臺灣新北地方法院民事判決110年度訴字第2240號原 告 林惠娟訴訟代理人 張育銜律師被 告 許兆東
李國彰孫萬勇上 一 人訴訟代理人 孫晧倫被 告 廖哲章 址設嘉義市○區○○0街00號上列當事人間請求遷讓房屋事件，經本院於民國111年3月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；又原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴經撤回者，視同未起訴，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第262條第1項、第263條第1項前段定有明文。查本件原告起訴主張其為門牌號碼新北市○○區○○街00號房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，被告許兆東、李國彰、孫萬勇、廖哲章（下均逕稱其名，並合稱為被告）無權占用系爭房屋拒不返還，依民法第767條及第179條之規定請求被告遷讓返還系爭房屋及請求不當得利，並聲明：㈠被告將系爭房屋騰空返還予原告。㈡被告應自民國108年12月26日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付新臺幣（下同）4萬5,000元。嗣因系爭房屋已於110年11月25日交還原告，故原告於110年12月21日以書狀撤回原第一項聲明。另就請求被告給付不當得利部分，迭經原告變更，終於111年1月11日以民事言詞辯論暨訴之變更（二）狀變更為：被告應給付原告85萬5,000元，及自本狀送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。原告於廖哲章為本案言詞辯論前撤回該部分聲明，而許兆東、李國彰、孫萬勇亦未提出異議，視為同意撤回，而非本院審理之範圍。而原告請求被告給付相當於租金之不當得利部分，請求之基礎事實同一，變更合於前揭法律規定，應予准許。
二、按言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，得依到場當事人之聲請，由其一造辯論而為判決；不到場之當事人，經再次通知而仍不到場者，並得依職權由一造辯論而為判決，民事訴訟法第385條第1項定有明文。查李國彰、孫萬勇、廖哲章經合法通知，均未於最後一次言詞辯論期日到場，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：系爭房屋原為訴外人蘇虹文所有，於107年間出租予許兆東，租賃期間為107年9月1日至112年8月31日止，每月租金4萬5,000元（下稱系爭租約）。原告與其配偶即訴外人彭德港經本院108年度司執字第76918號強制執行程序以拍賣取得系爭房屋（原告應有部分100分之99、彭德港應有部分100分之1），108年12月26日核發不動產權利移轉證書，然因系爭租約仍存續故未點交，彭德港於109年2月5日將系爭房屋應有部分贈與原告，於同月2月14日登記完成。原告取得系爭房屋所有權，承受系爭租約，許兆東應向原告給付租金，然許兆東均未給付，原告於109年4月14日以存證信函催告許兆東給付租金，然許兆東收受存證信函後仍置之不理，原告故於109年4月24日對許兆東寄發存證信函終止系爭租約，故系爭租約現已終止，並再度以起訴狀之送達為終止系爭租約之意思表示。而原告曾因系爭房屋遭占用提起竊占之刑事告訴，原告等人109年5月間前往系爭房屋時，發覺該屋當時由李國彰、孫萬勇、廖哲章占有使用中，系爭租約既已終止，李國彰與許兆東就系爭房屋簽訂之租賃契約及李國彰同意孫萬勇、廖哲章使用系爭房屋，均無從對抗原告，是李國彰、孫萬勇、廖哲章亦屬無權占有。系爭房屋110年11月25日始由被告騰空返還，原告自得請求自109年4月15日至110年11月25日共計19個月相當於租金之不當得利，依系爭租約月租4萬5,000元計算，被告應給付原告85萬5,000元等語，是爰依民法第179條、第455條之規定提起本訴，並聲明：㈠被告應給付原告85萬5,000元，及自民事言詞辯論暨訴之變更（二）狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠許兆東答辯略以：伊從頭到尾沒有住過系爭房屋，李國彰、
孫萬勇、廖哲章在8月左右便已搬走等語，資為抗辯，並聲明：⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡李國彰答辯略以：原先預計於110年5月要搬離系爭房屋，但
因疫情影響，後來在110年8月才搬離系爭房屋等語，資為抗辯，並聲明：⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈢孫萬勇答辯略以：否認108年12月26日後有占用系爭房屋之行
為，李國彰向許兆東承租系爭房屋後，其受李國彰指示管領系爭房屋，其僅為李國彰之占有輔助人，應由原告就孫萬勇占用之事實負舉證責任，縱認孫萬勇亦為系爭房屋之占有人，其善意信賴蘇虹文、許兆東、李國彰間租賃契約關係，依民法第952條之規定，得為系爭房屋之使用、收益，自無須對原告負擔不當得利等語，資為抗辯，並聲明：⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈣廖哲章未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。
三、經查：系爭房屋原為蘇虹文所有，嗣由原告及彭德港於本院108年度司執字76918號強制執行事件中標購取得（原告應有部分100分之99、彭德港應有部分100分之1），本院於108年12月26日核發不動產權利移轉證明書。其後彭德港於109年1月3日將其標得系爭房屋所取得之權利義務移轉予原告，另於109年2月5日將其應有部分贈與原告。又許兆東於原告取得系爭房屋前於107年間向蘇虹文承租該屋，租賃期間為107年9月1日至112年8月31日，租金每月4萬5,000元，其後李國彰自108年4月25日向許兆東承租系爭房屋，李國彰於109年4月15日前均有將系爭房屋租金給付予蘇虹文。又原告於109年4月14日曾以永和永貞郵局108號存證信函催告許兆東給付欠繳租金9萬元；於109年4月24日以土城青雲郵局存證號碼140號存證信函終止系爭租約，業據原告提出本院109年1月13日新北院賢108司執地76918字第2783號權利移轉證書2份、蘇虹文與許兆東房屋租賃契約書、永和永貞郵局存證號碼108號存證信函、土城青雲郵局存證號碼140號存證信函、協議書1紙（見本院卷第19頁至第25頁、第27頁至第29頁、第35頁、第37頁、第73頁至第75頁），且有本院職權調取臺灣新北地方檢察署109年度偵字第39440號、109年度調偵字第3018號卷宗（下稱系爭刑事案件）核閱屬實，更為兩造所不爭執，堪信為真實。
四、至原告主張系爭租約業已終止，被告自109年4月15日起至110年11月25日無權占用系爭房屋，受有相當於租金之不當得利85萬5,000元，得請求被告如數給付等情，則為被告所否認，並以前詞置辯，則本院應審酌者厥為：㈠許兆東是否為系爭房屋占有人？㈡系爭租約是否已合法終止？㈢原告請求被告給付85萬5,000元，有無理由？下分述之：
㈠許兆東是否為系爭房屋占有人：
按對於物有管領力之人得對於無權占有人請求返還占有，所稱之占有，不惟指直接占有，即間接占有亦包括在內；倘無權占有，係直接占有及間接占有並存時，得以直接、間接占有人一併為被告而訴請返還，即非法所不許（最高法院88年度台上字第1211號判決意旨參照）。許兆東雖主張其承租系爭房屋後，並未實際居住，依其系爭刑事案件中答辯稱在系爭房屋打掃時看到黑衣人，就跟蘇虹文說沒辦法繼續租等語（見本院卷第123頁）。然查：許兆東與蘇虹文締結系爭租約後，於租賃期間中許兆東經蘇虹文同意將與李國彰簽訂租賃契約，將系爭房屋轉租給李國彰，租賃期間為108年4月25日至110年3月25日止等情，除為兩造所不否認，且有蘇虹文與許兆東房屋租賃契約書、申請同意書、許兆東與李國彰間房屋租賃契約書在卷為憑（見新北地檢署109年度偵字第25035號卷第17頁至第31頁），是許兆東仍為系爭房屋之承租人，其未居住於系爭房屋內，而自己不直接占有系爭房屋，其仍本於與李國彰間租賃之法律關係，對於系爭房屋有間接之管領力，而為間接占有，是原告主張許兆東仍為系爭房屋占有人，當非無據，許兆東該部分所辯，自不足採。
㈡系爭租約是否合法終止：
⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第440條第1項、第2項定有明文。另按民法第425條規定，出租人於租賃物交付後，將租賃物所有權讓與第三人，其租賃契約對受讓人雖仍繼續存在，但受讓人對承租人租金債權之承受，應通知承租人，在未通知前承租人對原出租人所為之清償，應為有效（最高法院76年度台上字第2423號判決要旨參照）。
⒉經查：原告於108年12月26日取得系爭房屋不動產權利移轉證
書，依民法第425條第1項之規定，蘇虹文與許兆東間系爭租約，對於原告仍繼續存在，然原告既主張於109年4月14日寄發存證信函通知許兆東催告給付租金時，始通知許兆東系爭房屋所有權移轉之情事（見本院卷第255頁），且對於被告於109年4月15日前均有給付系爭房屋租金予蘇虹文乙情亦不爭執（見本院卷第291頁），揆諸上開說明，109年4月15日前被告對蘇虹文給付系爭房屋租金，仍生清償之效力，並無欠繳租金之情事，是原告109年4月14日所為催告自不合法，其主張於同年4月24日解除系爭租約，亦屬無據而不可採。
⒊又原告另主張以起訴狀送達再度為終止系爭租約之意思表示
，然原告既未舉證在起訴狀送達前，曾合法催告許兆東給付租金，自不得逕行解除系爭租約，是被告該部分主張，亦難認可採。
㈢原告請求被告給付85萬5,000元，有無理由：
⒈按基於債之關係而占有他方所有物之一方當事人，本得向他
方當事人（所有人）主張有占有之合法權源；如該有權占有之人將其直接占有移轉予第三人時，除該移轉占有性質上應經所有人同意（如民法第467條第2項規定）者外，第三人亦得本於其所受讓之占有，對所有人主張其有占有之權利，此乃基於「占有連鎖（Besitzkette）」之原理所產生之效果（最高法院101 年度台上字第224號判決意旨參照）。故所謂占有連鎖，指多次連續的有權源占有，亦可構成有權占有而言。
⒉原告雖主張系爭租約終止後，系爭房屋仍由被告無權占有使
用，請求被告給付85萬5,000元云云，然原告與許兆東間系爭租約尚未合法終止，已如前述，是許兆東自得基於其與原告間租賃契約使用系爭房屋，其占有系爭房屋非無法律上原因，且縱認原告主張李國彰、孫萬勇、廖哲章占有系爭房屋等情屬實，然許兆東於蘇虹文同意轉租後，將系爭房屋轉租予李國彰，李國彰另同意孫萬勇、廖哲章2人一同使用系爭房屋，故孫萬勇、廖哲章對於李國彰、李國彰對於許兆東，均屬有權占有，揆諸前開說明，被告占有系爭房屋均非無法律上之理由，原告依據不當得利之法律規定請求被告賠償，自屬無據，應予駁回。
五、綜上所述，原告依民法第179條、第455條之規定，請求被告給付85萬5,000元，及自民事言詞辯論暨訴之變更㈡狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既無理由，其假執行之聲請及失所附麗，併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 3 月 15 日
民事第五庭 法 官 王 廷以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 3 月 16 日
書記官 張雅筑