臺灣新北地方法院民事判決110年度訴字第367號原 告 沈延隆訴訟代理人 顏瑞成律師複代理人 戴宇欣律師被 告 薛寶鳳上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國111年10月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將新北市○○區○○段000號建號建物（即門牌號碼新北市○○區○○路000巷00號4樓）及如附件估價報告書所示第4層增建建物部分（面積82.7平方公尺）騰空遷讓返還予原告。
二、被告應給付原告新臺幣11,595元，及自民國110年3月5日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
三、被告應自民國110年3月5日起至騰空返還第一項房屋之日止，按月給付原告11,595元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔。
六、本判決第一項於原告以新臺幣272,900元供擔保後，得假執行。
七、本判決第二項於原告以新臺幣3,865元供擔保後，得為假執行。
八、本判決第三項各到期部分，於原告以每期新臺幣3,865元供擔保後，得為假執行。
九、原告其餘假執行之聲請駁回。事 實
壹、程序部分按民事訴訟法第182條第1項固規定訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為據者，法院得在他訴訟終結前，以裁定停止訴訟程序。惟法條既明定「得」以裁定停止訴訟程序，則應否命停止訴訟程序，法院本有自由裁量之權，並非一經當事人聲請，即應命其中止。又所謂訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為據者，係指他訴訟之法律關係是否成立，為本件訴訟先決問題者而言，若他訴訟是否成立之法律關係，並非本件訴訟之先決問題，或為本件訴訟先決問題之法律關係是否成立，在本件訴訟法院本可自為裁判，若因裁定停止訴訟程序，當事人將受延滯訴訟之不利益時，自無庸裁定停止訴訟程序。經查：
㈠本件被告以原告與訴外人沈寶常間就新北市○○區○○段000號建
號建物（即門牌號碼新北市○○區○○路000巷00號4樓）（含坐落之新北市○○區○○段00地號土地，應有部分為1/4）（下合稱系爭房地，分則稱系爭房屋、系爭土地）以買賣為原因所為之債權及物權行為均因通謀虛偽意思表示而無效為由，已另行提起不動產所有權移轉登記訴訟（見本院卷一第51頁，下稱另案），倘另案判決結果最終認定原告與訴外人沈寶常間就系爭房地之買賣法律關係不存在，原告應將系爭房地所有權移轉登記予沈寶常之繼承人即被告、訴外人沈延平、沈延雄公同共有，被告即得基於共有人地位而有權使用系爭房地，原告請求被告遷讓返還系爭房地及給付不當得利自屬無據等情為由，聲請裁定停止本件訴訟程序。
㈡參諸原告於本件訴訟係主張伊名下之系爭房屋及如附件估價
報告書所示之4樓頂樓增建物（面積82.7平方公尺，下稱系爭頂樓增建物）遭被告無權占有，依民法第767條第1項、第179條規定請求遷讓返還系爭房地及給付相當於租金之不當得利；而原告既為系爭房地之登記名義人，於另案訴訟判決被告勝訴確定且辦畢所有權移轉登記以前，原告仍為系爭房地所有人地位不受影響，仍得對被告行使所有物返還請求權，至於其主張有無理由核屬另一問題，另案訴訟顯非本案訴訟之先決問題，自無裁定停止本件訴訟程序之必要；又被告於本件訴訟已提出前揭於另案主張系爭房地買賣契約無效，其占有使用系爭房地具有合法權源之說明，本院已可斟酌全辯論意旨及調查證據結果，自行認定此攻擊防禦方法是否可採，並無須俟另案判決之結果始能判斷之情事；況另案訴訟尚繫屬於第一審法院，且為得上訴第三審事件，業經本院調卷另案卷宗核閱無訛，衡情需經長久時日始有確定之可能，本件訴訟將受延滯之不利益，仍以不停止訴訟程序為宜，是被告聲請裁定停止本案訴訟程序，核與民事訴訟法第182條第1項所定得裁定停止訴訟程序之要件不合，不應准許。
貳、實體部分
一、原告主張：原告為訴外人沈寶常之子、被告則為沈寶常之再婚配偶。沈寶常曾與被告共同居住於原告所有之系爭房地，被告並佔有使用系爭頂樓增建物。嗣沈寶常於109年5月25日過世，原告欲將系爭房地及系爭頂樓增建物部分收回己用，數次請求被告返還，復於109年10月13日寄發律師函催告被告返還，被告均置之不理。被告佔有使用系爭房地獲得相當於租金之不當得利，而系爭房地所有面積為102.93平方公尺，相當於31.14坪，按系爭房地鄰近建築物之租金行情為每坪租金649元計算，則被告應給付占有系爭房地期間即109年10月19日至同年11月18日止之相當於租金之不當得利20,210元，並自起訴狀繕本送達之日起至被告遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告20,210元。爰依民法第767條第1項前段、民法第179條之規定提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應將系爭房地及系爭頂樓增建物騰空並返還予原告。㈡被告應給付原告20,210元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢被告應自起訴狀繕本送達翌日起至第一項聲請履行完畢之日止，按月給付原告20,210元。㈣願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告與沈寶常就系爭房地之買賣行為為通謀虛偽意思表示，應為無效；縱認沈寶常有贈與系爭房地之真意，沈寶常亦已撤銷贈與之意思表示，是系爭房地為訴外人沈寶常之全體繼承人即兩造、沈延雄、沈延平所公同共有，原告不得請求被告將系爭房地返還予原告單獨所有等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴及假執行之聲明均駁回。
三、不爭執事項：㈠原告於98年5月11日以買賣為登記原因取得系爭房地之所有權及系爭頂樓增建物之事實上處分權。
㈡系爭房地及系爭頂樓增建物部分自109年起均由被告佔有使用中。
㈢沈寶常於109年5月25日過世，兩造、沈延雄、沈延平均為沈寶常之繼承人。
㈣沈寶常前於102年、103年對原告提起訴訟，請求確認系爭房地之買賣不存在，嗣均撤回起訴。
㈤沈寶常又於103年對原告提起返還系爭房地之訴，嗣沈寶常因未繳納裁判費而經本院裁定駁回。
㈥原告於109年10月13日委由律師事務所寄發律師函，催告被告
遷讓返還系爭房地，被告於同年月19日收受上開函文。
四、本院得心證之理由㈠原告是否為系爭房地及系爭頂樓增建物之所有權人？⒈按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，
非經登記，不生效力。不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，民法第758條第1項、第759條之1第1項定有明文。而自己建築之房屋，與依法律行為而取得者有別，縱使不經登記，亦不在民法第758 條所謂非經登記不生效力之列（最高法院41台上字第1039號裁判要旨參照）。是以，未辦理保存登記（即第一次所有權登記）之建物，所有權人仍為原始建築之人。嗣後因移轉而取得系爭建物權利者，僅為事實上之處分權，而非不動產所有權（最高法院67年第2次民事庭總會決議、69年度台上字第1204號判決要旨參照）。又違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人。查，系爭房地於98年5月11日以買賣為原因登記為原告所有，有建物登記第一類謄本附卷可參（見本院109年度板簡字第3286號卷，下稱【板簡卷】，第31至32頁），依上開規定，應推定原告為系爭房地之適法所有權人甚明。至系爭頂樓增建物部分，系爭頂樓增建物與系爭房屋並不互相連通，且均需由公共樓梯各自出入乙節，為被告所陳（見本院卷二第22頁），並為原告所不爭執，應認系爭頂樓增建物部分在結構上及使用上具有獨立性，已屬獨立之不動產，惟屬未保存登記之違章建築，其所有權應由原始建築之人取得。又原告主張系爭頂樓增建建物與系爭房地為一併取得等情，亦為被告所不爭執（見本院卷二第22頁），是原告經由移轉取得系爭房地所有權及系爭頂樓增建物之事實上處分權之事實，應堪認定。
⒉被告辯稱原告與沈寶常就系爭房地之買賣契約及移轉所有權
行為均屬通謀虛偽意思表示，均為無效云云。惟按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效，民法第87條第1項固定有明文，然所謂通謀虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真意之表示而言，故相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當虛偽意思表示。再按隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定，民法第87條第2項亦有明定，前開條文所稱隱藏他項之法律行為，仍屬有效，當事人雙方仍須受拘束。依土地及建物登記謄本所載，系爭房地移轉所有權登記之原因為「買賣」（見本院卷一第77頁），然不動產所有權移轉登記原因之記載，僅為當事人在向主管地政機關辦理時，基於登記手續之所需而於登記書表上所為之說明，此項登記原因通常會因當事人之各種不同需求（例如節稅或其他目的）而填載，未必與客觀真實情況全然相符，又參酌民法第87條第2項關於隱藏行為及同法第112條後段關於轉換行為之規範意旨，本院自應就訴外人沈寶常移轉系爭房地所有權予原告之物權行為及債權之原因關係予以認定，不當然受該項登記原因之拘束。
⒊經查，證人即沈延雄於另案證述：在我31、32歲時，我與沈
延平先後結婚並買房，且我與沈延平買房均有獲得父親沈寶常之資金資助，斯時原告仍與被告、母親沈楊秀柑住在一起，沈寶常於家族聚會時即向我們3兄弟表示系爭房地日後留給原告，我與沈延平均無任何異議，後來沈寶常於98年將系爭房地移轉登記給原告，就是將系爭房地贈與原告，我是事後才知悉辦理移轉登記，但沈寶常欲將系爭房地贈與原告乙事是早就決定好，且兄弟間也沒有任何反對意見等語（見另案本院110年度訴字第2354號卷，下稱另案卷，第142至143頁）；證人沈延平於另案亦稱：沈寶常在世前有表示要將系爭房地贈與原告，我與沈延雄均同意，沈寶常在世時有為3兄弟即原告、沈延雄、沈延平每人均安排1個房地等語（見另案卷一第404頁），互核其等陳述就沈寶常生前預先為子女規劃房產、系爭房地保留予原告等節俱屬一致，可見原告稱沈寶常基於生前預為處分財產之目的而移轉系爭房地所有權予原告，應屬真實。堪認沈寶常移轉系爭房地所有權予原告，確屬出自於沈寶常之真意。是本件沈寶常與原告間就系爭房地所有權之物權移轉登記行為既非通謀虛偽之意思表示，而係有將財產權讓與原告之真意。次查，系爭房地之真實原因關係為贈與乙節，業據原告自承：沈寶常為規避稅捐而預先進行遺產分配，系爭房地是贈與原告，但經代書評估以買賣方式進行移轉登記較可節省稅捐，始以買賣為原因作登記，實則為贈與等情（見本院卷一第220頁），且系爭房地於申請土地所有權移轉登記時，移轉登記原因雖勾選為買賣，然曾向國稅局申報贈與稅，有土地登記申請書及贈與稅繳清證明書附卷可參（見本院卷一第77、89頁），設若沈寶常與原告間並非本於贈與之意而就系爭房地為移轉登記，核無另申報贈與稅之必要，足見其等真意係締結沈寶常贈與系爭房地之贈與契約，僅因節稅關係，始以買賣為原因辦理移轉登記，系爭房地登記之債權買賣行為實係兩造通謀虛偽買賣意思表示，隱藏沈寶常贈與系爭房地予原告之法律關係，依上開規定，應適用贈與之規定，原告已合法取得所有權。是系爭房地移轉之原因關係即系爭買賣契約，固為通謀虛偽意思表示，但其隱藏之贈與行為業已有效成立，被告以其為虛偽之買賣而抗辯債權及物權行為均為無效，自屬無據。
⒋被告復辯稱縱屬為贈與，沈寶常亦已撤銷贈與之意思表示，
故系爭房屋並非原告所有，而歸由沈寶常之全體繼承人公同共有云云，固據其提出103年3月18日之訴狀及手寫書狀為證（見本院陳報卷第45至51、55頁）。惟觀諸上開訴狀所載內容：「我要告兒子沈延隆要回我的房屋，因當時前妻死亡，私章房屋狀交兒子沈延隆保管，他將房子過給他自己所有，上次我有請律師將房子討回又被大兒子沈延平將訴狀拿回家騙簽字，我無錢請律師再告訴，唯有自己告發要回房子」等語（見陳報狀卷第55頁），前開內容係指述原告未經沈寶常同意擅將系爭房地移轉予己，與被告所指沈寶常贈與系爭房地之意相悖，遑論以此遽認有撤銷贈與之意。再依原告所提103年5月28日聲明書所示：「本人沈寶常於103年3月18日所寫起訴狀要求沈延隆返還房屋實際上是薛寶鳳負責擬稿後逼迫本人抄寫並簽名蓋手印而成，實際上中和房屋早已贈與沈延隆，沈延隆並無不孝，本人無意對沈延隆提起本件訴訟及任何訴訟，但因本人擔心撤回訴訟後薛寶鳳將對本人不利或再次逼迫本人對沈延隆興訟，懇請法官對本件宣告本人敗訴判決以令家庭鬧劇早日告一段落。」（見本院卷一第231頁），沈寶常及訴外人游進興均於聲明書下方欄位簽署蓋印，被告雖稱系爭聲明書係遭原告詐欺簽署云云，然據證人即里長游進興於另案證述：沈寶常簽立系爭聲明書時我在場，當時是在我的里長辦公室內簽署，沈寶常坐著輪椅，由其兒子推著輪椅進辦公室，系爭聲明書之內容為其兒子所撰寫，沈寶常在系爭聲明書上簽名及捺印後，再由我簽名，系爭聲明書上沈寶常之簽名及署押均為其親自為之，沈寶常並未遭到強暴脅迫而簽署，但我忘記簽署系爭聲明書之源由為何等語（見另案卷一第269至271頁），衡以證人為里長而屬中立之第三人，與兩造並無任何利害關係，應無甘冒偽證罪嫌而為虛偽證述之理，是其所述應堪採信。可知當日沈寶常在里長辦公室審閱其兒子所擬之聲明書內容後，未表示有何不明瞭之處即率予在系爭聲明書上簽署；衡以系爭聲明書所記載之文字內容，尚非艱澀難懂，且其作成方式，為沈寶常兒子在里長見證下撰擬，沈寶常及里長才先後於其上親自簽名，自可認沈寶常已了解並同意系爭聲明書之內容而仍予以簽署。被告空言辯稱係遭詐欺所簽署，未舉證以實其說，難認可採。至其餘被告所提之手寫書狀為原告否認形式真正。而按私文書應由舉證人證其真正。但他造於其真正無爭執者，不在此限。民事訴訟法第357條定有明文。準此，如他造當事人對私文書之真正有爭執者，舉證人應負證其真正之責；必先證其真正，始有形式上之證據力，更須其內容與待證事實有關，且屬可信者，始有實質上之證明力。依被告提出之各紙文書觀之，其主張沈寶常於102年至103年間親筆書寫之文件(見本院陳報卷第45至51頁），足見沈寶常確撤銷系爭房地買賣契約之意思表示云云，惟原告就上開文書均否認形式真正（見本院卷二第40頁）。查卷內所附上開各紙文書影本均有影印不清晰之情形，被告於本院審理程序表明其所提各紙文書均僅持有影本，無法提供任何證物原本供核對（見本院卷一第311頁），則被告對於其所提之上開私文書，既均未能提出原本，自無從以送請專業機關進行筆跡鑑定等方式，以證明該等文書形式為真正。被告憑上開影印之文書內容，主張沈寶常確有撤銷贈與之意一節，舉證既顯然不足，本院自無從為其有利之認定。況觀之沈寶常102、103年間提訴之過程，可知其先後於102、103年度對原告提出確認系爭房地買賣關係不存在之訴，沈寶常於102年10月16日具狀表示該訴訟係肇因於配偶薛寶鳳唆使而生，實際上沈寶常係基於自由意志將系爭房地贈與原告，故撤回本件起訴等情，有撤回起訴狀在卷可參（見陳報狀卷第145頁）；沈寶常復於103年再次提出確認系爭房地買賣關係不存在之訴，於同年5月9日撤回起訴，有本院103年6月9日新北院清民秋103年度訴字第1030號函附卷可佐（見本院卷一第227頁）；沈寶常再對原告提出遷讓系爭房屋之訴，於103年6月13日因未繳納裁判費而經本院以103年度重訴字第354號裁定駁回，有該裁定書附卷可參（見本院卷第一第233頁），循此歷程可見，沈寶常雖有多次以系爭房地對原告提訴，然均以直接撤回或經程序直接駁回，沈寶常是否確有向原告請求返還系爭房地之真意，已有可疑，且其歷次提訴後，卻提出撤回書狀、103年5月28日之系爭聲明書均載明該等提訴均非出於己意之意，亦足彰顯沈寶常實無向原告要求系爭房地返還之意。此外，被告並未提出其他證據證明沈寶常已對原告為撤銷贈與之情事，是其所辯，難認可採信。
⒌綜上，系爭房地之之通謀虛偽意思表僅限於登記原因上所記
載「買賣」之債權行為，而不及於物權移轉行為，且債權行為亦屬隱藏他項法律行為（贈與），則該贈與行為既已備成立要件及生效要件，即屬有效，其二人自應受此贈與契約之拘束。是原告為系爭房地之所有權人，堪予認定。
㈡如是，被告使用系爭房地及系爭頂樓增建部分是否具有合法
權源？按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第767條第1項前段定有明文。按以無權占有為原因，請求返還不動產者，占有人對不動產所有權存在之事實無爭執，而係以非無權占有為抗辯者，自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。本件原告為系爭房地之所有權人及系爭頂樓增建物部分之事實上處分權人，已如前述，被告對於其占有系爭房地及系爭頂樓增建物部分乙情，亦未爭執，被告自應就伊占有系爭房地及系爭頂樓增建物部分之正當權源等利己事實，負舉證責任。惟至本件言詞辯論終結，被告均未舉證證明其有何占有使用系爭房地及系爭頂樓增建物部分之正當權源，則原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房地及系爭頂樓增建物部分予原告，洵為正當，應予准許。
㈢承上，被告如無合法使用權源，原告請求被告給付無權佔有
系爭房地之相當於租金之不當得利，有無理由？其金額若干？⒈按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」，民法第179條定有明文。本件被告占有使用系爭房地對於系爭房地之所有權人即原告而言乃屬無權占有，而被告使用系爭房地所獲得利益，致使原告受有不能使用系爭房地之損害，則原告主張被告占有使用系爭房地並無正當法律權源，被告所獲得之使用系爭房屋之利益為不當得利等語，應屬可採（原告並未請求佔有系爭頂樓增建部分之不當得利，此部分本院自無從審酌）。
⒉次按房屋性質上不能與土地分離而存在，使用房屋必須使用
土地，土地法第97條第1項所謂城市地方房屋之租金，不得超過土地及其建築物總價額（最高法院97年度台上字第2343號判決意旨參照）。城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限。所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價即申報地價，未於公告期間申報地價者，以公告地價80%為其申報地價；建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額，此觀土地法第97條第1項、土地法施行法第25條、土地法第148條、平均地權條例第16條規定甚明。上開數額僅為租金之上限，至於個案當事人所受利益究竟為何，法院仍須斟酌所在位置、工商業繁榮之程度、承租人利用不動產之經濟價值及所受利益等各項情況，以為衡酌。職是，本件原告主張以系爭房地附近之市場租金行情計算被告應按月給付原告相當於租金之不當得利乙節，與上開規定不符，難認有據。而查，系爭房屋經新北市地政機關估定其現值為918,813元，有新北市政府地政局110年3月26日新北地價字第1100574773號函在卷可參(見本院卷一第39至41頁)；又所坐落之基地即系爭土地109年1月當期公告地價為每平方公尺25,000元，以此換算申報地價為每平方公尺20,000元，全筆土地面積為164.10平方公尺，系爭房屋為地上4層樓樓房之第四層，原告之系爭房屋所坐落基地配屬於系爭房屋之土地所有權利範圍為4分之1（見板簡卷第33頁土地登記第一類謄本影本)，則系爭房屋所坐落基地配屬於系爭房屋之土地申報總地價應為820,500元，則系爭房屋及土地總價合計為173萬9,313元。本院衡酌系爭房屋位於4樓純作住宅使用，鄰近南勢角商圈，500公尺內有購物中心、學校、休閒設施、金融及醫療設施等，生活機能尚稱健全，有亞太不動產估價師事務所出具之估價報告書在卷可佐(見板簡卷第67至73頁)，是系爭房地之年租金以土地及其建築物申報總價年息8％計算即139,145元為適當，每月則為11,595元（採四捨五入法計算至元以下第一位為止，元以下四捨五入）。從而，原告請求被告給付11,595元(109年10月19日起至同年11月18日之不當得利），及自起訴狀繕本送達被告之翌日即110年3月5日起（見本院卷一第25頁送達證書）至騰空遷讓返還系爭房地之日止，按月給付原告11,595元範圍為有理由，逾此範圍之請求，不應准許。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、第179條規定，請求被告將系爭房地及系爭頂樓增建物部分騰空遷讓返還原告，並給付原告11,595元及自起訴狀繕本送達翌日即110年3月5日起算之法定遲延利息，及自110年3月5日起至騰空遷讓返還系爭房地之日止，按月給付11,595元為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
參、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
肆、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後認於本判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
伍、結論：原告先位之訴為一部有理由，一部無理由。按以一訴附帶請求其孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額，民事訴訟法第77條之2第2項定有明文。原告所受敗訴判決部分僅屬不當得利之附帶請求，不在計算訴訟標的價額範圍內，故認訴訟費用仍應由被告負擔，爰依民事訴訟法第78條，判決如主文。中 華 民 國 111 年 11 月 25 日
民事第六庭 法 官 陳幽蘭以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 11 月 29 日
書記官 李淑卿