求減輕原告之給付，而為備位聲明二：⒈被告與原告就系爭2筆土地所應移轉予被告之權利範圍，應減輕如附表一所示內容。⒉被告應分別依附表二內容，將系爭2筆土地之權利範圍返還登記予原告所有。
二、被告則以：㈠原告係委由其子潘柏峰接洽系爭買賣相關事宜，潘柏峰於110
年1月15日將系爭2筆土地所有權狀拍照以Line傳送予廖文彬，兩人就系爭買賣之標的及買賣總價22萬元達成共識後，為求更謹慎，原告及潘柏峰再於同年月19日下午2時與廖文彬開會，先行確認契約內容，兩造確認契約無誤後，遂於同年月22日相約簽立系爭買賣契約。由上開過程可知，係潘柏峰主動將系爭2筆土地所有權狀傳送予廖文彬，故兩造對於買賣之標的及範圍當然清楚知悉且明確無誤，又潘柏峰係主動向廖文彬開價23萬元至25萬元，並經廖文彬詢問是否為「全部」，潘柏峰亦明確表示肯認之意思後，主動表示廖文彬若願以22萬元買受即可簽約等語，未曾說明其係要以「每坪22萬元」出售，並經廖文彬於110年1月18日允諾，故兩造對於系爭土地之「買賣標的範圍」及「價金」，均相當明確且無任何模糊空間，並再於翌日即同年月19日下午相約會面確認系爭買賣契約內容，堪稱謹慎。
㈡於110年1月22日簽約過程中，原告及潘柏峰當時若係欲以「
每坪22萬元」出售系爭2筆土地應有部分，顯然有諸多時機點可確認買賣價金之總金額是否正確，然而，潘柏峰或原告均未曾表示任何反對之意見，甚積極表示系爭2筆土地應有部分全部要以22萬元出售；且於110年1月22日簽約當天，代書張鈞愷於亦花費一個半小時之時間與原告及潘柏峰確認契約之「買賣價金」、「買賣範圍」及「付款約定」等重要內容，被告於當下即交付簽約款共12萬元，原告並於現金付款簽收單上簽名用印，若契約上所記載之價格並非原告欲出售之價格，何以原告與潘柏峰當下未立即表示意見？遑論系爭買賣契約第2條及第3條約定確實可明確知悉總價金之確切金額及付款方式，何以會有任何誤會及誤認之可能？可見系爭土地以買賣總價22萬元成交，乃係兩造之真實意思，系爭買賣契約確實達成合致。
㈢是於系爭買賣契約之簽約過程，交易及溝通過程亦屬清楚明
確，原告或潘柏峰於買賣溝通及簽約過程中，均未曾主張要以每坪22萬元出賣土地，且代書張鈞愷於簽約之際，更是說明詳細，被告雖為從事不動產開發有關之從業人員，然被告為買方，本即希望以最低價格購得土地，並無自行調高價金及提醒原告應將價金調高之義務，是系爭2筆土地應有部分總價為22萬元，乃係兩造所明確知悉且同意之價格。原告主張第88條第1項、第92條第1項規定撤銷承諾意思表示，均未舉證證明以實其說，委不足取。
㈣系爭買賣契約之重要之點如「買賣標的之範圍」及「價金」
之數額，均係由潘柏峰「主動」提出，被告並無任何主動調降土地價格或壓迫原告必須接受契約所載價格之任何舉動及行為，且第74條第1項之前提要件為「急迫、輕率、或無經驗」，原告並無任何證據證明被告有何利用原告及潘柏峰輕率、急迫之行為，遑論原告及潘柏峰本身乃精神狀態、智識均正常之人，顯然不符第74條第1項「急迫、輕率或無經驗」之要件；雖鑑估價格與當初之買賣價格有所差異，然在未符合前揭主觀要件前提下，毋庸審究是否有所謂「顯失公平」之問題。且系爭土地之鑑估價格雖與買賣價格有其差異，惟買賣價格本身涉及個案事實、買賣兩造議價(甚至是契約條件)、時機等種種因素受影響，難以系爭土地之鑑估價格較高即謂兩造有顯失公平之情節存在。且一般人於簽約當下或簽約完成後，均會再行參看契約內容，然原告或潘柏峰卻係在簽約完成後3個多月，過戶完畢之時方主張此價格非其本意云云，顯係事後認為價格與它筆土地有所差異，方任意反悔之舉等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：原告先位主張系爭買賣契約不成立，如無理由，則第一備位主張依民法第88條第1項規定，撤銷錯誤之承諾意思示，如亦無理由，則第二備位主張依民法第92條第1項規定，撤銷受詐欺而為之承諾意思表示，並依民法第179條規定，為先位聲明請求被告應將系爭2筆土地所有權移轉登記予原告；如先位聲明無理由，則第三備位主張依民法第74條第1項規定，主張兩造間之給付與對待給付間顯失公平且嚴重欠缺衡平關係，請求撤銷系爭買賣契約之債權行為及移轉所有權登記之物權行為，並塗銷前前開移轉所有權登記，回復為原告所有；如認系爭2筆土地持分交易條件未達重大失衡程度，再依民法第74條第1項後段規定，請求鈞院為公平調整，減輕原告移轉系爭2筆土地應有部分之比例等語，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件應審究之重點應為：㈠原告先位主張系爭買賣契約自始不成立，有無理由？㈡原告第一備位主張依民法第88條第1項規定，撤銷錯誤之意思表示，並依第179條規定請求被告將系爭2筆土地應有部分返還登記予原告，有無理由？㈢原告第二備位主張依民法第92條第1項規定，撤銷受詐欺之意思表示，並依第179條規定請求被告將系爭2筆土地應有部分返還登記予原告，有無理由？㈣原告第三備位主張依民法第74條第1項規定，請求撤銷系爭買賣契約之債權行為及移轉所有權之物權行為，並塗銷前開移轉所有權之登記，回復為原告所有或減輕給付，有無理由？茲論述如下：
㈠先位主張系爭買賣契自始不成立部分：
⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約
即為成立；又當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之；稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第153條、第345條分別定有明文。
⒉經查，系爭買賣契約第1條約定：「買賣標的：I土地標示及
權利範圍：已登記者應以登記簿登載之範因為準。⑴土地坐落新北市○○區○○段000地號、面積115.67㎡、權利範圍16521/100000，⑵土地坐落新北市○○區○○段000地號、面積1189.27㎡、權利範圍4170/100000。」、第2條約定：「買賣價款：本買賣總價款為新臺幣（下同）22萬元整。」、第3條約定：
「付款約定：付款期別：簽約款12萬元，於簽訂本契約同時由買受人現金支付。尾款10萬元，於過戶完成後由買受人將匯入乙方（即原告）指定之帳戶：林樹林育英郵局，戶名陳秀針，帳號：000-0000-000-0000。」、第4條約定：「簽收：出賣人收取前條價款時，應將收訖價款之證明交買受人收執」等情，有系爭買賣契約附卷足參（見本院卷一第57、58頁），是依系爭買賣契約所載內容所示，兩造間已就買賣「標的物」為「系爭1-2地號土地應有部分16521/100000、1-3地號土地應有部分4170/100000」，及買賣價金為「總價22萬元」等買賣契約必要之點於系爭買賣契約記載明確、特定，原告亦於簽約之日即110年1月22日在系爭買賣契約簽名用印，被告各交付現金6萬元（合計12萬元），並同時由原告於現金付款簽收單簽名用印後交予被告等情，亦為兩造所不爭執，且有系爭買賣契約及現金付款簽收單等件存卷可參（見本院卷一第60至62頁），則原告實無誤認買賣價金之理，足徵兩造間就買賣價金即總價金為22萬元之情已達於合致，是兩造間就買賣契約必要之點即「標的物」及其「價金」均已互相同意，則依上開規定，足認兩造間就系爭買賣契約已然成立。
⒊原告固主張：其真意係以每坪22萬元出售等語，惟此為被告
所否認，而依兩造於簽約前即110年1月15日之Line通訊軟體對話紀錄：「廖文彬問：要賣多少錢？潘柏峰答：大概的話在23之25萬吧」、「廖文彬問：全部嗎？潘柏峰答：全部，持分的部分吧。」、「廖文彬問：如果全部買20萬呢？潘柏峰答：原則上22萬如果可以的話我們就可以簽約來賣。」、「廖文彬問：這是你的土地嗎？潘柏峰答：我媽媽的。」、廖文彬並於110年1月18日傳送訊息稱：「22萬元今天開會討論，可以」、「明天可以來簽約」，又於110年1月19日之Line通訊軟體對話紀錄：「潘柏峰問：廖先生你好：？這是你們公司的地址嗎，我們大概下午1點半2點前會到這個地址廖文彬答：三重區重新路3段111號5樓之1。」等情，有前開Line對話紀錄可佐(見本院卷一第271至275頁)，可知原告於簽約之初係委由其子潘柏峰向被告廖文彬開價23萬至25萬，被告廖文彬隨即詢問確認是否為全部，潘柏峰則以全部、持分的部分回應，更表示若22萬買受即可簽約，是兩造間已就買賣標的物、範圍及價金達成共識，並於簽訂系爭買賣契約前，相約至被告公司開會討論，並於110年1月22日簽立系爭契約書，且參以系爭買賣契約就總價金之記載係約定於第2條，且以反黑粗體加底線特別標明之情，有系爭買賣契約佐卷可考（見本院卷一第57頁），並無不清楚模糊之處，若如原告所稱其真意是以每坪22萬元出售，則何以原告未發現經反黑粗體加底線特別標明之總價金記載？又何以原告均從未自行計算系爭買賣價金之總價？何以未要求被告將計算後之總價金記載於買賣契約上？在在顯與常情有違，是原告既於系爭買賣契約上簽名，自足徵原告對於買賣之「價金」意思表示與被告達於合致之情況。
⒋原告雖主張：簽約時僅短短約15分鐘，且忙於繳交權狀及簽
名用印，無法於短時間內確認買賣契約之記載等語，然依證人即代書張均愷於本院審理時具結證述：「(問：此買賣契約書是否是由您處理買賣雙方之簽約及價金交付之相關事宜？是」、「(問：證人可否詳述此契約書的簽約過程，包含在哪裡簽約、在場的賣方有何人、買方有何人、簽約時間有多長？）簽約地點在買方指定的三重會議室，在場的人賣方有陳秀針跟她兒子，兒子就是今天在場的潘柏峰，買方有廖文彬及莊蓮嬌，簽約過程有約一個半小時。」、「(問：是否有向兩造明確說明系爭買賣契約第1條、第2條、第3條有關「買賣價金」、「買賣範圍」及「付款約定」？如何說明？）簽約當時先將打好內容的買賣契約書給雙方看過，確認契約內容後請雙方簽名、用印。簽約當下有說明價金、標的、付款方式，用口頭對合約書說明，雙方有確定才會繼續進行下去。簽約時有給他們雙方看過合約書，合約書是之前先打好。」、「(問：買賣雙方於當下是否都明確確認契約內容後，才在契約書上簽名？）是」、「(問：原告即賣方陳秀針或賣方其他人，如潘柏峰在簽約過程中，是否有曾經向您表示他是以「每坪22萬元」出售系爭土地？）沒有。」、「(問：陳秀針或潘柏峰在簽約過程中對於買賣價金、買賣範圍及付款約定，是否有表示任何反對的意思或意見？）沒有。」、「(問：系爭土地如果以公告現值計算實際價格接近200萬元，市價更高於200萬元，你有無跟當事人確認要以低於市價的22萬元簽約成交？）我沒有提到公告現值，我只有確認是否要以這個價格簽約。因為買賣的價金跟公告現值有高有低，雙方合意的價金就是買賣的價金。」、「(問：簽約當時有無跟原告及潘柏峰確認買賣總價為22萬元？）有。」、「(問：原告或潘柏峰何時向你反映對系爭買賣契約的價金有問題？）產權過戶完畢，價金支付之後反應。至少有四個月後。」、「(問：過戶完之後沒有反應過？）沒有，110年1月22日簽約約4個月後才知道這件事情，過戶完畢之後他就有寄律師函給我，我是大約同年三、四月後才過戶完畢。價金是過戶完成後的隔一、二天就付清。我是過戶完通知他們付款，我才收到存證信函。過戶之所以辦了二、三個月是因為還有申請農業使用證明。」等語(見本院卷一第211至214頁)，可知系爭買賣契約簽訂時，兩造均有確認過系爭買賣契約內容後始締約，且證人張均愷亦有與原告及其子潘柏峰確認買賣總價為22萬元，參以證人張均愷自陳其目前為地政士，做了差不多3年，代書助理做了約7年等語（見本院卷一第212頁），其對於不動產買賣相關業務應具有一定程度之專業性，且證人張均愷與兩造均無親屬僱傭關係，雖證人張均愷與被告廖文彬有投資關係，然系爭買賣係被告廖文彬個人之買賣，與證人張均愷並無關聯，是證人張均愷對於本件訴訟之結果並無利害關係，當無甘冒偽證之風險，而為有利被告之陳述，且證人所述亦與系爭買賣契約之記載內容相符，是證人張均塏所述即堪採信，足認兩造間就系爭買買賣契約之價金及付款方式意思表示已達合致。
⒌原告雖又主張：其早於104年1月13日即以每坪29萬元價格羅
全福出售新北市○○區○○段000地號土地及系爭1-2地號土地，甚至於109年仍委託羅全福以每坪255,000元出售系爭土地，不可能以總價22萬元出售系爭2筆土地予被告等語，而依證人羅全福於本院審理時證稱：「(問：原告及其他土地共有人是否曾經共同委託你以26-29萬元不等的價格代為出售新北市○○區○○段○000○000地號土地？)是。」、「(問：這個委託價格是如何決定出來的？）經過共有人開會決定的。」、「（問：土地買賣授權書簽定後，請說明委託銷售的情況？)共有人開會決定價格後，委託我賣過好多次，我再去找買方，成交過好幾次但最後一次沒有成交但時間忘記了，所以我就放棄賣了。」、「(問：最後一次不成交買方開價的價額是多少？)一坪26萬。」、「(問：我上面問的問題是每坪25-26萬出售還是全部25-26萬元出售？)是每坪的價額。」等語(見本院卷二第21、22頁)，雖足證明系爭2筆土地共有人曾開會討論土地之出售金額，並以每坪25-29萬元之共識價格委託證人羅全福代為尋覓買家並出售土地，而系爭2筆土地確曾有買家擬以每坪26萬元之價格願買受系爭土地，但後續因故未成交，復參以證人羅全福於該次庭期後提供之「土地買賣契約書」(見本院卷二第111頁)，可知證人羅全福早於104年2月間曾以每坪26萬元之價格將自己與系爭2筆土地之其他共有人，將系爭2筆土地比鄰之新北市○○區○○段0○0○0○000○000○000○地號土地出售第三人。然依證人羅全福上開所證，亦足證原告並非首次出售系爭2筆土地之應有部分，而足徵原告對於買賣不動產具有相當之知識經驗，並對系爭2筆土地價格有相當程度之理解，且系爭2筆土地原欲以每坪26萬元之價格出售，後因故未成交，顯見原告先前已對於系爭2筆土地價格相當熟稔，豈有於本件進行簽約時即誤認系爭2筆土地之價金之可能？遑論本件係與廖文彬洽談後並相約開會後，始簽訂系爭買賣契約，自難認原告對於系爭2筆土地之價金有誤認之可能，從而原告一再爭執兩造間對於買賣之「價金」意思表示未合致，系爭買賣契約自始不成立等語，並不可採。
⒍綜上，兩造就系爭契約之必要之點既已達成意思表示合致，
則系爭契約已成立生效，即可認定。則原告先位主張系爭買賣契約自始不成立，被告應將系爭2筆土地所有權移轉登記予原告，為無理由。又按訴之預備合併，係指原告預防其提起之此一訴訟無理由，而同時提起不能並存之他訴，以備先位之訴無理由時，可就後位之訴獲得有理由之判決之訴之合併而言（最高法院64年台上字第82號民事判決參照）。因原告先位主張為無理由，則原告之備位之訴裁判之停止條件成就，本院自應就備位之訴予以審判，附此敘明。
㈡備位第一主張撤銷錯誤之意思表示，並依民法第179條請求被告將系爭2筆土地應有部分返還登記予原告部分：
⒈按意思表示之內容有錯誤者，表意人固得依民法第88條規定
撤銷其意思表示，惟主張其意思表示內容有錯誤之當事人，應就此項事實負舉證之責；而意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之；但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤，民法第88條第1項、第2項分別定有明文。是表意人倘以其就交易上重要之物之性質發生錯誤，若知其事情即不為意思表示為由，依上規定撤銷其意思表示，自應以其錯誤或不知事情，非由自己之過失所致者為限，始得為之（最高法院110年度台上字第1946號民事判決意旨參照）。本件原告主張對於系爭買賣契約之價金一時不察為錯誤意思表示，而簽立系爭買賣契約書乙節，既為被告所否認，揆諸前述，自應由原告就其意思表示錯誤，且非為其自己過失所致之事實，負舉證責任。
⒉原告雖主張：自內政部不動產實價交易服務網查得之資料，
系爭2筆土地自108年5月至110年11月間，鄰近土地之交易行情約10至20萬不等，鄰近之同段1-1地號土地於109年11月之成交單價尚有14萬元/坪，被告從事土地投資，不可能不知不能以總價22萬元購得約20.77坪之系爭2筆土地應有部分，更何況簽約過程中僅有15分鐘、並未確認買賣標的、價金等事宜，是系爭買賣契約第2條記載買賣總價款22萬元，乃與原告原係以每坪22萬元出售系爭土地之意思表示有重大出入等語。然兩造於簽訂系爭買賣契約前已相約討論相關買賣事宜，爾後始簽訂系爭買賣契約，且系爭買賣契約均已載明總金額、買賣標的及付款方式，被告更於簽約當下給付12萬元之簽約款予原告，並由原告於現金付款簽收單簽名用印等情，業如上所述，是系爭買賣契約已明確記載買賣總價金為22萬元，並無任模糊不明確之情，實難認原告於簽約過程中有何無意思表示錯誤可言；且證人張均愷上開證述之內容，亦足徵原告簽約時已確認過系爭買賣契約之內容後，始同意簽約，簽約過程中亦無意思表示錯誤發生，綜上，自難認原告於簽訂系爭買賣契約之際有何意思表示錯誤。原告雖主張：其當時並未確認系爭買賣契約之記載等語，並舉證人潘柏峰為證，而證人潘柏峰於本院審理時證稱「(問：從110年1月18日到110年1月22日簽約前，被告有事先把不動產買賣契約書先拿給你看過嗎？)沒有。」、「(問：110年1月22日簽約當日，你跟原告一起去嗎？)是。」、「(問：〈提示本院卷第55-60頁〉這份不動產買賣契約書是誰拿給你跟原告看的？)這份合約書後廖文彬跟張均愷放在桌子上我才看到的，是一進去就放在桌子上。」、「(問：被告二人有無跟你再次核對買賣契約書上的買賣標的、價金及相關稅費及相關事項？)沒有逐條說明。」、「(問：你跟原告從看不動產買賣契約書到契約簽名大概花了多久時間？)15分鐘。」、「(問：
這15分鐘有發生哪些事情？)進到辦公室二分鐘之後開始看合約，廖文彬就說他趕時間，張代書就叫我們邊簽名，他邊辦簽章手續，廖文彬就講說土地如果有增值稅，如果沒有下來就沒有辦法成交，七、八分鐘後，廖文彬就請張代書收權狀正本，簽名、蓋章後，一式二分弄完後廖文彬就先離開，後來又換我沒有看過的合買人莊蓮嬌進來，在莊蓮嬌進來前張均愷就已經請我把權狀正本交給他，莊蓮嬌進來就簽完名、蓋完章，就請我們數錢，這個時候才付錢，數完錢之後莊蓮嬌就問我土地如何取得，我回答是我爸爸買的，現在過繼在我媽媽名下，這個土地50坪，之前賣了30坪，現在剩下20坪，之前買賣是25-26萬元，我爸爸當時合夥合買人有五人。張均愷也有在旁邊聽，就15分鐘簽約的時間。」、「(問：你如何得知被告應該要知道你是想要每坪22萬元出售？)我是當天看到合約書，以為他會知道我LINE的意思是每坪22萬元，我以為合約書就是照著每坪22萬元，我當下不知道合約書是全部22萬元，我沒有仔細看合同的疏失。我覺得對方是專業土地買賣的公司，應該比我更清楚買賣過程中的手續，我之前都是委託合夥人買賣，所以我相信他是以每坪22萬元來買賣。」等語（見本院卷一第207至210頁）等語，惟證人潘柏峰乃原告之子，原告委託證人潘柏峰出賣系爭土地相關事宜，其實質上已係本件當事人地位，就本件具有利害關係，實難期證人潘柏峰為真實完整之證述。是證人潘柏峰前揭證詞，尚難作為原告有利之認定。
⒊退步言之，縱認原告於簽約時內心對於系爭買賣契約之總價
金確有誤解，惟撤銷意思表示之前提係表意人無過失，然原告在簽約之際，疏未發現契約文字上之價金記載與其所想不符，亦未自行依每坪售價乘於出售坪數而計算總價金，亦即係原告所稱之真意，其買賣總價金為4,569,400元（計算式：22萬元×20.77坪＝4,569,400元），與契約所載總價金22萬元相差甚鉅，惟原告竟未向被告進行確認總價金之金額，且於議價之時，於被告廖文彬表示全部買20萬時，猶答稱：「原則上22萬如果可以的話我們就可以簽約來賣！」等語（見本院卷一第271頁），則被告因此認為原告之出價為全部土地之總價金，亦非無據。佐以原告之子潘柏峰係66年9月生，為初中畢業之情，業據潘柏峰證述在卷（見本院卷一第20
6、209頁），可知潘柏峰於系爭買賣契約簽約時，係年滿43歲智識健全之成年人，其於簽約當時未與原告一同確認契約內容而告任由原告與被告簽訂系爭買賣契約，實難謂無過失。是依原告及其子潘柏峰之智識能力與過往經驗，應有與他人磋商契約之能力，非無法自行確認、審慎思考而決定簽約與否。則系爭買賣契約既係經兩造於磋商過程討論後所成立，則原告主張就買賣價金有所誤認，並本於錯誤為由，主張撤銷該錯誤之系爭契約意思表示內容等語，要難成立，若允許原告於簽約後得任意反悔而撤銷契約之意思表示，將無視於私法自治及契約嚴守之精神，有違誠信原則。至原告雖主張：系爭買賣契約之總價金不符合市價等語，然就系爭買賣契約買賣總價金是否符合市場交易行情乙節，充其量僅係原告當初之所以簽立系爭買賣契約之原因及動機，依前揭說明，此非其意思表示之內容或表示行為錯誤。是原告以上開情由，主張撤銷系爭買賣契約錯誤之承諾意思表示之情，自非有據。是以，原告此部分主張既未舉證對於系爭買賣契約之價金意思表示有錯誤、且非由原告過失所致，是原告此部分主張並不可採，自不得以此為由而撤銷出賣系爭土地之意思表示。
⒋綜上，原告依第88條第1項規定訴請撤銷錯誤之意思表示，並請求被告返還系爭2筆土地之應有部分，於法無據。
㈢第二備位主張依民法第92條第1項規定，撤銷受詐欺而為意思
表示，並依民法第179條請求被告將系爭2筆土地應有部分返還登記予原告部分：
⒈按民法上所謂詐欺，係欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之
事，令其因錯誤而為意思之表示。倘行為人欠缺主觀之詐欺故意，縱該他人或不免為錯誤之意思表示，然此仍與詐欺之法定要件不侔，表意人亦不得援民法第92條第1項規定，撤銷其意思表示（最高法院87年度台上字第1195號民事判決意旨參照）。次按詐欺雖不以積極之欺罔行為為限，然單純之緘默，除在法律上、契紙上或交易之習慣上就某事項負有告知之義務者外，其緘默並無違法性，即與本條項之所謂詐欺不合（最高法院33年上字第884號民事判決意旨參照）。又按主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號民事判決意旨參照）。本件原告主張其受被告所詐欺，而簽立系爭買賣契約書乙節，既為被告所否認，揆諸上開實務意旨，自應由原告就其受有詐欺之情事，負舉證責任。
⒉原告主張：被告係不動產開發相關人員，明知系爭2筆土地應
有部分折合面積約20.77坪，絕無可能以總價22萬元出售，並於簽約之際刻意將買賣總價填載為22萬元，乃係以積極手段詐欺原告，原告自得依民法第92條第1項規定撤銷受詐欺之意思表示等語，被告則否認有何施用詐術，詐欺原告之行為。查，系爭買賣契約簽約過程均為兩造明確確認過始簽約，系爭土地成交價格為兩造議價成交，已如前述，且衡諸常情，告知義務之有無與範圍，應斟酌交易習慣、誠信原則，就個案依具體情事為判斷，買賣雙方並無義務告知所有與契約成立有利害關係之事實，尤其在本件系爭買賣契約之交換契約，契約兩造利害關係對立，無法期待被告即買方主動告知系爭2筆土地價格高低等於己不利之事實，是被告既係依其與原告之子潘柏峰於議價協商後，認為原告出價係以全部出售標的物之總價為出價，並據此與原告簽訂系爭買賣契約，準此，尚難認定被告主觀上有何故意示以不實事項，欲令原告陷於錯誤之詐欺意思。復參酌本件原告先前已有委託羅全福出售系爭2筆土地之其他應有部分之情（如上所述），顯見原告亦非首次出賣土地之人，自難遽以系爭買賣價格低於市價而認定被告有何施用詐術之行為，而原告復未就此事項舉出其他證據以實其說，是其主張簽立系爭契約係受詐欺所為，應得撤銷其簽立契約之意思表示等語，並無理由。
⒊綜上，原告依第92條第1項規定，撤銷受詐欺之意思表示，並
依民法第179條請求被告將系爭2筆土地應有部分返還登記予原告，自屬無據。
㈣原告第三備位主張依民法第74條第1項規定，請求撤銷系爭買
賣契約之債權行為及移轉所有權之物權行為，並塗銷前開移轉所有權之登記，回復為原告所有或減輕給付部分：
⒈按法院依民法第74條第1項之規定撤銷法律行為，不僅須行為
人有利用他人之急迫、輕率、或無經驗，而為法律行為之主觀情事，並須該法律行為，有使他人為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平之客觀事實，始得因利害關係人之聲請為之（最高法院28年上字第107號民事判決意旨參照）；次按所謂急迫，係指緊急迫切之情狀；又民法第74條所稱輕率，係指行為人對於其行為之結果，因不注意或未熟慮，不知其對於自己之意義而言。所謂無經驗，指欠缺一般生活經驗或交易經驗而言，非指欠缺特定領域或行業之知識（最高法院79年度台上字第1394號民事判決、臺灣高等法院106年度上易字第1255號民事判決意旨參照）。再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有明文。是聲請撤銷法律行為之人，應就行為人有利用他人急迫、輕率、或無經驗而為法律行為之主觀情勢，以及其所為給付或給付之約定依當時情形乃顯失公平等情事，負舉證責任。本件原告主張被告利用其急迫、輕率或無經驗之情形，簽訂系爭買賣契約，依當時約定之情況顯失公平，然為被告所否認，則原告自應就此有利於己之事實負舉證之責。
⒉查，原告於起訴狀自承：「原告曾於105年4月22日委任訴外
人羅全福以每坪至少25萬元出售系爭1-2、1-3地號土地之部分持分，而訴外人羅全福最後亦以上開單價將前述土地部分持分順利出售」等語，有原告之民事起狀可佐(見本院卷一第9頁)，復於民事辯論意旨續狀自承：「原告早於104年1月13日即以每坪29萬元之價格委託羅全福出售新北市○○區○○段000地號土地（系爭1-3地號土地係由該地號所分割而來）及1-2地號土地，甚至於109年間仍委託羅全福以每坪255,000元出售系爭土地」等語，有原告之民事辯論意旨續狀可佐(見本院卷二第81頁)，可知原告並非第一次出售系爭土地之應有部分，是原告並非無買賣土地經驗之人。再者，系爭買賣契約之簽定，原告係委由其子潘柏峰處理，而潘柏峰於系爭買賣契約簽約時，係年滿43歲智識健全之成年人，且系爭買賣契約簽立之初，係由潘柏峰主動向被告廖文彬要約，雙方並於Line對話中進行議價，且於簽約之前，尚親自與被告廖文彬會面商談買賣細節後，始另約於翌日簽訂爭買賣契約，已如前述，再佐以系爭買賣契約於110年1月22日簽約後，因辦理農用相關證明，迄至110年4月7日始完成所有權移轉登記之情，亦為兩造所不爭執，且本件交易係由原告先行向被告表示出售價額為22至25萬元，經被告出價全部20萬元後，原告主動表示以22萬元來出售之情，亦有潘柏峰與被告廖文彬之Line對話紀錄可佐（見本院卷一第271頁），縱原告表示其真意為每坪22萬元，然兩造於簽立書面之買賣契約時，已於買賣契約上明確記載總價為22萬元，原告亦於買賣契約書上簽名用印，則被告辯稱：兩造已就買賣價金合意之情，即堪採信，而原告僅空言一般土地買賣係以坪出價等語，然原告既已於記載總價為22萬元之書面買賣契約上簽名用印，已足認原告同意被告提出之買賣價金，而原告既非第一次出售土地，且被告亦係就原告之子潘柏峰於Line對話中之出價達成合意而簽立系爭買賣契約，自難認被告就本件交易有何乘原告急迫、輕率或無經驗之情而簽訂系爭買賣契約，或依當時情形有何顯失公平之情事。則原告依民法第74條第1項規定，請求撤銷系爭買賣契約之債權行為及移轉所有權之物權行為，並塗銷移轉所有權登記，或請求調整給付，均不足採。至原告主張：依不動產估價報告書認系爭1-2、1-3地號土地之合理市價分別為16.6萬元及10.4萬元，對照系爭買賣契約單價每坪為1.06萬元，僅有市價6.39％、10.2％，偏離市價甚多而顯失公平等語，固有不動產估報告書附卷可參（外放於本院卷外），然依上所述，原告並未舉證證明其係在急迫、輕率或無經驗下，簽訂系爭買賣契約，本院自難僅以前開估價鑑定報告之價格，即遽認被告係趁原告急迫、輕率或無經驗，而使原告以不合理之低廉價格出售系爭2筆土地應有部分予被告之暴利行為。
⒊至被告雖辯稱：民法第74條第1項之撤銷權，須以訴之形式向
法院請求撤銷其行為之形成判決，而原告本件起訴之初係以之為攻擊防禦方法，並未以訴之形式向法院請求，迄至原告追加形成之訴之備位聲明之時間，已逾1年之除斥期間等語，然系爭買賣契約之簽立並未構成係乘原告急迫、輕率或無經驗之要件，是原告不得依民法第74條第1項規定請求撤銷系爭買賣契約，本院自無庸審酌原告上開請求是否逾民法第74條第2項所規定之1年除斥期間，附此敘明。
⒋綜上，原告依第74條第1項規定，請求判決撤銷系爭買賣契約之法律行為或減輕其給付，並無理由。
四、綜上所述，原告主張系爭買賣契約自始不成立，及以錯誤、受詐欺為由，依民法第88條第1項、第92條第1項規定撤銷系爭買賣契約出賣承諾之意思表示為由，並依民法第179條規定，先位聲明請求被告將系爭2筆土地應有部分返還登記予原告；備位主張依民法第74條第1項規定，請求撤銷系爭買賣契約之債權行為及移轉所有權之物權行為，並塗銷前開移轉所有權之登記，回復為原告所有，再請求調整、減輕原告之給付，均無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴，為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 11 月 8 日
民事第五庭 法 官 鄧雅心以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 11 月 8 日
書記官 賴峻權附表一：
系爭1-2地號土地 系爭1-3地號土地 廖文彬 1055/200000 425/200000 莊蓮嬌 1055/200000 425/200000附表二：
系爭1-2地號土地 系爭1-3地號土地 廖文彬 15466/200000 3745/200000 莊蓮嬌 15466/200000 3745/200000