臺灣新北地方法院民事判決110年度訴字第2895號原 告 尤梓薰訴訟代理人 吳宜平律師被 告 富棠建設股份有限公司法定代理人 孫福忠訴訟代理人 劉邦川律師複 代理人 賴怡雯律師上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國111年10月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣伍拾陸萬元，及自民國110年12月28日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔百分之二十八，其餘由原告負擔。
四、本判決第一項於原告以新臺幣壹拾玖萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣伍拾陸萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
一、原告主張：㈠原告於民國108年4月1日向被告購買富堡晶宴社區C棟12樓房
屋即門牌號新北市○○區○○路00號12樓建物及所坐落之新北市○○區○○段0000○0000地號土地，暨地下一層編號67號汽車停車位（下稱67號車位），兩造並簽有預定買賣契約書（下稱系爭契約一），其中房地價款為1048萬元、67號車位價款為200萬元。嗣於110年1月15日，原告另向被告購買上開社區地下一層編號68號汽車停車位（下稱68號車位，67、68號車位合稱二車位），價款190萬元，兩造並簽有房地產買賣契約書（下稱系爭契約二）。依系爭契約一第3條第3項，67號停車位屬於獎勵增設停車空間，惟觀諸系爭契約一第9條第1項、第2項，及系爭契約一之附件㈦「汽車停車位分管同意書」第2條約定，原告對67號車位及68號車位享有管理、使用、收益及排除他人干涉之權利。
㈡然於110年8月間，上開社區之地下室停車場遭被告申請為營
業停車場，原告始知悉被告未依新北市都市更新審議原則附表一第2條第1款、第15條第8款、第11款規定，及未依消費者保護法第17條第1項、內政部公告之「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，將「社區之停車空間需開放供公眾使用」暨其後續管理維護事項載明於公寓大廈規約草約，再依上開社區之使用執照及建造執照「加註事項附表」，可徵被告明知上開社區之獎勵停車位均須開放供公眾使用，且須於產權移交及房屋銷售時告知買受人，被告卻未向原告說明此事，蓄意向原告隱匿二車位屬於獎勵停車位之事實，使原告誤以為二車位屬可供約定專用之法定停車位，致原告以高價購買。
㈢為此，爰依民法第359條規定請求減少價金，依同法第227條
第1項適用第226條第1項之不完全給付規定，另依同法第179條，請求被告賠償二車位減損金額，即二車位之原價款390萬元的30％，117萬元，及上開房地減損金額即原價款之8％，83萬8400元，合計200萬8400元【計算式：(2,000,000元＋1,900,000元)×30％＋10,480,000元×8％＝2,008,400元）。並請求擇一為有利判決。
㈣聲明：
⒈被告應給付原告200萬8400元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
⒉原告願以現金或銀行可轉讓定期存單供擔保請准宣告假執行。
⒊訴訟費用由被告負擔。
二、被告抗辯：㈠原告於108年4月1日與被告簽訂系爭契約一，係為購買建案C
棟第12樓房屋及其坐落基地，及67號車位，而67號車位屬「獎勵增設停車空間」車位，並無獨立權狀，總價1248萬元。
原告再於上開建案建築完成後之110年1月15日，以190萬元之價格，向被告購買68號車位，而上開二車位均係以建物之持分併入公共設施之汽車停車位，並無獨立之權狀。
㈡查原告於108年洽買本件預售房地時，即已知悉67號停車位為
獎勵增設停車空間，系爭契約一之附件七「停車位分管同意書」即已標明67號車位屬「獎勵車位」，且系爭契約一第3條第3項、附件四之「地下壹層平面及停車空間尺寸圖」亦明確記載車位編號、性質及說明無獨立權狀，持分併入公設，由社區管委會管理車道出入口等內容，此業經兩造用印確認，被告並無蓄意隱匿。
㈢原告於簽署系爭契約一時即已知悉67號車位為獎勵增設停車
空間，則於110年1月15日以社區之區分所有權人身分，向被告購買68號車位，自是知悉68號車位亦同屬獎勵增設停車空間，且所購買之建物持分併入公共設施，則被告雖未在系爭契約二再行標示獎勵車位字樣，但原告既是在建案完成後向被告購買，被告即無違反「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」。
㈣本件建案非屬都市更新建案，又本件建案之法令適用日為101
年12月18日，且二車位之設置係依當時有效施行之建築技術規則第59條之2授權訂定之新北市建築物增設停車空間鼓勵要點所設計，故而系爭契約一之附件六建照執照影本當中，即已記載社區設有「獎勵停車輛數」、「供公眾使用建築物」等字樣。
㈤另依本件不動產估價報告書，分別提出108年4月1日及110年1
月15日之二車位評估價值結論，其評估與本件同含獎勵車位之社區未含車位之建物，估價均高於原告買價，顯示原告買受上開二車位並無價值減損或房價受損之情況。
㈥聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本件不爭執之事實：㈠原告於108年4月1日與被告簽訂系爭契約一，屬房地出售預定
買賣契約，原告除購買富堡晶宴社區C棟12樓房地外，尚含地下一層之67號車位，總價共計1248萬元。67號車位之應有部分併入共有部分新北市○○區○○段00000○號之應有部分（67號車位占15419建號應有部分490/100000），67號車位暨車位之土地價款共計200萬元（見本院卷第49至77頁、第53頁、第87頁）。
㈡系爭契約一第3條第3項記載「買方購買地下壹層67號，計壹
個之汽車停車位」、「買方購買之停車位屬獎勵增設停車空間」（見本院卷第51頁）。
㈢系爭契約一之附件七為「汽車停車位分管同意書」，其中第2
點約定「本買賣汽車停車位，在個別劃定分管範圍內，有管理、使用及排除他人干涉之權利，對於劃定範圍外，不得主張管理、使用、收益、處分及排除他人干涉之權利。」（見本院卷第89頁）。
㈣兩造於110年1月15日簽訂系爭契約二，原告以價款190萬元購
買同建案地下一68號車位，亦併入新北市○○區○○段00000○號之應有部分（68號車位占15419建號應有部分490/100000）（見本院卷第79至84頁）。
㈤本件社區獎勵停車空間需開放給公眾使用，現設為富堡晶宴
收費停車場使用，被告並已取得新北市停車場登記證（見本院卷第246、203頁）。
四、原告主張被告明知二車位屬獎勵增設停車空間，卻於銷售時未能向原告說明且隱匿獎勵增設停車空間須開放公眾使用之事實，又使原告簽署七車停車位分管同意書，致原告誤以為所購買之二車位屬可供約定專用之法定停車位，因而依民法第359條規定，請求減少價金，有無理由？㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險
移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。而所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例參照）。是於現今房地不動產買賣實務，買受人所購買者，除主建物外，其所承購之地下室停車位係具有獨立之使用價值，而此使用價值並不因此車位是否具有單獨之權狀，抑或是否須與主建物併付買賣而有所不同。又依據我國建築技術規則建築設計施工編第59條、第59之1及第59條之2規定，建築物之停車空間分為法定停車位、獎勵停車位或自行增設停車位，而其使用受相關法令之限制，效用亦有不同，是此限制即影響停車位所有人之使用收益之權，倘該停車位之效用低於出賣人所擔保之效用，出賣人自應負瑕疵擔保之責。又「為鼓勵建築物增設營業使用之停車空間，並依停車場法或相關法令規定開放供公眾停車使用，有關建築物之樓層數、高度、樓地板面積之核計標準或其他限制事項，直轄市、縣（市）建築機關得另定鼓勵要點，報經中央主管建築機關核定實施。」建築技術規則建築設計施工編第59條之2已有明文，是所設置之獎勵停車空間，即應提供公眾使用，而與法定停車位得由建物之區分所有權人自由使用收益之情況相異。
㈡查兩造所簽訂之系爭契約一，已載明67號車位屬「獎勵增設
停車空間」，且依系爭契約一之附件四之地下壹層平面及停車位空間尺寸圖，其67號車位之圖示上亦載有「獎」字，再原告於簽訂系爭契約一後，尚有7日之審閱期（見本院卷第49頁），足認原告就系爭契約一之文字內容已詳加審閱，並知悉67號車位屬獎勵停車空間，是原告主張被告故意隱匿67號車位為獎勵停車空間等情，應屬無據。然有疑問者，乃67號車位既屬獎勵停車空間，被告所檢附之系爭契約一卻再加附附件七之「汽車停車位分管同意書」（見本院卷第89頁），而觀諸上該同意書第2點明確載有「本買賣汽車停車位，在個別劃定分管範圍內，有管理、使用及排除他人干涉之權利，對於劃定範圍外，不得主張管理、使用、收益、處分及排除他人干涉之權利。」等文句，而原告於簽署系爭契約一時，亦同時簽署上開同意書，此為被告所不爭執，則以現今社會交易常態，不動產交易並非日常生活反覆進行之事，對於交易標的之法律上分類概念自非熟悉，則系爭契約一內文中之「獎勵增設停車空間」文字，對比上開附件七之分管同意書中「有管理、使用及排除他人干涉之權利」文字，上開附件七所載之文句當是使原告陷於錯誤，而誤信其所買受之獎勵增設停車空間有管理、使用及排除他人干涉之權利，而認其可使用買受之67號車位。又原告主張其於買受當時，並不知悉獎勵增設停車空間必須提供公眾使用等語，核與社會一般之人對於停車位之分類性質多不明瞭之現況，應屬相符，而被告對於原告於買受當時知悉67號車位將來必須供公眾使用乙節，並未舉證以實其說。從而，由兩造所簽訂之系爭契約一所附分管同意書觀之，被告已承諾交付使原告具有完整使用並排他權利之停車位，然嗣後67號車位因法令規定，必須提供公眾使用，堪認被告交付之67號車位欠缺欠缺通常之效用及品質，自應負瑕疵擔保之責任。
㈢至兩造於110年1月15日另簽訂系爭契約二，由原告另購買68
號車位，而查，兩造就此車位所簽訂之房地產買賣契約書並未就68號車位之性質詳加記載，復由原告前於108年4月1日簽訂系爭契約一，兩造於簽訂系爭契約二之際，建物亦已建築完成，又所買受之68號車位即位於前買受之67號車位旁，足認原告主張其買受系爭契約二時，係以系爭契約一之基礎，認68號車位亦受上開分管同意書之拘束，其具有使用排他之權利等語，即堪採信。又被告為專門銷售建物之公司，對於一般消費者購買停車位目的多係為自家停車使用乙節，應是知悉，少有區分所有權人以日後供公眾使用為目的而購置停車位，況原告其已購置67號車位，另再加購68號車位，亦符合一般住家使用常情，則原告主張兩造簽訂系爭契約二之時，被告明知上情，卻未告知68號車位屬獎勵增設停車空間、須供公眾使用等情，致原告以為68號車位亦屬專用之法定停車位，具排他使用之權等語，亦堪採信。至被告抗辯兩造簽訂系爭契約二時，建物已建造完成，原告應是知悉購買之持份併入公共設施，且同為獎勵停車位等語，然查，建物所設置之法定停車位及獎勵停車空間，於設置位置及設置之外觀空間並無相異，則縱建物建築完成，仍難分辨該停車位之性質為何，再者，被告知悉原告係以系爭契約一為前提，再為簽訂系爭契約二，原告縱知悉68號車位同屬獎勵增設停車空間，然此並不影響原告同因系爭契約一之分管同意書，而認為其對於68號車位具有使用排他權利，而使原告認68號車位亦具有使用排他之權利。是原告主張被告就68號車位亦欠缺欠缺通常之效用及品質，被告應負瑕疵擔保之責任，應有理由。
㈣原告主張上開二車位應減少之價金為56萬元⒈原告固然主張上開二車位因屬獎勵增設停車空間，非法定停
車空間，因而其價格應有減損共計117萬元，即上開二車位價格之30％【計算式：（200萬+190萬）×30％】，然原告此主張並未提出相關之依據，而本件已囑託鑑定上開二車位於原告購入之時，該車位屬獎勵增設停車空間及法定停車位之價格差別，而兩造對於鑑定報告之內容俱無意見，是本件鑑定報告堪可作為上開社區及該處大樓之停車位之價值評估依據。
⒉再者，上開二車位，經以比較法推算車位比較價格，於108年
4月1日及110年1月15日之價格結論，如附表所示，亦即兩造於108年4月1日簽訂系爭契約一時，車位若屬獎勵增設停車空間，則評估該車位價格為165萬元，惟若車位屬法定停車位，則評估該車位價格為183萬元，此有洛崧不動產估價師事務所所出具之不動產估價報告書可稽（見報告書第107頁）。顯見於市場上，獎勵增設停車空間與法定停車位之售價有其差異，而二者之使用排他權利亦是相異，此均市場上買受不動產之人著重之點，而原告因被告提供上開分管同意書，而認其買受之車位屬法定停車位性質，而分別以200萬元、190萬元買受67號車位及68號車位，則原告該時主觀上即是以其使用停車位具排他權利之前提，而與被告議定買受價格，反之，倘原告知悉其買受之停車位必須供公眾使用，其欲購買之價格應有差異，是本件即應以獎勵增設停車空間及法定停車位之價差，為原告可請求減少之價金。本件原告買受67號車位所議定及支付之價金為200萬元，然依鑑定報告所示，該車位倘屬獎勵增設停車空間，於108年4月1日兩造締約時，其評估價格為165萬元，是兩者價差為35萬元（計算式：200萬－165萬）；另原告買受68號車位所議定及支付之價金為190萬元，而依鑑定報告所示，該車位倘屬獎勵增設停車空間，於110年1月15日兩造締約時，其評估價格為169萬元，是兩者價差為21萬元（計算式：190萬－169萬），是以，本件原告可請求減少之價金共計為56萬元。
⒊至被告抗辯67號車位、68號車位之售價乃兩造合意所定，且
原告買受時即已知悉上開二車位屬獎勵增設停車空間，故原告並無損害可言等語。然查，兩造所簽訂之系爭契約一，雖記載67號車位屬獎勵增設停車空間，然一般買受之人並未能詳究獎勵增設停車空間之使用限制，況系爭契約一之附件明確檢附分管同意書，且明確記載「本買賣汽車停車位，在個別劃定分管範圍內，有管理、使用及排除他人干涉之權利，對於劃定範圍外，不得主張管理、使用、收益、處分及排除他人干涉之權利。」，此段文字已足以使原告相信被告出售之上開二車位具有如法定停車位同等之使用排他權利，則被告嗣後將之設置停車場並供公眾使用，其給付確實具有瑕疵，而兩造該時合意議定之車位價格，並非繫於原告明知其購買之車位必須供公眾使用之前提，原告因此以較高價格與被告議定購買上開二車位，原告自是受有損害。是被告此部分之抗辯並無理由。
㈤原告另主張因上情，其主建物之價格亦有減損，並同時請求
減少主建物之價金83萬元（即不含車位之建物及坐落土地售價1048萬的8％），然觀諸兩造所簽訂之系爭契約一，即已明確將主建物及所坐落土地，與67號車位及所坐落土地之售價分別議定，可見兩者本屬相異之標的，而可分別議價；再者，雖一般市場上雖會著重主建物有無附加車位之買賣條件，然買受主建物之人究有無法定停車位之需求，抑或會同時買受獎勵增設停車空間，其原因實有多端，個人之需求即非相同，難認主建物所附屬之停車位，其性質屬獎勵增設停車空間時，該主建物之價格亦會隨之貶損。況由上開鑑定報告可見，若依比較法評估推算，該時建物之比較價格為一坪32萬2000元，依收益法估算，其收益單價為每坪29萬6600元，又經評估上開主建物於108年4月1日之評估單價為每坪30萬9300元，此亦有鑑定報告可稽（見鑑定報告書第39、48、107頁）。從而，若以建物每坪單價30萬9300元計算原告購買之建物總價（不含車位，建物面積為34.37坪），計為1063萬0641元，與原告該時買受建物之總價1048萬元相較，並未有何價值貶損之結果。是原告主張其買受之主建物亦應同時依民法第359條規定，請求減少價金83萬元，即屬無據。
㈥末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1項及第2項分別定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項及第203條亦有明文。查本件原告請求之上開債權並無確定期限，又係以支付金錢為標的，則依前揭法律規定，被告因減少價金而應返還之金額共計56萬元（計算式：35萬+21萬），請求自起訴狀繕本送達至被告之翌日起即110年12月28日至清償日止（見本院卷第107頁），按年息5％計算之法定遲延利息，核無不合，應予准許，逾此請求部分，並無理由，應予駁回。
五、又兩造陳明願供擔保請為准、免假執行宣告，經核均無不合，故併酌情宣告原告得預供擔保為假執行，被告得預供擔保免為假執行；至原告敗訴部分，假執行聲請已失依附，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經核與判決結果無影響，毋庸再一一審酌，附此敘明。
七、訴訟費用負擔：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 111 年 11 月 17 日
民事第五庭 法 官 曹惠玲以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 11 月 18 日
書記官 董怡彤附表：
108年4月1日建物及車位之價格結論：
（洺崧不動產估價報告書第107頁） ㈠價格日期 108年4月1日 項目 含獎勵停車位社區 僅法定停車位社區 評估車位價格 （元/個） 1,650,000 1,830,000 車位數量（個） 2 2 評估建坪單價 （元/坪） 309,300 321,600 建物面積（坪） 34.37 34.37 未含車位之建物總價（元） 10,630,641 11,053,392 含車位之建物總價（元） 13,930,641 14,713,392110年1月15日建物及車位價格結論：
（洺崧不動產估價報告書第108頁）價格日期 110年1月15日 項目 含獎勵停車位社區 僅法定停車位社區 評估車位價格 （元/個） 1,690,000 1,880,000 車位數量（個） 2 2 評估建坪單價 （元/坪） 312,700 328,700 建物面積（坪） 34.37 34.37 未含車位之建物總價（元） 10,747,499 11,297,419 含車位之建物總價（元） 14,127,499 15,057,419