臺灣新北地方法院民事判決110年度訴字第216號原 告 江炳銘訴訟代理人 胡智皓律師被 告 陳秀庭
楊士豪上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國111年1月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第3款定有明文。查，本件原告原起訴時訴之聲明為：「一、被告二人應自坐落於新北市○○區○○○段○○○○段000000000號地號土地内（建物門牌新北市○○區○○路00000000000號，下稱系爭房屋）房屋返還予原告。二、被告二人應給付原告新臺幣（下同）151萬元，及自收受起訴狀繕本起至清償日止，按年利率5%計算之利息。三、被告二人應自民國109年12月1日起至返還上述租賃物之日止，按月給付原告50,500元，並自應給付之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。」等語（詳見本院109年度重簡字第2322號卷〈下稱109重簡2322卷〉第9至10頁），嗣以民事陳報五狀變更聲明為：「一、被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。二、被告應給付原告151萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。三、被告應自110年6月1日起至返還第一項租賃物止，按月給付原告50,500元。」等語（見本院卷第149至150頁），經核原告所為上開訴之變更，揆諸上開法律規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告方面：
㈠、原告為系爭房屋所有權人，約自87年起將系爭房屋出租予被告，惟原告於106年時發現被告租金給付時常遲延或有所短缺，於106年間起訴請求被告給付租金及返還系爭房屋（即鈞院106年度重簡字第2094號給付租金等事件，下稱前案），經兩造於107年4月11日達成和解（下稱前案和解），約定被告應給付原告200萬元，並重新約定相關租賃契約（下稱系爭租約）。然被告自108年1月1日又有租金給付遲延或有所短缺，經催繳後仍持續無權占有系爭房屋。
㈡、依前案和解之約定，逾期2個月未繳納租金，租賃契約即當然終止，被告應於終止後1個月內將系爭房屋騰空遷讓返還原告，而被告自108年1月起欠繳108年1、2月租金，系爭租約至108年2月28日當然終止，爰民法第455條前段、第767條第1項前段規定，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。
㈢、被告自108年1月1日起至108年2月28日止積欠租金，及系爭租約終止後，被告無權占有系爭房屋，應給付原告自108年3月1日起至110年5月31日止相當於租金之不當得利，合計1,515,000元，但本件僅請求151萬元，其餘5,000元捨棄。
㈣、依民法第179條規定，被告應自110年6月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利即50,500元。
㈤、併聲明：
1、被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。
2、被告應給付原告151萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。
3、被告應自110年6月1日起至返還第一項租賃物止，按月給付原告50,500元。
4、訴訟費用由被告負擔。
二、被告方面：
㈠、系爭房屋係原告與其兄弟江澄清（已歿）、江源洲（下稱其等之名）共業，由向被告收取租金之人與被告簽租約，最早被告與江澄清簽約，後來是原告太太還收租才知道他們是共業，之後是江源洲接手，且於前案和解後1、2個月，江源洲拿新的租賃契約重新簽訂，約定租金每月5萬元、水費每月500元，電費依使用的度數由被告支付，沒有約定租期，該份租約由江源洲留存，被告並未留存。
㈡、經江源洲同意被告繼續承租系爭房屋，且未繳付之租金部分江源洲及江澄清也同意被告慢慢清償，及於108年6月後至110年10月期間被告仍有交付租金給江源洲並經其簽收。
㈢、併聲明：
1、原告之訴駁回。
2、訴訟費用由原告負擔。
三、本院得心證之理由：
㈠、兩造對於以下事實不爭執（見本院卷第165至166頁）：
1、原告自87年間起將系爭房屋出租予被告，嗣於106年間因被告積欠租金，經原告起訴請求被告給付租金及返還系爭房屋，本院以106年度重簡字第2094號和解成立，即：「⒈被告願給付原告200萬元。給付方法：於107年6月30日以前給付20萬元，餘款180萬元自107年7月起至清償日止，於每月15日各給付2萬元，至全部清償完畢止，如一期未履行視為全部到期（下稱前案和解金）。⒉兩造就系爭房屋重新訂立租賃契約，租賃期間自107年5月1日起至108年4月30日止，每月租金5萬元、水費500元，於每月25日前給付，逾期2個月未繳納租金，租賃契約即當然終止。被告應於終止後1個月内將系爭房屋騰空遷讓返還原告。每月之電費由原告提供電費單後，由被告繳納。⒊兩造之租賃契約如被告每月正常給付租金，租約期滿後依原條件續約1年，續約年限至113年4月30日止，期滿後如有續訂契約之必要由兩造另訂立之…。」等情（下稱前案和解筆錄），此有前案和解筆錄（見109重簡2322卷19至20頁）可證，並經本院依職權調閱前案卷宗核閱屬實。
2、前案和解筆錄後，被告將應給付原告之租金交予江源洲收受，再由江源洲轉交原告，而原告與江源洲間成立委任契約。
3、被告自前案和解筆錄後迄今仍占有使用系爭房屋。
㈡、原告主張被告未依前案和解筆錄約定，已逾2個月租金未付即108年1、2月租金，租約至108年2月28日當然終止，則被告迄今仍占有使用系爭房屋屬於無權占有，爰依民法第455條前段及第767條第1項前段、第179條規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，及被告應給付其108年1、2月積欠之租金及自108年3月1日起至110年5月31日止相當於租金之不當得利151萬元，以及自110年6月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付其50,500元等語，為被告否認，並以前詞置辯。是以，本件爭點在於：兩造間就系爭房屋所為之租賃契約，是否業已終止？及原告依民法第455條前段及第767條第1項前段規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，是否有理由？以及原告依系爭租約及民法第179條規定，請求被告被告應給付其108年1、2月租金、自108年3月1日起至110年5月31日止相當於租金之不當得利及自110年6月1日起至返還系爭房屋日止按月給付相當於租金之不當得利，是否有理由暨所得請求金額若干？茲分別論述如下。
㈢、兩造間就系爭房屋所為之租賃契約，是否業已終止？
1、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，此為民事訴訟法第277條所明定。又按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。承租人應依約定日期，支付租金。承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。民法第421條第1項、第439條前段、第440條第1、2項分別定有明文。而民法第440條之規定係屬任意規定，當事人非不得以契約排除之，如就欠租之金額為若干始為違約或欠租後之法律效果等為排除上開規定之特別約定（最高法院86年度台上字第3303號判決意旨參照）。申言之，除租賃契約之雙方當事人以特約排除民法第440條第1項規定之適用，否則出租人倘因承租人積欠租金而欲終止租約，仍須符合民法第440條第1項規定之程序要件，先行催告給付租金未果後始得為之。
2、被告固辯稱：前案和解筆錄後1、2個月，江源洲拿另份租約與被告重新簽訂云云，但為原告否認，且經證人江源洲到庭證稱：前案和解後，並沒有與被告重新簽租賃契約等語（見本院卷第315、316頁）甚明，且被告復未為其他積極舉證，則被告前開辯解，委無足採。故兩造間就系爭房屋之租賃約定，仍應以前案和解筆錄之約定為據。
3、又觀諸系爭和解筆錄（見109重簡2322卷第19至20頁），約定逾期2個月未繳納租金，租賃契約即當然終止等語，是兩造顯就被告遲延給付租金之法律效果，以特約排除民法第440條第
1、2項所定應先行催告之約定，而得逕行終止租約。復查，被告自107年7月起至110年8月止，交付前案和解金、租金暨水費、電費給江源洲收受之日期暨金額如本判決附表（即本院卷第219至225頁附表二，下稱附表）等情，業經證人江源洲證稱：我向被告收租，被告給我單據簽收如本院卷第69至7
7、169至199頁，原告叫我負責收租；附表應該沒有錯等語（見本院卷第314至315頁），並有上開單據、原告存摺及代收票據憑摺（見本院卷第69至77、169至199、239至307頁）可證。是以，依前案和解筆錄約定，租金應於每月25日前給付，但被告就108年1、2月租金卻遲至108年3月16日、108年7月18日始為給付，足認108年2月28日時被告確實已逾2個月未繳納租金，則依上開約定，系爭租約至108年2月28日當然終止無訛。
4、然按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。民法第451條定有明文。而最高法院55年台上字276號判決固謂「於訂約之際訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續租之效力」惟此判決並無凡有該判決所指情形者，均無民法第451條規定之適用之意。倘客觀情事符合民法第451條之規定，甚至更有利於承租人者，縱租賃契約有期滿後絕不續租，或續租應另訂契約之約定，仍難謂無民法第451條規定之適用（最高法院87年度台上字第1348號判決意旨參照）。被告辯稱：系爭房屋是被告兄弟共業，且被告雖然遲交租金，但業已取得江澄清、江源洲同意繼續使用系爭房屋並繳付租金給江源洲收受至110年10月等語，核與證人江源洲證稱：系爭房屋是父親出資興建，父親過世後，財產有分割，壟鈎路17號有12間鐵皮屋，是父親遺產，土地我們三兄弟共有，老家的土地及房子是給大哥江澄清，邊坡部分土地是登記在原告名下，邊坡土地包含系爭房屋在其上，稅籍不知道登記在誰名下，但稅務是三兄弟共同負擔，我有分到土地是山林沒有房屋，原告分到的土地上就是有系爭房屋2間而已，其他鐵皮屋是在其他共有土地上；三兄弟就父親遺留的鐵皮屋有寫書面約定共同管理、共同收租、共同收益，早期由大哥大嫂管理，後來改二哥二嫂，近期是我管理，我負責12間鐵皮屋收租、修繕、消防、設備等，收租後2個月結帳一次，看有無相關支出，如大哥過世前看護費也是由租金支應，收益由三人均分，我收現金、支票後存入原告五股農會帳戶，由我算帳後做分擔，因為都是用該戶頭存入及支應，所以帳戶很清楚，本子及印鑑章由我保管至今，上開約定至今仍維持，並未更改；被告沒有按期繳租，大哥江澄清有跟被告說如果做不下去，就把房子還給我們，被告有說會好好做，但有時候還是沒按時繳，我要他們盡量按時給；前案和解筆錄後，有拖欠，但有繳租金50,500元到110年10月，電費是我收到會通知被告繳；被告未按時繳租金，我跟大哥江澄清達成共識，如果被告沒辦法繳租金就把房屋返還，我要找原告不容易，我沒有跟他提，現在有權決定這房子要如何處分只剩我跟原告，大哥那房也是授權我處理；被告生意不好有時會拖欠租金，一直到110年才按時給租金，108、109年沒有按時繳的情形如附表，被告並沒有完全沒有繳，只是會拖欠等語（見本院卷第313至316頁）相合，足認系爭房屋為原告與證人江源洲及江澄清基於家族之共業而為管理、收益，且於前案和解筆錄約定租賃期間，被告有遲付租金之情形，甚至於系爭租約依約定於108年2月28日終止後，被告仍陸續交付租金含水費50,500元予江源洲收執，且期間雖亦有遲付或欠繳之情形如附表，但江源洲本於其對於系爭房屋之管理仍繼續收取被告所給付與租額相同之款項，且就被告仍為租賃物之使用、收益，未表示反對之意，而至109年11月27日原告向本院提起本件訴訟時（見109重簡2322卷第9頁民事起訴狀上本院收文戳章）請求返還系爭房屋，始對被告為反對之意思表示，則揆諸上開說明，應視為兩造於系爭租約108年2月28日終止後仍以不定期限繼續契約。
5、另按未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先其通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定期支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少逾一星期、半個月或一個月前通知之。民法第450條第2項、第3項定有明文。查兩造間就系爭房屋所訂系爭租約於108年2月28日終止後，因原告就被告繼續使用系爭房屋未為反對之意，視為兩造以不定期限繼續契約，已如上述，且租賃乃特定當事人間所締之契約，出租人既不以所有人為限，則在租賃關係存續中，關於租賃上權利之行使，例如欠租之催告、終止之表示等項，概應由締結契約之名義人行之，始能生效（最高法院48年台上字第1258號判決亦資參照），而原告於提起本件訴訟主張系爭租約終止之前，並未依民法第450條第3項規定通知被告系爭租約終止期，亦未依民法第440條第2項規定定相當期限催告被告交付租金，自難認兩造間就系爭房屋之租約業已依法終止。
㈣、原告依民法第455條前段及第767條第1項前段規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，是否有理由？再按租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院75年台上字第801號判決要旨參照）。承上所述，兩造間就系爭房屋所為之不定期租賃契約，既尚未經原告合法終止，則被告繼續占有使用系爭房屋即屬有權占有，原告自不得依民法第455條前段及第767條第1項前段規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還。
㈤、原告依系爭租約及民法第179條規定，請求被告被告應給付其108年1、2月租金、自108年3月1日起至110年5月31日止相當於租金之不當得利及自110年6月1日起至返還系爭房屋日止按月給付相當於租金之不當得利，是否有理由暨所得請求金額若干？
1、按權利關係之存否，如當事人有所爭執，依舉證責任分配法則，主張權利存在者，應就該權利存在之要件事實，負舉證責任；若應負舉證責任者不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則對造就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦無從遽認其主張屬實（最高法院17年上字第917號判決參照）。足徵當事人於其利己事實之主張，應負立證之責；民事訴訟之原告主張權利者，若原告先不能舉證證實，即應駁回原告之請求。
2、觀諸附表所示，可知就108年1、2月份租金業經被告於108年3月16日、108年7月18日繳付完畢，且108年3至110年5月31日止，被告於該等期間基於兩造間租賃約定而占有系爭房屋，並非無法律上原因，自與不當得利之要件不合，則原告請求被告應給付108年1、2月租金，及自108年3月1日起至110年5月31日止、自110年6月1日起至返還系爭房屋之日止應給付原告相當於租金之不當得利等語，顯屬無據。
四、綜上所述，原告主張系爭租約業於108年2月28日當然終止，依民法第455條前段及第767條第1項前段、第179條規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，及被告應給付其108年1、2月積欠之租金及自108年3月1日起至110年5月31日止相當於租金之不當得利151萬元，以及自110年6月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付其50,500元等語，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，至於兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提出之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
六、本件訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 2 月 18 日
民事第六庭 法 官 饒金鳳以上正本係照原本作成得上訴。
中 華 民 國 111 年 2 月 18 日
書記官 賴麗莎附表：